2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库评估300题(精品带答案)(浙江省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、下列关于奇经八脉的描述正确的是A.冲脉为十二经之海B.阳蹻,阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用C.阴维脉的作用为维系诸阴经,阳维脉维系诸阳经D.阳维脉为病,多见寒热;阴维脉为病,多见心胸、脘腹、阴中疼痛【答案】 ACV6F1C4V7O2M6F10HB2O6Z4I2Q9A7Q5ZY3Y10X3P6J5E8P92、下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是( )。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易
2、价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 DCS1U2N4G10A5G2D7HL3E3F5G2T1E6C1ZA3M2M7V5V6A2M93、某房地产的建筑面积为2500m2,现状价值为2000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为100万元,残值为45万元,后续必要支出及应得利润为4000元/m2,重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为( )万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 CCR10Q10S10N2D10P4B9HK2O2B8P2Z7K4H5ZV4P2P10B7G5I7A84、在估价相关
3、国际组织中,FIG是指( )。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会【答案】 CCH6O10F7Y6L7Q5C7HD10Y4V9X9X9W10T2ZX5J2R10W1Q4V3B95、某房地产的土地面积为3000m2,容积率为3,市场上类似房地产的价格为4200元/m2,成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为( )万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 BCJ10O6F8J8C3X9C8HR8F1N1Y6W1J1U7ZJ6K6F1N3O5C4L26、新开发区土地的分宗估价,()
4、是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCW3G9B4Z10I4W8J4HZ3C4Q8H2V8I8S7ZN10J2J8W10K10B5P17、投资者评估的房地产的投资价值( )该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCK1F5Q5H1U1U10O3HN2A10N8E10P1Z5B5ZQ8K7D1V2N6R8H78、商品住宅可同时采用市场法、收益法和( )估计,以相互验证,但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.
5、长期趋势法D.路线价法【答案】 ACJ8G10B10J3Y7O4I3HS3Q4U2Q3P4M4H5ZP2Q10S1F5V10O4M19、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是( )。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.因通货膨胀导致住宅价格上升D.因人工成本上升导致住宅重置成本提高【答案】 BCP2M5M9F1F5Q10O9HX3Q3B8Z4Y9A8J8ZM2T3H8B5E2K5C410、甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有
6、者合理的索价范围是( )万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】 CCQ2L8Y9R3J7X2E8HK9Y1D10J8F8Y9O2ZG9A9W8K2Z1M5E911、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与( )相匹配的内容。A.资本化率B.实际报酬率C.名义报酬率D.自有资金报酬率【答案】 ACQ7V7Y9Z6N9G6I3HZ2I3Q9F1D8D5L1ZG2L9R2J5O7L4I712、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。A.预期未来收益B.预期收益能力C.预期价格高低D.预期价格涨落【答案】 ACJ9E4O4T8R5C10E1HL7Y6V
7、5K5X2Y4I4ZL2L8U10Q4L4F6L813、由于房地产的不可移动,不可隐藏,难以变现,所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于( )的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】 DCZ3F3S10Q5R4P10P8HV7E7O7W9U3U4V7ZG3T10X2B9N9J8C614、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经【答案】 BCN4F2G10W8U5K3I6HR3V8H8H2S6T7G4ZV7Z7U9C9J3P3N615、收益递减规律对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始( )
8、。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】 BCQ6L8T7O2F8M9Q4HP9C2I1G7L6V1M10ZG5V3T1M5B8F9V816、价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下对有用且( )的一种分配方式。A.应急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】 DCO3U5F7J3B7Q9S2HU6I2L1E10D6B10D6ZV4L6B3X2D3P4O917、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁合同约定,保证
9、合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 DCW2L8V5R8D1H1T6HZ4E10U8H3T8S3G3ZP2Q1I4G5N7S10J218、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之处不包含( )。A.都是价格,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】 DCR5A6M3B4H2A3X8HZ9Z2D6Q8S7W9O7ZS9A8G6U3B3N5C519、下列对报酬资本化的相关表述正确的是( )。A.报酬资本化法的所有公式均假
10、设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变,也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同,计算结果后再相互转化D.在实际估价时,报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】 BCZ3B5X9B8A3A1H6HK4U8X2B3N9V5B2ZA8Y9C10Y10T7D9Y920、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的,称为( )。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 BCC6L8F9X7A7Q10A4HU5J1J7Q9E3S5L2ZS7E5N4Q3P2U3
11、L621、难以采用比较法估价的房地产是( )。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 CCY10H4T5A10Y9F2F8HK1R4B9W6Z7Y9O9ZD1L10D1M9V8O9W622、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元,房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元,同时还有一笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵押贷款,该在建工程的再次抵押价值为( )万元。A.2500B.3000C.3500D.4000【答案】 BCQ4T3O3I1U3N7W3HH10Q6C10E4F3W6R2ZY8G7N3O7A10U8G423、当现状房地
