个人二手房交易税收问题分析 (2).docx

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1、中国地质大学长城学院 本 科 毕 业 论 文题目 个人二手房交易税收问题分析 院 别 经济学院 专 业 会计学 学生姓名 崔锦华 学 号 013130204 指导教师 韩春丽 职 称 讲师 2017 年 4 月 30 日本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书毕业论文（设计）题目个人二手房交易税收问题分析学生姓名崔锦华专业会计学学号013130204指导老师韩春丽职称讲师所在系别经济学院诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受学校的处理

2、。 学生（签名）： 年 月 日中国地质大学长城学院毕业论文任务书学生姓名崔锦华学 号013130204专业班级会计学二班指导教师韩春丽职 称讲师单 位中国地质大学长城学院毕业论文题目个人二手房交易税收问题分析毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文以个人二手房交易税收问题分析为切入点，从二手房交易税收征管现状，分析二手房税收征管中存在的主要问题及成因，提出提高二手房税收征管效果的对策，使二手房交易的税收依据更加科学，从而为我国的二手房税收征管提供理论依据。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论

3、著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地质大学长城学院毕业论文（设计）撰写规范毕业论文主要参考资料：1 刘国达.广西贺州市个人二手房交易市场税收征管问题研究J.经济研究参考,2016, (23):63-67.2 何凌杰.营改增对我们生活的影响分析J.财经界(学术版),2016, (15):320.3 杜静萍.个人二手房交易税收问题浅析J.商业经济,2016

4、, (08):118-119.4 刘继峰.施行“一窗式”征收国税总局再掀税收整顿风暴J.建筑装饰材料世界,2005, (11):39-44.5 白彦锋,张静.“阴阳合同”与我国二手房税收收入流失的治理以北京市为例J.创新,2012, (02):42-46.6 剧宇宏,王洁.二手房交易中避税行为的法律思考以张某滥用职权、受贿案为视角J.犯罪研究,2012, (02):106-112.7 马智远,胥峰.规范二手房交易的税收征管建议J.税务研究,2012, (10):82-84.8 祁神军,张云波.二手房对商品房市场的影响机理及调控政策研究以厦门市为实证J.西安建筑科技大学学报(自然科学版),201

5、1, (05):665-671.9 邓菊秋,张蕊,雷成丽.住房交易环节的税收政策对房价影响的实证研究J.经济学家,2011, (10):61-67.10 罗玉波,张辉,郭得来.存量房交易税收征管问题研究以茂名市存量房交易税收征管为例J.当代经济,2014, (24):34-37.11 王泽宇.房地产价格调控新政实施效应实证分析基于京津两地微观数据J.经济问题探索,2014, (04):168-173.12 李兴发.“国五条”对海南房地产市场的影响分析J.海南金融,2013, (05):43-47.13 Eerola E, Mttnen N. The Optimal Tax Treatment

6、of Housing Capital in the Neoclassical Growth ModelJ. Journal of Public Economic Theory, 2013, 15(6):912-938.毕业论文应完成的主要工作：1 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。3 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。4 认真撰写论文，并根

7、据指导教师的意见进行修改。5 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2016-10-15至2016-10-312编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2016-11-1至2016-11-203实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2016-11-21至2016-11-304撰写论文，完成第一稿，并交指导教师2016-12-1至2017-1-155指导教师阅改论文。2017-1-16至2017-1-316修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2017-2-1至2017-2-297指导教

8、师阅改论文，完成中期检查表。2017-3-1至2017-3-158修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-109指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-11至2017-4-3010专家评阅。2017-5-1至2017-5-1011毕业论文答辩。2017-5-11至2017-5-2412评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-25至2017-5-31课题信息：课题性质： 设计 论文 课题来源： 教学 科研 生产 其它发出任务书日期： 指导教师签名： 年 月 日教研室意见：教研室主任签名：年 月 日 学生签名： 中国地质大学长城

