2022年甘肃省房地产估价师高分通关模拟题46.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】D2.【问题】针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类()。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】D3.【问题】、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B

2、.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】B4.【问题】下列各项中，属于房地产组合投资管理主要工作的是（）。A.制定并执行组合投资策略B.制定物业策略计划C.电讯整合、安全和综合管理服务D.制定长期财务规划和年度财务计划【答案】A5.【问题】2005 年 1 月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资 6000 万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于 2005 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职

3、工王某以抵押贷款方式，于 2006 年 2 月以 5000 元/m2 的价格预购了一套 80m2 的住宅。该项目于 2006 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于2006 年 9 月将该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。A.1200B.1800C.2100D.3000【答案】A6.【问题】某投资者以 30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是（）。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%【答案】D7.【问题】房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】C8.【问

4、题】某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本【答案】A9.【问题】（）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.投标人B.招标人C.招标监管部门D.招标监管人【答案】A10.【问题】某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研

5、究C.详细可行性研究D.辅助研究【答案】D11.【问题】（2016 年真题）根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋【答案】B12.【问题】（2012 年真题）下列房地产中，依法可以转让的是（）。A.已抵押的房地产B.未依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产【答案】A13.【问题】寡头垄断市场最显著的特征是几个寡头厂商之间存在（）。A.竞争性B.相互依存性C.排斥性D.垄断性【答案】B14.【问题】由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐

6、全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了 7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁【答案】B15.【问题】国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（）标准。A.非市场价值B.市场价值C.现状价值D.残余价值【答案】B16.【问题】房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的【答

7、案】C17.【问题】(2017 年真题)下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权【答案】C18.【问题】在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】A19.【问题】某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 20005 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为()元。A.2277.4B.2281.9

8、C.2728.8D.2741.95【答案】A20.【问题】已知年利率为 24，则按季度计息时的实际年利率为（）。A.24%B.25.68%C.24.75%D.26.25%【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平E.房地产开发企业对未来的预期【答案】ACD2.【问题】在房地产估价中，下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有（）。A.土地价值B.电器设备价值C

9、.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD3.【问题】下列不动产登记情形中，按规定收费标准减半收取登记费，同时不收取第一本不动产权属证书工本费的有（）。A.不动产权利人姓名.名称发生变更申请变更登记的B.因不动产登记机构错误导致的更正登记C.申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的D.同一权利人因分割.合并不动产申请变更登记的E.因不动产损坏申请补发.换发证书的【答案】AD4.【问题】下列财务指标中反映企业营运能力的有（）。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转天数D.应收账款周转率E.应收账款周转天数【答案】BCD5.【问题】房地产开发项目用于销售时，期间费用包括（）。A.经营费用B.销

10、售费用C.管理费用D.财务费用E.大修基金【答案】BCD6.【问题】下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A.故障树分析法B.期望值法C.盈亏平衡法D.解析法E.蒙特卡洛模拟法【答案】D7.【问题】下列情形中，免征契税的有()。A.私立学校受让教学大楼B.市医院购置住院部房产C.城镇职工按规定第一次购买公有住房D.法定继承人继承房产E.非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产【答案】ABCD8.【问题】以下可以作为质押品提供担保的有（）。A.商标权B.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权【答案】AC9.【问题】下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家

11、实行房地产估价人员资格认证制度B.房地产估价师执业资格证书，由人事部或其授权的部门颁发C.房地产估价师执业资格证书注册有效期为 3 至 5 年，具体由省、自治区、直辖市人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过 3 年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销【答案】ABD10.【问题】下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包

12、人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】D11.【问题】关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD12.【问题】在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，（）是可行性研究中定量分析的基础。A.项目策划B.投资估算C.经济效益评价D.选择相关基础参数E.构造可供评价比较的开发经营方案【答案】AD13.【问题】下列关于房地产估价的表述中，正确的是

13、（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E.根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价【答案】ABD14.【问题】国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的()等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系【答案】ABC15.【问题】房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD16.【问题】在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性

14、质的有()。A.硬度和耐磨性B.密度C.弹性和塑性D.脆性和韧性E.吸水性和吸湿性【答案】ACD17.【问题】甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。

15、A.该房地产拍卖委托人应为丙公司B.人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价【答案】ABC18.【问题】在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地 200 万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2018 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.挂牌出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨【答案】ABC19.【问

16、题】根据城市房地产管理法，房地产交易包括房地产()。A.买卖B.互换C.抵押D.赠与E.租赁【答案】C20.【问题】下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房E.小产权房【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX 酒店房地产估价结果报告一、委托方 XX 酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。二、估价方 XX 房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX 市 XX

17、路 XX 号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象 1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第 1、2、1013、20 层。建筑面积：11275m2。【答案】(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过 30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第 1013 层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。(9)第 1013 层估价时未采用客观的、未来的收益

18、水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第 1013 层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第 20 层估价时年净收益求取方法错误。(14)第 20层估价时未考虑 5 年以后的收益。2.甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于 2015 年7 月底竣工后对外营业。2017 年 9 月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金 65 元/m2（不含物业管

19、理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润 1200 万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限 33 年，报酬率选用了该商场的投资回报率 9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格 1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是 3000 元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免 20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务 200 万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价师在

20、估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免 20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的

21、影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。3.（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和

22、房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。理由：工业房地产估价的常用方法有：成本法；市场法；收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。2（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：建筑物拆除费用；土地开发费用（如七通一平费用）；其他成

23、本费用（如财务成本、管理费用）。4.房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号 12 层 243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币 6993 元/m2(大写：每平方米人民币陆仟

24、玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告 2 份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项有关说明(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例 C 土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实例 C 繁华程度修正系数错。(10)实例 B 设

25、施设备修正系数错。(11)实例 C 设施设备修正系数错。(12)3 个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限 38.5 年。答案解析：5.张某在 2014 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。【答案】1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。