2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题附下载答案(广东省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成,同时补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年,残值为零,采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为( )。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】 BCB9R9Q6H1G4V5S5HH6F6U8Q4K10Q8K9ZT7M7I1U2W4N1Z52、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论
2、【答案】 CCP8A9U5X6C4Y3X7HB6J9R8T7Z6P7A10ZD1O7X9C2R9R1K13、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 DCS1A8W4D6D10A8S1H
3、A8L9H6G9C6K6N7ZV8C7Z3U10V4S5N64、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为( )。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 CCE1Q6U3D9T4M7B5HH4W8K7T10S1F5W3ZQ4A6E10P3Z10H4X75、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。A.22B.28C.38D.50【答案】 BCV5E3O7Y6D1D5N2HL1Z2N4G2Q9Z4T4ZJ1Y8
4、U1P5Y10D4F16、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为( )元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCR1Q1E1P10N1P9H3HC1D5P6C2P10T5V8ZQ5V7K9M8G9W6D17、某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为( )万元。A.23
5、40B.3780C.4140D.5220【答案】 BCM5L9O4Z3M3J7P1HW3X4H8Z5S10L9O2ZD3T7G10I6E5S10Z88、根据疾病传变规律,先安未受邪之地,肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】 BCV3F8V1B10L6E1S3HF7R1E9X10S9S9O10ZB6Z6S2O9J9O8D99、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以( )进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】 DCM3W8R8J8S9P6C4HN10T4A3N8W4S6F3ZN6P8L
6、4N7O5B3X710、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【答案】 ACJ3F5K5H4B7Y6S4HO5F1K5W1W10K3G3ZE6C3B9W3C1F10L211、1984年11月8日,原城乡建设环境保护部发布了( ),同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准【答案】 BCR4C2Q9Z3D9O3W1HI10J8O2H7K4W9H6ZZ8W8A2Q3O10J8R412、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正
7、常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为( )万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】 BCR4X4C9M1C4V1T10HG5Q7K2P6I1N2N4ZX1J7J2R8G2A8T913、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】 BCJ1F10Q3S8W1O5P9HP8A5D6K1M7E3B2ZK2Y8R5R2W2D7W1014、与开发完成后的房地产价值(售价)对应的利润率称为(
8、 )。A.开发利润率B.投资利润率C.土地利润率D.销售利润率【答案】 DCN9Y6M6O5S7X7C7HW1U1S4I6A1N7Y9ZD8Q7F9N10B10X8A415、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 BCE3W2I2E4Q3C9F6HC10F8D8U2Z4E10T7ZL3Z2B3W4M8K3S116、关于假设开发法的说法,错误的是( )。A.运用假设开发法估价,开发完成
9、后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】 DCT8I1Z6W8G9H7S6HN1N2Q6Z9A9F8G1ZL6X3C8F5F8R6R217、价值时点通常的表示方法是( )。A.时、分、秒B.公历年、月、日C.阴历年、月、日D.进行估价时的时间【答案】 BCJ4Z4D10K9K10K5K2HW9W7I8R2J3F8M5ZG3H1M7S6T5B7E1018、某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边
10、多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值,则应按( )进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【答案】 DCB4B7I4W3D5S3P4HR6Q3Y2G4N1L2W2ZP3D6Y2K4K4C6R219、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊,其根本原因是( )。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】
11、DCA10Z10I3N2F10K8Z2HX5X9Q2O5Z4Y7V5ZC1T7M4N6P3R3C320、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,( )最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 CCC1H2C4D9D8Q9G8HT8Z2S5W5L3N9I6ZQ10H4Y10P4R7A7P621、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( )。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则【答案】 CCX10C3U7E8C3K7H4HD10D6E10C5V2X
12、5K10ZG9S2L10S10Z3W7F722、某宗估价对象为一宗土地面积100亩,则选取的可比实例规模一般应在( )。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩【答案】 ACY7G3J3K4J1D6C9HE10J10G8N1Y3W6S3ZI3R2E8W1W8G10U323、某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为()万元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCB8T4N3Q2V9G1W5HO10L8J5
