2022年全省房地产估价师高分通关试卷42.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年（）现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】A2.【问题】下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是（）。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升【答案】B3.【问题】从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）

2、。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】D4.【问题】甲公司 2004 年 3 月以 2000 万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的 50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了 10 万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006 年 6 月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到 2006 年 6 月，该类办公用地地价已增值 10%。A.房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的 10 万元；B.在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的 50%；C.房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计；D.根据条件可采用房

3、地分估的方法进行计算。【答案】D5.【问题】在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（）。A.消防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】A6.【问题】开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（）年。A.1B.4C.2D.3【答案】A7.【问题】采用工程量清单方式招标的，不需要在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法【答案】B8.【问题】关于报酬率的说法，正确的是（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利

4、率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率【答案】D9.【问题】2009 年 8 月，A 房地产开发公司在 B 省 C 市（中等城市）城市规划区内取得了一块 2hm2 的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资 5000 万元。A 房地产开发公司筹措资金 2580 万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳 1200 万元，项目工期为 2 年半，工程合同价为 2600 万元。2010 年 2 月，A 房地产开发公司因自身原因，将该项目以 3430 万元的价格，转让给 D 房地产

5、开发公司，经核算并加计 20%的扣除，扣除项目金额为 2800 万元。2011 年 12 月，D 房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012 年 1 月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于 2011 年 12 月将其在 2010 年 11 月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于 2011 年 9 月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.630B.850C.1200D.1350【答案】A10.【问题】普通股票持有者之间的平等原则是指()。A.股票持有者的身份是平等的B.每一股份的平等C.在权利方面是

6、平等和无差异的D.在义务方面是平等和无差异的【答案】B11.【问题】某企业开发某土地，工地重新取得成本为 1000 元/m2，正常开发成本为1500 元/m2，管理费用为前两项的 5%，投资利息占直接成本的 5%，销售费用为 100 元/m2，直接成本利润率为 6%，则开发后的地价为()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】D12.【问题】有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。A.房地产租金以外的收入B.运营费用率C.空置率D.可出租面积的比率【答案】B13.【问题】根据声环境质量标准，下列对环境噪声最高限制要求最严格的功能区为（）。A.工业

7、厂区B.行政办公楼C.商业金融街D.商住混杂区域【答案】B14.【问题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】C15.【问题】某家庭预计今后 20 年内月收入为 8000 元，如果其中的 40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 9%，则该家庭有偿还能力的 20 年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24【答案】B16.【问题】对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得

8、，免征个人所得税。A.1B.2C.3D.5【答案】D17.【问题】住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】B18.【问题】下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（）。A.提高贷款利率B.提高购房最低首付款比例C.提高法定存款准备金率D.提高房地产交易环节税收【答案】D19.【问题】房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向（）发出保修通知。A.建设单位B.施工单位C.总承包单位D.监理单

9、位【答案】B20.【问题】某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但同时显示，套型建筑面积 120 平方米以上的住宅供过于求，70 平方米以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。A.均衡B.周期性失衡C.结构性失衡D.区域性失衡【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状

10、利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】ABC2.【问题】超额利润的一种表现形式是创新利润，下列各项创新内容中，属于市场创新的有（）。A.引进新产品B.开辟新市场C.采用新的生产方法D.获取原料的新来源E.采用新的企业组织形式【答案】AB3.【问题】以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为()。A.必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B.必须取得所在地建设行政主管部门的批准C.与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订

11、合同D.相应调整土地使用权出让金 E 出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金【答案】ACD4.【问题】运用成本法对新开发房地产的价值进行评估，在减值或增值调整时，应考虑的影响因素主要包括（）。A.项目选址不当B.建设成本偏高C.运营费用是否客观D.工程施工质量优劣E.该类房地产市场供求状况【答案】AD5.【问题】国家可以提前收回建设用地使用权的情形有（）。A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效【答案】AD6.【问题】城市规划的实施管理主要是（）两部分内容。A.报建审批管理B.网络管理C.批后管理D.人工管理E.微机管

