2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分300题带答案解析(四川省专用).docx
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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37【答案】 BCG6K9Z8V9Z7N1J4HD3W1W8O5B1P1D4ZF2V7J3O5O8N1S82、
2、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是( )。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼【答案】 BCX8C6M8Y6Z4X1U6HU2Z10H3C1L5I8E1ZN7I2C2U5G3A8V103、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是( )的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置【答案】 BCO1V7P5E2B2S7P8HR10I4P4J6H1M9M7ZD1J5X3L10V8E1X84、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft
3、。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 ACJ10S5M5C5V7B2A1HO7X10I7G10P2F1I3ZI1Z9D8K9K10M6S75、下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是( )。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降【答案】 ACE6S6S6M5E1B10E7HH4B2I5B6F4C7U5ZK4S8A8E4I9N5Q26、 辨证论治中,疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是A.病B.证C.症D.主诉【答案】 BCA1Y3T1A6I9W2Y2HQ3I9R3G9D2
4、F8K5ZF8Z9S6U3W7E10P37、对于位于十字路口的房地产来说,如果不考虑周围的情况,其价格高低通常依次为( )。A.东北角、西南角、东南角、西北角B.西北角、西南角、东北角、东南角C.西北角、西南角、东南角、东北角D.西北角、东北角、西南角、东南角【答案】 DCA2O7A9L3R1B8W7HQ1S4G8I6O1B2U3ZD7F8U3X3K5O10L28、关于估价目的的说法,错误的是( )。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途【答案】 CCG7T1T3B3V9R2N9HN6M2G7D8O
5、1N8K6ZX7Q2U6E3S2N8B79、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1300万元,管理费用为80万元,销售费用为25万元,销售税费为15万元,投资利息为18万元,开发利润为400万元。则其投资利润率为( )。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%【答案】 CCS2Q1J10V9E8H4H7HT1M1B5I10A3K2D4ZP3G9N6L2P5N4A610、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】 DCI7S8J8E9K3S9O5HC3U3C2J7D10E2C6ZC1D10H4V9S1
6、0X1Y611、某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元,其余半年后支付80万元,1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为() 元/m2。A.22909.12B.23264.06C.23441.35D.23086.69【答案】 BCM10A10G3P7L10W6N8HO6H7D6A8X7J7L6ZU10T6Q9F6A4J8G1012、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的,现按要求补办了土地出让手续,出让年限为50年,已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元,现时重新购建成本为350万元,经济寿命为60年,残值
7、率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( )万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 CCH1W3Z3T1R10Q1B5HF8B5N8O2D2H4W4ZA10W10O8G3S6R6F713、估价资料保存的目的是建立资料库和备案,以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括( )。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核【答案】 CCP8E2C3M10C2Q9I7HC1K5R10O10A3E8U9ZK10M8A2F5V
8、2Z8K614、头胀头痛、甚则呕血、昏厥,属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下【答案】 ACJ8P5G9V8H8Z10A9HV9M1W10U2T10C2C10ZB7Q8H2H9A8V2A615、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】 DCG1V10R5R1W10R9F6HR7N3A4J6N6I8B2ZZ6K5V9X6D10Z10D516、某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.02%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.5%,所得税抵扣的好处为0.5%,则该类房地产的报酬率为( )。A.13
9、.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】 CCG4O10U6N5J3P4E8HB1D8N1J6U8W7C2ZC9I3I6E10C1X4Z717、下列关于房地产估价的基本程序,受理估价委托;确定估价基本事项;编制估价作业方案;收集估价所需资料;实地查勘估价对象;选用估价方法进行测算;确定估价结果;撰写估价报告;内部审核估价报告;交付估价报告;?保存估价资料。其中正确的顺序应为( )。A.B.C.D.【答案】 BCC7T6T9N6L9S8A6HJ3B5H8H1T9P2X6ZS8G7N2Q1V7E9Z918、比较法中交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正。A.交易实例B.可
10、比实例C.估价对象D.类似房地产【答案】 BCP7W10L4B6O7G4J6HR2A2Q5G7C3W5N6ZT10L8I7D3U6K3K1019、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块,价值各为50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为( )。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】 BCA5L9Y6T8T1R6C4HO1I10K4O4U3C6X6ZH3U9C3U9J7Q8P120、利率对房地产价格的影响,表述不正确的是( )。A.从房地产供给角度看,利率上升增加融资成本,导致房地产价
11、格上升B.从房地产需求角度看,利率上升增加购房负担,抑制需求,导致房地产价格下降C.从综合效应上看,利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看,利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响,房地产价格和利率负相关【答案】 DCW9B8E7D4D8Z4Q9HD4G3U10W9E8B6Z1ZM8G7F3H1X6T4U421、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常 ()重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】 ACS8G8I6F5G5X1B8HB8R5K1J3Y10S9W9ZT5D2K10A7D
