2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题带答案解析(河南省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCK6K2N1W6R5M4X2HZ10O8S2F6Z5W8B7ZZ1Y6Z3I2W1N4W22、房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位【答案】
2、 DCM7P7Z6K2K5Y6A7HP5N4V10S10C1K10H7ZC3L3Z4G3B8F1Z13、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A.50B.250C.300D.350【答案】 DCS1D10X8A6V5V6Q7HY6U10O1E2Q9A3E4ZP9U6G7V8N1K2P84、待开发的土地一般不适用( )来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 CCA5X2E2I8V9Y9F2HJ1O7Y10H10S1R10D3ZA9E2H1
3、R3X7C6T105、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年,实际建设期为1.5年,现该在建工程被人民法院强制拍卖,办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年,通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时,后续建设期应为()年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】 DCJ9K7U5S5I8H5Z5HX4Q1R7X3N5M6H3ZR4F2M4Z7M3F3P66、某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗
4、房地产的正常负担下的价格最接近于( )元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】 DCY7F4G2W1B4H8K8HT2E8W8S3D5L10K6ZB9V2L1T3I2D3M107、价值时点实质上是由( )决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 CCG7U6N5T9U5M8O4HJ2B4W2D2M3V10F9ZF1J6Q6L1G1L4A18、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15 进行复估,则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.200
5、3年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACM9J3Y1O5B3I10U6HQ4C5L10Q5D1C2S3ZY7T4I5Z3W7Y8E49、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是( )。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】 DCZ2A6E7K10Q4I9I2HB4N4Z7A7P8S10E10ZD3D3C4U9B6M10M510、关于房地产互补品的说法,正确的是( )。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品【答案】 DCP
6、7H8C9Q10M2R8P4HS3D9L4B10M5V4U10ZN4E3W9B3D5A1W211、关于估价资料归档的说法,错误的是( )。A.估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档B.估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的,即可销毁D.估价机构终止的,其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构【答案】 CCO9Y1S3A6X4O4X9HE10C8E7I1Z8F10W4ZN5C7Z3R7C3X6E1012、某宗房地产2007年10月的净收益为150万
7、元,预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平,2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】 CCA1F6C9S9B8Y8L5HF3C2O9E3E4D3W5ZJ7J4K1Y8I2V6G113、产出量的增加比例小于投入量的增加比例,这种情况被称为( )。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】 BCN4B10G3T6X1K7W1HU4Q4B4Q7U1Z2C1ZO5B6V4Z6J2R3P414、能让口
8、鼻干燥,皮肤干涩、甚则皲裂,毛发不荣,小便短少,大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】 DCT5C8Q2A2O1S2Y8HJ3D10R8G5T6S5O2ZE7R2V6C9A3V5T115、拍卖保留价由人民法院参照( )确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 BCH8F5S2Z1O9D5Y4HB3F7P4N6Q6P3N1ZM5V8D3O4Z1K6F216、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为( )。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值【答案】 BCW10D1C1K7E1F7U1HR8D7X1N7H2E10F9ZG1G4N5V1P3X1C10
9、17、现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完成全部工程的建造费用为1500元/m2,其中主体工程900元/m2,安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成,未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成,未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%,则在估价时点的续建费用为( )元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】 CCH2U4A4M4P6T8J8HV2G1W8K5Z4K7F9ZT1E2A3D1P5H9I1018、在路线价法中,“标准临街宗地”可视为比较法中的( )。A.“交易实例”B.“可比实例”C.“收集交易实例
10、”D.“建立价格可比基础”【答案】 BCF8N2S3D5Q3I3X8HX4P4Y4Q9B3A4O9ZP8M1E5I5E2I8S319、在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为( )。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 CCC5F1M4Y7K6N2C8HS3K8Q7Q4L10S7Q4ZL1R2J1V10T9Z4G120、为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 BCP3N4B10O3H6W4Z2HH9P8I7U4T3B5I10ZZ7U2Y10M10X2H7Z121、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B
11、.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACY5P1H6A9R8G3K6HL3T4Y2N1O5J8L2ZB9H5N5K6D8J9M422、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度超过( )m的为高层。A.12B.20C.24D.48【答案】 CCE10T10I2S6P4X8I2HD9N10W6X3G6J1Y3ZB3Q9N5D8T4L3E223、某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元,报酬率为9%。该宗房地产的价格为( )万元。A.159.56B.108.75C.16
