2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题加答案解析(湖南省专用).docx

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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。A.1838.00B.1843.55C.1845.87D.1850.00【答案】 BCI5I9I9S10B8W6M4HW9M9T9P4R7G10P2ZO2C4N1W6H10O10D52、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为（ ）。A.前期价格指数B.定基价格指数

2、C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 DCE6I7E6H3Z6O7Y3HR9F3P7T8I3X9F4ZA4I6K6W10Y4G10A93、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 CCR1U9Q3D9T1H1P10HA9E10L9S7G2I9K7ZL6K3U7C6K6O8X84、运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。A.划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格C.调查评估

3、路线价划分路线价区段设定标准深度选取标准临街宗地制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地划分路线价区段设定标准深度调查评估路线价制作价格修正率表计算临街各宗土地的价格【答案】 BCX6R7G10U2F7L7C10HP10N8C5W3Q4O8Z10ZT10N3O4Z10E1X1P55、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】 DCA4Y5J1T6J5M3S9HX4V4S7O9M8E6L8ZC5I8D10C8O5K7X76、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房

4、地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇临街商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格【答案】 DCB9U3E5W6Z2W9A8HT2C10Q4J5O2B4P3ZT2W7K10U1U8F10F87、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】 DCU7N4B5B5G4X9G6HR5A4A8Y6Z10I7W2ZA1H4J10S

5、4Z6Q10V48、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系【答案】 CCI1G1U2U5A3G1L4HX8U6D5H7M10R3Y6ZR4B5E5M8G4A8C99、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。A.利润B.利息C.收入D.收益【答案】 ACS4W10P3A7V1Y3I4HM8Q2Q6Q10J3A6D6ZL6B3H7X9K10L3F610、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案

6、】 ACP5E5W5Q1M7F1N8HH5E2R3C2W2Q3L4ZA3I6Z1W4Q6V8C811、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是（ ）。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】 BCD9W4Z2Z5M3K6K4HL9W1S4J1Z1T2N4ZN4R8N1L9X7J8S112、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 CCR9Q6G

7、1A4J9E4Q5HL5I4Y2Q3B8B8L9ZX1S8K2N10O9F10T313、可比实例的成交价格一般是在（ ）的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点【答案】 BCR5C1Q5Y10Z2F3W7HX6H2L2H1Z6Q8G8ZD7O7W7I9G10U8S514、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 BCS5F10R10E4N2C10U1HB6O3Y8P5F8S1B1ZL1V9H10T7U2U9O101

8、5、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】 CCN8J3M2W3Q1V8H10HR3X5D6X3L3W10X2ZR10M1P2J2A6F2A816、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】 BCM5A1E10P7F4F6K1HI8A8Q1S4B7R1Y2ZB3H4B7P8O3T6I517、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（ ）。A

9、.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】 BCN5V4X1W9S5E3E6HF1L7E3N3R7H3N3ZH3B2U5R9T9C1J818、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务【答案】 DCV3M1J4G5W2W1Q2HY9O2R4J1G8P9U4ZZ6N9M5O4X6N10V919、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程【答案】 CCS6B3D5U10J

10、7U10H6HB1O10G3F5P9O3K8ZM9Y3V7R5L9T9R820、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】 BCD3J9F5U2X2W8Y3HJ7G3L5T2N1Q7G4ZX10L8T8I8A8W6B221、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，

11、土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A.40B.42C.48D.50【答案】 CCG1K4Y6J4S9W10M1HB2L5W1D10P8Y1L5ZU7B1R1H10B7U9B322、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】 DCV2T2Z10K5L8U10E2HO5U1B2N1K2K1

12、B4ZW2V5H2M7F3S10W1023、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】 ACZ1B2F10K2J2E8U9HM6A1H7S9V9G7A5ZD8U5W5B10Q10B6I324、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCI9N1L8M2T2L4Z2HH5I10Q9D7S8O2G9ZY2B4X5S4W3U7V625、运用假设开发法中的动态

13、分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（ ）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】 CCL5T3Z2B3D10N1G1HJ10C7J2W9P1M6K8ZF9U1I2B9L3L8T926、“三通一平”一般是指某区域具备了（ ）等设施以及场地平整。A.水通、气通、电通B.路通、水通、电通C.路通、水通、气通D.路通、电通、气通【答案】 BCY9X6J7Q4E2M1D4HC8P1N3P3J8Y1F6ZO9W5K4O1J5O4I327、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）进行评估。A.比较法B

14、.收益法C.成本法D.推测法【答案】 ACY2Q2L10Q10F3P9Z2HU8K2H3O7G3G1L3ZR9U6G1E3Y6J10X928、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（ ）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】 CCV6Q1V3W6X1O1E4HL8M7K4S8Q7O7T1ZE1N4G3J6D10F10H129、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假

15、定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 DCH7F2P9R2W1C3A4HU10I9X6J5B5W4H7ZA6X6E5Y5P9X8Q1030、（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 ACP1O2W9I3N3G6S9HS5E8R2X4P6O9H3ZX5R5G6K3R6C1T431、对新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCY5H1X9B2U1D4L3HW9R4B2X4E1

