2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库自测300题精品有答案(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计,以相互验证,但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】 ACJ4H4D1B4U3L8B3HU6Z3R4D9X1G9I9ZD5N9L1I3C5U3Y32、新建房地产的土地取得成本为600万元,建设成本为500万元,管理费用为40万元,销售费用为20万元,投资利息为30万元,销售税费为售价的6.5%,直接成本利润率为20%,该房地产的价值为( )万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】
2、 ACB7X1M5P2N8A3F4HM9N10I1Z7D4G4X7ZT5O7E8G7F9T3T103、在房地产估价要素中,( )限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCN2L6Q5L9S6B8S7HI4B6H9K6G5T2T1ZG10D3S9H2R6Y1T44、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】 BCK6W6W1H1R5X8X4HT1F8M10L10E9M1D4ZB5R2F9E10C6W10G75、如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其自身状况下的价格100( )可比实例在估价对象状况下的价格。A.
3、可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分【答案】 ACA8R1N10N8B10B8E8HU1O10W3B7O7U6O8ZE1Q4T8X10T6I4X46、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免【答案】 DCF1P5I7B5D9N1A1HP7C10W1D4L3E10J7ZD6N5A4J1N7O7L47、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中建筑面积1000m2的写字楼,约定租赁期限为20年,第一年租金为
4、24万元,以后每年租金在上年租金基础上增加1万元,第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%,目前该承租人权益价值为( )万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84【答案】 BCS10T4R9T2F3U5Z8HG8N1I1A8B3A5A7ZD2G3G8U10I6N8B58、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2,尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值
5、为( )元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】 DCV2S5A4Q10E8O6J7HM1S8W1P1M3D9W5ZQ8J10J6N7Y1D6X89、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值,估价结果偏高,其原因可能是( )。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高【答案】 ACX8Q2G4U8U2W1T6HS3F1I1J1D8R2Y2ZY10A5Z2T9W1V6Z110、某宗估价对象为一宗土地面积100亩,则选取的可比实例规模一般应在( )。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 ACB10F5Z3M3H3A10C10HS3Z7V10
6、W3J5J4E6ZI6U8D6X4F8H3W311、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元/m2年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元,若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为( )万元。A.78B.102C.180D.302【答案】 BCT5C8N8R1V3A4T6HC6Z3V3R3O3Z5P5ZE1A9P2S8D4V2V1012、一套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为13
7、2m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2,该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 CCV3N6X9A3T7Z5Z10HJ7Z4W4T2U10I8V7ZP9G9O10J3K6O2S713、收集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法,对于比较法而言,主要是( )。A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 BCP5E2O9U8U1A4N7HK4O3U7J9G1L8B9ZV7D6D9F5F2N7E1014、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期
8、,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】 BCI9Q10P6P7P5V7T6HN6D4R8F10K5X7O8ZN8U4R3N6G4T1E115、“肾者,胃之关也”,是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】 BCG5W8Y7K3D6G9G8HB5W10X9S4P3D5K5ZX10S10S5U2C1H4F316、不属于房地产状况调整的内容是( )。A.经济状况调整B.区位
9、状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整【答案】 ACI6L10G6B7Z9G9J8HH2U10W7D7Q1D5G2ZT5P7J3T6Z7C6Q617、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】 BCC10Y6R5R10V10W5A8HU2D4V4P4I5N9R3ZF4Q1Y9Z4P2D5N318、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括( )。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法【答案】 CCC4Z4E10X8Z4N7R2HK10V3C10U2I3L8E2ZS9O1S8P3L3T2
10、T719、下列关于湿邪的说法不正确的是A.湿性类水,故为阴邪B.阴胜则阳病,尤以损伤脾阳为著C.湿为阴邪,具有寒冷、凝结、收引的特性D.气机升降失常,则导致胸闷、脘痞、二便不爽【答案】 CCP8R4F9C5M3K4N4HL9G4K10F5A9J9U1ZL7T3N6S4O7C2J320、与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为( )。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCR6B10Q5Q9L8X10P5HX4C4I10T10J2I1I8ZX6X3N1L7D4D8H721、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年,重置价格为800元m2,建筑物经
11、济寿命为40年,残值率为2,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 CCL3S2K6C9S10X2L7HI1O9U8T2F9I2C1ZR6L1K6M10R10H3H122、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCG9U6H9X9Z2N10R10HR2N10A1N5D2Q4Y2ZG2U4V7E10H2W5Y1023、某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2,出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期
