2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库模考300题含解析答案(浙江省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】 CCZ5O1Q5D1L9Y6M9HD3B1X6R2J7H6C1ZJ9J2C4U1Z8B10Z72、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火,横逆犯胃D.以上均是【答案】 DCS2T10E8I2S1J6Y9HT6S2N1B7P3J4Q5ZG7T10H8I6E5K9Y13、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是( )。A.综合折旧法分类折旧加总法
2、个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACR3Z3B7L9B2X4I6HO10X4U8H3D4P2M2ZX3Z9R5U2P5N6Z74、某房地产的重建成本为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为9,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCD1U9Z2H10F3I3E
3、1HY1H6K7Z4Y3Q4R7ZX5Z5D8J6A9U6U25、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和 6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是( )元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】 BCZ8N1X8T9I8T10J4HE9V7Q4Q1P5J3X6ZM5R5V5B9O7C1H96、成本法中一般不计息的项目是( )。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DC
4、T4D6Z8F10I8C6Y8HO2P4C10A2Y2Q7N4ZL6G7U9N3X1D9V27、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为:开发利润( )直接成本利润率。A.开发完成后的房地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】 DCK5M1Z2V3P9J4H3HF4O6K1U3M7G5V1ZI2B1W1Z3J7S8Q28、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指标是()。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 DCF9F7M6K8
5、L5D7N6HL5J8R4O7E3I1O4ZW10O6S5J3I6P6X59、某在建工程规划建筑面积为12400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】 CCG4C4C5C3R4E3Q6HD2X9T9Q5M8Y9I7ZE2H
6、7Y6F10Y6C9F310、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCQ9V4M10M10J6X10G6HE2H9Q3O3A6V2R5ZY3D1Y8R2P5M9N1011、确定估价对象及其范围和内容时,应根据( ),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】 BCI7B9P5F6N1B6E6HT2X7D1K4A3J9B10ZN3T6S1W9D6U2M412、某幢大厦的总建筑面积为10000m2,房地总价值为5800万元,其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2,该部分的房地价值
7、为130万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 ACV2B1K1K8Z8A8B3HU10U1R9C9Q2Q5T8ZK1W7A7U2O10W8L713、具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地是()。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】 CCT7L9K10B6A6W2A2HV7X2U4X1U6G9B6ZH9R2Q7L9T6H2Y714、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况,有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B
8、CZ8N6U9R5O10U8H1HA4C5R1I1O9L4F8ZD2W7M9S9K2W3E715、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现该在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时,后续建设期应为()年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】 DCY2Q9R3Q2H2B2S7HT2N8P10E3Q4O4E7ZT8G7F9G4D5L8B616、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期,通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个
9、月,该在建工程的正常建设期为24个月,则后续建设期为( )个月。A.36B.24C.16D.12【答案】 DCE4A9A2F1Q6P8M6HT8I7A3U8Q2M10C6ZI7K7I10E1S3H6R517、( )是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少,即迁入人数与迁出人数的净差值。A.人口机械增长B.人口自然增长C.人口净增长D.人口负增长【答案】 ACW2I2B2T3Y2D1H8HU7L10P7J3Y10V10O9ZT6D3T3T9M8C3J518、为评估某宗房地产2013年10月的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2013年4月末,该类房地
10、产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%,2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为( )元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 BCQ6I2K7S4Q1C1K5HR2G4H8P1R1B7T3ZK1Q8V5N5R7U8B619、房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】 ACC4N7O5M10D10W4R2HQ5Y8L4A8N2E9T10ZU8Z7V3M7N8N7F520、 面白,肢冷,胃脘冷痛,痛势暴急,遇
11、寒加剧,舌苔白润,脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 ACZ9G6A7L8A7K4Y1HY10O2A7O10E9B9S1ZZ4B5M2Q1F3Z7G521、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为( )年。A.45B.50C.52D.55【答案】 CCX2N4J5P2U10T10U4HK9H10K5K3D1V7K10ZI4A3U4U9B7W8D622、评估某宗房地产2013年10月13日的价格,选取
12、了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为( )元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】 BCV2D1K2U9W5I9A2HX10D5J9D2Y4X10U9ZV1S2O4Y8U8I2A223、已知年利率是5%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是( )。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】 CCV1U8D4V8S6F6L2HB9K10I3Y7L7A6R10ZK6
