2022年甘肃省房地产估价师高分预测题66.docx

《2022年甘肃省房地产估价师高分预测题66.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年甘肃省房地产估价师高分预测题66.docx（20页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点【答案】D2.【问题】为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该

2、定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】B3.【问题】在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映【答案】D4.【问题】表示准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面积【答案】B5.【问题】某出租的写字楼，剩余租赁期限为 3 年，在此 3 年期间，每年可于年初获得净收益 80 万元，3 年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为 50 万元，若该类房地产的报酬率为 8，该写字楼的现时

3、价值为 1000 万元，则 3 年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00【答案】C6.【问题】以保险标的的不同性质为标准，商业保险的分类不包括（）。A.社会保险B.财产保险C.责任保险D.人身保险【答案】A7.【问题】某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255 万元，现时重新购建价格为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.

4、17【答案】C8.【问题】某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋达成交付使用，容积率为 1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积 3000 元，建筑物重新购建价格为 2800 元/m2,建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B9.【问题】下列各项中，不属于招标文件内容的是（）。A.投标人须知B.评标办法C.技术标准和要求D.投标函及投标函附录【答案】D10.【问题】影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。A.该房地产的通用性B.该类房地

5、产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】D11.【问题】下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D12.【问题】某写字楼的土地取得成本 8000 万元，建设成本 6000 万元，管理费用 800万元，销售费用 600 万元，投资利息 720 万元，销售税费为售价的 6%，销售利润率为16%。该写

6、字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D13.【问题】在面向对象技术中，多态性的含义是（）。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法【答案】B14.【问题】资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险B.收益现金流风险C.未来运营费用风险D.资本价值风险【答案】D15.【问题】某房地产的套内建筑面积为 4000m2，分

7、摊的共有建筑面积为 1000m2，建筑面积单价为 8000 元/m2，容积率为 2.5，建筑物价值为 1800 万元，则该房地产的土地单价为（）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750【答案】C16.【问题】2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为 18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意

8、外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司 2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.4B.5C.73D.82【答案】B17.【问题】房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。A.估价结果应表述清

9、晰.说明内涵B.估价结果中的总价应注明大写金额C.抵押报告需要同时披露三种价值D.最终评估价值均应注明单价和总价【答案】D18.【问题】比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D19.【问题】某办公楼的建筑面积为 1500m2，土地面积为 1000m2，目前的房地产市场价值为 5000 元m2，同类土地的市场单价为 2200 元m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元

10、m2；装修改造后的房地产市场价值可达 6500 元m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元m2，旧建筑物残值为 50 元m2，新建筑物重置价格为 3800 元m2，新建后的房地产市场价值可达 8000 元m2。该房地产的最高最佳利用方式为（）。A.维持现状B.装修改造C.拆除建筑物作为空地转让D.新建较高标准的办公楼【答案】B20.【问题】王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终

11、前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】在城市规划实施管理中，报建审批管理包括审批核发()。A.建设用地批准书B.建设项目选址意见书C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】BCD2.【问题】控制工程造价的主要方法有（）。A.可行性研究B.定额设计C.价值工程D.招标投标E.

12、合同管理【答案】ACD3.【问题】IPv6 协议数据单元由一个固定头部和若干个扩展头部以及上层协议提供的负载组成。如果有多个扩展头部，第一个扩展头部为（）。A.逐跳头部B.路由选择头部C.分段头部D.认证头部【答案】A4.【问题】收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD5.【问题】从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A.地表B.地上空间C.地下空间D.权益空间E.区位空间【答案】ABC6.【问题】通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果

13、【答案】ABC7.【问题】房地产中介服务包括()。A.房地产开发B.房地产咨询C.房地产投资D.房地产估价E.房地产经纪【答案】BD8.【问题】保险资金的特点有（）。A.高比例的长期投资B.保险利润不确定性C.投资回报期较长D.保险公司负债具有不确定性E.保险公司责任准备金具有预估性【答案】AD9.【问题】根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为（）。A.人工式拍卖B.电子式拍卖C.无声拍卖D.有声拍卖E.现场拍卖【答案】AB10.【问题】某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超

14、面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。A.应由拆迁人负责安置B.应由刘某负责安置C.如果房屋租赁合同及时解除，无安置义务D.如果房屋租赁合同未解除，在未实行安置的情况下，临时过渡房屋应由李某居住【答案】BCD11.【问题】发行库的任务包括（）。A.统一调度发行基金B.实际办理货币发行工作C.保管.调运发行基金D.办理全国发行业务的