12、8.71D.277.70【答案】 CCI1N8L4C10P6G4K8HT6W5O10C6C1Q1Z5ZQ3N3N3C4N10T3G724、( )年建设部发出了关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知(建住房函2002192号),决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执(从)业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】 BCZ1X7N3Q10A5N7L4HR3F4C6F6P3Q1U9ZA9M3O2W8V9H4I125、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值
13、量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCA10Y1G5I2E1V7R2HW10J7L9Q5U1U5U1ZZ8L6O6O3E3N1B1026、面色 白,肢冷,水肿,日益消瘦,烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 DCM4F8S7R2V4L3O5HU9X10U6D2X2S1C1ZT4L8P4T7D7F7A427、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法,特别是( ),对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 CCW9K6I10F8W9R3V10HH3H7F4U2N2Q8W10ZI8K5C10F2F5Q10X
14、428、某一房地产的( )是该房地产对于某个特定投资者的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】 DCT6V10O3X4K5W3A7HK8C10C3A8B4Z5I6ZD6C9Q2I7T9E9B829、资本化率是( )的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 DCG2Y9G4Q9B6E7K5HM5X4C4L4K9D1W1ZQ1Y6Y1S1M10M10T230、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性大和
15、价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCZ10P9V3K8J10A9L1HM7Y8Y2D2M2V1L4ZG10P3J3M7Y3Y8W1031、某出租的房地产的年租金收入为10万元,年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元,成新率为80%。已知土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年,则该宗房地产的现值为( )万元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】 CCP1S1S9P9W9B2J3HG5W3T4H10Q3C6X2ZJ1U6V3C2A7U4H932、根据房地产估价机构管理办法,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。
16、A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 BCL6E7T8J5J3Z9S10HC4R6C2Q6A4O9A1ZN10L4Y8O5W9M3Z533、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元,运营费用第一年为9万元,此后每年会在上一年的基础上增长2%,则该类房地产的合理经营期限应为( )年。A.34B.35C.36D.37【答案】 CCB5J8G1Z3Q5X10L7HQ10V9U1W6M5W1G3ZV8F5S2F4N5T2T334、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制,属于房地产权益中的( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限
17、制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCU1N4I7F4N10P6G1HE6H7Y2U9B4Z3W4ZM9O9Z7E1D10G1D135、在房屋征收中,评估被征收房屋价值的价值时点为( )。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日【答案】 BCE8Z7J1D7H4W7M2HV9B5U9H9D9L6Q7ZG2L6B7S5G2F9Q936、关于估价依据选取或应用的说法,正确的是( )。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据,且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下,对估
18、价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】 BCE6G8O9K7G5Q4Q3HK7A9T10Z7C9T10U10ZZ9T4Y4D2M5S9T237、下列关于假设开发法的表述中,不正确的是( )。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCT4V4Q5K6E3Y1A8HH8V2N4A6W6M6O7ZN7G6V10O4F
19、5D1E938、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 BCQ9M5B5X2X8X10D4HI8Y1S1J3L8D6Y6ZK10H8A4G5T8M4E539、某工业用房占地面积为5000m2,容积率为1.5,土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价( )万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】 DCN9G3L9T6V8T7F8HK10H2R8Z1D10O3W10ZI9K6K2M9Z6R4I1040、履行必要的估价程
20、序是( )的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】 ACQ4A6Q4U5B3O9Z7HU4E3V5Y6S6H5G3ZG2J1V1R7J5T1T941、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCG4D6Q9R9Q7G5M8HQ2W7K6A4D3R4I5ZC5I5P10M4Q9E3N942、征收耕地的安置补助费,按照( )计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口【答案】 BCG2H4T10M6H1S9W10HA1E1Q4U4O4P4H5ZK3A6D10P7E1B4Q9
21、43、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款,符合房地产估价普适技术性原则中的( )。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则【答案】 CCM7S8B5M10R5H2D1HQ1I5W2Z10O5I2D6ZD2O3J7R1V6X4W744、下列房地产权利的种类中,属于债权的是( )。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】 DCX1W8V7P2X7S9U10HV4V2V6G1E8D1D4ZJ7G2B2P5B8R7E445、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.市场交易价格B.预期收益能力C.开发建设成本D.未来收益大小【答案】 BCC1D4D5H6
22、P7Y1M4HK8V3Y3X1P9I5F2ZS3E1I5B7E10X8C946、( ),建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日【答案】 DCN7G10A10Z9B9D6Y3HK5H5X6R4C5C5Z1ZK1K1D7A6E9K6W547、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 BCV6D9F6S9P1N2N3HV5J8I6N7H7G8X4ZD3I5R9U8D7E1L748、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )。A.房地产投机B.物价变动C
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