恒信房地产公司财务风险分析及控制研究.doc

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1、 毕业设计（论文）恒信房地产公司财务风险分析及控制研究姓 名：冯立莉学 号：15135064专 业：财务管理学院（系）：经济管理学院指导教师：姜迎雪 助教2019年5月摘 要经济发展中房地产这个行业的发展非常重要。房地产企业有很多独有的特点：项目的投资额高周期长、资金需求额大、资金回收率低等，这些特点使它与其他行业不同，也使它面临着更大的财务风险。所以为了房地产企业的稳定、持续的发展研究房地产企业财务风险识别及控制有着重要的意义。本文的研究对象是恒信房地产公司。首先简单介绍了一些与本文相关的相关理论；然后选取了该公司近三年的财务指标，从筹资、投资、营运活动三个方面进行财务风险的识别；接下来找出

2、目前该公司在经营过程中与财务风险控制相关方面的不足；最后根据该公司的现状提出财务风险控制方面不足的解决措施，可以帮助公司提高这方面的能力。同时，本文的研究也能为相似的企业提供一定的参考在财务风险防范和控制方面。关键词：恒信房地产；财务风险；风险识别；风险控制iABSTRACTThe development of real estate is very important in economic development. Real estate enterprises have many unique characteristics: the projects high investment c

3、ycle, large capital demand, low capital recovery rate, these characteristics make it different from other industries, it also faces greater financial risks. Therefore, it is of great significance to study the financial risk identification and control of real estate enterprises for the stability and

4、continuous development of real estate enterprises.The research object of this article is Hengxin Real Estate Company. Firstly, some related theories are introduced briefly. Then it selects the financial index of the company for the past three years, and identifies the financial risk from three aspec

5、ts: financing, investment, and operating activities. Next find out the current business process of the company in the financial risk control related to the deficiencies; Finally, according to the current situation of the company to propose financial risk control inadequate measures can help the comp

6、any improve its ability in this area. At the same time, the research of this paper can also provide some reference for similar enterprises in financial risk prevention and control.KEYWORDS： Hengxin real estate; financial risk; risk identification; risk control v目 录摘 要iABSTRACTii目 录iii1绪论11.1选题背景、研究目

7、的及意义11.1.1选题背景11.1.2研究的目的及意义11.2国内外研究现状与综述21.2.1国外研究现状21.2.2国内研究现状31.2.3国内外研究综述41.3总体思路和研究框架41.4研究问题及解决方案52相关理论综述72.1财务风险概念72.1.1财务风险的定义72.1.2财务风险的特征72.2财务风险的种类82.2.1筹资风险82.2.2投资风险82.2.3营运风险82.3财务风险管理的内容82.3.1财务风险识别82.3.2财务风险评价92.3.3财务风险控制93恒信房地产公司财务风险识别103.1恒信房地产公司简介103.1.1公司简介103.1.2公司财务数据103.2筹资风

8、险识别113.2.1资本结构分析113.2.2短期偿债能力123.2.3长期偿债能力133.3投资风险识别133.3.1投资结构分析133.3.2毛利率与净利率水平143.3.3成本费用情况143.3.4总资产收益率153.4营运风险识别153.4.1营运资金周转情况153.4.2存货周转情况163.4.3应收账款周转情况164恒信房地产公司财务风险控制存在的问题174.1筹资风险控制存在的问题174.1.1筹资的方式比较单一174.1.2长短期的负债结构不合理174.2控制投资风险存在的问题174.2.1投资项目单一且获利能力差174.2.2成本费用没有有效控制184.3控制营运风险存在的问

9、题184.3.1现金周转效率低184.3.2存货变现能力差184.3.3收款政策不完善195恒信房地产公司加强财务风险控制的措施205.1筹资活动风险控制措施205.1.1优化资本结构205.1.2拓宽筹资渠道205.2投资活动风险控制措施205.2.1采取多元化的投资战略205.2.2加强成本费用的控制215.3营运活动风险控制措施215.3.1加强现金流的管理215.3.2加强存货销售力度225.3.3完善客户信用体系和账款催收政策22结论24参考文献25致 谢27北京交通大学海滨学院毕业设计（论文）1 绪论1.1 选题背景、研究目的及意义1.1.1 选题背景现在经济发展趋于下企业生存发展

