2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题(含答案)(山西省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、由于房地产的( ),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】 ACM8Y8W1L2P8B7G9HU1D3Z2L1N9B9K8ZV3H8N9L8O10P5Z52、下列关于选取可比实例的说法中,有误的一项是( )。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是
2、正常成交价格,或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好,为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】 DCW8V8P2L10O2O4F10HJ2W10J2S7R7G4B6ZE7D9D6P7C3Y6I83、收集信息( )的交易实例,是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 DCW9U4S5A1H4C10K7HL8H7Y6N1Y7M10A8ZF1E5V1O9T2L4T104、某待开发土地,其土地取得费为每亩36万元,土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的
3、60%和40%。银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为( )元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】 BCV6M3Y7P2U10N10C6HC5M1B8G6V5I7X4ZH5X6J10Q6I5B3K85、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时,乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元,市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时,正确的是( )。A.年净收益为1500万元,报酬率为4%B.年净收益为1500万元,报酬率为5%C.年净收益为1550万元,报酬率为5%D.年净收益为1600万元,报酬率为5%【答案
4、】 BCQ8M6Q6M5J1B7W1HC5D2U10A5D9T6S7ZH3Q3T6K1D2Q8B16、某经过年数为23年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄( )。A.等于23年B.小于23年C.大于23年D.可能等于也可能大于23年【答案】 BCB8S3Z8M8M7C1B4HV5Y6Y6T8N5P9C10ZS10F6I10O8Q10Q1V47、下列项目中,可以作为抵押估价的估价对象的是()A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产【答案】 CCM4Y10M8C1S9V2N2HZ10Q4K7N6V7I7
5、B7ZA1X7W5D6G9G8F68、某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用,单位建筑面积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,用直线法计算该建筑物当前的成新率为( )。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 BCV6S8Y7O9H7Z1A1HI1M9L1Y8N10S5Y10ZL10K5X4W10Z10E10F19、房地产损害赔偿的类型多种多样,但其中并不包括( )。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等,造成相
6、邻房地产价值减损的D.因初始登记不当,造成房地产权利人损害的【答案】 DCU4S8W4I1D10M2Z5HA3S10D8F7L9M3L10ZR7F8R7X7P7A8S310、报酬率又称回报率、收益率,是一种折现率,是与利率和内部收益率( )的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】 CCM3W4G4Y6S10F3O3HM5Z6S6U3H5H5O6ZW5E9X1J6W9C10S811、估价对象是一套不带车位的住宅,选取的可比实例成交价格为86万元,含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具,家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。A.75.0
7、0B.75.60C.83.60D.86.00【答案】 BCM6I3P6W8V9Q4W9HM1F6R5O4H5O3J8ZR2D6K1D4P4Q3T612、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 CCX1Z5Z8R4J5O4W3HS2B8J5R3C7H10Q5ZU9W1J1C3F1Q5I313、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2011年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则( )。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CC
8、P3B9R9B3F7L5B5HM10F10B3M5G1K6A8ZZ9I10P4A6U2M4Z514、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值,采用的报酬率或折现率应是( )。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】 CCY1I4C5U7F4A10U4HH1H7F7O8Y4I4X10ZS8K10C5F8Q8O4X1015、“发汗多,若重发汗者,亡其阳”(伤寒论),其病机是A.津亏气耗B.津随气脱C.气随液脱D.津伤液脱【答案】 CCA8Y4O1Q9W9I7L7HR10J10Z7N10G10W
9、7W7ZI9C6Z5U8M8D10K316、收益法中的运营费用率是指( )。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 DCT7J5I6Y10X9Z3P4HG9T1R8L6X4O5M10ZI3E6L6K2D10Q1E617、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】 BCN5A2T9E1M9H7X6HT4K9T2K1K9R6V3ZK1E2F3G6D8X7P318、房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费
10、用【答案】 DCP5Y9J3H7N10I8J2HP5W8I8C3E7U3W9ZM9O5A6H6I3I3J619、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时,其中最重要的是选取( )。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACU6X3N7V8T1P2F1HD7H7D3D5U1G8I3ZO10C10Q6G10D8N5O220、下列( )房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 BCH3P6Y2B5W5L3M2HT9G3E4Q1E3N1L2ZP10J4M2A2R10S10A1021、同类房地产的市场价格之所以相互牵制
11、,是因为相互间有一定的( )。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 CCL9Z6N10R8K2S9E10HY10G7B9K8E2K9I3ZW8F9T3F4P10N8W122、明确了“治寒以热药”的是A.难经B.黄帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】 CCB3F10O7S8E4G3E4HP10T1F2N2U5J10G1ZR6U1Q5M10X10I7I923、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将