9、学院毕业论文开题报告 学生姓名崔锦华学 号013130204专业班级会计学二班指导教师韩春丽职 称讲师单 位中国地质大学长城学院课题性质设计 论文课题来源科研 教学 生产 其它毕业论文题目个人二手房交易税收问题分析开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义 1、研究目的：伴随着二手住房交易的迅速发展，二手房税收收入在我国的税收来源中占有很大的一部分比例 ，成为我国财政收入的主要来源之一，我国的二手房税收征管问题很突出，二手房税收在对房地产调控乃至我国的经济发展都有重要的作用。在此基础上深入研究我国二手住房交易税收征管问

10、题具有十分重要的意义，为我国二手住房税收征管提供理论依据。 2、研究意义：（1）理论意义：本文通过阐述现行的二手房交易税收政策和现状对我国的房地产市场及我国的税收征收情况的影响，进而提出进一步的二手房交易税收改革的思路和建议，为国家调控房地产以及相关调控政策提供理论参考。（2）现实意义：本人试图通过我国个人二手房交易税收现状以及相关的国家房地产税收政策等相关的客观分析与辨识，找出存在的问题并进行深入的探讨，以税制层面和税收征管层面两个方面为主线，探寻完善个人二手房交易税收政策的改革措施，以期找到一条既顺应世界房地产税收征管发展趋势，又符合我国经济社会实际情况的房地产政策征管改革之路，为我国全面

11、推行房地产税收管理政策提供理论依据及参考意见，这对完善整个房地产市场的税收政策具有重要的现实意义。二、研究现状 1、国外研究现状：国外房地产税制制度理论研究中，威廉配第、马歇尔对房地产税的初步形成起到了很大的作用。威廉配第的税负论提出房屋税的二重性，即房屋是支出的媒介也是收益的手段，为正确理解房屋的二重性提供了理论依据。马歇尔的贡献是初步涉及城市土地税收问题，研究的重点从简单的税收描述转变为对房地产税负转嫁和归宿问题的研究。税收不可转嫁的理论的主要代表是 Calvo，他认为现实中的经济主体存在着利他主义行为，土地的所有者为了后代不会转让土地。从而地租税不会影响资源配置，进而土地税负不可转嫁，而

12、归宿于土地所有者，地租税是中性的。另外国外的税收负担研究比较成熟，税收公平性研究主要有受益说和负担能力理论；税收效率有凯恩斯理论学派和供给学派理论；税收公平兼效率的最优理论是对商品课税与所得课税的最优水平与组合进行了系统的讨论，代表人物是阿瑟拉弗。国外研究主要在优化税收制度结构理论分析和税收体制方面，通过理论上的分析和实证的税负测评定位，对税收制度进行了优化。还有最重要的一点是国外的研究主要是基于私有制的基础，更多的是需要结合我国的实际情况。 2、国内研究现状：目前，我国二手房交易的税收征管问题的理论屈指可数，发达国家的很多经验值得我们借鉴，比如加快税务信息系统的建立，所以我国需要抓紧填补这方

13、面的空缺，从根本上减少税务机关与纳税人信息的不对称。谢晓波，周虹，谷星漩在从发达国家税收征管经验看我国税收征管机制的改革文章中提出，采取税银联网的方式减少税务机关与纳税人之间信息不对称的情况。赵芳在不对称信息对税收征管的影响文章中提到要进一步完善中国税收征管信息系统，实行该系统的开放，打破经济交易双方的信息屏蔽，让第三方介入交易，使税务机关与纳税人之间拥有对称信息。在税制方面，学者普遍认为我国二手房交易存在诸多问题，例如税种繁多，税制结构不完善，税费界定模糊，征管力度不强等。在房价方面，杨绍媛和徐晓波根据特征价格模型，住房成本和资产收益三个方面分析了税收政策对房价的影响，认为从住房成本和资产收

14、益的角度来说，房地产方面的税收都在一定程度上提高了房价。这是因为我国住房需求过热，投机成分并存，导致针对房屋所有者的税收都可以轻易的转嫁到对住房有硬性需求的购房者身上。任晓宇、郭树荣在税负转嫁视角下开征房地产税的经济效果中指出：研究从税收转嫁角度认为开征房地产税可以降低房价，有利于提高税收的效率和透明度。三、研究内容1前言2二手住房交易税收征管的现状3二手住房交易税收征管的问题3.1偷税手段多种多样，偷税现象普遍存在3.2税收指标难界定，政策无法落实3.3政策执行尺度有偏差，影响税收调控力度3.4办税流程繁琐，征收程序复杂3.5部门职责差异，缺乏有效监管3.6二手住房交易征管困难，征纳双方矛盾

