2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库提升300题及完整答案(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制【答案】 DCW5Y9S2C1B1T3A6HD4W3D8Q9F2F2U7ZW7N1C6Q10P8Z4Q92、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在
2、建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为( )。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACY1N2I6O5S1F7Y10HS9Y5D8U7D1S6E8ZS7Q7M3R8J8Y1D63、关于估价方法选用的说法,正确的是( )。A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置,征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价,因可比实例调查困难,可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】 ACC7J9E9V1Q10U6A9HC8R10F9Q6I8N4E4ZR2O3S3D2O7N10Q24
3、、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是( )。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断【答案】 DCE4G2W3Q8I7C9F5HL6T5U2X9U4I1P2ZL1K7O8P10R8H2N55、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的( )。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】 BCY6N3A1T4Z6L5F8HD1U8B9L4G4D3M9ZO2R10Y3N4M2B4Q86、下列对房地产土地权益状况
4、的描述,不属于主要说明的内容的是( )。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 BCY9X4U1F9E3L7A4HE2A1U10S9U2C5Z8ZE6C1O3B6D1B5M97、估价业务应当以( )名义统一受理,统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人【答案】 CCY4M9N4I8E10H4Z2HB4J3R8I5O3V10I2ZF7P1U9Y2K10X6H108、对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是( )。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结
5、构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 BCL6N6H3V3Q6L9T9HY10I2M4N10N5E3O3ZB2Y6H5I9R3H1A39、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其()之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 ACU3Y4A1I10K5B5T5HB8J2Y10M4A1G4B3ZQ7N6P7Z4D5U8H610、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCG1Z4G8Z6E7H7B7HI9W9B6B1J7Y3C6ZV5F10M6P2R6X
6、2M611、由于房地产的不可移动,不可隐藏,难以变现,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于( )的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 DCO5N10W2G10M7O1N6HO5G10R3J8M9H6I8ZY4P8V9P8W9M6D112、下列不是估价所需资料的是( )。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本,收益实例资料【答案】 BCN8A9C1L8L7F8L6HJ10W10A7O2R10G8S9ZL3G8Y9E4K7Q5L613、下列对报酬资本化的相关表述正确的是( )。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的
7、净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变,也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同,计算结果后再相互转化D.在实际估价时,报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】 BCS5Z7V5X1A3Y6M9HM8M1S8R2G8Y1O3ZG7P3Z7A3H8R4O614、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降,降者谓天;降已而升,升者谓地”B.“重阴必阳,重阳必阴”C.“寒生热,热生寒,此阴阳之变也”D.“夏至四十五日,阳气微上,阴气微下”【答案】 DCI7W8W8H3C10H8S10HO6
8、E5Z7K7P2W4M2ZG2T10M10J8X1X6P515、拍卖保留价由人民法院参照( )确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 BCL9R8P6Y2A1M2W3HE10D5H9C7P7U6S5ZL5Q10O1C9X5Z7Y816、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元,其中电梯配置费用为90万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为()万元。 A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACP1V9D5I5Q4Q9D3HC4S9X5F7Y8H
9、6E10ZY3V5L3P5M7G5N417、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACY5D10B3T10K10F8O2HS8N7D7O7V2G2S3ZW5C9P7P9E7N1F318、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水,故为阴邪B.阴胜则阳病,尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪,具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常,则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCH5E1O7C5N10
10、H9E7HV8T10A10Y8E6E5F3ZF5F9V10M10O2Y9T419、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】 BCQ4H1H7Z8R7U8C2HA7C6T5Y1O8I4H2ZM9W3U1T3I1Z3J920、某块土地总面积为100m2,其上建筑物的基底总面积为65m2,则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】 BCF5U5T1E8Q4H4D6HN1Z8R6