10、的机会变大，但经济环境复杂而多变，企业防范和控制风险的能力也越来越受到人们的关注。目前，我国甚至全世界范围内，企业倒闭破产的事件时有发生，发生的原因可能是外部环境的影响很大，也可能是因为企业管理者的决策不正确，从而导致了这个结果，但是都与财务风险脱不了联系。我国现在的企业的组织架构在完善和企业的筹资、投资等活动的途径在多元化，每一个企业持续经营都离不开财务，而企业的每个环节都面临一些风险，风险在一个企业中是不可控制的，企业如果存在风险，很可能会导致企业倒闭。企业只有充分了解自身的财务现状和所面临的财务风险，然后部署好风险的防控工作，才能在市场竞争中寻求更好的经济效益以及稳定可持续的发展。房地行

11、业拥有生产和服务的双重功能，可以促进国民经济的发展，还限制着其发展的水平。在我国，总体来说房地产企业开始发展的时间比较晚，到现在企业的生产经营还没有特别规范化。虽然我国房地产业有良好的回报，但面临着较大的风险。由于资产负债率高，融资需求大，生产周期长，同时也存在一定的财务风险。房地产企业只有做到不仅防范控制自身的财务风险，还要及时防控一些不可控制外部风险，这样才可以避免造成企业自身的经营危机，然后减少一些威胁公司发展的因素。通过上文背景的简述，可以了解到房地产企业要想稳定和可持续发展必须对财务风险控制重视起来，及早的识别和管理控制财务风险。本文以恒信房地产公司为研究对象，对财务风险进行了界定和

12、分析，并提出了相应的控制风险措施，以帮助公司更好地发展。1.1.2 研究的目的及意义本文对恒信房地产公司存在的财务风险进行了识别，评价和分析对已识别出的财务风险，主要是为了弥补公司财务风险控制措施方面的不足和提高公司财务风险控制的水平，然后为该公司管理者提供一些方法，让他们更有效的财务风险管理。也为其他房地产公司在预防控制财务风险方面，提供参考和借鉴。财务风险在房地产企业的所有生产经营活动中普遍存在，它占据了房地产企业所面临的风险中特别重要的一部分，房地产企业自身的财务风险在市场经济条件下不断蔓延。如果不及时有效地防控，公司会产生财务危机。因此，为了提升企业经营效率和竞争优势，加强财务风险防控

13、至关重要。这就需要企业资源整合，增强相关人员的风险防范意识，寻求合理的技术实现途径，在合理的范围内控制财务风险为企业带来更多的好处。恒信房地产公司是一个中小型的房地产公司，其主要的业务是房地产开发。目前，该公司在日常运营中对风险的防范意识不是很强，也面临着很多的风险与挑战，同时存在着比较大的财务风险。对公司进行财务风险识别与成因分析，并提出相关预防措施，帮助公司提高控制财务风险的能力，以实现更好的发展。1.2 国内外研究现状与综述1.2.1 国外研究现状研究人员Altman(1968)最先提出风险的概念，认为风险是一种人们不期望发生的、不由人的意志决定的、客观的存在，不确定性就是它的特别之处。

14、六十年代中期Markowitz在研究资产组合问题时提到了相关的统计学知识。把期望和方差与结合资产组合问题，提出了通过计算资产收益的期望值和资产收益率的显著差异确定风险，最后，它是用来判断风险的大小。这也为未来的财务风险的研究和发展开辟了新的途径。JP摩根(1994)公布了Risk Metrics方法，其中包含了480种方法来计算资产和指数，方便公众评估和计算风险。Ross，Westerfield，Jordan(1995)认为财务风险是一种企业不及时的去偿还债务，进而导致了必须采取一些措施来使其摆脱财务危机的境况。研究学者Tlex Tndre TtindTe(2006)认为财务预算可以减少财务风