12、产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以( )进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提【答案】 DCG9Q1X7G5Q9S4W1HZ5Z4S3J4O6E9P6ZJ3I4G1J5J8C8L424、面色 白,脘腹冷痛,喜静、下利清谷、脉微细的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】 CCL6J8P2N5K7Q3Q6HJ7I3V10J2G6W10L2ZR9S1I4V4K3W2P625、由于土地具有( )的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大。A.独一无二B.不可移动C.价值
13、高大D.数量有限【答案】 ACZ9J3D7S7A4T7B5HV5R3O3X1T3H8L8ZU3C5N9E7O6Q9O226、已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为0.50%,利用累加法计算的报酬率为( )。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 ACX7X6V8L10C9C6W8HG7A4Q6G3S6A5Z6ZN4F3B9B10Y10V2W827、关于房地产位置固定性的说法,错误的是( )。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
14、B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 BCC7X1W5T5S2R6Y7HC8X1H2W6X1T2D8ZB4M1H9X10D8J2R228、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的( )。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 CCV1K2G6O1V8F5D4HT6A10N6C2D4M1L3ZU7M1M3N3F6P2K629、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后,估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式,及
15、时将估价报告交给( )。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】 BCR10A6A10Y5I10S5H6HR10W1Q5Y4Y5S6K6ZW6W2L5R10Q5C1C430、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈( )。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】 BCR6X5U4P7B2R3X2HK10Z8A8L8F1O1G6ZB6H1X5C10H3E9I731、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCU10A5Z7U4X7X1N9HN6V6L4Q7L1M6W9ZW4Q10E7I5V10J8N432、甲、乙、丙三宗土地的单价分
16、别为946元/m2、860元/m2、800元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择( )。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙、丙三宗土地任选其一【答案】 BCP4T9G1O7J3S9R7HN7B4Q9V1H6G10B3ZW9L2I8B10F3S7W233、在实际估价中,判定在建工程的标准是( )。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 ACL8L3Q10C10R7L1U2HL3X1S5L8P7C7G2ZM4M7Y2U4D7D7H134、根据房地产估价要素估价当事人的内容,估价结果的合
17、理与否直接影响其利益的单位和个人是指( )。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人【答案】 CCL4A3P3S8E3F2J3HL8P4X4C6D1I1J1ZE10W6Y6F9J7C9Q1035、某待开发土地,其土地取得费为每亩36万元,土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年,其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为( )元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】 BCU2M7L6V6L6R10M2HU6L3G5H3C7H4I3ZB3L3S1J6V6H10Z236、
18、从科学且可操作性上看,能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】 DCJ4N2P8F9A8W8L8HT2V5J10N6Q8I3C7ZL6G1R2O3N2M5J1037、从买方的角度来看,成本法的理论依据是( ),即买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】 BCG8X5Y7W1E1M4Q3HR1S2R8T2L2V9L6ZF5S5A10B10H5
19、V10D438、对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,主要是从( )上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 CCS1W6V9K9E4X5H5HJ1L6R4A1S6Y7F7ZK10G7R6J1H5B5P939、评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为 2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、
20、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】 ACK7R8K4F9Z3N1J3HK10R2F10J4S10P1D10ZO2F2L7U10C2S5L340、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为( )万元。A.500B.525C.600D.1650【答案】 DCW10J9K1A10O2F10C2HX10Y7Q5L4F9H2L3ZM7Q6O8P4U9R5E841、某租赁期限为
21、20年的土地拟建设批发市场,承租人投入建设成本费用为3500万元(建设期内均匀投入)。建设期为1年,建成后可全部租出,每年可获得净利润600万元(未扣除应支付的土地租金)。若承租人要求的年报酬率为10%,则可支付的土地租金为( )万元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】 CCK7P2P2V4J5Y5D3HW4Q6Z6F5I6S5J1ZE2A2K9D10P1C4M342、在房屋征收中,评估期房的价值应以( )为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 ACB3R1B6F2F9B1B2HA9K10H4D1C7Z
22、3Z5ZN5W4B9C1R6X3S243、某建筑物实际经过年数为10年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判断其有效经过年数为18年,剩余经济寿命为22年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】 CCJ6Y2V2Z8B4Y9D5HD2L3V2F5B2V3O8ZP2W1Z4K8A10V2J344、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正,经过了市场状况修正后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在( )。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实
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