13、E4H5J9V2ZQ7H3U4X10I2P2N124、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 DCQ8H7B1R7F7J5P4HV5S2K5R9F3H8Q3ZD7G3O10E10B10Y9X425、甲、乙两家相邻土地,市场价格分别为50万元和70万元,若将该两家土地合并为一家土地,合并后的土地市场价格为150万元,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的要价范围是
14、( )万元。A.050B.5065C.5080D.62.5150【答案】 CCZ4Y9Q8Z8H7M5D2HV9K7M3M7E1V2K2ZE9D2R9R10F5Z1L526、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是( )。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 BCL7C8E6P9F2K5O6HX7Q8I5S9U10I4V9ZO4T2C7V10F1X5W327、关于明确估价时点,下列说法错误的是( )。A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B.估价时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C
15、.估价时点为过去的,确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期D.估价时点为未来的,确定的估价时点应晚于估价报告出具日期【答案】 BCI4L7G5C5Y9D10K8HQ9H2T1G1Z2K3V3ZD3B6O9R6D8F9N928、房屋征收评估中,若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的,应当由( )见证,有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院【答案】 ACM10H5N1S7H4K4M4HA8W9E3P5F9P8C5ZU4C3O7M7
16、U10M1K929、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或( )之间关系的基础上的。A.建筑物的历史价值B.建筑物的文化价值C.建筑的预期剩余经济寿命D.建筑物的功能是否时兴【答案】 CCQ9J4V9U7E6X7T8HU1G3B6Q10W6S10H9ZD7C3T8Z3N8M8G530、收益法中的运营费用率是指( )。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 DCJ1E3Z4G5R8J10X1HA10R9J9X7B4B1O8ZD1L10L5J1Q6M8F531、常兼他邪合而伤人的是邪A.热B.寒C.风D
17、.火【答案】 CCU3P4Y2A4H3K7J10HT4M4J9A7O2C5M9ZD4O6C5J7M7Z2T332、某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为( )万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 BCW3R2D3J2Y4M2F2HK6O1D3H2S1Y6N7ZE6F1Z10A10P2Y4H933、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是()。A.市场提
18、取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACN6R2H4Q6N8S10B7HM9H2M7M5B3P6K6ZP9O1Q9I7Q7S5B434、马克思的地租理论不包括()。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 BCK6C5C10H6K5Q5X10HV3U2E2C7I2P3K5ZU3Z7U5C4C6P9D435、关于估价目的的说法,错误的是( )。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 CCU3E6M3D9V3X8I9HU3J4Z8W2Y8M3R7ZW1K6J9I8J1
19、0E4N736、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是( )的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCM1G10T3I6U2M7G8HW4U7B4A5A9H10I8ZV8C3U9S4P8I9C737、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 BCD4X7D2I5I5S6O4HE9V1Q9O10F7O9G2ZV6J5C6L5N1J6L238、房地产估价报告中估价
20、师声明的内容不包括( )。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】 DCN9J4P10T4K10B5B5HW10C7Y8H1O10M2S1ZN6E2Z3A6Q1Y10C539、在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于( )。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 BCS4H4C1W3K9F8F10HU9D10V6Z5X6F6N6ZG9T1P1L4D9S3O140、对新开发区土地的分宗估价,( )是一
21、种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCP8E2L9N1A9B3T5HY4B1B9N1R7Z3M2ZJ2H6J1X2D5R4U641、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.房地产的权益和区位B.房地产的权益C.房地产的实物和权益D.房地产的区位【答案】 DCS10N2Q1Y2D1E2F2HB3J6N9T6I1K1B3ZR10C1H6K7L2S6U842、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中,不属于该商业房地产价格自然增值的是()。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D
22、.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】 DCP10G7E1F2U6P3D7HO2B7O8J6P10X5Y4ZX5V10G5V8Z3B9Z143、下列对房地产土地权益状况的描述,不属于主要说明的内容的是( )。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状【答案】 BCC2I10I9B6H8Y6U2HH10X10O3R3X5Q4V4ZA9K3T3I3Y8J3F244、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党(布)D.中国共产党【答案】 BCF5U1T4Y5C5L1M8HG8I2U5C3O2P5X8
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