企业成本控制的应用的指南.doc

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1、1/28成本控制要点应用指南成本控制要点应用指南(试 用 本)编者按编者按2/28我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明：第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制容。第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。第三：由于相应的规仍在编制中，本指南的容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。目目录录第一项.立项成本控制要点应用指南第二项.规划环节成本控制要点应用指南第三项.招投标环节成本控制要点应用指南

2、第四项.施工环节成本控制要点应用指南第五项.材料与设备采购环节成本控制要点应用指南第六项.销售环节成本控制要点应用指南第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南目录3/28第八项.期间费用的成本控制要点应用指南第九项.物业管理成本控制要点应用指南附件.公司规化管理系列文件4/28立项成本控制要点应用指南立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定围最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控

3、制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件开开发发形形式式1 1、新新征土征土地地征地费用少 交 或 晚交，力争减免项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发 成 本 构 成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用项目部负责大市政费用自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件满足公司利益最大化，合理 提 高 容 积率，降低土地成本项目部、设计部负责第一项5/282 2、买买断 项断 项目目买断容明确买断容明细项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发 成 本 构 成表、附表一、附表二与买断

4、方式的成本构成付款总额为公司争取最大利益项目部负责付款时间周期长、次数多项目部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明细工程部、项目部负责手续风险与项目付款时 间 直 接 挂钩。项目部负责3 3、合合作 开作 开发发合作方式符合集团要求，有利于公司；项目部负责详见项目立项成本控制要点说明中项目开发 成 本 构 成表、附表一、附表二与合作开发的成本构成分成比例双赢原则；项目部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同房标准项目部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式项目部负责项目部负责规划环节成本控制要点应用指南规划环节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有

5、“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制第二项6/28容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件1 1、规 划规 划方案方案（1）可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设 计 部 负责，项目、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审组成可行性规划评审委员会，对 方 案 进 行 评审、确定。未通

6、过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审 算、财务、销售等各部门组成评 审 委 员会，总经理负责（3）设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设 计 部 负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审 算 部 负责，设计部配合2 2、报批设、报批设计计（1）设计方案根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设 计 部 负责，项 目部、销售部协作7/28方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注 意 相 关 法规，完善自身报批规性，材料完整项 目 部 负责，设计部配合控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制

7、怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件3 3、扩初设、扩初设计计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求部审核设 计 部 负责，知会各部门（2）成本概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责（3）扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4 4、桩基设、桩基设计计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设 计 部 负责，工程部协助8/28（2）设计方案评审桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调整5 5、施工图、施工图设计设计（1

8、）施工图 设 计 要求根据销售包装设 计、桩 基 设计、功能设计与配 套 设 施 等 因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2）报建政 府 部 门 报 批费，按政府有关政策交纳。项目部（3）报施图（4）审图（5）施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设 计 部 负责，工程协助，知会销售部（6）面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设 计 部 负责，工程部协助6 6、销售包、销售包结合营销费用9/28装设计装设计控制施工招投标7 7、装修方、装修方案设计案设计

9、（1）方案设计要求根 据 扩 初 设 计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设 计 部 负责，销售部协助（2）材料设 备 选 型成本方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析参见公司文件（3）招投标制订设计任务书设 计 部 负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制要点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件8 8、功能设、功能设计计（1）小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设 计 部 负责，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部负责

10、（3）环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额设 计 部 负责，项目部协助10/28招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市 场 现 状 分析，智能化必要性分析智能化容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责（5）销售承诺保持各部门与销售 部 的 信 息 畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设 计 部 负责，工程部协助9 9、设计变、设计变更更（1）设计调整费用（2）设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设 计 部 负责，工程、销售部协助详见工程现场变更管理规1010、材 料、材 料设备设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料

11、设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设 计 部 负责，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会详见设备材 料 采 购规其他费用其他费用物业管理完善费限额设计审算部招投标环节成本控制要点应用指招投标环节成本控制要点应用指南南第三项11/28招投标环节的成本控制涉与到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件1 1、投标、投标单位的单位的选择选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量

12、（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历建立承建商、工程监理、材料与设备供货商名册与资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设 计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招 投 标 合同。详见招投标管理规第 8 条至15 条和招投标管理程序招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会与主管领导招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规第 8 条至15 条和招投标管理程序12/282 2、招投、招投标文件标文件各类合同的

13、招投标书容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废 标 条 件（投标书必须加盖投 标 单 位 法 人 印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招 投 标 合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招 投 标 合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规第 6 条、第 16 条至20 条、和招投标

14、管理程序招投标工作组审核招投标评审委 员 会 审核；主管领导批准；详见招投标管理规第 6 条、第 16 条至20 条、和招投标管理程序控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件13/283 3、评标、评标和定标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理规第 21 条至33 条、和招投标管理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委 员 会 审核、评定。主管领导批准详见招投标管理规第 21 条至33 条、和招投标