15、险，因为财务预算有效性和合理性的特点，所以企业要想有效的管控风险就要重视并提高财务预算管理的地位。Claudio Giannotti、Gianluca Mattarocci(2008)以意大利房地产市场为例，研究了房地产投资领域从房地产投资中介模式的选择、房地产投资的内外部风险、房地产管理的标准这些方面，为找到一个有效的房地产投资模式。研究人员Zhang ML、Yang WP(2012)指出房地产投资主要特点是风险和收益比较高，还提出了公司确定投资风险、评估投资风险可以使用模糊综合分析方法.Hwang(2015)认为使用资本资产定价模型研究怎样可以使价格是平均的。这个研究是设计财务风险识别、控

16、制检测等方案的基础。Cem Berk(2017)提出，房地产投资是一种周期性的回报，因此，应采用风险管理技术实现可持续收益。基于资产、投资组合、保险和衍生产品的解决方案都属于风险管理技术。基于资产的解决方案包括房地产的风险特性，基于它的位置和它的发展程度。一些房产，如抵押权的丧失和财产的维护，是比其他更大的风险。1.2.2 国内研究现状1980年始，我国学者开始研究财务风险管理，我国风险管理理论大步取得巨大的进步是众多学者共同努力下的结果。在原有的基础上，增加了科学的定量研究方法和其他方法，对财务风险进行了较为前沿的探索，取得了丰硕的成果。向德伟（1994）对财务活动的整个过程进行了分析，根据

17、每个阶段的特定特征，将主要风险分为不同概念的风险类型，如融资风险、投资风险、资金回收风险和收入分配风险。德威还为不同阶段存在不同风险的情况提供了解决方案。吴世农、卢贤义(2001)分别对七十多家公司在财务方面没有问题的和七十多家公司在财务方面有问题进行了调查，21个技术指标比较后，选择六个典型指标进行分类预测，使用了一些分析方法，发现Logistic模型的准确度在这些模型中最高达到93.55%。冯克红(2011)认为企业在现在的市场经济下发展比前的企业财务风险高，它带来的不仅仅是压力和威胁，随之来的还有企业发展的机会。企业想要在这样充满竞争的环境中持续经营发展必须清楚地了解财务风险，并有能力控

18、制和解决风险。劳燕玲(2012)在研究了房地产开发项目的风险后觉得增加风险评估与防范、快转移和规避各种风险，及时处理风险减少损失在项目开发前都很重要。李素红、陈立文(2013)提出了在房地产开发过程中存在的诸多财务风险，并运用Multi-Agent风险控制模型研究了房地产开发过程中的代表性风险，观察了企业的经营状况在Multi-Agent风险控制模型上。该模型不仅是企业利益相关者的信息平台，也是促进我国房地产金融发展的有效途径。研究人员李玲(2015)发现房地产业的复杂性和不稳定性突出，包括债务比例高、资本结构不合理等问题。房地产企业可以设立专门的资源管理机构，集中处理上述问题，这样乐意更好地

19、利用资金，丰富现有的融资方式。刘昱含(2016)提出风险预警系统、预算成本管理、现代化信用管理制度对企业发展都很重要，所以要建立健全这些为了企业稳定长久经营。石芯月、王宏波(2017)觉得一个企业的管理者应该提高应对环境变化的能力，加强自身的意识去控制财务和资金链的风险，全面的考虑目标机制和管理的制度，为行业提供参考。贺毓陶(2018)指出，房地产业在我国仍然是由资本驱动的，在发展过程中不可避免地会面临许多风险，其中，财务管理风险被认为是最重要的，是公司生存的必要条件，需要高层领导重视。1.2.3 国内外研究综述综上所述，国外学者对研究财务有比较成熟和全面的理论，研究集中在定量分析、定性分析和

