2022年湖南省房地产估价师点睛提升提分题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某类房地产 20062010 年的价格见表 1，根据平均发展速度法，预测该类房地产 2011 年的价格为（）元/m2。A.10300B.10400C.11165D.11265【答案】C2.【问题】印花税的税率采用（）两种。A.定额税率和累进税率B.比例税率和定额税率C.累进税率和累退税率D.特殊税率和一般税率【答案】B3.【问题】关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的

2、复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率【答案】D4.【问题】某房地产项目的初始投资额为 310 万元，基准收益率为 15，经营期为 15年，财务净现值为 210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（）万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93【答案】D5.【问题】完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经

3、验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B6.【问题】商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为 100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为()m2 的，购房人有权退房。A.97B.103C.105D.A.、B.均可以【答案】C7.【问题】某建筑物0.00052.000，设计楼顶相对标高为 29.000m，则该楼楼顶的绝对标高为（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D8.【问题】在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】C9.

4、【问题】（2010 年真题）征收集体土地的补偿费归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织【答案】D10.【问题】张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。A.20%的首付款,加上该首付款 2 年的利息B.20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值

5、在估价时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去 2004 年 10 月。2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C11.【问题】一笔季利率为 9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.24%B.25.1%C.25.36%D.36%【答案】D12.【问题】某企业在无偿划拨的土地上建房 2000m2 用于生产。2009 年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款 100

6、万元和 60 万元，抵押期限两年，贷款成数率为 50%，2013 年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付甲、乙银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】C13.【问题】某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。A.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况D.价值时点为现在，

7、估价对象状况为现在的状况【答案】D14.【问题】注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前（）日内办理注册手续。A.20B.30C.60D.90【答案】B15.【问题】土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B16.【问题】如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格100（）可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得

8、分【答案】A17.【问题】财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力B.评价企业的资产管理水平C.评价企业的营运能力D.评价企业的发展趋势【答案】C18.【问题】关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化【答案】D19.【问题】企业会计的确认、计量和报告的基础是（）。A.借

9、贷记账法B.增减记账法C.权责发生制D.收付实现制【答案】C20.【问题】下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。A.投资期限较长B.资金来源广泛C.流动性好D.绝少涉及公开市场的操作【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】在 RIP 协议中，默认（）秒更新一次路由。A.30B.60C.90D.100【答案】A2.【问题】下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师职业

10、资格注册有效期为 3 至 5 年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过 3 年申请初始注册，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销【答案】ABD3.【问题】下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响

11、不大【答案】ABCD4.【问题】评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务C.依法签署评估报告D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务【答案】ABD5.【问题】2011 年 8 月，A 市 B 房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由 B 公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资 5600 万元，建设工期为 11 个月。B 房地产开发公司通过招标方式，选择了 C 施工单位，工程合同价

12、为 4000 万元。同时通过招标方式，选择了 E 监理单位。A.拍卖方式B.招标方式C.协议出让D.挂牌出让【答案】ABD6.【问题】套内建筑面积包括()。A.套内分摊面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内楼梯面积E.套内使用面积【答案】BCD7.【问题】房地产间接投资包括（）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】BD8.【问题】下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有()。A.二氧化硫B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】A9.【问题】房地产的技术规范包括（）。A.房地产经纪人员执业资格制度暂行规定

13、B.房地产登记技术规程C.关于房地产中介服务收费的通知D.房产测量规范E.房屋征收评估办法【答案】BD10.【问题】烟囱作为环境污染源的类型有()。A.固定污染源B.点源C.线源D.高架源E.地面源【答案】ABD11.【问题】大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其（）的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A.地区分布B.时间分布C.项目规模分布D.项目类型分布E.物业类型分布【答案】ABD12.【问题】房地产是（）的结合体。A.实物B.权益C.区位D.拥有者E.房地产市场【答案】ABC13.【问题】关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A.房屋征

14、收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】BD14.【问题】开发商对投标人进行资格审查时应考虑()。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性 E 投标人正在施工的承建项目【答案】ABC15.【问题】物业管理条例确立的基本制度包括（）。A.业主大会制度B.管理规约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度【答案】AB16.【问题

15、】下列关于保险合同主体的叙述正确的是()。A.投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方B.投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人C.有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人D.投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一 E 保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人【答案】AB17.【问题】在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有()。A.硬度和耐磨性B.密度C.弹性和塑性D.脆性和韧性E.吸水性和吸湿性【答案】ACD18.【问题】对

16、某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A.替代原则B.谨慎原则C.合法原则D.最高最佳利用原则E.价值时点原则【答案】ACD19.【问题】下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。A.地形、地势B.土地开发程度C.土地用途、容积率D.朝向、楼层E.外部配套设施【答案】ABC20.【问题】下列选项中，属于城市总体规划内容的有（）。A.城市发展布局B.功能分区C.确定城市建设区内的用地性质D.道路的空间布局E.人口数量【答案】AB三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.本次估价背景情况如下：估价对象为某

17、工业厂房及附属办公用房，2012 年 6 月通过竣工验收并办理了权属登记，2009 年 11 月 25 日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为 2012 年 10 月 20 日，估价作业日期为 2012 年 11 月 1 日至 11 月 8 日。以下是该房地产抵押估价报告内容片断：注册房地产估价师声明1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也

18、与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照国家标准房地产估价规范（GBT502911999）和房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已于 2012 年 11 月3 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。【答案】该评估报告中存在的错误如下：（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估

19、计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。2.某房地产估价机构接受委托评估 A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的 B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些？、在用比较法确定 A 写字楼的市场租金时，如选

20、取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B写字楼的租金做哪些方面的处理？【答案】、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对 B 写字楼统一租金内涵。将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写

21、字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3.张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余 2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)

22、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。4.李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪

23、种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。5.房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积 12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中 6 号、7 号住宅楼

24、于 1999 年建成；1 号、2 号、3 号、4 号在建住宅楼完成0.00 以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A 的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程 A 时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程 A 时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。