15、突出 4住房交易征收征管问题的原因4.1宣传力度不够，纳税意识淡薄4.2相关制度缺失，计税指标无操作性4.3政策不统一，征管难度大4.4征管手段落后，信息化程度不到位4.5部门配合不够，监管力度不到位4.6税务人员素质影响政策执行服务水平5二手住房交易税收征管的对策5.1加大宣传力度，营造征税纳税良好氛围5.2健全相关配套制度，提高税收政策可操作性5.3完善税收政策，确保税收政策落实到位5.4改进税收征管手段，提高税收征管效率5.5建立部门间联合办公制度，避免各自为政5.6提升税务人员素质，优化服务质量6结论参考文献致谢四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论

16、文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、（1）通过调查研究法，对二手住房交易形式进行调查，以便探究纳税人逃税和避税方式。（2）通过比较分析法，通过分析二手住房交易量的变化，评价税收政策的影响，对近几年的二手房交易数据比较分析，提出二手房交易中税收征管存在的问题。（3）通过理论联系实际法，对二手住房交易的问题和征管措施的提出结合实际征管工作进行研究。（4）文献资料法，通过查阅大量二手房交易的文献资料，对二手住房交易税收问题进行研究。五、进度安排1、确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书2016-10-15至2016-10-312

17、、编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题。2016-11-1至2016-11-203、实习期间进行一步查找资料，作社会调查。2016-11-21至2016-11-304、撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2016-12-1至2017-1-155、指导教师阅改论文。2017-1-16至2017-1-316、修改论文，完成第2稿，并交指导教师。2017-2-1至2017-2-297、指导教师阅改论文，完成中期检查表。2017-3-1至2017-3-158、修改论文，完成第3稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-109、指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-

18、11至2017-4-3010、专家评阅。2017-5-1至2017-5-1011、毕业论文答辩。2017-5-11至2017-5-2412、评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-25至2017-5-31六、预期结果通过各种方法发现二手住房税收征管中存在的问题并分析，例如：税制方面、征管方式等等方面的问题，切实提出二手住房税收征管问题解决方案，填补我国这方面的理论研究的空缺，为我国二手房税收征管提供理指导，提高我二手住房税收征管水平，减少我国税收流失，保证地方每年都有稳定并且与经济发展相适应的税收，并且也可以治理我国房地产过热和房价的问题。七、参考文献1 刘国达.广西贺州市个人二

19、手房交易市场税收征管问题研究J.经济研究参考,2016, (23):63-67.2 何凌杰.营改增对我们生活的影响分析J.财经界(学术版),2016, (15):320.3 杜静萍.个人二手房交易税收问题浅析J.商业经济,2016, (08):118-119.4 刘继峰.施行“一窗式”征收国税总局再掀税收整顿风暴J.建筑装饰材料世界,2005, (11):39-44.5 白彦锋,张静.“阴阳合同”与我国二手房税收收入流失的治理以北京市为例J.创新,2012, (02):42-46.6 剧宇宏,王洁.二手房交易中避税行为的法律思考以张某滥用职权、受贿案为视角J.犯罪研究,2012, (02):1

20、06-112.7 马智远,胥峰.规范二手房交易的税收征管建议J.税务研究,2012, (10):82-84.8 祁神军,张云波.二手房对商品房市场的影响机理及调控政策研究以厦门市为实证J.西安建筑科技大学学报(自然科学版),2011, (05):665-671.9 邓菊秋,张蕊,雷成丽.住房交易环节的税收政策对房价影响的实证研究J.经济学家,2011, (10):61-67.10 罗玉波,张辉,郭得来.存量房交易税收征管问题研究以茂名市存量房交易税收征管为例J.当代经济,2014, (24):34-37.11 王泽宇.房地产价格调控新政实施效应实证分析基于京津两地微观数据J.经济问题探索,20