20、对比分析，从单一到多变量模型和从静态到动态模型。国内的研究在风险识别和预防方面发展比较晚。因此国内主要依靠大量的国外研究结论和模型来进行风险识别，创新创造能力不足使得国内外财务风险识别有相似之处在定量定性分析方面。随着我国经济的发展，科技创新和全球化的影响，要求提高企业财务风险管理能力，我国的理论与实践都仍然存在许多的不足。首先，没有去全面收集整合相关案例和数据。其次，对我国对整个行业财务风险的分析有一些文献，而对单独一个企业的很少。最后，我国对财务风险评估方法复杂和较大的相对误差。1.3 总体思路和研究框架第一部分简述本文的选题背景、目的及意义、国内外综述及总体思路和研究的问题解决方案。第二

21、部分对涉及的财务风险概念特征、财务风险的种类及财务风险管理的内容进行了介绍。第三部分介绍恒信房地产公司现状和公司近三年的一些财务数据，并从筹资、投资、营运三个方面识别该公司在财务存在的风险。第四部分根据恒信房地产公司经营发展现状，从筹资、投资、营运三个方面找出该公司财务风险控制的不足。第五部分在前文分析的基础上，从恒信房地产公司的现状出发，从筹资、投资、营运三个方面提出可以弥补该公司控制财务风险不足的措施。第六部分本文研究的结论。本文结构框架如图 11所示：选题背景研究目的及意义、国内外现状与综述、总体思路、研究方法财务风险概念与类型、财务风险种类、财务风险管理的内容公司简介及财务现状、从筹资

22、、投资、营运三方面对公司存在的财务风险进行识别找出公司在筹资、投资、营运三个方面对财务风险控制存在的问题根据公司经营现状，提出加强公司财务风险控制的措施总结全文1绪论2相关理论综述3恒信房地产公司财务风险识别4恒信房地产公司财务风险控制存在的问题5恒信房地产公司加强财务风险控制的措施结论图 11结构框架图1.4 研究问题及解决方案本文研究的对象是恒信房地产公司，研究公司财务风险识别控制存在的不足，分析公司经营情况和部分财务数据，发现公司财务风险控制措施的不足，提出加强公司财务风险控制能力的措施。本采用的研究方法：（1）文献资料法：通过查询和阅读与财务风险的概念、识别、评价、控制相关文献资料等，

23、深入了解相关理论与案例分析。在写作过程中，通过文献写作有很大的帮助。（2）案例分析法：本文以恒信房地产公司为例，理论知识与实际现状相结合，研究出加强该公司财务风险控制的措施。（3）定性与定量分析法结合法：在对该公司财务风险研究中，采用定量分析方法对公司财务状况进行了分析，该方法能准确地评价企业当前的财务风险；定性分析方法能全面地研究公司内外部环境及条件。两种方法综合分析在确保分析结果正确的前提下，还可以提高分析的效率，对公司财务风险进一步的了解。262 相关理论综述2.1 财务风险概念2.1.1 财务风险的定义财务风险定义有广义的与狭义的。企业筹资决策不正确，导致负债占总资本的比例大和企业不能

24、及时还本付息所造成的风险是狭义的。广义的是指在企业的经营活动中，由于企业的内外部环境不断该变，而带来了一些不可控的因素，使企业承担损失也没有预期的一些经营目标。2.1.2 财务风险的特征（1）客观性企业有资金流动一定会有财务风险的存在所以财务风险具有客观性 。财务风险不取决于人的意志，人们无法避免。采用何种方式来控制财务风险，它们都将在一定程度上改变其形成和发展的条件，并在发生之前减少其发生的可能性。发生后减少影响，不能完全消除。（2）全面性企业所有的生产经营活动都伴随着财务风险，它全面存在于企业的各种财务活动当中。公司的财务状况受社会、经济、政治等环境因素变化的影响，制约着公司治理水平的提高