12、提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 DCP10E10R2H4J9U7M4HK3I9L1K5M6K6M1ZI1N3Y5Z4G6Z1A124、地价本质上是( )。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化【答案】 DCX3Y3N6Z4E2E6T8HC8I1N3H10Z6C6N6ZC5Z9L10L10M4C3K625、在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是( )的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCS3T8W3Y4L9Z4K3HJ10S6L9E4Y10M5X6ZQ7H4J4O10
13、J9A2J426、中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候,向( )征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民【答案】 CCB4P10W5I10B1D4D3HS4Z1B7I5K9I9X5ZR3A5U3I9M7E8F527、某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2,已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为:99.40,94.80,96.60,105.10,109.30,112.70,118.30(均以上个月为基数)。该房地产2014年9月的价格为( )元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】 DCO1Q2R6L4K1A8F8HS1Q
14、9T10T3E7C8D8ZK4S1G5N7O8F9J1028、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于( )。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 CCP3X5X9M6Y8P8I1HQ8I6Z1L9I10T2X2ZT8Q6Z7N9D9Y2V329、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】 ACM7L7P7T6A1A3N9HF2K1B1E6A7Z8F10ZX8D10R5Z6P4S1M330、一套总价60万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况:
15、A.第(1)种情况B.第(2)种情况C.第(4)种情况D.第(5)种情况【答案】 ACA4T6B7L3G9D7M4HM2M1M9W1Z9J9W1ZX7E6C1Z2O5D10K331、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望,而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分,从而形成消费者的( )。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】 BCV3U2O6A2I7V1B4HI2H8D4Z9F5Q4C6ZM1L7J9P8P1I1C532、下列哪项不属于扶正的具体方法A.滋阴B.养血C.温阳D.消导【答案】 DCA1K9D7W3X5U2P8HM5R10H8N4G3O8K10ZH8U8V1Z2I
16、3R6G333、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】 DCG5O5F9O9O7O10M4HV6E8L2K1I2F5O4ZI8B8V6E9D10Q6Y634、由于土地具有( )的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值高大D.数量有限【答案】 ACC6K8J3L3E8N5I9HK7I4J3S5D5H10E6ZG6U9S4I2O10R3A935、某仓库房地产土地面积为1000m2,容积率为0.
17、8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地,容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为( )万元。A.93.75B.115C.293.75D.315【答案】 DCU4W1V8A9B4N5C7HE9Q10V1I2L8J6Z10ZX5Z9O6M7D7P3V836、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/m2,价款分两期支付,于成交日期支付60万元,余款于一年后支付;交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元,卖方应交纳的税费为8万元,并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为
18、可比实例,年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价为( )万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28【答案】 DCL8I5I2V8T8F10V5HO1E3I10U5G7Q1X7ZL8L10N5J1B1N2L437、下列哪项是“相侮”A.心病及肝B.木旺乘土C.土虚木乘D.木火刑金【答案】 DCL4E10U9E6R1X8J9HR5C3K6Q2F8T5M5ZA6T4C4X4D8X4A538、下列不是估价所需资料的是( )。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本,收益实例资料【答案】 BCC9O2P4U10N5H1Q1HD7D1B2N
19、9G6A2Z6ZP6Y5R6N9A2S10N539、头胀头痛、甚则呕血、昏厥,属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】 ACW4K9P10U7L1E10D10HF2Y2W6I10V6C5E10ZX8D6A4F9R10I7J740、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCK9L10B5D9A3J5U6HB3B3C4E9Q5A1T3ZD1J3W5U1M1H5V141、能引起局部红肿热痛等症状,易耗血动血,多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】 DCW2W10W3K3F8L3P6HS10T3G5B1W1O10B5ZC7W9U2D3F4J6G1042、下列购买
20、某宗房地产付款方式中,对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)( )。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付【答案】 DCB3L5N2T8U8H10U1HJ1H1H3Q5V6Z10A7ZP4J10N4Y10U7J10U943、寻找最高最佳利用的方法,是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法,然后按照下列( )方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最
21、大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能【答案】 ACG6C8B3R8Q4G10B7HT4M10L4A6J10B5X7ZC10M8B2B6M10E9Z744、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米,层高4.1米,土地剩余使用年限为30年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米,建筑物重建成本为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬
22、率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】 DCP10J5H1M9D10Z1Z3HP9K3C7V9H3Z9O10ZT10Y6L5I4N1I9B745、在消费者收入增加时,反倒会减少对( )的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品【答案】 DCD9I7A9T4L9B2L4HJ5K5Y3P4J3F8S2ZD2J6C9I6V7T2X146、房地产供给有限特性的本质是( )。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】 BCO4O5G10S2Y7D2M10HI7E6I7O10Z8Y8Y9ZJ5O5Q3A5
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