2022年山东省房地产估价师自测模拟测试题35.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】某工业用房占地面积 5000m2,容积率 1.5,土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积，现时商业用地的楼面地价为 5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D2.【问题】现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】A3.【问题】美国某家庭于 200

2、5 年购买住房时申请了一笔 20 万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为 7.5%，两年后的年利率调整为 8.5%，则该家庭在第28 个月的月还款额为（）美元。A.1250B.1398C.1416D.1562【答案】D4.【问题】房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以（）倍中误差作为限差。A.一B.二C.三D.四【答案】B5.【问题】以下财务分析指标的说法，错误的是（）。A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差【答案】D6.【问题】某

3、家庭以 80 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6，按月等额还款，如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 10 万元，则从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A.1110.21B.1244.10C.1776.32D.2109.38【答案】A7.【问题】房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.技术环境C.政治环境D.法律制度环境【答案】C8.【问题】甲方（开发公司）于 2014 年 7 月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A 座、B 座）8 层共 5000 的商品住房。至 2014

4、年 12 月止，甲方共支付乙方工程款1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再支付 80 万元。双方争执不下，至 2016 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。A.以 1500 万元作为评估值B.以（1400+1580）/2=1490 万元作为评估值C.以 2016 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估

5、值D.以 2014 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日实际发生的工程量确定评估值【答案】D9.【问题】下列金融工具中，银行汇票属于（）。A.直接金融工具B.短期信用工具C.商业信用工具D.消费信用工具【答案】B10.【问题】某人现有资金 50 万元，欲竞买一个建筑面积为 120m2、收益期为 10 年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为 10%。店铺正常月租金为 120 元/m2，运营费用为租金收入的 35%。银行可提供最高为六成、10 年期、年利率 8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80.00B.91.82C.1

6、25.00D.127.90【答案】B11.【问题】下列属于房地产开发投资的静态指标的是（）。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】C12.【问题】对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临（）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】A13.【问题】物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】

7、D14.【问题】甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2，2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为 16500m2，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。A.办公楼

8、开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用【答案】A15.【问题】(2015 年真题)某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权【答案】C16.【问题】汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率_，会导致房地产价格_。（）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】D17.【问题】（）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险

9、程度。A.临界点分析B.保本点分析C.敏感性分析D.盈亏平衡分析【答案】B18.【问题】某可比实例的实物状况比估价对象优 9%，则其实物状况调整系数为（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B19.【问题】下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】D20.【问题】某公司于 2012 年 9 月 10

10、 日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的 80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为 500 万元，应缴纳的出让金为 60 万元，该公司 2014 年 9 月 10 日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为 445 万元，A.2012 年 9 月 10 日B.2014 年 9 月 10 日C.银行指定的日期D.2012 年 9 月 10 日到 2014 年 9 月 10 日【答案】A二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至

11、少两个符合题题意意)1.【问题】担保物权包括（）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】CD2.【问题】商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程施工许可证E.商品房预售许可证【答案】ABCD3.【问题】光污染包括()。A.灯光污染B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染D.宇宙线辐射污染E.视觉污染【答案】ABC4.【问题】根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有()。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁【答案】BC5.【问题】公开市场价值是指下列条件下最

12、可能实现的价格（）A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易【答案】AD6.【问题】物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有()。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项【答案】ACD7.【问题】非经济特区 A 市 B 房地产开发公司 2005 年 3 月 1 日，在 A 市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为 23 个月。B

13、 房地产开发公司通过招标，委托 C 建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为 3600 万元。2005 年 8 月，B 房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005 年 9 月，A 市居民刘某与 B 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为 2400 元/m2，约定面积为 100m2。2006 年 11 月 1 日，该房屋竣工验收合格。B 房地产开发公司于 2007 年 1 月 1 日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为 104m2，2007 年 3 月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.

14、B 房地产开发公司B.C 建筑公司C.顺丰住宅小区物业管理公司D.刘某【答案】AB8.【问题】某房地产幵发企业 1 幢商住楼。2012 年 5 月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012 年 10 月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11 月该企业取得预售许可证。2012 年 12 月，无房屋住的刘某以 90 万元购买 70m2期房一套，2014 年 3 月该项目竣工交付。5 月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年 10 月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得

15、对抗 Z 银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响【答案】AC9.【问题】在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有（）。A.降低再贴现利率B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】A10.【问题】无机非金属材料包括（）。A.大理石B.玻璃C.建筑陶瓷D.木材E.建筑塑料【答案】ABC11.【问题】下列关于股票基本特征的表述中，正确的有（）。A.通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性B.一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息C.流通性是股票的一个基本特征D.股东

16、参与公司经营决策的权利大小，取决于其所持有的股份多少E.股票市场价格的变动，大起大落是它的基本特征【答案】ACD12.【问题】根据不动产登记暂行条例，可以由当事人单方申请登记的情形有（）。A.继承取得不动产B.购买新建商品住房C.依据人民法院判决取得不动产D.抵押不动产E.农村居民新建住宅【答案】AC13.【问题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】ABC14.【问题

17、】房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】BCD15.【问题】下列选项中，属于采用支出法核算 GDP 时，应包括的项目有（）。A.消费支出B.投资支出C.政府支出D.净出口E.折旧【答案】ABD16.【问题】不动产登记暂行条例规定，可以由当事人单方申请不动产登记的情形有（）。A.合法建造取得的房屋所有权B.商品房所有权转移C.主债权转让申请抵押权转移D.房屋所有权人更名E.受遗赠取得的房屋所有权【答案】AD17.【问题】某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。A.贷款额B.企业信用等级C.自有资金数

18、量D.项目风险等级E.贷款期限【答案】BD18.【问题】关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（）。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】AD19.【问题】下列属于平均指标的有（）。A.中位数B.众数C.全距D.标准差E.调和平均数【答案】AB20.【问题】国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A.土地增值税B.教育费附加C.营业税D.城市维护建设税E.契税【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题

19、8 分分)1.某企业一幢 6 层办公大楼于 2 年前抵押给银行，获得贷款 700 万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理【答案】1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。比较法技术路线：找相似的可比实例，进

20、行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。2.李某于 2014 年 7 月预购了一幢别墅（总售价为 120 万元），并先后向开发商支付了114 万元。该别墅于 2015 年 7 月 30 日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了 40 万元。2015 年 9 月为筹集资金，作其他投

21、资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于 2015 年 9 月 10 日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为 130 万，李某希望评估价值为 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即 170 万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于 2015 年 7 月 30 签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按 170 万元进行估价 3.可否按 2015 年 9 月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什

22、么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按 2015 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。3.XX 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人 XX 置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX 市

23、XX 路 XX 号。二、估价机构 XX 房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。三、估价对象 XX 置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内 XX 工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于 xX 市 XX 路 XX 号，四至范围XXXX，总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800mz 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价

24、时点为 2001 年 6 月 30 日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例 A 为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B 交易日期修正错误。(6)可比实例 B 可比性差,修正幅度超过 20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例 C 选用汇率错误。(8)收益年限不应选取 50 年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按 300 天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息

25、中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。4.某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在

26、2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.9

27、9（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。5.甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了 3 宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为 280 元/m2、300 元/m2 和 350 元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取 350 元/m2 作为该商业用房的有效毛收入，扣除 30%的运营费用后，求出年净收益为 2940 元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？【答案】上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取 350 元/m2 作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。