13、K1S3B9R8F7O524、下列建设用地使用权出让的最高年限中,正确的是( )。A.居住用地为40年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为70年,综合或者其他用地为70年B.居住用地为50年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年,商业、旅游、娱乐用地为50年,综合或者其他用地为50年C.居住用地为70年,工业用地为50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年D.居住用地为70年,工业用地为40年,教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地为50年
14、,综合或者其他用地为40年【答案】 CCJ10V9A5S8I1D2B4HZ10Y3M9W9V9L7R7ZN7Q3L9E2R3O3G225、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为( )。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%【答案】 DCX9M1C7K8Q9R9C2HH1M2U6D9A9F3P3ZF9U3N6F6L10K10W726、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是( )。A
15、.成本法B.价差法C.修复成本法D.损失资本化法【答案】 CCW3M4J10V2D1M9S3HR9C10C10G3N2K10U4ZL4L7S1T10H10J9G327、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】 DCB2J9B9K2C4Z6S3HG4D9N2D6P1U4L7ZJ4C2X2R1O3S4J728、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】 ACM7T9T10Y1S3I5S9HK9Y1G8I1E9M6N5ZK2V9T5M4S7K10B129、价值时点为现在,估价对象为历史状况下的情形,多出现在( )中。A.房地产损害赔偿案
16、件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产预测【答案】 ACA10F8W8S10L6N2P3HS9H1A5F4E3D3K1ZD1X3V10A1T2J7O930、采用收益法测算房地产价格时,公式VA/Yb/Y2表示( )。A.房地产净收益按一固定数额逐年递增B.房地产净收益按一固定数额逐年递减C.房地产净收益按一固定比率逐年递增D.房地产净收益按一固定比率逐年递减【答案】 ACU1C6R7V8E9Y6E3HU5V5U6T10H10X2B2ZY7L2G1O4A1D4X531、在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的( )进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命【答
17、案】 BCD4C2J5V4F1Q8A2HK6U5P4L9U1I9K4ZB7Z1D4I9S8O3O432、由土地净收益求取土地价值时,土地价值等于土地净收益与( )的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率【答案】 BCL9K10G5N10X9C5D4HN9Y6I4H2O9L9A2ZX7N1U8B4E5G4H1033、影响某套住房价格的实物因素不包括( )。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】 DCF10E8Z7G4K7D6E6HH9V4V9G1H9M9O6ZY5U10U4N3M2P8Z1034、“三通一平”一般是指某区域具备了( )等设施以及场地平整。A.水通、气
18、通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】 BCT1E1I3F3E5F7D3HK6S5I6S6X5V2T8ZF8R8O8Q10G2B9P235、房屋完损等级,是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧和( )的重要依据。A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】 BCM8D6C3X2D6J10W6HS10H5Z2J8I6R9O3ZC4L10S8R7H3Z7U136、下列选项中,不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCZ2X1M9T7Q9F8P3HF3E4I2
19、H9Z3L10J5ZQ2E9P9X2E2O5Z237、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则( )。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CCA7G5L10Q5H2E6A6HL6C6A6S7I5Y9L9ZY5U10I2R2K9T4P938、运用假设开发法中的静态分析法估价,采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时,计算基数不包括( )。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】
20、CCC8R2U8E4T4O10F3HX8J7W2U4F4X2U4ZC3C8Q7A1W5C4F639、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈( )。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCE6B1C4L9X3E3O5HJ10V9L2O1L2K2L1ZC10N4F6W7E2I1L240、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是( )。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 DCQ5A2O9V3E5F2
21、C1HR3N9D4N1V7C2A8ZJ6L3T6T9M10Q7Q1041、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是( )。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCP7H8L1S7G1C5S3HG7Y5Q5H8D3M4G10ZE6V4J6P5U9E8C742、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCU2F1Y9S10I1X8O8HC1A10H8X8R9V6U3ZQ8G1B8Z8N7O5M1043、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太
22、阳经D.手少阳经【答案】 ACY2N9M2V2U1R6W2HP10M9J8Q7O7D1W5ZW7M4L1W7T2G4C1044、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计,以相互验证,但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】 ACC5B2W4I8P7D1R1HY9M5H6F10E5F9Q6ZT1I4J1S9F6H2I145、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】 BCY5D8W5C2X8W10F9HE5Z9C8Y1O3U8J1ZC5E2R8I6L2N9C146、有甲、乙两
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