12、理【答案】AC7.【问题】建筑材料与水有关的物理性质有()等。A.孔隙率B.抗渗性C.抗冻性D.弹性和塑性E.耐磨性【答案】BC8.【问题】下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。A.旅游设施用地B.商品住宅开发用地C.廉租住房用地D.高新技术研发用地E.烟草企业用地【答案】ABD9.【问题】下列行为属于房地产转让的有()。A.房地产抵押B.房地产租赁C.房地产买卖D.房地产抵债E.房地产权属随企业兼并而转移【答案】CD10.【问题】(2016 年真题)若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累

13、积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】B11.【问题】按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者 E 软弱型竞争者【答案】ABCD12.【问题】甲企业于 2014 年 3 月竞得一宗 100000m2 的国有土地使用权，规划容积率为 3.0,其中 20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为 2.8,规划区内建筑密度为 50%。经过测算，该项要投资 12 亿元，预期经济利润 2 亿元，该项目所在

14、城市类似项目正常利润为 6 亿元。2016 年李某购买了其中一套140TT12 的商品房，首付 40%，贷款利率 4.9%，贷款年限为 10 年，同时就自己的信用向保险人投保。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同【答案】AB13.【问题】关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】AD14.【问题】下列关于房屋转租的表述中，正确的有（）A.需经出租人口头同意，并与次承租人订立转租合同

15、B.需经出租人书面同意C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期D.转租合同经租赁登记备案方可生效E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订【答案】BCD15.【问题】微观经济政策中，针对外部性的经济政策主要有()。A.政府干预B.明确产权C.价格管制D.外部效益内部化E.税收调节【答案】ABD16.【问题】下列属于单位工程的有（）。A.土建工程B.安装工程C.装饰工程D.地下连续墙工程E.土石方工程【答案】ABC17.【问题】下列房地产中，不得转让的有（）。A.10 人共有的房地产，其中 1 人不同意转让的房地产B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依

16、法查封的房地产E.已列入城市征收范围内的房屋【答案】ABD18.【问题】在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（）。A.土建资料B.前期工作资料C.安装方面的资料D.设计文件及变更资料E.招标方面的资料【答案】ABCD19.【问题】房地产用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期B.销售期C.经营期D.经营准备期E.预售期【答案】AC20.【问题】按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资B.房地产开发投资C.政府投资D.商用物业投资E.特殊物业投资【答案】AD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函

17、(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号 12 层 243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币 6993 元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告 2 份。房地产评估有限公司(盖章)

18、法定代表人：(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项有关说明(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例 C 土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实例 C 繁华程度修正系数错。(10)实例 B 设施设备修正系数错。(11)实例 C 设施设备修正系数错。(12)3 个实例的

19、朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限 38.5 年。答案解析：2.（一）2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？【答案】1（1）拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。（2）理由：征收房

20、屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本案例，该房屋被列入征收拆迁范围，其估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。因此，拆迁估价中不考虑甲、乙双方签订的租赁合同。2关于被征收房屋的规定为：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登

21、记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。或乙公司的装修补偿应与出租人协商解决；或乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。（2）理由：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及

22、停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。3.某旧商业用房的面积为 20000m2，业主与某公司签订了租期为 10 年的租赁合同，约定第一年的租金为 240 元/m2，以后每年租金上调 4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为 1 年，装修改造费用为 1000 元/m2，分两期投入，前半年均匀投入 60%，后半年均匀投入 40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为 840 元/m2，年租金增长率为 5%，空置率为 10%，运营费用为有效毛收入的 30%。请根据上述资料计算该

23、公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为 10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：4.指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说

24、明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于 2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2 年，商业剩余 28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、

25、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；

26、在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押

27、期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。5.指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积 4000，总建筑面积 6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自 2017 年 10 月 1 日起 50 年，

28、总建筑面积不变。现需评估估价对象在 2017 年 10月 1 目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为 1 年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的 87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的 85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在 3000 元/，空置和租金损失率为 10，出租成本及税费为年租金收入的 25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积 1000 元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为 12，销售费用及销售税费率为 7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为 3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。

29、净收益3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率 Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 V=A/Y1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为 8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61 万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为 87净收益3000600087（110）（125）1057.05 万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为 49 年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1/（1+8.5%）49/（1+12%）=10899.57 万元 3.装修改造费用的计算错误，折现率应为 12。装修改造费用：10006000（112）0.5566.95 万元