2022年山西省房地产估价师自测模拟题66.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (2015年真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证【答案】 D2. 【问题】 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用【答案】 C3. 【问题】 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持转让合同到（）主管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建设【答案】 C4. 【问题】 某套商品住宅现房

2、的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】 D5. 【问题】 在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法【答案】 C6. 【问题】 根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B

3、.购买习惯C.购买动机D.购买心理【答案】 A7. 【问题】 某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A.10%B.11.27%C.14.18%D.22.55%【答案】 D8. 【问题】 关于假设开发法静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时

4、房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C9. 【问题】 甲乙两个方案各年净现金流量如下表所示，已知基准收益率为10%，则（）。A.NPV甲NPV乙B.NPV甲NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不确定【答案】 A10. 【问题】 进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A.相互排斥B.相互独立C.相互关联D.互补【答案】 B11. 【问题】 在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】 D12. 【问题】 某居住区用地面积为2hm2，其中住宅用地面积1hm2

5、，该居住区住宅建筑净密度为65%，假设该居住区各住宅建筑各层体量一致，住宅平均层数为8层，则该居住区住宅建筑面积净密度的正确表示为（）。A.65% 1（hm2）B.65%1（hm2）/1（hm2）C.865%1（hm2）/1（hm2）D.865%1（hm2）/2（hm2）【答案】 C13. 【问题】 正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答案】 C14. 【问题】 在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。A.简单平均法B.移动平均法C

6、.加权移动平均法D.时间序列分析法【答案】 B15. 【问题】 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。A.建筑面积500m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1000m2，近期租出，年租503元/m2，位于50km外C.建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积2000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区【答案】 D16. 【问题】 2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上

7、房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.该项目征收补偿方案由房屋征收部门拟定，并报市、县级人民政府批准B.对该项目征收补偿方案进行论证、修改后，及时公布并征求公众意见，期限为7日C.在作出房屋征收决定前，按照有关规定进行了社会稳定风险评估D.因该项目涉及被征收人数量较多，房屋征收决定最终经W市政府常务会议讨论决定【答案】 B17. 【问题】 某幢大厦的总建筑面积为10000

8、m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 A18. 【问题】 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】 A19. 【问题】 估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（ ）。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】

9、B20. 【问题】 下列表述中，正确的是（ ）。A.凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B.房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D.契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有( )。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委

10、托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵【答案】 BCD2. 【问题】 下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地【答案】 CD3. 【问题】 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E 统一付款方式【答案】 BCD4. 【问题】 在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大

11、差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】 AB5. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】 D6. 【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标

12、的有（）。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率【答案】 A7. 【问题】 投资利润率的计算基数包括（）。A.土地成本B.建设成本C.投资利息D.销售费用E.管理费用【答案】 ABD8. 【问题】 与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】 CD9. 【问题】 法的分类中，按法设立和适用范围分为（）。A.国内法B.国际法C.实体法D.程序法E.普通法【答案】 AB10. 【问题】 城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（）。A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质

13、现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段【答案】 A11. 【问题】 土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的( )，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E 合作开发土地【答案】 ABC12. 【问题】 物业代理的形式主要有以下( )方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E 政府代理【答案】 AB1

14、3. 【问题】 下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线【答案】 AD14. 【问题】 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB15. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B

15、.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD16. 【问题】 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物【答案】 BCD17. 【问题】 下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加

16、【答案】 ABC18. 【问题】 下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.安置补助费不得发放给农民个人C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有【答案】 A19. 【问题】 体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备B.不高估资产或收益C.不低估负债或费用D.对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债【答案】 BCD20. 【问题】 按使用功能不同，地下室可以分为（）。A.普通地下室B.砌体结构地下室C.钢

17、筋混凝土结构地下室D.砖墙结构地下室E.人防地下室【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？【答案】（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机

18、构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价

19、假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。2. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？

20、2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。3. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店

21、房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、1013、20层。建筑面积：11275m2。【答案】(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4)二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收

22、益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。4. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发

23、有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2007XXX号有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日【答案】1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场

24、价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。5. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用

25、于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）