25、，公司往往无法及时应对一系列突发事件，因此企业的财务风险是非常全面的。（3）不确定性财务风险在任何情况下都不确定会不会发生。这取决于公司的财务状况，行业，市场环境，政策的影响和许多其他因素。（4）收益与损失共存性风险和机会的一起存在，并不是说带来的只有损失与威胁，也会为企业带来一定的好处。通常认为收益与风险成正比例关系。这就要求企业根据自身的实际支付能力做出决策，尤其是要准确评估高利润和高收益的项目， 2.2 财务风险的种类2.2.1 筹资风险筹资风险是因为资金供需市场、宏观经济环境改变企业进行筹资给财务成果造成的不确定性。筹资风险包括：利率与再融资风险、金融杠杆效应、汇率与购买力风险等。企业

26、主要的融资方式是从外部债权人筹资和业主投资。在企业的生产经营中，要筹集资金，企业适度负债是合理的。企业必须保持合理适度的负债比例，努力实现风险与报酬的完美结合，认真分析和研究资金的供需状况，适当的融资安排进行。2.2.2 投资风险投资风险是指企业投入了一些资金而没收到想要得到的收益，是因为市场供求的变化。投资活动通常具有预测能力差，风险寿命长的特点，在不同的项目之间的风险差异很大。在确定投资项目时，一定比例的资金投入，但最终可能因市场需求而改变，风险可能产生的回报和实际回报之间的矛盾。企业投资风险主要是伴随着更大的风险，这就要求企业在进行投资决策时，必须科学地分析产业结构的合理性、规律性和有效

27、性。投资项目决策后期科学实施和控制，减少风险增加回报。2.2.3 营运风险运营风险是指企业营运资金不能保持时刻充足而带来的风险，因为企业不能正确认识和适应环境，环境又多变和复杂，而导致企业不能收到想要的收益产生的损失。营运资金应用的范围广，可以影响到它的因素复杂而多变，企业的生产经营中对营运资金的需求也在变化，一直保持足够的资金是非常困难的。营运的风险由一系列的具体的风险并不是只有一个特定的。2.3 财务风险管理的内容2.3.1 财务风险识别风险识别事前进行定性的判断，为后续评估和控制提供风险基础的理解。不确定或错误识别的风险通常不仅是难以改善的风险也造成意外损失。所以在这一阶段需要收集和识别

28、相关信息，收集和分类风险，并随时监督管理风险发展的趋势。企业只有正确地识别财务风险后，才能去控制财务风险减少损失。采用识别方法对企业存在及潜在的财务风险识别，其中包含主要风险，也有一些小的次要风险，这样可以对企业的财务风险全面掌握。2.3.2 财务风险评价测量和评估某种财务活动在风险条件下，确定财务活动风险程度，为财务决策提供信息和依据。财务风险的评价方法由定性和定量分析方法。定性分析法主要是依据经验知识和掌握事物的规律进行科学分析的一种方法。定量分析是对一些财务数据进行计算分析，定量分析企业的财务报表得出企业风险的结果。企业结合定性与定量两个分析方法一起来评价财务风险的大小。想到同一个企业在

29、不同时间发生财务风险的可能性不同，所以企业面临的主要问题是管理好财务活动和有效地衡量财务风险。2.3.3 财务风险控制财务风险控制是根据识别与评价的财务风险，提出针对性的风险控制措施。风险控制方法分别是系统控制和技术控制。系统的控制是基于管理的范围，包括组织结构，招聘和风险事件的系统设计，都与风险控制密切相关。这都是风险控制的制度化表现。技术控制方法主要包括分散模式、传输模式和避免模式。企业不能将日常管理职能与企业财务风险控制分离，管理者需要确定财务风险的可能性和危害程度，制定类似的补救计划，采取更合理的风险管理措施，以减少损失和风险的可能性。本章小结：本章界定了财务风险概念以及分析了财务风险

