2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题及一套参考答案(甘肃省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等,位置相邻,但由于( )不同,价值也会有所不同,而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 BCC8X7T6A3L8I3Z3HW10I2Z5R7K10M4E9ZH6F7V2Z7N3G6R12、下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用差异的是( )。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCB9E2Z5E4N2X3L8HM9D4D7G4Y8R3E
2、1ZS8R6R5R4Y1F9P93、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 ACO6V6U7Z2V1Z2K6HS5M4O8U6L2O4R4ZO2R6X9K6A2S4E44、某建筑物的建筑面积为120m2,该建筑物的有效年龄为8年,年折旧额为1800元,其重置成本为800元/m2,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】 DCZ6P2O10W9V7C3A2HF1P5Z8R2G5A10Y4ZY1U8I5V5O10J8B1
3、5、对新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的办法。A.比较法B.收益法C.市场法D.成本法【答案】 DCX8T4Y3P10B1M7B1HY6F8J2K6I10O7H8ZZ4E5U4F6D10I1D46、下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是( )。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 DCA5H4G6K3Z5L7X4HI4D4F3P2X5Y2H10ZA1B9R4X1P1U9T97、马克思主义政党的最局纲领
4、和奋斗目标是A.解放生产力,发展生产力B.消灭剥削,消除两极分化C.建设社会主义D.最终实现共产主义【答案】 DCE8G2H3D1Q2A6K6HX9C2U9U7K7M7P8ZP9B7U2C4N2D7T38、如果先按原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格,应采用( )时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】 CCX1H3F6S1H1Q8A10HZ2T8X10L7K5F3D4ZE8A8D10D1T10X5G39、房地产开发利润率由大到小的顺序是( )。A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润
5、率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 ACR8N1A3X9D1V4W10HY9V9V3T8P10T8J2ZF3J6N6Q1L4D10N410、房地产供给有限特性的本质是( )。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】 BCQ9C2D2N2X4I5H3HU9W8S9Y10Z7P9Z10ZD4C4A2I1M7Z6X611、在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为( )。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价【答案】 CCG6Y8N5F3
6、Z9N8C1HV5X10X5L8D8I3R3ZX6M9G9P2E5Y4R512、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的( )。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素【答案】 BCS5C8I3S3E8K8N10HC8K7V7Y1J7I10A2ZD9I1D10C10F1N9Q1013、在应用路线价法估价中,设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的( )。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】 CCW1T5P7Y3R6P2K8HY5F10A3C9N10R8T1ZM8O3K6L5Q1V1G814、直线法求取建筑物折旧时,从粗到细来进行划分的是
7、( )。A.综合折旧法分类折旧加总法个别折旧加总法B.分类折旧加总法个别折旧加总法综合折旧法C.个别折旧加总法分类折旧加总法综合折旧法D.综合折旧法个别折旧加总法分类折旧加总法【答案】 ACA10I8B2J1C2A2D4HJ4X10M10I8B5K4V9ZV6O10A4U8G8X2H1015、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元,销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%,成本利润率为20%。该房地产的重置价值为( )万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】 CCA9H3F10L4S1R1W1HY9J3E3P8
8、P4S5T3ZU1R7I3K2G7N1B416、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACM5Q2K3P3A7O5U6HZ3B6D4W5D3R1S7ZW4Q6Z6S7U3P9M517、对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】 BCR7P4L2J3P6B10Y5HP4J9A3O1U9X10M1ZT6I9Q2R3Q2T5W718、下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价
9、值评估D.相关经济损失评估业务【答案】 CCW9U10M5V2T5C1R6HA8E3Y9E7U3G10X8ZH8O8H7H5V5O4F619、基准地价修正法的估价结果的准确性,主要取决于基准地价的准确性以及( )的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 BCK6D4E10E5I4P4L9HQ6M2E1W10Q3A10Y8ZQ8S8W1C5P6R10V120、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。A.1708
10、7.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 DCF5T3B4D9M8Z8Y3HS3W2U10N2T7R4G7ZM6Y6W6W3S9G3O1021、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】 BCU7X5L4F1B4C1T7HA5L3D8V5Z10C7U4ZY2Y5C5V6B5O7X322、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括( )。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确,依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致【答案】 DCA6V2Q4N5F7H3X2HN3W7X10O5
11、V4K5N9ZZ5E1E1E6X7D10G923、某宗房地产交易,买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】 DCT7A7R9I6F2N6K9HT3U3Y4K7V7I1W4ZY9B10X4H7T7N7H324、下列哪项不是暑邪的致病特点A.暑为阳邪,其性炎热B