15、管理程序施工环节成本控制要点应用指南施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的与时沟通和良好合作。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件第四项14/281 1、设计、设计变 更 环变 更 环节节（1）变 更评估项 目 前 期 规划、定 位 要 全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考

16、虑工程造价，对可能发生变更的 地 方 有 预 见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审 算 部 负责 计 算 变 更费 用（含 可能 引 起 的 索赔）。甲 方 项 目代 表 执 行 修改 的 工 期 评估。审 算 部 成本 管 理 员 负责 计 算 变 更后 的 成 本 现状。详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）变 更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证管理规第二 条、第 十 三条。设计变更通知单。发 生 变 更 项目的负责人详见工程现场签证管理规第5 到第 8 条。变更必须

17、有设计 单 位、设 计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门详见工程现场签证管理规第九到第十二条。（3）变 更的审批主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理详见工程现场签证管理规第十三条。15/28施 工 现施 工 现场签证场签证（1）签 证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。经办部门（设计部或工程部）（2）签 证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规第十条。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件（续）（续）2 2、施工、施工现 场 签现 场 签证证（1）签 证的工程量认真

18、核对签证的工程量准确。签证的容、原因、工程量应清楚 准 确、无 涂改、编 号 准、全，并有监理工程 师 的 签 字 确认。经办部门（设计部或工程部）详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）签 证的审批施工洽商通知单发 生 变 更 项目的负责人详见工程现场签证管理规第5 到第 8 条。必须遵循“先洽 后 干”的 原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理详见工程现场签证管理规第十四条。16/28（3）签 证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师详见工程现场签证管理规第十八、十九条。3 3、审图、审图

19、（1）扩 初图会审（2）施 工图会审（3）分项、分部图会审（4）各 专业技术图纸会审图纸多层次会审会签与审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人详见施工环节成本控制要点三、“审图”4 4、总分、总分包 配 合包 配 合费费（1）分 包方式（2）分 包容（3）分 包的责任界定通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包容、围而增加工程成本。甲方代表详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5 5、材料、材料供应供应（1）选型（2）材 料供应方式（3）材 料计划（4）预 留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部主要解决的是材料供应

20、对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材 料 供应”先确定材料供应方式，通过招标 确 定 相 关 费用。审算部组织工程部参加17/28限时编制材料计划。材 料 计 划 签认。甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6 6、工程、工程款 的 支款 的 支付付（5）付 款进度（6）工 程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量详见付款审批程 序 规 附 件2：“工程款付款流程”（1）付 款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理材料与设备采购环节成本控制要点应用指南材料与设备

21、采购环节成本控制要点应用指南材料与设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件1 1、材料、材料进 场 计进 场 计划划采 购 招 投标 与 订 立 合同时间暂缺工程部招投标规中未提与第五项18/28生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安 装、验收周期与工程进度相配合交 叉 作 业时间与工序安排相联系2 2、材料、材料的 性 能的 性 能价格比价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审

22、算部技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上 厂 家 报 价 选择。审算部详见招投标管 理 规 第六、七 条 和设备材料采购规第四条3 3、材料、材料款支付款支付材 料 款 支付方式材 料 款 支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款 总 额 进 度 控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序规附件 3“甲供材料付款流程”和附件 7“采购 类 付 款 流程”4 4、材料、材料验收验收数量验收几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控

23、验收详见设备材料采购规第八条19/28质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部投入使用后的质量验收物业公司5 5、材料、材料保 管 与保 管 与保修保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者工程部详见设备材料采购规第九条、第十三到十六条材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期销售环节成本控制要点应用指南销售环节成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉与的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必

24、须有长线考虑。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控谁来控制制备查文件备查文件1 1、营、营销方案销方案（1）费用总额确定费用目标总额项目部详见营销费用管理规（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部第六项20/28（5）营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作主 管 总经理详见营销操作流程规2 2、营、营销 现 场销 现 场费用费用（1）现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励办法控制销 售 部部 门 经理（2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料与礼品费（6）展销费销 售 部专 业 经理

25、和 部门经理详见营销包装操作规（7）计划额度控制额度调剂和超额审批制度主 管 总经理详见营销费用管理规3 3、媒、媒体选择体选择（1）媒体与广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见营销包装操作规（2）招投标先评后选的原则销售部详见营销包装操作规部评审销售部详见招投标管理规招投标评 审 委员会4 4、样、样板 房 装板 房 装修修（1）设计、装修市场信息收集制订装修目标成本总额设计部、销售部详见营销包装操作规和设计规划管理规21/28（2）材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见设备、材料采购规（3）信息采集与招投标招投标招 投 标评 审 小组详见招投标管理规（4）样板房维护委托物业代管协议

