2022年全国房地产估价师(估价原理与方法)考试题库高分预测300题(精品带答案)(江苏省专用).docx

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1、房地产估价师职业考试题库一 , 单选题 (共200题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺【答案】 BCK10A5V10J1L7X8K8HA8G5P8D2U2B8J9ZC1D7P3I3L3M6Y52、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润【答案】 DCG5C6X5T2P2Q6O10HC10K5U7P1D10G3S10ZX5A1Y5I1N9B1P13、一般认为，交易实例的成交日期与估

2、价时点相隔（ ）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】 CCB7B9R1E1Q9K8W10HO1K6W9Z2O10O2M3ZU5Z6S5N8T3Z5B104、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那

3、么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】 CCW7Q3D8U4G3B8H3HC8W1J3I9I4O1T8ZE5E4S1C3Q2I10F55、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 BCN2K2S7K6X3Q8S8HQ4F5H1N6V5E10F5ZD6X6N5I9L2X1R106、新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法【答案】 BCM9J4J2W9K1V8P6HT5T4O6J9Q4P1U4ZG2

4、I4Z4P7Z7G4V77、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】 CCR4F8Q1Q6V2B8J4HL6W2O8C3C8Z7L3ZR5I3T1E7P1P6E38、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。A.直线法B.市场提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】 ACO4B10Y10X3J9H3U7HN7E8H6C3O4H7E4ZP6Q4T4W10C2X4L89、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000年

5、，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断【答案】 CCU10U3S4U2Z6H8X1HW5O1C1Y9P9S3X8ZE9X6D8O10X3G1H110、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（ ）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】 BCR6

6、J3K3G10G9U3F3HN1F2E7U2R4R10M6ZL5U6Q7E6G2S6S511、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】 BCK5C1F3I2I3R8U3HX9V7L8S4V10W8T4ZL3R5M2I2J1K3W1012、采用收益法评估某

7、商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%【答案】 BCL3Z2V9A6B3X2U6HC4S3Q1Z1P7D2D10ZR10B6M6Y4S5F6X1013、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】 DCQ8Y8X5G9B10K2J5HI5U1

8、I8W4E9S9X3ZX4C8C9D4S9C5U614、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（ ）。A.105B.97C.98D.103【答案】 BCC10F5C7Z6W2H3M5HP1L5J9U2F7M5Y10ZP3P6Q9Z6A3S8Y315、一份完整的估价报告通常由（ ）组成。A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托

9、人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 ACT7O6K9G7W8B10N5HV9L1O9L8N6S1C6ZD10J8N6A4L5I7M916、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。A.内部经营管理B.通货膨胀C.外部经济D.需求增加导致稀缺性增加【答案】 ACG4W4Z4D10M9U8J8HL2T3N1G1F7G7O2ZI4W2B6A6B1J2H717、假设可比实例的成交价格比其正常市

10、场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（ ）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】 CCH9S2R1W6T10V8Z2HB1R2I5T1S8E8Z2ZR7L6E4A5C3J10E618、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】 CCO2B9M3L6P5R8B10HH9D7S2I5D3E1O3ZD4R6E9Q5O6U8F719、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视

11、为基本不变D.为零【答案】 CCH10N10E7S1F2A4N9HJ7V4T10L8P7E10F1ZT2Y1K3I8U8P8A620、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】 BCM8I5U10M6G8S10A8HS10P8L10W4W5P5R3ZQ2G4C10K2O2H9I921、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月

12、15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】 ACA8D10H9Z1E9V2C6HK5U1C2Q1J2B9S8ZV1X5O10G4M2D1Q1022、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】 ACE8U3A9U10J7O4D3HO10A8F5J3V8E8E1ZX2K7H4F1A6F9J123、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得，土地使用期限40年，不可续期。预计尚需1.5年建成，总建筑面积为50000m2，可供出租的面积为总建筑面积的80

13、%；经市场调查，目前当地该类商城的市场租金为每月90元/m2，空置率为10%；预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2，空置率为15%，运营费用率为30%。报酬率为10%，折现率为12%，该商城开发完成后的现值为（ ）万元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】 BCQ9J4E5J5K1S10L9HC7Y6B7I1B4E8B8ZL1J3L3E2F5E3L524、 人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】 BCC6M6U2E2E8U5U10HV10G9Y9W4J7X4H10ZT3X9W7B2O8G3S725、( )是指权利人对特定的物享有直接支配和

14、排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】 ACU8B9D6X2E10X3A1HB9L5V9C5F3H4X2ZV9J2N7O4W5H3K1026、收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 CCT3X9X8L5W5F2Y5HX4J8W6A4C1M2V7ZK7G2A8B3O1R6B427、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 ACT3V2Z9O8E5Z2P9HJ3C3I8

15、B7G10J3V3ZH2E10J3A9L10Y8G328、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120【答案】 BCE2B1B4V5V1P5F4HG2I6I6S9T4Z3A3ZW5D10O5K4U7W6G729、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用（ ）。A.叙述式报告B.口头报告C.书面报告D.表格式报告【答案】