30、的特征和种类，介绍了财务风险管理的内容，为下文的分析研究提供支持。3 恒信房地产公司财务风险识别3.1 恒信房地产公司简介3.1.1 公司简介恒信房地产公司成立于2001年，通过多年经营公司稳步发展，经济实力不断增强。公司在自身发展中取得了较好的经济效益和社会效益。住宅质量，售后服务周到，深受社会各界和业主的好评，公司的发展体现了企业的经营管理风格。发展中的恒信房地产公司，加强公司自身建设，坚持的经营理念精心打造恒信标志，建设人民满意家园，不断提高公司的发展实力，对县域经济发展做出更大的贡献。恒信房地产公司组织结构图如下：总经理董事长财务部行政人事部运营部工程部图 31恒信地产组织结构图3.1

31、.2 公司财务数据表 31恒信地产2016-2018年财务数据项目2016年2017年2018年资产总额（万元）48441.6454331.6757228.69负债总额（万元）40103.4946042.0848761.37流动资产（万元）46246.3149065.0251824.84流动负债（万元）28440.8532091.1934649.99非流动负债（万元）7095.76 11662.63 13950.88 存货（万元）（万元）29647.0233900.8836279.01应收账款（万元）367.98507.96648.78营业收入（万元）10362.7111154.3312118

32、.10净利润（万元）1680.101777.711912.77数据来源：恒信房地产公司2016-2018年资产负债表、利润表由表 31可知该公司在2016-2018年资产总额和净利润都有所增加，但是公司债务和应收账款的数量继续增加，表明公司债务继续增加，销售资金的回收仍然存在问题，公司存在一些财务风险。3.2 筹资风险识别3.2.1 资本结构分析资本结构是企业在一个特定时期不同类型的资本价值组合的结果。它决定了长短期的偿债能力和再去融资的能力，也是评价财务状况的一个指标。恒信房地产公司规模相对比较小，股权集中在几个公司刚成立时投资多的人上，筹资方式主要是银行贷款，从图 32可和图 33以观察到

33、该公司短期负债占负债总额的比重偏高以及资产负债率不断增加，说明公司主要依赖于短期负债，对长期资金的融通较少，缺乏合理的资本结构。虽然适度的债务管理可以提高企业的财务效益，但随着资产负债率的增加，财务杠杆系数也随之增加，财务风险也增大，在严重的情况下，容易产生资不抵债甚至破产。图 32恒信地产2016-2018年长短期负债占负债总额比重图图 33恒信地产2016-2018年资产负债率变化图3.2.2 短期偿债能力表 32恒信地产2016-2018年流动比率和速动比率项目2016年2017年2018年流动资产（万元）46246.3149065.0251824.84流动负债（万元）28440.853

34、2091.1934649.99流动比率1.631.521.50速动比率0.490.400.38流动比率和速度比率反映企业的短期偿债的能力。速动比率能够更准确发现的企业短期偿债能力的强弱，速动比率越大短期偿债能力越好。由图 33发现，该公司的流动比率和速动比下降，导致公司短期偿债风险较大。该公司流动比率和速动比率不断下降的主要原因是公司开发了新项目增加了应付账款开及增加了大量房地产租金。然而，只有一个房地产项目是开放的，因此难以周转。流动资产份额逐年下降，但流动负债逐年上升。当对资产的压力越来越大时会面临无力偿还债务的风险。3.2.3 长期偿债能力表 33恒信地产2016-2018年资产负债率与

35、权益乘数项目2016年2017年2018年资产总额（万元）48441.64 54331.67 57228.69 负债总额（万元）40103.49 46042.08 48761.37 资产负债率（%）82.7984.7485.20权益乘数5.810 6.554 6.759 资产负债率的作用是评价一个企业负债水平，资产负债率下降长期偿债能力增强。权益乘数是企业的规模和财务杠杆直观表现。随着产权的日益弱化，股东出资比例越高，财务杠杆越大。对于房地产运营商来说，协调资产负债比例，保持资金链的正常运行，及时偿还债务是非常重要的。通过表 33可知，该公司资产负债率与权益乘数是不断增加的，说明该公司长期偿债