21、14, (04):168-173.12 李兴发.“国五条”对海南房地产市场的影响分析J.海南金融,2013, (05):43-47.13 Eerola E, Mttnen N. The Optimal Tax Treatment of Housing Capital in the Neoclassical Growth ModelJ. Journal of Public Economic Theory, 2013, 15(6):912-938.指导教师意见：指导教师签名：年 月 日教研室意见：审查结果： 同 意 不 同 意教研室主任签名： 年 月 日中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述院

22、别： 经济学院 专 业： 会计学 姓 名： 崔锦华 学 号： 013130204 2017 年 4 月 30 日近年来，我国的房地产市场发展迅速，房地产业已成为带动我国国民经济发展的支撑性行业。研究房地产行业的发展，对我国的经济发展和税务收入具有重要的意义。威廉配第、马歇尔的在税负论中提出房屋税的二重性，即房屋是支出的媒介也是收益的手段，为正确理解房屋的二重性提供了理论依据，对房地产税的初步形成起到了很大的作用。马歇尔的贡献是初步涉及城市土地税收问题，研究的重点从简单的税收描述转变为对房地产税负转嫁和归宿问题的研究。税收不可转嫁的理论的主要代表是 Calvo，他认为现实中的经济主体存在着利他主

23、义行为，土地的所有者为了后代不会转让土地。从而地租税不会影响资源配置，进而土地税负不可转嫁，而归宿于土地所有者，地租税是中性的。另外国外的税收负担研究比较成熟，税收公平性研究主要有受益说和负担能力理论；税收效率有凯恩斯理论学派和供给学派理论；税收公平兼效率的最优理论是对商品课税与所得课税的最优水平与组合进行了系统的讨论，代表人物是阿瑟拉弗。国外研究主要在优化税收制度结构理论分析和税收体制方面，通过理论上的分析和实证的税负测评定位，对税收制度进行了优化。Eerola E, Mttnen N在财产税与地方政府财政中对地方财产税收改革，进行了形式上的归纳，他提出的具体举措有：制定一个标准或者上限来控

24、制税率和政府收入的增长；适当减少住宅和财产税；以鼓励地方经济发展为前提，适当降低或免除工商行业的资产财产税等等。另外他还提出，降低或免除财产税，会对政府尤其是地方政府的财政系统造成影响；如果控制了地方政府的财政收入和税收比例的上限，那么也会造成对有效率预算决策的妨碍。还有最重要的一点是国外的研究主要是基于私有制的基础，更多的是需要结合我国的实际情况。罗玉波,张辉,郭得来在存量房交易税收征管问题研究文章中提出，采取税银联网的方式减少税务机关与纳税人之间信息不对称的情况。赵芳在不对称信息对税收征管的影响文章中提到要进一步完善中国税收征管信息系统，实行该系统的开放，打破经济交易双方的信息屏蔽，让第三

25、方介入交易，使税务机关与纳税人之间拥有对称信息。在税制方面，学者普遍认为我国二手房交易存在诸多问题，例如税种繁多，税制结构不完善，税费界定模糊，征管力度不强等。剧宇宏和王洁根据特征价格模型，住房成本和资产收益三个方面分析了税收政策对房价的影响，认为从住房成本和资产收益的角度来说，房地产方面的税收都在一定程度上提高了房价。这是因为我国住房需求过热，投机成分并存，导致针对房屋所有者的税收都可以轻易的转嫁到对住房有硬性需求的购房者身上。任晓宇、郭树荣在税负转嫁视角下开征房地产税的经济效果中指出：研究从税收转嫁角度认为开征房地产税可以降低房价，有利于提高税收的效率和透明度。杜静萍在个人二手房交易税收问