16、M6B2ZM4K8I3Z5S1B4D132、下列说法不正确的是A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病C.七情损伤相应之脏过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾D.七情首先影响心神情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发【答案】 ACM7F6R2I2N1Q2X4HI10N4G1P8A8D8B10ZO2H3J6E6I9Q10U633、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】 BCI9V2A6O2R5S5

17、G1HF10M4W8X9B1H7A8ZB10U2Y6T3Y7Z8J734、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。A.4000B.5000C.6000D.9000【答案】 CCP9S10X2W5K10D8C3HD1J2O7A10H3K4G1ZM6P7Z9L1C1P6F135、下列关于选取可比实

18、例的说法中，有误的一项是( )。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】 DCI4N4B7D2U1N1B7HY4A1I4W6Z10T2V6ZP2I2T3G4V6P3G736、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟

19、合法D.中位数法【答案】 CCS2R7O6W3L9H7R7HV5P6K9G7S8A1I4ZX3N3C4Q4Z3F5R537、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCP6I6O8N2J10Z1P2HZ7E3V4N4H10G4G9ZY7T5V3H3C7Z8O138、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B

20、.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 ACK10Q5M1J8B9S3K2HP5S10D2G1T2H5U3ZB2Q8N9B7I6W9D139、使住宅房地产价格明显上升的是（ ）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】 ACM8O1Q5K1L7W9Q8HM6O7G6U1D3B8X2ZM9S6O5N10M1O9F140、房地产估价的基本原则和最高行为准则为( )。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则【答案】 DCK6T5R1U10O5O8U8HL10J4C2U4B2C10T5ZA7K2N8J6C7U5Z841

21、、房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 BCJ8C4S4Q8Q8B6I7HL8R5R6Y5J2L10D7ZI6U8F10B8F7X2O342、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】 CCL9A7Z9S6C1A1N8HL5V5Y1A6O7E8U2ZM1T6B6Z5M6Z9W543、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】 BCR3X2A1T3B9O3Z6HR7D10

22、G5Y10F5F5U1ZY3J5Y9J6U7K2F144、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】 BCZ5B6D10E9E1Q1W4HG5R3Q3P7J3L2T4ZX8X5K7S6Y3R8R445、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACH6W8W8X9R2F8L9H

23、S7B1R7I6S1U8C9ZS5L1A6D6E2Z1G1046、交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】 CCD7L8L6G5A8J3J5HP6X4W9F8K6J10J9ZP2K8E5A9A2U3U347、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACQ6C2V3D2H6F1B7HZ6T10J9V4H6W6P10ZW1

24、0K7T6H6N6K5O648、 头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】 CCQ10C9N3V8O7D6J10HQ9F6P1T6B6E4F1ZQ9A5U4O8T3N10D1049、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费【答案】 CCE8J2X4O8Z10S7Z5HQ4S1T6X10Q5C7U8ZT7G8T6C1R2O4O1050、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法

25、【答案】 DCM5T5A1P2Y7V1K3HQ8D5R5N8L7M5R10ZD8L4Q9J1M4F3A951、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCB7M6S9O9S7M6L8HG3R10C3C8V8L7U4ZW1L2U8T10G9W8B452、

26、征收耕地的安置补助费，按照（ ）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口【答案】 BCL10S5U7B4M5T4X7HZ9R5D1O6L6W1N10ZB10H6B7D1V8F3Z853、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（ ）。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 ACV6N10A3B5I8N5E9HE6M8X10F8C1

27、0X9D6ZC3I3Q10S10B4V8C554、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 CCG10I3H10N4S3J9B6HL7W6U3E9M9C8X10ZM8U1R8Q8S9W10F355、下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A.建筑设计缺陷B.人们消费观念的改变C.建筑技术进步D.环境污染【答案】 DCL5C9J1K6K10E1R6HN7A7J9S3B7X7Q3ZE10H10A5U1G10O6G456、在某旧城

28、改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况【答案】 CCR4L7F2P9Y7O7E9HN3B10R3G6E9A3W3ZD9B2N1C4S9V1I557、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（ ）万元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】 CCC6Y4W4T2T8F6N7

29、HZ9H7M4L5S10H5Z4ZJ1K1H1G1Z3S4V358、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACL5B3Y9T3M4B9A1HW1P8S7B2W7T10Q9ZU3R7C8G7H2Z7R359、（ ）是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACY6Q5G7P6X3L5H10HB1X5A6O4C5Q6K6ZY10P9Z8X10L10Q6E1060、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实

30、例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 DCM10V10G9L9V4H1L8HX3V4G10F10H8Q8B1ZM5R5U1A3E7A8B661、相似的房地产之间之所以