16、 DCU3B7L4N5X10L2G10HW4A7V1R4U3K10A9ZT4O4I10O8B4F4W930、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 CCT5H8F2X7T4T6D6HU5S10A5P2I9O1U1ZC3V3K3B2M5M9B1031、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【答案】 D

17、CO4C9M2G9S7I5F1HP4I3M1D8N6L6K2ZR5G7E7A9Q3T4E132、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格【答案】 CCN6N9J9M1Y4P1S9HT6Q4Z2Q2Z2F10Y5ZD3J9C8Z10V3N2M633、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（ ）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日【答案】 ACR9Q5F1Q6T7P8Y2HV8N7E4V3I10T

18、3N2ZP7Z3S3J9T6I4G634、“分主一身左右之阴阳”的经脉是A.督脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉【答案】 CCF5M5D9O4V8C9W3HA8D9Y5J2T6O5F5ZA8O8V6S7S4B10O735、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】 CCX10L3J5S6V5P4E8HU10L8I3R6J5V9T9ZR8F6C9X10B2T2E736、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯【答案】 BCC10D8K8S8K9Q8W7HW2O6C8

19、L6I4E4T8ZS2I8B4D4K7V7A137、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（ ）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制【答案】 BCK4A10F1U6I8Q1K9HZ4N2I6A2F3V5H5ZY9U3K1Y1A10T8I438、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】 BCS1U8I1P1S

20、8R1U8HH2I1A9N2E5M1P3ZC10U8L7F9G2P7J239、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年【答案】 CCF7I8W10R8B7L5F2HC5H1F9Y2R6F2S6ZM2D9M6B4L7T6I440、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 CCW7

21、V9U9W5O4P7D4HM2D5S8R5U5V6O7ZC10G5A9S10U1L3L841、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 BCE3B10N1D9G1G9L10HD1I2Z9B8G3K5M7ZL9M3X6S6E2D4N642、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政

22、策不会影响房地产的历史价格【答案】 ACM5M5U5A1B1X5Z5HX7I8C7Q5K4W7H3ZA7U3N9Q4F2Q8A1043、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的（ ）。A.估价原则B.价值规律C.市场情况D.估价方法【答案】 ACC3A1C5G7R5W3U5HC10L6Q2E6J1D1J5ZQ8Y5K2N9Y5V5A444、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【答案】 BCD3Z10Y4B6W8N7K4HW4V6S9F2X6I8G10ZQ7O7R3E9U1O6

23、R545、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 DCL8V7B4B5E5M6B10HW9M10S9D6P10W6N1ZZ3H6O3X9E2B6B846、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余【答案】 CCL7A2M7O6L3P8T3HM5H2L5O10Y4

24、I6M8ZC6H7U5Q4H10P8T647、自然经过的老朽主要是由于（ ）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 CCN7X3A7Y9M8C9L8HX3E8R5N10J5D1I2ZO2Q7E5P10Q9L7F248、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.

25、实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元【答案】 CCC9Z5T9Z8C9L7E8HI9B7H1Z8G4A2Z5ZA6U3I3Q6T6C1O949、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。A.90.19B.95.8

26、5C.100.57D.105.28【答案】 DCA3N4L6M8X10R1Y5HE4H2K2D6V2S8L4ZA2O5U8Q7W10B1C150、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCO9H7X3O5K3S7T10HR4P8M10N5V9Q4N2ZY7R7Y10U1L3E7H751、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C

27、.6053D.6135【答案】 CCC7E5Y6T8I7N4O5HJ6T9U7C3E2L2K8ZF9B8B2G6I2F5E352、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值【答案】 CCL3N8D8U2A1G9T8HH10T3P4C7W9B3K7ZJ2O8C4U7B7Q4S953、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。

28、A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 ACZ3Z7H4F3M3O3W1HK9P8W2G10P5P1Y5ZF4W8B8R4C3F6P154、收益法中所指的收益是（ ）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益【答案】 CCH2I10V2Z2W3M5L2HJ8W10P5D4I4R5V6ZR2I6N6R9E5Y10M855、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润（ ）直接成本利润率。A.开发完成后的房

29、地产价值B.土地成本开发成本管理费用销售费用投资利息C.土地成本开发成本管理费用销售费用D.土地成本开发成本【答案】 DCN8M2N10P10T8Z10N3HN5I2D4G8B7M5T9ZG9K1Y9P1H9W4X556、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 ACK10T5U2D6T7A4A5HI10C8C4U8S3P1D10ZD8B8C2D8J10P10A257、在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（ ）的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 BCW10K7A5C6E5S9I7HZ10U2D7Y1P9

30、X3D4ZH5I2P4P1V10D1W358、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（ ）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值【答案】 ACH5Q1W6P6X1E