26、题浅析一书中，对我国房地长税收的制度的历史和现状以及存在的不足和改革手段进行了较为全面的钻研，最后提出以房地产税作为主要财源构建城市财税体制的观点。目前，我国二手房交易的税收征管问题的理论屈指可数，发达国家的很多经验值得我们借鉴，比如加快税务信息系统的建立，所以我国需要抓紧填补这方面的空缺，从根本上减少税务机关与纳税人信息的不对称。邓秋菊认为，关于房地产税收的主导功能是什么的问题，在目前的房地产经济学研究中主要认为以房地产收益分配功能为主，而作为房地产税收政策的其他功能并没有被理论界重视。房地产税收的其他功能诸如房地产税收的实现资源合理配置的功能、调控功能也是客观存在的。作为调控经济的经济手段

27、，有的时候甚至是一种非常有效的手段。比如房地产税收在优化土地资源配置效率方面，可以通过税收手段促进企业改善土地利用方式转变，从而实现政府的公共政策目标。收入分配功能是房地产税收的一项重要功能，这也是客观存在的，但是房地产税收可以通过影响房地产收益从而达到实现资源配置功能。房地产税收是一种政府对于土地的课税，体现了政府对于房地产收益的一种分配的参与，另一方面也体现了政府对房地产市场的调控意图。其实房地产税收用于调控土地资源配置，也是由于考虑到中国作为土地公有制的发展中国家，人口众多与土地资源稀缺的矛盾，这些因素制约我国经济可持续发展，尤其要强调合理的使用与利用土地资源。以往实践中使用的行政手段已

28、经无力来解决日益严重的土地经济问题，税收手段的运用已经成为必要的选择。综合上述观点，我认为房地产税收涉及到的领域比较多，它不管涉及到国家征税多少，财政收入多少的问题，它更影响着房价，对于我国经济和人民生活水平都有着重要影响。征管好二手房交易税，要从房价，征管模式，纳税人纳税意识等多方面入手，这样才能更好地解决二手房交易税征管问题。个人二手房交易税收问题分析摘 要近年来，由于市场经济的进步，房地产行业作为经济热点话题久居不下，在新建住房逐渐饱和的同时，二手房地产交易在我国房地产交易中占有重要地位，再加上房地产税收又在我国税收中占有重要比例，因此研究二手房税收征管问题对于国计民生都具有重要意义。首

29、先这篇文章对二手房产税,所得税政策、征管方式,进行了全面论述,再结合实践,得到我国二手房地产税收征管中存在的问题：然后根据二手房屋交易的状况,找到二手住房交易税收征管逃税的各种现象,比如优惠的政策难以执行,税收政策不一致,逃税漏税现象严重，并分析问题存在原因:比如纳税人纳税观念不强；缺乏一个好的平台；各部门征管合作不到位；信息共享不畅等等：最后,通过对问题的分析,提出相关的处理措施。比如：税务机关应该加强宣传,增强纳税人纳税意识；利用互联网+实政务,实现信息共享，打造税收征管信息平台；加强各部门合作,协作办公；最后完善二手房交易税检查机制,严厉打击偷税漏税行为，加强税收征管。关键词：二手住房转

30、让；税收；征收管理ABSTRACTIn recent years, with the development of market economy, the real estate trade industry also gradually became hot, in the newly built housing gradually saturated at the same time, the second-hand housing transactions play an important role in Chinese real estate industry, real estat

31、e tax and occupies the important proportion of tax in our country. Second-hand housing tax collection problems is of great significance.This paper first introduces the second-hand property tax, income tax policy, collection and management mode, and then discusses the problems of the second-hand real

32、 estate tax collection and in China. Then according to the situation of second-hand housing transactions, find the second-hand housing tax collection and tax evasion methods, such as the difficulty of preferential policy, the tax policy is not uniform, the phenomenon of tax evasion and avoidance, an

33、d analyze the reasons: such as the lack of taxpayer consciousness; Lack of a good platform; The cooperation between various departments is not in place; Information sharing is not free, and so on. Finally, through the analysis of the problem, the relevant treatment measures. Using internet plus real

34、 government affairs, realizing information sharing, and building the tax collection and management information platform; Strengthening cooperation between departments and offices; Finally, improve the second-hand house transaction tax inspection mechanism, cracking down on tax evasion, to strengthen