12、10E4M622、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类,在这两类不同作用的估价中,房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A.一般来说,在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说,起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任,大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任【答案】 BCF7A7C9N8V6J10K6HI8E1C1J5M4U10Y9ZD8L4M7W6K5Q5I823、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中,不正确的是( )。A.房
13、地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】 ACJ7L3B1T4E2C3K7HW8R8Z7Q9H6I9K6ZM7M4Y9M9V2R2Q924、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常负担下的价格会( )。A.上升B.下降C.不变D.无法确定【答案】
14、 ACF7W10L5G2I7X8C4HT7O1K7Z9G3L1J2ZP10E6W3H8S10Y5N725、 足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 DCV1B4W10C1C2Q8Z10HS10J8Y2O1D2Y1P5ZH2D6A7Z10E7M7F726、采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率【答案】 DCP5C7Z4P2
15、U5X4Q3HB6A10G10X1O5L3X1ZE9G10L4L10Q5A9X827、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACK5E5M9Z8W3R6V3HK2G10Y2K2A2F2Y9ZN7R7Y3L2K10G1F728、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元,预测在这6年内房地产价值将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值,则资本化率为( )。A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】 BCV10N10K7J5W4X5Z1HL2Y5O9X6I4D10D3ZE5R7H5A5V6B8H629、一
16、个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指( )。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的【答案】 DCB3R8U8G6G5N2Y5HO2S1H4S9Z10O7T9ZW8Q10V9Q2U10Z5G1030、某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积为92m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积价格为3000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】 ACE10O1T4K5O1G5U2HQ2W6M4J1U5L1J5ZC7X8Z5Z1Q8B3N831、下列选项中,( )不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B
17、.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】 ACO8E4F4O4X6D5G7HH6M7U6I9P5K2P7ZH10T9Y4J8R3W3Q532、下列土地状况中,不属于土地权益状况的是( )。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质【答案】 CCZ10Q8I9N5S1T6X4HP10T5I10D1F9X4I9ZO9R5C3O4M8O7V833、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中,正确的是( )。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益【答案】 BCM8X1Z8W3T4S5M7HG8
18、R9H8Z10Z1Q4T9ZI3E3I5V9D5Y6T934、某一房地产的( )是该房地产对于某个特定投资者的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】 DCK2H7M9I2E9S4T9HR6O5I2E2X10P8E7ZH7L7P7K9F5H5K635、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是( )。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定【答案】
19、 BCN6G5G10W1R2Z5H8HM1U1U9S4H8A6A6ZI2L6F7L7Y10E9I736、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用( )为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本【答案】 ACU2T3X4A8M1M9R3HE6U5O6A2A3K9U1ZJ2H1K6P10A3L10U737、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.82元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%,则其2010年10月25日的价格为()元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元6.67元人民币。A.6376B.6408C
20、.6519D.6552【答案】 BCE10Y10P8S8Y6J1H10HZ6R9I9W9J8B7V2ZN3H4C7G4L9Y5V138、对于应遵循( )但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的,应在估价报告中说明并陈述理由。A.替代原则B.合法原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 CCD10S1W5X5M3E5A4HV5R2T3L5P7M2M5ZO5W3Y10C7U6K3S739、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:( )。居住;商业;办公;旅馆;工业;农业。A.B.C.D.【答案】 BCG3L5R10B2Z7X9N6H
21、C6D10W8H5Q1O2N1ZB10U8A3E3H9A5K440、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中,不属于无形资产的是()。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产【答案】 DCG7I8O1O9J4A5S1HV9L1S10G5Z9M8A9ZS1Z4E6I8O4J9K141、某在建工程现拟拍卖,已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地,目前已经完成地上一层结构部分,半年后开始预售,1年后可竣工,销售期为1年,销售收入在销售期内均匀实现,则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为
22、( )。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 ACB5O3A1K9O6T10B3HN2A1Y3H10L6K10G2ZY10L5D3K7H2C10L742、设定标准房地产时,无论是实际存在的还是虚拟的,都要对其( )作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】 BCY4F9H4S9N7F9Q10HP1N5E4Q3J10Y7I3ZX9T1U1S3C9Y8G143、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,( )最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】 CCE9K6N2C2B3S7C8HY
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