12、房目前的价格为( )元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 CCI6Q10Y2U8T7K7N3HC2V6B8N8S10O9J7ZH4W2A9K4O4Y1N924、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】 ACQ6Q4R3E6E5W7T6HS3W8Q6Y7H6J10G4ZS1D8L9G8U4R9U625、某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼,重建价格3000万元,现增设中央空调的成本是280万元,假设现在建写字楼时一同安装中央空调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为( )万元。A.2720B.2800C
13、.2920D.3000【答案】 CCE3M8E9G2W1I7I4HU8T1Z1F4M2W10J4ZQ10R9C9I4R8Y6Q926、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是( )。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】 DCE7J3A9F10J4L6R6HD9Y7F8Z8W6T4Y2ZN5O5P3Q3Y1D2X1027、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格,选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同,2年前公开挂牌出售,成交日期与价值时点相差1年,该类住宅因使用
14、损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素,则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为( )。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】 ACD6J2C6E4U6X7K7HK2G7F6J4N2X6T9ZE7Y9O9P5R1H3F728、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后,抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】 CCY5J1P9H9B1O2B3HU6D7X7F6I9T7V2ZU8U8I10S1X3V1C629、下列选项
15、中,不属于影响房地产价格的周围环境因素的是()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境【答案】 DCX5W4J5T6Y7M2B7HY7U10E10Y4H9P3A10ZS3Z7T6Z1A4A3U830、关于建筑物重新购建成本求取方法的说法,错误的是()。A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【答案】 ACV2A1Q1W5V7H1J10HD6V6Q9O1Z2O4G9ZQ1R4S
16、6S9M5X5Z731、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是( )。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCP2S4A4Q8C1M5P8HU7O8V6X9A9R6R7ZK8Y4S7O8D9L6Q432、某在建工程规划建筑面积为12400m2,土地使用期限为40年,从开工之日起计算。项目建设期为2年,建成后半年可全部出租,按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年,约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,
17、折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】 CCA8G2B10K7S4G2Q3HQ5L10C5G1Y1R4X10ZW7W7H9R3P9W10B533、成本利润率的计算公式是( )。A.开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)B.开发利润(土地取得成本+开发成本)C.开发利润(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润开发完成后的房地产价值【答案】 ACK7S2D8P8K6E5S10HN5R8Q2R2B3S6U7ZH1U1E7M1R9H8J834、某房地产重新购建
18、成本中,建安工程费为4000万元,专业费用为建安工程费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建成本的4%,投资利息为240万,房地产开发成本利润率为20%,销售税费为重新购建成本的6%,该房地产的重置价值为()万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】 CCE2V7K3M5J2N2W7HD2G7M10E6Z10U1U4ZM9C5Q1M3K6Z10W335、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,要求估价对象在较短时间内达成交易,则评估价值应是( )。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】
19、CCM7Q6T3M1I6I3U5HW3Y6C9B5I2J3B9ZH10J3K2N4D5L8I536、身以前皆热,其有余于胃,则消谷善饥,溺色黄可见于A.足阳明气不足B.足阳明气盛C.少阴气血衰极D.太阴终者【答案】 BCJ3L8W6P7T3H3C6HS6W5Y5H2Q10S7M7ZE7Z8E4E4Q4L2I137、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地,甲土地为空地,乙土地上有建筑物,但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于( )。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土
20、地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】 ACE9V9C4P5P6R5F3HV10X8O2H1M1R10V7ZV4H6O10G10D6E6L338、胃气虚的形成原因是A.持久或反复地饮食失节B.禀赋素虚C.久病元气不复D.以上均是【答案】 DCA2V2V5I4H1S4F8HV9Z4L2U8P2G6Q9ZT7F10I4I7H7U3Z839、采用百分比法进行交易情况修正时,交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 CCX5U8Y9C3G6Q10G2HW5W6U1K1J3N6E4ZC5J1J6I6Y3Y3R640、“皮槁而毛拔”(素问五脏生成篇)
21、的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】 ACN5R9C9N2H3S2Q8HE8F1D7G8N8J3B6ZD9V6K4T7P1L6T641、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】 DCR3S9N2L1Q8O4F5HP2S1H7X5V6K2N8ZH5T6M4U1J5S9G542、某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 DCB10P3R
22、3D5H8U2H8HH3A1U4C5R2H4V3ZF10Q10O4D8Y2X4G643、在评估投资价值时,折现率是( )。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率【答案】 DCA8A4F5U5M4K10G6HU4H9G5I9Z7J9V3ZI2U8M10S7F9F8G544、某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为( )万元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9【答案】 BCA10
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