36、的能力相对薄弱，这三年资本积累的较少、资本结构也不是很合理及财务风险相对较高。3.3 投资风险识别3.3.1 投资结构分析企业投资结构是指在一定时期内，每一投资目的的构成及其数量占企业总投资的比例。它是企业资产结构的重要体现。房地产投资主要是指对开发项目的投资。它是一种自主经营活动，公司利用资金购买和建造房地产以获取利润。恒信房地产公司营业收入的主要来源就是房地产的开发，该公司以开发住宅的商品为主业，商业的地产所占比重并不是很高。公司产生一些财务损失于比较单一的类型楼盘的开发、单一的产品的滞销都有关系。从投资的区域可以看出该公司目前的储备开发项目主要是位于市内以及其周边的县区导致市场的集中度比

37、较高。公司高度依赖于单一的市场区域有一定的区域集中的风险。3.3.2 毛利率与净利率水平表 34恒信地产2016-2018年毛利率与净利率项目2016年2017年2018年营业收入（万元）10362.7111154.3312118.10营业成本（万元）7217.897932.289245.02净利润（万元）1680.101777.711912.77毛利率（%）30.3528.8923.70净利率（%）16.2115.9415.78毛利率是扣除销售成本后可用于支出和利润形成的资金总额。净利率是表示销售收入水平的指标。净利率可以更好的反映企业真实的经营状况和费用控制的水平。由表 34中的数据可知恒

38、信房地产公司近三年毛利率和净利率都处于下降趋势，毛利率从30.35%下降到23.7036%，净利率从16.21%下降到15.78%。该公司的盈利能力和销售收入的净利润正在下降，销售状况不稳定，盈利能力正在下降。进入者将增加产业内的竞争，减少平均毛利润。3.3.3 成本费用情况表 35恒信地产2016-2018年的成本费用数据财务指标2016年2017年2018年营业成本（万元）7217.897932.289245.02销售费用（万元）484.18562.79689.44管理费用（万元）560.88630.68748.13财务费用（万元）255.23296.46445.53成本费用利润率（%）2

39、4.9624.1524.04成本费用对财务结果有着重要的影响，降低成本费用可以提高财务结果。成本费用利润率反映企业经营成本的结果，成本费用利润率越高利润越大，经济效益越好。由表 35可以看出，该公司的成本费用近三年都在增加，成本费用利润率从24.96%到24.04%，说明该公司用成本费用获得利润的水平在下降，因为该公司的获利能不强及不合理利用对成本与费用，同时公司的债务需要支付较高的财务费用。3.3.4 总资产收益率表 36恒信地产2016-2018年总资产收益率财务指标2016年2017年2018年资产总额（万元）48441.64 54331.67 57228.69 净利润（万元）1680.

40、10 1777.71 1912.77 总资产收益率（%）4.063.463.43总资产收益率直接反应企业的竞争实力以及发展能力及企业的资产使用效率与资金使用的关系，也是决定着一个企业能投可以应举债经营发展的重要依据，还可反映一个企业的经营者综合经营管理水平的高低。由表 36可知，2016年-2018年恒信房地产公司总资产收益率一直处于下降的趋势，说明公司的费用在增加，公司综合管理水平低，直接影响公司的盈利能力。3.4 营运风险识别3.4.1 营运资金周转情况表 37恒信地产2016-2018年营运资金周转率财务指标2016年2017年2018年流动资产（万元）46246.3149065.025

41、1824.84流动负债（万元）28440.8532091.1934649.99营业收入（万元）10362.7111154.3312118.10营运资金周转率0.670.640.71营运资金周转率反映了每年每一元销售收入需要配备多少营运资金，它对企业来说是一个重要的指标。一个企业的营运资本周转率低，这就说明该企业的营运资本的使用率不是很好销售不足；一个企业的营运资本周转率一直在波动，可能因为企业的资金不足和存在不能债务偿还的危机。由表 37恒信房地产公司2016-2018年营运资金周转率变化不是很大，2018年有一点上升，但该公司营运资本利用率不高，营运资本在应收账款和存货中非常的缓慢，这影响该