12、.暑性升散,耗气伤津C.暑多夹湿D.暑热易生风动血【答案】 DCE9A5J6V1L9N4A6HO5D4W10Q3P3U8K2ZO8T4U7A7E4Z6W825、气血运行的主要通道是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 ACR3A4E1W9Z3U7L6HN4G1W10Q2R4Y4U7ZG1B10J3D8Q7L6Z426、客观存在的房地产价值或价格可以通过( )出来。A.发明或创造B.创造或确定C.发现或探测D.隐定或探索【答案】 CCO1U4C2C8W4C8J1HU8G4T10E9G10O1W9ZJ9F4X10E2L4B6Y627、如果房地产拥有者急需现金周转,则成交价格多会
13、( )正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 ACP9E2Z9W1B8O6N5HT5J3F10H5T6T10I1ZZ4W7W1C3N5P2J928、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中,不属于无形资产的是()。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产【答案】 DCW9G9O3C3B9U4W8HT9R10W3H5I7I8H8ZQ9A8L2R5C9T9B629、某新建房地产的土地取得成本为200万元,建设成本和管理费用之和为500万元,投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%,成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为( )万元。A.93
14、9.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 CCH4X2T9C2L9U4Z4HO10F1I8E1L1K7B7ZF2X2C9Y9O7U6I530、投资者评估的房地产的投资价值( )该房地产的市场价格,是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】 DCF6A10L4M9Z9I4C2HL8V10V8H9J3M1B7ZT10N1M6C5A6D4L331、下列哪项不是血瘀的形成因素A.阴虚B.血热C.瘀血D.痰浊【答案】 ACL5K8S6I9G1Z2L1HO4V9S2L7S1O9R1ZN1G6Y9P2R2A7A932、运用基准地价修
15、正法进行市场状况调整时,是将基准地价调整为( )的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期【答案】 BCD6W7L8U10J8Q6F1HE5Y7L4H1W8T3I8ZI5K7I4Q4Q1I3C233、某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有10层,且建筑基底总面积为 600m2,建筑用地面积为1000m2,则建筑容积率为( )。A.60B.6C.10D.60%【答案】 BCH8R6Y4X2D5M9X8HY9B1I7O10U10B10G1ZJ10O4W4Q9I7P10J434、房地产区位是指该房地产与( )在空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.其他房地产
16、或事物D.各种事物【答案】 CCW8B10U1C2Q8M10Z10HN4Q2H7O1J9O4O6ZA9B10H5R8T9N8T235、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格,在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下:成交价格为4000元/m2,成交日期为2014年5月1日,成交价格比正常价格低2%,房地产状况调整系数为1.087,已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】 DCI10E8R5W9E6W2E3HW1H7W4Q9S6
17、C1C9ZI3L5K6U1R2H4V236、某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法( )。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法【答案】 CCP9J3D4D10G8Q9E9HV9V1O1I9I2Q3V2ZS4U8C8B9I3G5R837、( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施【答案】 ACF5W9D3B7E8F7C7HK5P6Z3D9C9D3N5ZF1Z8A3E9R1M6L538、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是( )。A.在房地
18、产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价【答案】 CCF6K6M7N5I1O2D5HW8U1J9F7G2E5J8ZN5Y8V3C6X4V7W139、土地具有( ),而其他物品,经一定年限或长久的使用之后,不论如何保管,最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】 BCD4R9L10M6T1U5H9HJ6X10U7N6X9E3S6ZZ7O3C5X1
19、M8G1J340、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地成本为( )万元。A.824B.924C.844D.944【答案】 ACY9E5Q1L1O10H5K7HJ1Y3O6R9Y6E4L7ZP3F3V3Z9N8C5Z941、关于房地产估价的特点或本质的说法,正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】 BCC8U6O7D1V7A6T3HR4M10S
20、4R5X7T9R8ZD2B3X7J2Q4B10L642、评估某宗房地产的市场价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例:甲可比实例的成交价格为8000元/m2,比正常价格低2%;乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2,交易税费全由买方负担,当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%;丙可比实例的成交价格为8300元/m2,其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响,三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4,该房地产的市场价格为( )元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 DCD1
21、0G6W6F4N4B10C10HA1V6S10Q1C9J7P4ZN3B6R9H1H5J9D443、( )有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查,有助于解决之后可能发生的估价争议,有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算【答案】 BCW8B8L8D10B4O2W10HQ2E7Q3Y8Y1V1Q7ZF7B6D1N7B3L1M1044、下列表述中不正确的是( )。A.在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果B.在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果C.在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果D.在实际估价中,
22、不同的估价作业期将影响估价结果【答案】 DCC2A9Q5C9E8L9H8HN1G9E9W9H9X1V3ZM7W1Q6Q1C3C4Y445、房地产通常是家庭财产的最主要部分,离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取( )的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】 ACL8P2V5G7B9F4T5HB5A9M8V8L4N9E9ZG8H1X9E8U9F8E1046、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是因为()。A.乙土地价值低于甲土地价
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