2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分通关300题精品及答案(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、某抵押房地产的土地为划拨方式取得,经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元,将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元,已抵押贷款余额为48万元,无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%,实现抵押权的费用及税金为15万元,该房地产再次抵押的抵押净值为( )万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 BCB3X3V8D4R9Q5Q10HH10H8Q10P1G10A2S4ZX9T8A6X8B10O2I22、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计
2、改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.价值时点原则D.替代原则【答案】 BCJ6I3S9I6I6I7A3HA4G8V6T3C10B1F9ZS8D9A9V4S3W10E73、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于( )。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 CCQ9W1V7U1M2U10G8HM2O7F8F6P9C6H10ZP7X9P6K2J5C2A84、某在建商城的建设用地使用权于2年前以
3、出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,该商城开发完成后的现值为( )万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCH5P7H1T1W6T5W8HO8K10N1X8Y1X9M5ZF5F10B2H6M3N1V105、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候,向( )征收的一种税
4、收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 CCA4F7M3V8X5M2J7HS10X8O2F4V3Y9W5ZD8W7T9L4H1R9C76、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】 ACU9K10M4M10F9T6S3HN5N10S2V6V6X6N3ZQ7Y6E5L5S3H7K37、评估某底层商铺的价格时,估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺,丙为二层商铺(
5、其成交价格经调整后为底层商铺价格),在求取最终价格时,对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重,最合适的是( )。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACQ5N10K6N4F8X10Y8HC8K5J10O2V3O1I9ZR7F3M1A5U7B4F48、某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为( )元/m2。A.4387B.4398C.4500D
6、.4887【答案】 BCR2F4W8I6V2W8A2HZ7R8O7T3L7L7Q3ZR2U2D10Z2S3C6M19、下列不属于估价委托人的义务的是( )。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】 ACR5H7Z1F8N7U5P2HU10A6P1E4J8T7Z6ZZ9A7Y3C8A7G3Z810、每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的( )倍。A.10B.12C.13D.15【答案】 DCD5O2Y4B1T9V2D10HW6D4W9G6E8Q6M
7、7ZC1B4L4F8C6N4Q311、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地,其前街路线价为5000元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗地的前街影响深度为( )m。A.22B.28C.38D.50【答案】 BCT5A2T2A4G6B9T9HF1W4V5R5K8O2W7ZA10E6I3Q2V7I2P212、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈( )。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCW2R2X5W8N7M4R7HK3F5D9Q6Z10A4E3ZU1Z6I8U6T5K10M813、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】 B
8、CE5N3Y8Z3O10O6X2HT1U1M9M5X7O2N3ZH3M4B10I4O8C3G214、城市规划规定了一宗土地为居住用途,这属于合法权益( )的内容。A.合法产权方面B.合法使用方面C.合法处分方面D.合法居住方面【答案】 BCW5E5R5V8E6U5S2HA9V1X5C2J10U8X9ZD5Y9K2Q2L4V4Z915、某套住宅的使用面积为100m2,成交总价为80万元,其中附带家具和电器的价值为2万元,成交价款在成交当日支付50%,余款一年后支付;假设年折现率为6%,使用面积与建筑面积的比率为75%,则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为( )元/m2
9、。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 ACK9H1Y3H6L2S6H2HF4S9N7K9M4B9R10ZV1Q3O2B6I4R5U416、设定标准房地产时,无论是实际存在的还是虚拟的,都要对其( )作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCT7S8A8F1J9D4E9HN8C6S2H2P5K6D5ZQ5Y9U2B2B6H4K1017、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况,有针对性地搜集一些( )。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 BCV8U8V2I4Y7L9K1HK5B6T6X1Y2B9Y7ZT
10、3Y10E3N8V5U7E1018、某幢办公楼应配置电梯,但实际未安装,现单独增加电梯(包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等)需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元,其中电梯配置费用为90万元,扣除因没有电梯引起的折旧后,该办公楼的价值为( )万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACP1W3S4P7V9Z2P2HR3E6X3C8Q7C10Z7ZG10X7J4Q9A3V7U819、在静态分析法中,投资利息和( )都单独显现出来,在动态分析法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税【答案】 BC
11、S7X5L3Q10N7K5V4HD3O4L3L4Y10Z6D7ZJ8E7G4J1J10U2Y420、下列不属于土地权属证书的是( )。A.国有土地使用证B.集体土地所有证C.土地他项权利证明书D.房地所有权证书【答案】 DCS8I8V9K5U9Y7G8HT9R9N4S10I4V4U9ZP3W5F8K9U1P5X621、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】 CCE10G4A7W2Z4K8L7HQ3O4M7D6