11、I9O3G4G7ZL10W2I5C8L7A4W1021、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法,正确的是( )。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 DCO6O10I10H2S2X10A7HN7V9W2T8L6E7R2ZR6E9U1G10M4R7W1022、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺,如果其他条件相同,设其投资风险为V1、V2、V3,则三者关系是( )。A.V1V2V3B.V3
12、V2V1C.V1V3V2D.V1V2V3【答案】 BCF1P10N4E2N9B10P7HY9D6P8A9Y4T6Y2ZQ1M10A3T5X10A5V223、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCJ5N3X5T4P8E4A2HT5D7G10X6O8F8X3ZO8X3A2L5R8A9B424、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/m2,买
13、卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964【答案】 ACE5N8Y8V8V2Q5J3HK1Z4X7Y9F10J2O1ZH1C1L6W9A6R1E1025、某大厦总建筑面积为10000m2,房地总价值6000万元,其中,土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为180万元,建筑面积为24
14、0m2。如果按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地份额为( )。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】 CCR1H7W1K9T10T6A10HV2G7Q8N10J5G4S5ZH7C3C1T2Z4Y4Z926、如果是为了房屋征收目的而估价,则不考虑房屋租赁因素的影响,应( )。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 ACF6C6Z3E8M1J5X7HJ9P4R2S2P10V9P4ZZ2E9K4F1F5M3R327、一套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊
15、的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCD5X9E9S2T7W3I1HS5X7K1U3V8U1E10ZD3I9X7W4F3N2Z728、征收集体土地的土地成本中,相关税费不包括( )。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCP4M6S7Y3C1F4O9HD2S3S5I6P9C5U5ZE6I3S4Q10I2H6T129、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗,慎用辛温【答案】 ACA
16、9Q5W6N8N8E9L1HC5N1X10N10R7C1M1ZR2K6H1L2R7D10L1030、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用( )评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 CCG9H7W6D1F6T3B6HZ4U4Q10Z5R8E3M7ZH8K10Y5S6W3V10R531、某人现有资金50万元,欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租,其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%;银行可提供最高为六成、10
17、年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为( )万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90【答案】 BCN4W2B4Y2M9Y6D8HU9K5T2U7X9W4J7ZS1F6U5O6N8W6V632、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取( )。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACG7N7K2Q1X7E8F1HU9F5F5M5T2X3Q2ZC7Z9J8B1O9R7K1033、买方购买与其原有土地相邻的土地时,其购买价格一般会( )这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】 DC
18、W1W2B7D10J10L1C8HX6A3U6R9L2V7V8ZU10M10Q7I3G5N7H434、中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( )。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 DCL3N4S7I6I7F6R4HN2N9Z10U1A2D1B10ZX7D5A5B9O7N8G135、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是( )。A.通过自己开发耕地取得B.通过征收集体土地取得C.通过征收国有土地上的房屋取得D.通过市场购置取得【答案】 ACO9U8Q6D9M7H3I5HD3F1X4E8U10Q4H5ZN4
19、M5F1V10S10R9E836、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中,Pc表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 BCK3B10T10Z6O2G6E2HC5Y7V4T9H1P2L3ZC1I2S1S3E2U3D437、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,
20、则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 DCQ8X7I4V7I3O2R8HU7Q5O2J2L8V3M10ZP8Z7P2R1O9N4W138、收益法估价的典型对象是( ),其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 BCN6B9X2Z3B2T7E1HQ4C3D5A2L6F7K3ZU6E3L4R7B1A6M739、关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及
21、其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值【答案】 BCK4S2R9E1E2J3F8HM4P1R6J5J3Z10Q4ZJ6V6J8Q10P7U3Y1040、李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元,运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】 BCG4M5D1M5B9K5I6HO4D10F10Z5C7
22、M7T6ZZ9E6J4O1H6Q8O1041、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经【答案】 ACA6H5P10J10K7I4J7HB2X1V4J8Z9N5H3ZU7A6S9E7B4W8P242、房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于( )。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 BCM2O5X7H2X10O6C10HI1Q8E4C5H2B8B9ZU1W10G9O1C3B5J143、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是A.解放生产力,发展生产力B.消灭剥削,消除两极分
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