2022年甘肃省房地产估价师高分通关提分题79.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D2.【问题】银行向某家庭发放了一笔月还款额为 5000 元的个人住房

2、抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月 500 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B3.【问题】不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价B.销售导向定价C.购买者导向定价D.竞争导向定价【答案】B4.【问题】作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括（）。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D.因被征收房屋抵押而造成的精神损失补偿【答案】D5.【问题】由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限

3、较长，在租约中一般都要包括（）。A.租金调整条款B.代收代缴费用条款C.装修费用条款D.折让优惠条款【答案】A6.【问题】（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B7.【问题】某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500 元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则

4、调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】B8.【问题】房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括（）分析。A.区位因素B.变现能力C.市场影响D.最高最佳使用【答案】B9.【问题】房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率销售利润/销售收入B.销售利润率销售利润/总开发价值C.销售利润率销售利润/总开发成本D.销售利润率销售利润/项目总投资【答案】A10.【问题】某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于 20 世纪 90 年代已经补交了土地使

5、用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告【答案】B11.【问题】城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线【答案】C12.【问

6、题】可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务的是（）。A.取得工程设计专业资质的企业B.取得工程设计综合资质的企业C.取得工程设计专项资质的企业D.取得工程设计行业资质的企业【答案】B13.【问题】若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由D.估价方法的选用必须征得估价委托人的同意【答案】D14.【

7、问题】下列关于股票、债券与基金的表述，正确的是（）。A.债券的收益小于股票，大于基金B.基金的风险大于股票，小于债券C.与股票投资不同，开放式基金不可以随时增减D.股票的持有人是股份公司的股东，有权参与公司管理【答案】D15.【问题】2018 年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为 4.5，建筑密度为 30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为 90m2。行业平均利润率为 20%，甲房地产开发企业目标利润率 30%。A.居住区B.居住小区C.居住组团D.社区【答案】C16.【问题】6 年前，甲提供一宗土地面积为 100

8、0m2、使用年限为 50 年的土地，乙出资300 万元人民币，合作建设 3000m2 建筑面积的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后，其中1000m2 建筑面积归甲所有，2000m2 建筑面积由乙使用 20 年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】D17.【问题】某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为()。A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】D18.

9、【问题】2012 年 5 月 1 日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套 80m2 的住房，单价为 8000 元/m2，并可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了 3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。A.用于装修房屋B.用于购买国债赚取利息C.用于购买股票赚取收益D.用于购买住房【答案】D19.【问题】如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约

10、租金与市场租金的差异大小而定【答案】A20.【问题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为 16500m2，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6

11、 月 30 日的市场价值。A.按照预算额预算在建工程价值B.按工程已结算额预算在建工程价值C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】年度土地储备计划包括（）等指标。A.年度供应规模B.年度土地新增规模C.年度前期开发规模D.年度后期开发规模E.年初与年末土地储备规模【答案】AC2.【问题】下列可以征收国有土地上房屋的项目有（）。A.北京市地铁 5 号线工程B.沈阳-秦皇岛燃气输送管线工程C.天津市经济适用房建设工程

12、D.北京大兴区某商品房建设工程E.上海某一家上市公司标准化厂房建设工程【答案】ABC3.【问题】关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】ABC4.【问题】下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD5.【问题】下列选

13、项中，属于选取可比实例的质量要求的有（）。A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同B.可比实例的交易方式适合估价目的C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】BCD6.【问题】在城市规划实施管理中，报建审批管理包括审批核发()。A.建设用地批准书B.建设项目选址意见书C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】BCD7.【问题】下列关于保险经营规则，表述正确的有（）。A.保险经营规则是指保险人从事保险业务时必须遵守的强制性行为规范B.保险经营规则是保险法为保险人设立的

14、基本义务，保险人必须履行C.不须分业经营，即同一保险公司可以同时经营财产保险和人身保险D.经营财产保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期健康保险业务和意外保险业务E.经营人身保险业务的保险公司经保险监督管理机构核定，可以经营短期财产保险业务和意外保险业务【答案】ABD8.【问题】建设工程规划许可证由（）核发。A.城市人民政府城乡规划主管部门B.省人民政府确定的镇人民政府C.县人民政府城乡规划主管部门D.省人民政府确定的主管部门E.县人民政府确定的镇人民政府【答案】ABC9.【问题】城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E

15、.土地用途【答案】AC10.【问题】房地产抵押贷款包括（）。A.土地购置贷款B.个人住房抵押贷款C.商用房地产抵押贷款D.在建建筑物抵押贷款E.个人住房质押贷款【答案】BCD11.【问题】对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】A12.【问题】下列关于预登记叙述正确的有（）。A.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力B.预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失效C.预登记具有终局.确定的效力D.预登记主要目的在于保护权利人的合

16、法权益E.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记【答案】D13.【问题】下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】BD14.【问题】(2017 年真题)房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】ABC15.【问题】在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。A.比较法B.收益法C.假设开发法D.基

17、准地价修正法E.长期趋势法【答案】AD16.【问题】为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】ACD17.【问题】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】ABC18.【问题】对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（）。A.批评教育B.强行扣款C.加收滞纳金D.罚款E.行政处罚【答案】ABCD19.【问题】估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主

18、经营百货生意。A.该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.收益年限由土地的剩余年限决定C.装修改造的前提是现有工业房地产的价值小于装修改造后的房地产价值D.预测该类商业地产每年以 3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算【答案】BD20.【问题】申请办理商品房预售许可证应提交的证件和资料有()。A.商品房预售方案B.商品房预售许可申请表C.关于施工进度的说明D.房地产开发企业的资质等级证书E.投入开发建设的资金达到工程建设总投资 20以上的证明【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，

19、每题题 8 分分)1.甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元亩的价格获得一宗面积为 200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20、5以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销

20、售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20、25和 30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为 20、30、30和 20，销售均价为 8500 元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2、3和 5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为 l0，请计算

21、其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200666.672=266668（m2）；总建设成本=320026666810000=85333.76（万元）；总销售收入=850026666810000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率 FIRR 设 i1=7由于乙公司的财务净现值 FNPV=6091.05万元0，因此乙公司的目标可以实现。2.房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某大厦用地地价评估结果报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价对象概

22、况 1.地理位置及周围环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3.规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表356。【答案】(1)缺少封面及目录。(2)缺土地权属状况。(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。(5

23、)市场比较法的比较修正没有理由。(6)市场比较法的修正取值不规范。(7)市场比较法的评估缺交易情况修正。(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。(9)缺估价时点的美元与人民币的汇率。(10)收益法中收益年限的确定错误。(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。(12)销售税金的税率（5.55%)确定错误。(13)熟地总价大写金额错误。(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。3.封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公

24、正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.注册房地产估价师 XXX 已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提

25、供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号 XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权

26、。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例 C 选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例 C 未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例 C 未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房 46 月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例 B 装修调整系数有误（或装修

27、档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率 100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。4.房地产估价报告致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为 A 实业有限公司和 B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点【答案】(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳

28、为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在 2003 年 8 月 11 日至 2004 年 8 月 10 日的拍卖底价为人民币373.23 万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费用的原因有

29、误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12)土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。5.指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差

30、。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、

31、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。