12、H10X6H9ZP9O6H7W5L7P6S522、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCA10S7S6T6B3D8L3HJ7Y2S3P10D5E7T10ZQ1K5E7N1I3Q8R1023、某宗工业用地面积为5000m2,容积率为1.0,楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地,容积率为8.0,其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2;居住用途建筑面积占60%,楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为( )万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】 CCA4D10I9P6J8M
13、6K1HA7W8C10I1B9X6P1ZN7C8E9C4E2Y4C624、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】 ACN5I5K5Y7V6Z5R4HH10V3X7Q7Z6F4N2ZB3S10B6R1X1Q9N325、某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为( )元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 DCP2M6Q4R8O4B1G7HX7P2S2E7P4R8N10ZJ9O5
14、K3L2F4V6B826、当抵押房地产的市场价值大幅下降时,下列说法中,错误的是( )。A.如果是抵押权人行为导致的,要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值,也不提供相应担保,要求债务人提前清偿债务【答案】 ACQ8S4L5H7W9A8A4HU4E10V8C5H2F2X10ZF8Q2Q10P1P5F5G827、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据,选用相应的报酬资本化法公式,计算出报酬率的方法是()。A.市场提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】 ACI7Y3F6Y2J2Y2T1HA1X9
15、R7C6Z4D8L6ZO9J5I10N7O2M3A828、评估某在建工程的市场价值,该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案,成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2,假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则,估价方案综合测算结果(多种估价方法的,采用简单算数平均数)应确定为( )元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCW9C3X5Q5J2P6L8HQ8C5C8K1F9I6K5ZT10Q6J4L6D4H2R329、在房地产估价要素中,( )限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时
16、点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCS6O10G10Q2P4E3B2HS3G4Y8Q4B7M4H4ZP5H4F2S3B8O9P130、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地成本为( )万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 ACZ1Z7N3I2T5K10P5HD5J1G3S2Y8W9Y8ZB6H9M2M10X6G10Y231、在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCO5K3T
17、9F3A3Z3R10HZ4C6O1F4F6A3F3ZC6M4I5H9X8H1W232、对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会( )对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定【答案】 CCH8Y7N2G6F5L10D3HQ4F5T9P4S7M7Q4ZP1A8G2B2D8O6H733、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为( )万元。A.667B.1333C.1000D.500【答案】 CCM2P2H2N4D1P4I6HB5D10S9X8C4B7K5ZS6C8A
18、10Y1C7C7T934、心开窍于舌的主要机理是A.手少阴之别系连于舌本B.心血荣于舌C.心气通于舌D.舌为心之外候【答案】 ACD3O2Z6R7N6F6Y6HG9H7P2G7K6C4H4ZH6X10N9C10N10Y3C235、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCE7F6H8K4I3Q5U3HH7O6O6R1V10K9O3ZB8S9L7Y7M9L6I436、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有10层,且建筑基底总面积为 600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】 BCZ5F10Q5Z
19、5G8Z1J7HJ5Z1W2Y6N7A7K2ZJ8B5L8E5B10I3Z637、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCX5G4N8N9B2X3B9HQ3Z1W3D1H4Z2S2ZO2H7B9I9F4S3A738、某种房地产的( ),是指与它相互配合的其他房地产,如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品【答案】 BCF1M9H7N10E2N4D4HQ6X3W2G6N2I9A5ZA6B9O1X6G10N10B539、下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。A.路线价法实质是一种
20、市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】 DCP5S8K6U6N6H7S6HX10W9A6P9Q9X7T10ZD4H10F6U9R4L10D140、下列哪项不是胃的生理特性A.主通降B.喜燥恶湿C.胃宜降则和D.喜润恶燥【答案】 BCU2T9O6U9H5L4U3HU7D7I1H7T6Q8C5ZV7T5H2W1J10Z7Y741、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出
21、让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。A.40B.42C.48D.50【答案】 CCN9A5I9W2A5H5F2HX1J8Y6B1A6N5K4ZW5G9N2X2V9U10Y642、收集信息( )的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 DCP10B7K10A1I6Z2G7HK6S3L6U8O7E4P3ZE4B2X10R3Z6J5O243、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)NPcCkc(t)中,N表示( )。A.单位面积土地上农
22、产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】 ACN7P8A9C3Y6Q7R8HD1N8C6M2W5H6I1ZK10B10L3L7U7U6M844、按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况【答案】 BCC2U6S7P5P6Z1Q1HY1B2O3O9A7S6E5ZK7A9T4Z9L5M9X145、现有某待开发项目建筑面积为3850m2,从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析,该项目建成时可出售50%,半年后和一年后分别售出其余的30%和20%,出售的平
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