26、物 业 公司、销售部祥 见 物 业管 理规（5）材 料 回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理设 计 部负 责，物 业、销 售 部配合详见营销包装操作规控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控谁来控制制备查文件备查文件5 5、销、销售回款售回款（1）销售折扣点待定销 售 前台负责待制订相关管理办法（2）回款周期待定销 售 前台负责，财务监督详 见 回 款管 理规6 6、销、销售 补 充售 补 充条 款 与条 款 与承诺承诺（1）承诺的给出制作楼书承诺分类营 销 部负 责，设 计、工 程 监督待制订相关管理办法（2）设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更设 计

27、 部负 责，销 售、工 程 协助7 7、客、客户交房户交房（1）交房日期（2）保修期晚交房原因分类处理客 户 服务 中 心详 见 补 偿管 理规22/28（3）质量补偿与施工队洽商延长保修期交房验收协议负 责，销 售 前台、物业 公 司协作8 8、其、其他他（1）中介费待定销售部（2）与销售相关 的 其 他 费 用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）严格按相关流程进行主 管 副总详见工程现场变更管理规等工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的与时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该

28、注意严格按程序走，防止出现不规或不负责的实际操作。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件1 1、乙方、乙方预算预算（1）乙方预算容的审查先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小与调整面积。注 意 报 价 拆分、施工方法、报价与招标方法不同会影响成本的问题审算部负责，设计部协助参见公司有关文件第七项23/282 2、钢筋、钢筋用 量 的用 量 的核实核实（1）施工图中 的 钢 筋 用量（2）洽商、变 更 的 钢 筋用量选择并委托现场 管 理 经 验 丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作财务部、审算部与主管副总负责

29、确定工程造 价 咨 询 公司。详见正在草拟中工程预决算管理规审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3 3、价差、价差的调整的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差严格执行合同中价差调整办法与时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理规4 4、洽、洽商、变商、变更 的 费更 的 费用控制用控制（1）图纸审核（2）因市场因 素 甲 方 对图纸的修改（3）现场签证工程部项目部负责组织各专业共同审图，实

30、行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出 重 大 修 改 之1、设 计 部 负责 建 筑 专 业图 纸 质 量 的审核2、工 程 部 负责 其 他 专 业图纸的审核3、工 程 项 目详见正在草拟中工程预决算管理规24/28前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任部 负 责 现 场签证的监控4、审 算 部 负责 审 核 洽商、变 更 的合 理 性、完整 性（负 洽商）与 经 济性控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制备查文件备查文件5 5、违约、违约与索赔与索赔（1）工期（2）质量甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视

31、过程中控制1、工程项目部负责施工合同术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控详见正在草拟中工程预决算管理规（3）配合管理工程部项目经理负责各施工方的配合问题工程项目部负责施工过程中协调、配合（4）停工、窝工当 造 成 重 大停、窝工时，工程部与审算部与时进行停、窝工费用计算审算部负责违约费用的核实25/28期间费用的成本控制要点应用指南期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要

32、控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件1 1、财务、财务费用费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划制定年度资金计划资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金计划2、财务部与审算部配合控制占压资金量详 见 付 款 审批 程 序 规 中工 程 款 付 款流 程、营 销费 用 付 款 流程（2）地价款的支付制定项目总体开发计划项目部负责项目总体开发计划（3）工程款的支付制定工程年度付款计划工程部负责工程年度付款计划（4）销售回款的管理制定年度销售计划销售部负责年度销售计划2 2、人工、人工费用费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助与其他费用依据

33、总部人事部有关规定确定公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助财务部负责详 见 费 用 报销规第 15 条至第 19 条、第 26 至第 29条。第八项26/28（5）奖 金（含 即 时 奖金）与其他费用与出差补助依据公司奖优惩劣的政策确定奖金额3 3、行政、行政管 理 费管 理 费用用（1）通讯费用通讯费用实行限额报销总办与财务部负责详 见 费 用 报销 规 第 1 条至第 14 条、第 20 至 25条（2）交际费用交际费用实行定额报销（3）车辆交通费车辆交通费实行油料归口管 理；过 路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销（4）其

34、他办公用品费物业管理成本控制要点应用指南物业管理成本控制要点应用指南地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营第九项27/28和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要控制要点点控制什么控制什么怎么控制怎么控制谁来控制谁来控制参考文件参考文件1 1、委托、委托物 业 管物 业 管理理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提交物业管理方案经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议详见物业管理成本控制规中第 8 条2 2、资产、资产委 托 经委 托 经营营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同详见物业管理成本控制规中第 6 条3 3、物业、物业亏 损 或亏 损 或补贴补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损暂缺暂缺现阶段集团物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损28/28（3）水电费亏损（含差额部分）或补贴将出台相应政策。