31、价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性【答案】 CCT8F7J6H5L9P7F7HI2W1X4Z1D1N10P5ZQ2O4R2I9P9Y2D162、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】 ACZ3Z4L4S6Z2A4B1HM3U6P7H3E4P2F8ZA1N1R7N1C3X9R563、运用( )估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法【答案】 DCD10D6P9Q7N10X3C7HY10X6J9O

32、6Q8B3N6ZK2B5L9P3A9D1S264、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。A.市场法B.收益法C.假设开发法D.成本法【答案】 DCO10T9Z10V3F2S8O2HW2S1L5Y1J4A5D8ZC2M2M4G10B9G3Y565、投资者评估的房地产的投资价值（ ）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCV10A1T9T2J1E6V5HP10T9O3M4Q9M2I8ZY4Y3A9A2S6J2U366、利用直线趋势法对某类商品住宅20042013年的平均价格

33、进行分析，拟合成一直线趋势方程Y3522385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且X0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格为（ ）元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757【答案】 DCA10E4F8Z1L4U6M2HW7M3U10W4K9G4C6ZP1F8Q9E2X6Q7Z667、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费。A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 BCK1N2G1Z4D7F8D4HX4R1Z2R10K5K2F7ZG8E9D8G8C9K1Q468

34、、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCX5Z9T3A2N10G2R1HS10B3W3V3X7W3A5ZK5E5M7E5C2L10H869、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 ACZ2G10Q3Y2B5H9Z9HG5Q10O8C2T10W9V5ZH10P6D2X7G9N6A870、选取的三个可比实例及其相

35、关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】 DCB4E1A8U8O7S6O2HI2X1G2X10C4L1J10ZT5P2M7J9F9P6N971、拍卖保留价由人民法院参照（ ）确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 BCN4J2X7P9I8P9Q2HA10W6T9B9H2I7A10ZK6O2T3X4O6N3C672、比较法中交易情况修正是对（ ）价格本身是否正常的修正。A.

36、交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】 BCK3Q2X8K2S5B10S9HT7F6L8A1N10D10C2ZY7A8M6O8X4Z5T173、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】 BCI4I4R10X9B7C7H8HA6O10F2J7O4H8F6ZF9S10N1S9F3M1B9

37、74、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 ACZ8I9R6I8U2J5Q7HG2T10L1B2V5W4N3ZZ5E7B3S8B5F10H775、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.

38、商住用地【答案】 DCS1O9C8T5D8E6K10HL6N6Y6E9I7Z4H8ZQ9H9Q7Y3L5A4K676、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016【答案】 CCJ3B10M1R1A10L10U6HX8K8Y3L2F2V6Z6ZC8N9A6H1D4E1B577、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%

39、，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 BCL10I5J1O5W7Z9E2HU8W8J6L4D8D4P7ZI10M7E4H5Z8O8W378、成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】 ACH8W10K10N9M8H2Q4HT10R4K10T7B7W1Q9ZP7I8O10M9L9B6V779、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800

40、元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 BCN3H7I3Q5C5B7Z6HN10R6O8T9E2N1A2ZU10G4Q6J2X6R6J580、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。A.区分实际成本和客观成本B.正确估计正常花费和实际花费C.同时考虑升

41、值与贬值因素D.考虑功能折旧【答案】 ACB9X3T8L2Z1W2T1HV2M6B8T9N7G1S5ZQ8O1K10I1N8Y10B981、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为( )。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】 CCK1P2B3H7B9Z5O3HH4F1A4R9X3J1O10ZM8L4U8A4K5E7A382、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方

42、式D.政府定价【答案】 ACZ10R2K3L5C7P2T4HK2P6B4V6C9D1Y8ZM4O1D8O3N5X7Z483、 起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 DCY1Q9R6I1I3G8L2HE10V2K3I1O8O3A5ZT3G7O8M7T6Q1B884、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（ ）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 BCX10Z4B4H5V2T10Z4HI8A9R5R5I6S8U9ZL7I4T6C1W6A10N285、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基

43、准地价的准确性以及（ ）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCQ3A3N10I2K2T3W4HY9P4M4S3J3K1L9ZP7S3P4V2L2E7U1086、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（ ）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCV7Z8M8Y3V4E6Q9HD3A4W10C9G3H1W8ZL5Z2V5O3G10Y9N787、由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（ ）的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建

44、筑物资本化率【答案】 BCB10R3I2T9H1W5S4HX9Z9Y4O9P3U2Y10ZN5C9P1R9J7W8H188、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】 DCU3K4F7J6N2L9E8HN5P5O2F7K4I4W3ZN2M6I3M1C10X2A489、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCH6D4L4Q6F3Z1M6HX6N4N2S7Z8V3Y7ZJ8E

45、5T7G3H9X10F690、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】 BCS3F1T7O4D5K2J7HU10K3O2H5O5H5S10ZY2O10S2F7W6X7L291、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。A.29B.39C.40D.45【答案】 BCS7T9E2P10X7V6J3HU2Q4U5T7N1U7U8ZB10G4C10J1F4G1D692、“阴者，藏