房地产权属法律制度(精品).ppt

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1、房地产权属法律制度一、房地产权利与权属1.房地产权利以房地产为标的的民事权利，包括占有、使用、收益和处分2.房地产权属房地产权利归谁行使房地产权利与主体之间的联系3.我国房地产权属内容（1）土地所有权：全民、集体（2）土地使用权：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权（3）房屋所有权：国家、集体、私人、建筑物区分所有权（4）房屋使用权（租赁权）（5）房地产抵押权二、房屋权属法律制度1.房屋所有权的要素主体、客体、内容2.取得原始取得：新建、国家承继、没收、无主房屋、善意继受取得：买卖、互易、赠与、继承3.消灭客体灭失、主体消亡、抛弃、被强制4.建筑物区分所有权（1）含义多个区分所

2、有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，对建筑物共用部分所享有的共用部分持份权，及由此产生的成员权。内容：专有所有权、共有所有权、成员权（2 2）成员权的内容）成员权的内容表决权、管理规约制定权、选举及解聘权、请求权表决权、管理规约制定权、选举及解聘权、请求权案例案例 一住宅小区（春天花园）有公寓、别墅（独立、连体），一住宅小区（春天花园）有公寓、别墅（独立、连体），公寓与别墅没有分隔。其中公寓公寓与别墅没有分隔。其中公寓150150套，总计面积套，总计面积1500015000多平方米；别墅多平方米；别墅6868套，总计面积套，总计面积190001

3、9000多平方米。多平方米。20072007年年1 1月月5 5日，小区召开业主大会，大会以日，小区召开业主大会，大会以150150票赞成，票赞成，6868票反票反对通过物业费收费标准。该标准规定：公寓物业费为每平对通过物业费收费标准。该标准规定：公寓物业费为每平方米方米0.80.8元，别墅为元，别墅为3.53.5元每平方米。该决议生效后，别墅元每平方米。该决议生效后，别墅业主认为对别墅收取的物业税过高，拒绝缴费。业主认为对别墅收取的物业税过高，拒绝缴费。问题：1.春天花园的物业费标准决议是否有效？2.现行法律是如何规定业主大会的议程的？物权法物权法物权法物权法第七十六条第七十六条第七十六条第

4、七十六条下列事项由业主共同决定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

5、（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。意。三、相邻关系1.权利内容通行权、管线设置权、施工临时占用权、给排水权、获取物品权2.义务范围通风、采光；环境保护；危险防范案例案例甲、乙同为某花园小区甲、乙

6、同为某花园小区9 9号楼二单元业主，该楼共号楼二单元业主，该楼共1818层。甲住层。甲住601601室，乙住室，乙住701701室。室。20082008年年7 7月乙装月乙装修入住后，甲半夜经常被修入住后，甲半夜经常被601601室的水浪声吵醒。甲室的水浪声吵醒。甲向物业投诉，物业调查发现，乙装修时，将自己向物业投诉，物业调查发现，乙装修时，将自己主卧卫生间与卧室打通扩大卫生间，并在卫生间主卧卫生间与卧室打通扩大卫生间，并在卫生间安装了冲浪浴缸。安装了冲浪浴缸。甲要求乙拆除冲浪浴缸，乙拒绝。甲诉至法院。甲要求乙拆除冲浪浴缸，乙拒绝。甲诉至法院。问题：1.甲乙间存在怎样的相邻关系？2.甲的要求是

7、否合理？3.法院应如何处理？依据何在？四、权属登记1.含义房地产管理部门对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的登录记载。2.性质行政行为3.功能权利确认、权利公示、管理需要案例案例浙江杭州欧迪公司与浙江协华公司（股东为苏某和毛某夫妇）浙江杭州欧迪公司与浙江协华公司（股东为苏某和毛某夫妇）发生纠纷，经法院判决协华公司应偿还欧迪债务发生纠纷，经法院判决协华公司应偿还欧迪债务21002100多万多万元。判决生效后，协华一直不予偿还，欧迪申请法院强制元。判决生效后，协华一直不予偿还，欧迪申请法院强制执行，经查欧迪已无财产可供执行。执行，经查欧迪已无财产可供执行。欧迪公司通过朋友介绍认识

8、了浙江某市房地产交易中心的工欧迪公司通过朋友介绍认识了浙江某市房地产交易中心的工作人员陈新，陈新通过该市房地产交易网查询了苏某和毛作人员陈新，陈新通过该市房地产交易网查询了苏某和毛某的所有房产信息，并将这些信息提供给欧迪公司。法院某的所有房产信息，并将这些信息提供给欧迪公司。法院根据公司法法人人格否认制度，将苏某、毛某财产拍卖，根据公司法法人人格否认制度，将苏某、毛某财产拍卖，偿还了欧迪公司债务。偿还了欧迪公司债务。后苏某、毛某向公安报案，称陈新侵犯其夫妇隐私权。陈新后苏某、毛某向公安报案，称陈新侵犯其夫妇隐私权。陈新被该市某公安分局拘留。被该市某公安分局拘留。问题：1.陈新是否构成犯罪？理由