35、 tax collection and administration.Key words：Transfer of second-hang housing ; Tax revenue ; Collection and management目 录1前言12二手住房交易税收征管的现状13二手住房交易税收征管的问题23.1偷税手段多种多样，偷税现象普遍存在23.2税收指标难界定，政策无法落实33.3政策执行尺度有偏差，影响税收调控力度33.4办税流程繁琐，征收程序复杂43.5部门职责差异，缺乏有效监管43.6二手住房交易征管困难，征纳双方矛盾突出44住房交易征收征管问题的原因44.1宣传力度不够，纳税

36、意识淡薄44.2相关制度缺失，计税指标无操作性54.3政策不统一，征管难度大54.4征管手段落后，信息化程度不到位54.5部门配合不够，监管力度不到位54.6税务人员素质影响政策执行服务水平65二手住房交易税收征管的对策65.1加大宣传力度，营造征税纳税良好氛围65.2健全相关配套制度，提高税收政策可操作性65.3完善税收政策，确保税收政策落实到位75.4改进税收征管手段，提高税收征管效率75.5建立部门间联合办公制度，避免各自为政85.6提升税务人员素质，优化服务质量86结论9参考文献10致 谢11中国地质大学长城学院2017届毕业论文1前 言1990年以后，市场经济建立，我国居民住房市场化

37、改革随之进行,房地产行业兴起，二手房产业也发展起来。这样，二手房交易税收成为我国税收的主要来源。一方面，我国房地产起步晚，相关的理论和政策还不成熟。另一方面二手房税收征管比较繁琐和复杂，纳税人收入不是很透明，税收机关的征收手段方面也是存在一定的问题。基于这一背景,研究我国二手房税收征管中的问题，提出相应的解决措施具有很大的现实意义。一些专家普遍觉得我国二手房地产税收政策及征管情况不容乐观，存在很多问题，所以本人利用空闲时间，运用调查研究、比较分析、还有查阅文献资料多种方法力求找到我国二手房税收征管的问题症结，并进行深入的研究，以税收制度和税收征管水平两个方面为主线，提出对我国个人二手住房交易税

38、政策改革措施，找到一条既符合潮流又符合中国国情的路子，从根本上解决我国二手房税收征管中税制、税种、税费界定、监管等方面的问题。 2二手住房交易税收征管的现状计划经济条件下，福利分配住房是一项福利制度，所以房地产税是最常见的一种税。在市场经济基础上，市场的供需影响着房价。但近年来，由于房地产市场投机热，房价涨幅一直很高，同时房子又是人们的基本生活条件，房价的上升严重影响了城市居民生活水平的提高，所以，房地产不能也不应该完全由市场主导，国家也应开始运用宏观调控政策，进行监测管理，征收房产税就是最好的手段之一，一个完善的房地产税收制度有利于经济的健康发展，因此，房地产税乃至二手房地产税制应势形成。我

39、国现行的二手房税收形式比较多样，包括契税、个人所得税等等；二手房的转让方式也有买卖交易、继承和捐赠等多种形式；同时税收征管的过程又包括税前宣传、税中咨询及指导和税后的监督与检查；因此二手房税收工作繁琐且复杂，税收政策也多而不统一，导致纳税人和税收工作人员都不方便，完善我国二手房税收征管制度，优化征管工作刻不容缓。税务收入是我国国库收入的主要来源，是我国发展的物质基础，对保证社会公平和经济稳定健康运行有着巨大意义，房地产税又是国家税收的重要组成部分，管理好房地产税收征管刻不容缓，但二手房税收征管中从宣传到征税再到最后的监管都存在着很多的问题。从现在的情况看，房地产价格是当今房地产税收政策的主要征