31、6W10HY1V7A8T7N6M2H1ZM9M1H6E9F1D1X659、路线价法主要适用于( )。A.城市街道两侧商业用地的估价B.旧建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价【答案】 ACE6K8S9E3D5A4O2HY2L6V7Y2M8M2S1ZQ5R3Y6C9Y9M1G460、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A.40B.42C.48D.50【答案】 CCY3M9R2S6I10Y2W10HS6R10H4W1O5C4K6ZW6H9Q10B3C7B3Z461、“

32、肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖【答案】 BCO2P6D9I3H3B1T4HM5J6N2D6I7M2H2ZA1G7R2B8P9W1J1062、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ ）。A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 CCH4A5A8E10U3S4Q5HJ9V8I9W7O6J6O9ZK5Y9K8A9K9O8J863、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 DCG4T8R5J5Z6K9S6HR6H9H10V4L3N3P10ZT7J2L9Z8E2N6R76

33、4、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 ACE9I8N5U6H1T4D10HW7Q9K9G8I7I4B2ZE5R1B6B2I5H7R1065、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法【答案】 CCH4R4W10T2C4G

34、7T3HY10S4Y8C10V8E2W3ZZ6L7Z1Y6G8F8Z166、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACL9A3R6A1L2B4R9HJ2F10P8Y1Q9W9L6ZT6T10V3H2E7E4U767、下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。A.政府协议出让土地B.购买相邻房地产C.卖方不了解行情D.设立抵押的房地产【答案】 BCW3N9H10Z3J5O10L9HO2I4T5X9K4F7Y7ZC2E7F9C3Q6S1V368、成本法中一般不计息的项目是（ ）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费【答案】 DCY8Q6L7P4I10Q10

35、X1HP6B4G4X4D8N7C3ZV7E4Q6Y7V3S9K1069、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（ ）美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】 DCW2U7J8S5J10X8P4HP6S6P3R10R1Z7V2ZA8F5J9X5W3J2X870、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年

36、增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】 CCV6G6S10R1N10A8T2HC2Z7Q3O6K6O7K8ZV3Z2E10Q10J5I9Y1071、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 AC

37、H7Y2I9A10C6E6M4HU7K4D3O10X1G9I5ZR4T6X8P7D7D7P272、某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置成本为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】 ACC1E5N10Y7Y8J3Q3HM9F7U1H9B8N4H6ZH2O4U2Y10Q5W8B1073、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。A.15%B

38、.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】 BCX4I2W4D2H6N6W1HL8R10K10E8O10R4K6ZP9Z9W1Q10T1L7A774、运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 DCM4G1X10P5E4V4Q3HZ6H3V1M4E3W5U9ZC6W6J5V7S5F1Y175、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用

39、直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】 BCI6W5C2I5B8B5Z9HX5L6U9R3M5N6A4ZB6H3H8H8C3G1J1076、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样【答案】 BCU1V8H3A3T4L1K9HM1L5Y10I1K2H1J4ZL5I8V9S7X8N3E677、某住宅的建筑面积为120m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交

40、易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。 A.90.19B.95.85C.113.77D.124.15【答案】 CCC6I7Q10H2Y8Y8T9HL1V10X3M3L5V6V10ZW10V7O4B10L10A10A178、在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 CCT4A8O2U7F5E10W6HD1B5L7V10N2Q4J7ZD6Y2Q10A5E1M9X979、某套住宅建筑面积为10

41、0m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】 CCA8E1I3X5Q7K4R4HV6A6B8P9D5P7S4ZR4K9W6Q5R8Z4Y780、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（ ）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档【答案】 ACH4E5F6X4P4Q9K7HU3Y9M10I7X4M4T9ZM9U1G6W1Z6B2X781、实地查勘有利于估价师加深对估价

42、对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 ACL10S9S2M2V3R7D6HB3K2E6D9M10A4T6ZS5I1I3F9D10R2L1082、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 BCT3R1K5D6P2X7O1HL6W2R4D10O10I2W4ZD6S5V3Y8E10F2D683、某办公楼的建筑面

43、积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（ ）万元。A.800B.878C.896D.1129【答案】 ACO6Z1O7R5Z10H7D4HL2N2P6O3Q6N6Y10ZS5D7F6J2H5E2U1084、估价对象由（ ）决定。A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构【答案】 CCI8Y6P4K3Y9Z4M4HA4A7N6T8P7B10B6ZU7P1P6Q2N7Q2Q2

44、85、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。A.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率投资带来的优惠率B.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率投资带来的优惠率C.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率通货膨胀补偿投资带来的优惠率D.报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率【答案】 DCO7K7F8M8L4N2N10HK1T2I6I7F7N4P6ZB2I10S3P4J2U8L786、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼

45、两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】 BCQ1Z9G5F7O6W3C7HL1X3B5X5B2X10F10ZQ3O9U5P2U4U2O287、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】 ACJ4M9W3R7K8B10H3HL4F9C6B10P4O9V10ZH10F6P9Z2K3Q10M888、在房地产估价中，将农地视为（ ）。A.生地B.毛地C.熟地D.房屋火灾保险【答案】 ACK5Q4K7F7R10F10A10HV8Z6Z4N10V6K5A8ZP7Q7L1C8P7X4U589、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会