9、？2.欧迪获得房产信息是否合法？欧迪应如何实现自己权利？3.房地产信息如何查询？法律规定：物权法 第十八条第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。权利人：所有权人、用益物权人和担保物权人利害关系人：共有人（未登记）、受遗赠人、债权人？知识延伸知识延伸房地产信息的联网房地产信息的联网住建部原计划住建部原计划20112011年年底要实现年年底要实现4040个城市住房信息互联查询，到个城市住房信息互联查询，到20132013年，年，要实现全国住房信息系统联网。要实现全国住房信息系统联网。4040个联网城市个联网城市个联网城市个联网城市直辖市：直辖市：北京、上海、天津、

10、重庆北京、上海、天津、重庆 省会或首府城市：省会或首府城市：广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、广州、长沙、福州、济南、太原、沈阳、长春、哈尔滨、南京、杭州、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、合肥、福州、南昌、郑州、武汉、海口、成都、昆明、西安、贵阳、西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁西宁、石家庄、呼和浩特、银川、乌鲁木齐、南宁 其他城市：其他城市：深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海、三亚 热点话题1.不动产统一登记制度2.官员财产公开3.种类设立登记、变更

11、登记、注销登记其他登记（异议登记、更正登记、预告登记、抵押登记、查封登记）案例：案例：宋某、蒋某位夫妻。宋某、蒋某位夫妻。20052005年年1 1月月5 5日，宋某、江某与大华房日，宋某、江某与大华房产公司签订商品房预售合同，购买宝山区真华路产公司签订商品房预售合同，购买宝山区真华路999999弄房弄房屋一套。同年屋一套。同年9 9月，双方协议离婚。因所购房屋尚未取得月，双方协议离婚。因所购房屋尚未取得产权证，双方协议约定房屋产权归宋某所有。产权证，双方协议约定房屋产权归宋某所有。20072007年年3 3月，房屋交付，宋某至房屋交易中心申请办理产权月，房屋交付，宋某至房屋交易中心申请办理产

12、权登记，蒋某拒绝配合。同年登记，蒋某拒绝配合。同年5 5月，宋某诉至宝山法院，法月，宋某诉至宝山法院，法院判决：房屋为宋某所有；蒋某于判决生效后院判决：房屋为宋某所有；蒋某于判决生效后1010日内协助日内协助宋某办理产权登记。宋某一直未去办理产权证。宋某办理产权登记。宋某一直未去办理产权证。20122012年年4 4月，宋某将房屋出售给李某，宋、李至房屋交易中月，宋某将房屋出售给李某，宋、李至房屋交易中心办理过户手续时被拒绝，理由是预售合同的真实产权人心办理过户手续时被拒绝，理由是预售合同的真实产权人是宋某和蒋某，如要过户，需蒋某同时到场。是宋某和蒋某，如要过户，需蒋某同时到场。问题：1.离婚

13、协议对房屋的约定是否有效？2.法院的判决是否正确？3.房产交易中心是否有权拒绝登记？4.宋、李的交易能否实现？如能，如何实现？案例：案例：20042004年年3 3月，刘某以月，刘某以200200万元购置玫瑰园别墅一套。同年万元购置玫瑰园别墅一套。同年5 5月，月，办理产权登记，所有人为刘某。办理产权登记，所有人为刘某。20052005年年4 4月，刘某与何某登记结婚，以玫瑰园别墅为婚房。月，刘某与何某登记结婚，以玫瑰园别墅为婚房。婚后一直居住在玫瑰园别墅内。婚后一直居住在玫瑰园别墅内。20072007年年6 6月，刘某与何某月，刘某与何某经法院判决离婚。居住的别墅归何某所有，股东为刘某的经法

14、院判决离婚。居住的别墅归何某所有，股东为刘某的公司及公司财产、市区公寓一套归刘某所有。离婚后，刘公司及公司财产、市区公寓一套归刘某所有。离婚后，刘某搬出别墅，何某一直住在玫瑰园别墅内。某搬出别墅，何某一直住在玫瑰园别墅内。20112011年年7 7月，何某准备到美国定居，将别墅出售给其姐，在月，何某准备到美国定居，将别墅出售给其姐，在办理产权过户手续时，遭房屋交易中心拒绝，理由是何某办理产权过户手续时，遭房屋交易中心拒绝，理由是何某非所有权人，无权出售房产。非所有权人，无权出售房产。问题：何某如何救济？问题：何某如何救济？法律规定：法律规定：物权法：物权法：第二十八条第二十八条第二十八条第二十

15、八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。的征收决定等生效时发生效力。第三十一条第三十一条第三十一条第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。上海房地产登记条例上海房地产登记

16、条例第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，第九条房地产登记应当由当事人双方申请，但下列情形的房地产登记，可以由有关当事人单方申请：可以由有关当事人单方申请：（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；（一）以划拨或者出让、租赁等方式设立国有建设用地使用权；（二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权；（二）在集体所有土地上依法设立非农业建设用地使用权；（三）新建房屋；（三）新建房屋；（四）继承、遗赠；（四）继承、遗赠；（五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定；（五）行政机关已经发生法律效力的建设用地使用权争议处理决定；（六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调（六）人民法院已经发生法律效力的确定房地产权属的判决、裁定、调解；解；（七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解；（七）仲裁机构已经发生法律效力的确定房地产权属的裁决、调解；（八）本条例第三十四条所列情形；（八）本条例第三十四条所列情形；（九）法律、法规规定的其他情形。（九）法律、法规规定的其他情形。