15、汇集核算E.对货币流通进行管理【答案】ABCD12.【问题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD13.【问题】假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为（）。A.消费者预算线B.消费可能线C.家庭预算线D.无差异曲线E.边际替代率【答案】ABC14.【问题】下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观

16、的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】BCD15.【问题】对有违法违规行为的注册建造师，可能受到的行政处罚有（）。A.罚款B.降低资质等级C.吊销注册执业资格证书D.停业整顿E.暂停执业【答案】AC16.【问题】城市用地实用性评价中，基本上可以修建的用地有()。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过 20 度以上的地段C.洪水淹没深度为 2 米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】A17.【问题】下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有(

17、)。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB18.【问题】下列建设工程必须实行监理的有（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款的工程D.利用外国政府援助资金的工程E.成片开发建设的住宅小区工程【答案】ACD19.【问题】下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A.净现值B.投资利润率

18、C.现金回报率D.静态投资回收期E.内部收益率【答案】BCD20.【问题】运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.划分路线价区段E.制作价格修正率表【答案】AB三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX 商业城部分商铺估价结果报告一、委托方 XX 有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方 xx 房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为 XX 商业城第三层的部分铺位，gp30013

19、009 号商铺，总建筑面积为 547.15m2。XX商业城位于 XX 区 XX 路，建筑结构为框架结构，共 6 层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。【答案】(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2)土地实物描述不全面。(3)建筑物实物描述不全面。(4)可比实例 A 为酒店三层，C 为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场比较法区域因素修正方向 A、B、C 均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例 A、C 未作修正。(8)可比实例 B、

20、C 的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。2.贾某 2016 年 7 月 15 日购买了一多层住宅的顶层 6 楼，2017 年 4 月贾某办理入住并开始装修。2017 年 6 月和 7 月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进

21、入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿【答案】1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109 页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房

22、地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。3.XX 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人 XX 置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。二、估价机构 XX 房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。三、估价对象 XX 置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内 XX 工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于 xX

23、 市 XX 路 XX 号，四至范围XXXX，总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800mz 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2001 年 6 月 30 日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例 A 为拍卖，其交易情况一般需

24、修正。(5)可比实例B 交易日期修正错误。(6)可比实例 B 可比性差,修正幅度超过 20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例 C 选用汇率错误。(8)收益年限不应选取 50 年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按 300 天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。4.甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共 8 层，每层建筑面积 2000m2，其中 1 层有 600m2 为酒店大堂，900m2 出租用于餐厅和

25、咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房 280 间，每间建筑面积 40m2;会议室 5 间，建筑面积共 500m2;自用办公室 3 间，建筑面积共 300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店 1 层餐饮用途房地产的正常市场价格为 20000 元/m2 建筑面积，同档次办公楼的正常市场价格为 10000 元/m2 建筑面积；当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为 250 元，年平均人住率为 60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的 40%;会议室的租金平均每间每日 1000 元，平均每间每月出租 20 天；当地酒店类房地产的资本

26、化率为 10%,该酒店剩余使用年限 30 年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。【解】1 层餐厅和咖啡厅价格=20000 元/m2X900m2=18000000 元=1800 万元酒店客房年总收益=250 元/(天*间）X280 间 X365 天 X(160%)=10220000 元=1022 万元酒店会议室年总收益=1000 元/(天.间）X20 天/月 X12 月=240000 元=24 万元酒店年总费用=1022 万元X40%=409 万元酒店客房及会议室年净收益=(1022+24409)万元=637 万元酒店客房及会议室价格=637 万元/10%X11/(1+1

27、0%)30=6005 万元酒店办公室价格=300m2X10000 元/m2=3000000 元=300 万元该酒店总价格=(1800+6007+300)万元=8107 万元【答案】改错如下：(1)酒店客房年总收益=250 元/(天*间）X280 间 X365 天 X60%=1533万元(2)酒店会议室年总收益=5 间 X1000 元/(天*间）X20 天/月 X12 月=120 万元(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是 6007 万元，应改为 6005 万元(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不另计算。5.在建工程房地产估价结果报告一、委托方 XX 房地产开发有限

28、公司，法人代表：XXX，地址：XX 市 XX 路 XX 号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方 XX 房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX 市 XX 路 XX 号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2 土地使用权年限：至2074 年 10 月 17 日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例 B 位置指数不正确。(7)比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。