2022年全省房地产估价师模考测试题31.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】下列计算一半建筑面积的是（）。A.无柱的雨蓬B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台【答案】B2.【问题】根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】A3.【问题】下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（）。A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性【答案】C4.【问题】某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800

2、 万元，管理费用为60 万元，投资利息为 140 万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的 5.6%和2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A5.【问题】潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和()。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】B6.【问题】某块土地总面积为 100m2，其上建筑物的基底总面积为 65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B7.【问题】某工厂有一处临街厂房，占地面积 900 m2,用地性质为国有划拨土地，建

3、筑面积为 1800m2,建筑物成新率为 80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 元/m2和A.603B.549C.522D.450【答案】B8.【问题】2009 年 8 月，A 房地产开发公司在 B 省 C 市（中等城市）城市规划区内取得了一块 2hm2 的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资 5000 万元。A 房地产开发公司筹措资金 2580 万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳 1200 万元，项目工期为 2 年半，工程合同价为 2600 万元。20

4、10 年 2 月，A 房地产开发公司因自身原因，将该项目以 3430 万元的价格，转让给 D 房地产开发公司，经核算并加计 20%的扣除，扣除项目金额为 2800 万元。2011 年 12 月，D 房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012 年 1 月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于 2011 年 12 月将其在 2010 年 11 月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于 2011 年 9 月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.127B.158C.189D.315【答案】C9.【问题】赵某以

5、 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元,则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C10.【问题】关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响【答案】B11.【问题】某人年初以 300

6、0 万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金 3800万元，当年通货膨胀率为 5%，该商铺的实际增值额为（）万元。A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90【答案】C12.【问题】某人以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C13.【问题】对于共有房地产的转让，需要其共有人()。A.全部同意B.超过 50%同意C.超过 2/3

7、 同意D.有人同意就行【答案】A14.【问题】某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为 20 年，年利率为 6%，以每月 2500 元等额还款。该家庭于第 7 年年初一次性偿还贷款本金 10 万元，余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后 5 年内的月等额还款额为（）元。A.3551.29B.2283.84C.3124.15D.2187.65【答案】A15.【问题】商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】A16.【问题】下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价

8、机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】C17.【问题】居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。A.容积率B.建筑质量C.绿地率D.周围环境【答案】B18.【问题】一写字楼单元的租赁期为 18.8 年，年租金为 5 万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为 6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79

9、【答案】D19.【问题】以工序为研究对象编制的工程建设定额是（）。A.预算定额B.概算定额C.施工定额D.概算指标【答案】C20.【问题】某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项

10、中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】测定长期趋势值的方法主要有（）。A.扩大时距法B.缩小时距法C.移动平均法D.最大二乘法E.最小二乘法【答案】AC2.【问题】法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法B.国际法C.实体法D.程序法E.普通法【答案】AB3.【问题】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。A.收益型B.收益贬值型C.收益加增值型D.机会型E.保本型【答案】ACD4.【问题】某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及

11、投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告C.估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权D.开发公司开始支付的款项是一种定金【答案】BC5.【问题】专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【答案】AC6.【问题】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加【答案】BD7.【问题】甲企业于 2014 年

12、3 月竞得一宗 100000m2 的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中 20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为 2.8,规划区内建筑密度为 50%。经过测算，该项要投资 12 亿元，预期经济利润 2 亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为 6 亿元。2016 年李某购买了其中一套140TT12 的商品房，首付 40%，贷款利率 4.9%，贷款年限为 10 年，同时就自己的信用向保险人投保。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同【答案】AB8.【问题】常用的风险评价方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟

13、法E.调查和专家打分法【答案】AD9.【问题】按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。A.直接融资B.间接融资C.权益融资D.债务融资E.安全融资【答案】CD10.【问题】房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】ABCD11.【问题】(2016 真题)反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数E.资产负债率【答案】BD12.【问题】房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.项目财务评价E.规划设

14、计【答案】BD13.【问题】下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波炉产生的微波【答案】BD14.【问题】一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层 E 地面【答案】C15.【问题】工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（）。A.固定污染源B.移动污染源C.点源D.高架源E.线源【答案】ACD16.【问题】在建立 TCP 连接过程中，出现错误连接时，（）标志字段置“1”。A.SYNB.RSTC.FIND.ACK【答案】B17.【问题】预计某房地产未来第一年的净收益为 170 万元，此后每年的净收益在上一年的基础

15、上减少 8 万元，报酬率为 8%则下列说法中正确的有（）。A.该房地产未来第 30 年的年净收益小于零B.该房地产的合理经营期限大于 22 年C.该房地产的收益价值小于 1276.47 万元D.该房地产的收益价值大于 875 万元E.该房地产的资本化率为 18%【答案】ABCD18.【问题】世界各国实行的主要土地登记制度有()。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.科斯登记制【答案】ABC19.【问题】房地产市场的特性有（）。A.可以配置存量房地产资源和利益B.房地产交易价格与区位密切相关C.市场信息的不对称性D.市场需求的广泛性和多样性E.显示房地产市场需求变化【答

16、案】BCD20.【问题】有关 H 公司购房，下列说法错误的有()。A.H 公司应缴纳营业税 40 万元B.H 公司应缴纳契税 20 万元而非 32 万元C.担保公司可以不为 H 公司购买住宅的贷款提供担保D.合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效【答案】ABD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为 2016 年 6 月15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2011 年 6 月通过出让取得，2012年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 3000 元m2，包括土地成本

17、、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 3000 元m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自 2011 年 6 月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上

18、的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。2.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的

19、该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对

20、于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题3.房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（

21、2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下

22、内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。4.李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价

23、，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。5.某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于 1993 年，为四层砖混结构，部分为 5 层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地 3444.6m20 三、估价日期 2004 年 8 月 21 日至 8 月 25 日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点 2004 年 8 月 21 日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明 24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。