40、管基础，但由于我们监管手段或者监管条件有限的原因，我们的监管效果是有限的，各部门在监管过程中各部门并没有有效的合作，没有形成一个良性机制，并且各地税收政策方面又是经常的变换，使纳税人甚至税务人员都不能很好地把握政策；还有就是目前相对二手房地产市场过热,大多数卖家为了多卖钱直接让买家的承担税费,房价不光没有下行,反过来增加了买家的负担 ,税收征管乱象依然存在，极大的冲击了税收政策调节功能的充分发展；并且很多人抓政策的空子，逃税漏税现象严重。3二手住房交易税收征管的问题3.1偷税手段多种多样，偷税现象普遍存在二手房交易方式越来越多，但是税收征管方法比较落后。国家税务总局发布通知规定：购买时间不够2

41、年的住房对外销售的，应全额征税，这项二手房交易征税政策的出台，规定比较严格，使一些纳税人为了逃税漏税，不用“销售”方式进行二手房交易，反之采用“赠与”、“以租赁的形式代替销售”、“先公证等到达到优惠时间后再过户”的其他非法形式，偷税漏税，以下是几种形式的具体说明。一是购买变成无偿赠与，故意少缴税款。我国二手房税收，从征收基数上看，房产赠与的费用是：公证费按房产原值的2%（非直系）或1%(直系）核算；评估费按房产原值的0.5%收取；赠与房产双方应纳0.1%缴纳印花税，而房产销售税收是以房产的评估价为准，房产的评估价大于原值很多。从数据上来看，考虑到实际，国人之间发生自由捐赠这种状况很少，但是二手

42、房赠与中最大比重的是非直系亲属赠与，所以这不只是简单的赠与，就是国家落实相关政策时，一部分纳税人为了少缴税款，将买卖转为赠与，采取非法手段逃避税收。表1-12013-2016年秦皇岛市区个人住房转让户数与税收收入统计表 单位:万元年份交易过户户数入库税款各项税收总税款税款占总税款比例%201399432039.5416994.6412.00201483073559.1626406.9313.49201568662369.69531167.357.612016105953402.9237532.939.08二是“以租赁代替销售”推迟过户。纳税人以租赁的表面形式，事实上却是购销交易，买房人作为租赁

43、者，等到拥有期限达到优惠政策条件时，正式签合同，从而达到少交税费目的。三是通过“先公证等到达到优惠时间后再过户”的方式避税。为达到国家优惠政策的时间规定，纳税人采取提前公证和提前付钱的形式，待时间到后，去房地产交易中心办理买卖手续，从而少交一部分税款。四是签订虚假交易合同，达到少交税款的目的。在二手住房交易中，买卖双方在商量好房屋价格、交房手续和相关的违约补偿后，私下里签订一个买卖协议，但是这个协议并不公开，只是作为他们之间的一个约束，并不按这个协议的价格申报纳税，叫“阴”合同；买卖双方在正式办理过户时，再签订一个协议，但是这个协议的价格却远低于市场价格和买卖价格，并以这个合同价格向税务部门申

44、报纳税，故称为“阳”合同。这样，便为其非法手段合法化。 3.2税收指标难界定，政策无法落实二手房征管中涉及到的政策比较多，但是由于技术手段等原因，征管部门并不能完全对这些涉税指标进行核实，导致好的政策并不能完全公平的落实。以下是几种情况。第一，税收基础不真实。个人二手住房交易过程中存在各种逃税方法,但大多是减少计税基础,我们学过税法的应该都知道，这样交的税自然就变少了，所以实际生活中，很多纳税人暗地里买卖,收入是非常“微妙”的。首先，买卖双方隐瞒销售收入。二手房交易中，买房和卖方都想少缴税，多得利益，所以他们站在一个与国家税收对立的立场，千方百计的减少纳税。如果通过中介来处理有关事项,中介机构为了利润将促成交易成功,将想尽办法地鼓励买家和卖家在一个相对较低的申报价格缴纳房地产税，导致税务机关很难核实课税基础的准确性,最终使二手住房交易税收受损失。其次，纳税主体转移，降低计税依据。随着经济社会的发展，人们买房不光是用来住，很多人是用来投资，这就导致供不应求，卖方市场盛行，卖方想要得到一个好的价格，买方就处于一个不利的地位，成为实际税负的承担者，纳税主体由卖方转移到了买方，降低了计税基础，导致税收效果不佳。还有，税务人员专业知识比较匮乏,甚至知