2022年山东省房地产估价师高分提分卷81.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004 年，现状用于商业，于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.交通条件B.产业集聚度C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】D2.【问题】当利息周期小于 1 年时，则实际利率()名义利率。A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】B3.【问题】下列影响房

2、地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】D4.【问题】甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于 2001 年 12 月设立，注册资本为1000 万元。2002 年 1 月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资 8000 万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2002 年 7 月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003 年 9 月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.1600B.2400C.2800D.3200【答案】A5.【问题

3、】甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004 年，现状用于商业，于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B.估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业C.该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题【答案】B6.【问题】利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产 2009 年2018 年的价

4、格经过方程拟合得到直线趋势方程 Y600050X，其中 Y 为商品住宅价格，X 为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅 2019 年的平均价格为（）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.6800【答案】C7.【问题】经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是（）。A.房产原值B.房产净值C.房产余值D.房产市场价格【答案】C8.【问题】下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】A9.【问题】（2017 年真题）2015 年 5 月 1 日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，

5、以抵押贷款方式购买了建筑面积 88m2、售价 15000 元/m2 的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为 3%。2016 年 7 月 1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为 94.6m2。房屋支付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。A.13200B.20394C.21285D.42570【答案】B10.【问题】2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上 15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。A

6、.房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会【答案】D11.【问题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长【答案】A12.【问题】(2011 年真题)2011 年 7 月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。A.20%B.25%C.30%D.35%【答案】A13.【问题】以下各

7、项中，不属于市场环境调查内容的是（）。A.技术发展环境B.人口资源环境C.产品调查D.经济环境【答案】C14.【问题】（2012 年真题）房地产开发企业在商品房销售过程中应实行（）制度。A.住宅质量保险和住宅质量保证书B.商品房预售许可证和住宅质量保证书C.住宅使用说明书和住宅质量保证书D.住宅使用说明书和住宅质量保修书【答案】C15.【问题】张某将现有资金存入银行，期望 10 年后增长 1 倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A16.【问题】已知一年期国债年利率为 3.31%，贷款年利率为 5.43%，投资风险补

8、偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A17.【问题】（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】B18.【问题】目前家庭装修普遍采用的室内给水管道是（）。A.铝塑管B.镀锌钢管C.焊接钢管D.无缝钢管【答案】A19.【问题】评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估

9、价师不得少于（）。A.3，1/3B.5，1/2C.3，1/2D.5，1/3【答案】C20.【问题】在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】AD2.【问题】下列估价目的

10、中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】BC3.【问题】居住区的用地根据不同的功能要求，可分为()。A.住宅用地B.公共服务设施用地C.道路用地D.绿化用地E.建设用地【答案】ABCD4.【问题】房地产市场分析可以帮助开发商（）。A.选择合适的项目位置B.寻找投资合作伙伴C.确定满足市场需求的产品类型D.判断租买时机E.进行土地使用权出让决策【答案】ABC5.【问题】股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】ABCD6.

11、【问题】估价中的最高最佳使用具体包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境 E 最佳集约度【答案】AC7.【问题】下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.人为哄抬价格的交易E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【答案】ACD8.【问题】投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。A.物业增值收益B.所得税C.还本付息额D.投资者权益增加值E.权益投资【答案】AD9.【问题】下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C

12、.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价【答案】ACD10.【问题】下列污染类型中，属于辐射污染的有()。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照射【答案】ABC11.【问题】下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有()。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年【答案】BD12.【问题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安

13、全【答案】AC13.【问题】为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】ACD14.【问题】下列用地，法定出让年限为 50 年的有()。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地【答案】BC15.【问题】房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作()。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通 E 实施宣传方案【答案】BC16.【问题】土地增值税的纳税人包括（）。A.出售中国境内的房地产的个人

14、B.继承中国境内的房地产的外国人C.出售中国境内的房地产的外国人D.继承中国境内的房地产的个人E.受赠中国境内的房地产的社会团体【答案】AC17.【问题】下列可以认定是闲置土地的有（）。A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地B.中止开发建设满一年的建设用地C.超过规定动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地D.已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地E.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足 1/3，中止开发建设满一年的国有建设用地【答案】AD18.【问题】土地出让价款的影响因素主要包括（）。A.住房指数B.所在城市C

15、.地段D.用途E.使用条件【答案】BCD19.【问题】下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）。A.一般因素B.国际因素C.市场因素D.区域因素E.个别因素【答案】AD20.【问题】能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A.空置面积B.租金水平C.收租损失水平D.可出租面积E.经营费用【答案】BD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估

16、价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估

17、价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）

18、估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。2.封面（略）目录(略）致委托人函 XX 有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于 XX 市 XX 街 XX 号 1 层（房屋所有权证号：xX 字第 XX 号，建筑面积为 339.29mz)商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调査，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点

19、2009 年 4 月 21 曰满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值(表 320)。XX 房地产估价有限公司（盖章）法人代表：xxx 二零零九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告【答案】1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。2.估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5.结果报告的

20、估价结果没有大写。6.缺少风险提示（或说明）。7.附件应放在技术报告之后。8.客观毛租金收益100 元/(m2*月）确定有误。9.租约期外租金构成内涵不清。10.租约期外租金面积内涵不清。11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则）。12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14.空置率取 2%的理由不充分。3.某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人 XX 建筑装饰工程公司（法定代表人

21、XX;住所：XX)二、估价机构 XX 房地产咨询服务公司三、估价对象 1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距 G 市 5 号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价

22、时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为 20913306 元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。4.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某

23、被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协

24、商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。5.估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积 12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上 22 层、地下 2 层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为 50 年，从 2002 年 5 月 15 日起计。估价要求:需要评估该写字楼 2007 年 5 月 15 日的购买价格。估价过程：(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的

25、正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为 31200m2，占总建筑面积的 60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。月租金平均为35 元/m2(净使用面积）。出租率年平均为 90%。经常费平均每月 10 万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。房产税以房产租金收入为计税依据，税率为 12%。其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的 6%。(3)测算年有效毛收入：【答案】改错如下：(1)年有效收人=31200m2X35

26、元/m2X12X90%=1179.36 万元(2)年房产税=1179.36 万元 X12%=141.52 万元(3)年其他税费=1179.36 万元 X6%=70.76 万元(4)年运营费用=(120.00+141.52+70.76)万元=332.28 万元(5)年净收益=(1179.36-332.28)万元=847.08 万元(6)收益期 n 等于 45 年（建筑物经济寿命为 60 年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002 年 5 月 15 日起计为 50 年，2002 年 5 月 15 日到 2007 年 5月 15 日为 5 年，此后的收益期限为 45 年），因此：估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于 2007 年 5 月 15 日的购买总价为 8355 万元，约合每平方米建筑面积 1606.73 元。