42、公司生产经营的正常资本周转率和偿债能力。3.4.2 存货周转情况表 38恒信地产2016-2018年存货周转率财务指标2016年2017年2018年存货（万元）29647.02 33900.88 36279.01 营业成本（万元）7217.89 7932.28 9245.02 存货周转率0.280.250.26 存货周转率反映企业的销售能力和库存管理水平。存货周转率越大，企业的存货占有率越低和流动性越高。存货是重要的组成部分在资产中，通过表 38可以看出恒信房地产公司2016-2018年存货周转率变化不是很大，但处于下降的状态。近三年恒信房地产公司存货周转速度一直很慢，存货所占用的资金多，公司

43、的管理效率不高，库存的销售工作尚未完全做好，导致存货流动性差，资金周转不方便，企业经营能力不强，加大了公司的财务风险。3.4.3 应收账款周转情况表 39恒信地产2016-2018年应收账款周转率财务指标2016年2017年2018年应收账款（万元）367.98507.96648.78营业收入（万元）10362.7111154.3312118.10应收账款周转率25.5925.4720.95在企业的流动资产中，应收账款是非常重要的存在。一个企业的应收账款如果不发生损失，而且每一笔应收账款可以及时的全额的收回，这个企业的资金使用效率会有很大的提升。由表 39可知该公司2016-2017年应收账款

44、周转率变化不是很大，2018年下降到20.95，表明公司应收账款不好收回，成了坏账公司资金将遭受重大损失，影响公司未来的经营和发展。本章小结：本章对恒信房地产公司有一个简单的介绍，然后选择一些针财务指标进行分析为了识别出该公司有的财务风险，为后文提出控制措施打下基础。4 恒信房地产公司财务风险控制存在的问题4.1 筹资风险控制存在的问题4.1.1 筹资的方式比较单一房地产企业只限制于自己存在的资金。当他们需要大量现金时，他们必须借款。房地产企业来筹集资金的重要渠道是银行贷款和预收房地产项目。恒信房地产公司缺乏对融资过程的严格管理，融资方式相对单一，它过于依赖银行借贷。该公司计划怎么筹资之前只会

45、编制短期资金需求和预算计划，忽略了合理准确的去了解与判断该公司的举债现状，以至于造成了公司的利息成本比以前更加多，从而增加了该公司的财务风险。考虑到项目周期长，资金运作非常缓慢，债务偿还风险增加，相应的企业信用评级随后被下调，恒信房地产公司再次获得资金也更加困难。4.1.2 长短期的负债结构不合理整体的房地产这个行业的不论长期还是短期的偿债能力本来就不是很好，企业的资金链不去重视然后很好的维护就很可能发生断裂的情况，企业必须要去面对和承担较高的筹资风险。恒信房地产公司的短期和长期偿债能力相对较弱，使公司的债务压力相对较大。短短期债务增加表明企业没有合理的融资结构划分，一方面，企业从长期投资中投

46、资项目资金没有收回；另一方面，短期贷款项目必须偿还；该公司没有足够的现金来支持，这会增加筹资活动的风险。该公司的资本相对较低，资本结构严重不合理，使公司的自由资本与借款人的资本比例不一致，增加了企业的资金成本和偿债压力债务。 4.2 控制投资风险存在的问题4.2.1 投资项目单一且获利能力差在房地产开发和投资过程中，一些房地产公司更愿意承担超出其能力的项目，一些公司忽视了对市场现状的分析和项目的可行性分析，决策失误导致投资项目失败。投入成本不仅不能按期收回，而且给公司带来不可预测的财务风险。恒信房地产公司一直投资的项目比较单一，大部分是居民小区和一些底商。缺乏科学的投资项目规划和产业的快速扩张也是造成风险的主要因素。此外，高资产负债率使得企业投资项目的实际收益和预期收益不一致，外部环境变化较大都会是公司面临风险。4.2.2 成本费用没有有效控制如果房地产企业没有对整个项目的资本投资、成本、回收期、收益和利息进行全面的可行性分析，导致投资