2022年山西省房地产估价师高分预测提分题43.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】通过市场调研，获知某类房地产 20132017 年的价格分别为 3405 元/m2、3565 元/m2、3730 元/m2、3905 元/m2、4075 元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产 2019 年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5【答案】C2.【问题】混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.17B.710C.714D.1520【答案

2、】C3.【问题】在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商【答案】D4.【问题】对于暂定期内的三级房地产估价机构，允许从事的估价业务是（）。A.城镇房屋征收估价B.房地产一般抵押估价C.公司上市的房地产估价D.司法鉴定的房地产估价【答案】B5.【问题】房地产开发投资与 GDP 或固定资产投资的比例是（）。A.住房可支付指数B.开发投资杠杆率C.开发强度系数D.土地转化率【答案】D6.【问题】某房地产未来第 1 年末的净收益为 20 万元，以后净收益每年增加 1.5 万元，价格每年上涨 5

3、，报酬率为 8，第 4 年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的 6。目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81【答案】B7.【问题】股票是一种只适用于（）的证券。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.股份有限公司【答案】D8.【问题】（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。A.吊车梁B.外墙围护系统C.柱子D.基础【答案】A9.【问题】下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升【答案】B10.【问题】影响

4、消费者行为的主要因素不包括（）。A.心理因素B.个人因素C.社会文化因素D.环境因素【答案】D11.【问题】下列关于本登记的表述，正确的是（）。A.设立登记是设立地役权的生效要件B.权属主体发生变化，应办理变更登记C.不动产面积发生变化，应办理更正登记D.抵押权已实现，应申请抵押权注销登记【答案】D12.【问题】在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结【答案】B13.【问题】下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为20%，

5、研究费用一般占总投资的 0.5%0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等【答案】A14.【问题】某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为 3000 万元，流动负债总额为 1500 万元。则该项目的速动比率是()。A

6、.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A15.【问题】评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】C16.【问题】下列关于资产负债表不正确的是（）。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】B1

7、7.【问题】李某向银行贷款 30 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年，贷款年利润为 6%，按月等额还本付息。如果李某于第 11 年年初一次性提前偿还本金 10 万元，则从第 11 年开始的月还款额为（）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B18.【问题】某房地产开发项目的占地面积为 15000m2，规划容积率为 3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000 万元，预计项目的单位变动成本为 4500 元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/m2。A.5377.

8、78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D19.【问题】收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】A20.【问题】越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】AC2.【问题】房地产

9、开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（）。A.国有建设用地使用权证书B.工程施工合同C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证E.建设工程施工许可证【答案】ABC3.【问题】在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有()。A.众数法B.最小二乘法C.扩大时距法D.中位乘数法E.移动平均法【答案】BC4.【问题】估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地幵发程度E.容积率【答案】ABD5.【问题】(2013 真题)房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估

10、对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果【答案】ABD6.【问题】城市详细规划分为（）。A.远期性详细规划B.原则性详细规划C.策略性战略规划D.控制性详细规划E.修建性详细规划【答案】D7.【问题】下列属于法定委托拍卖程序的是()。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同【答案】BC8.【问题】宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（）。A.道义劝告B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券D.规定商业银行最高贷款额度E.金融检查【答案】BC9.【问题】以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（）

11、。A.商业保险B.社会保险C.政策保险D.财产保险E.责任保险【答案】ABC10.【问题】(2016 真题)某房地产开发企业 1 幢商住楼，该项目竣工验收前，该企业可能申请的登记为（）。A.预告B.抵押C.在建工程抵押D.抵押权预告【答案】AC11.【问题】从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】BCD12.【问题】(2015 真题)关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不

12、再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】BD13.【问题】某房地产开发企业拟在 2015 年 10 月 18 日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后 2 年建成商品房，前期勘察设计约需 6 个月；建成前半年开始销售，销售期为 1 年。下列选项中，正确的有（）。A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2015 年 10 月 18 日B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为 2016 年 4 月 18 日C.开发经营期为 2015 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日D.建设期为 2015

13、 年 10 月 18 日至 2017 年 10 月 18 日E.销售期为 2017 年 4 月 18 日至 2018 年 4 月 18 日【答案】AD14.【问题】下列税种中，采用比例税率的有（）。A.契税B.房产税C.耕地占用税D.土地增值税E.城镇土地使用税【答案】AB15.【问题】下列属于 1 类声环境功能区的有（）。A.居民住宅B.医疗卫生C.文化体育D.商业金融E.居住.商业.工业混杂的区域【答案】ABC16.【问题】关于房屋存量的说法，正确的有（）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E

14、.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】BC17.【问题】下列建设工程必须实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款工程D.利用外国政府援助资金的工程E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程【答案】ACD18.【问题】下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请

15、复核之日为估价时点【答案】AB19.【问题】按照物业类型划分，房地产投资分为（）。A.酒店与休闲娱乐设施投资B.房地产开发投资C.政府投资D.商用物业投资E.特殊物业投资【答案】AD20.【问题】在控制性详细规划的控制体系指标中，环境容量控制指标包括（）。A.容积率B.建筑密度C.绿地率D.人口容量E.建筑高度【答案】ABCD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积15000m2，预计售价 2000 元/m2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工

16、期 12 个月，建筑费为 1000 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006 年 3 月 1 日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取 20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%)2 元=2906.256 万元计算建筑费10001500030

17、%/(1+1.6%)0.5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855 万元计算管理费 885.8555%/(1+1.6%)1.5 万元=43.251 万元计算销售税费 2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2 万元=253.390 万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563 万元计算利润错，应为(P+885.855+

18、44.293)20%万元(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题2.甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于 2015 年7 月底竣工后对外营业。2017 年 9 月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金 65 元/m2（不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润 1200

19、 万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限 33 年，报酬率选用了该商场的投资回报率 9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格 1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是 3000 元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免 20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务 200 万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些【答案】房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考

20、虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免 20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。3.某房地产估价机构于 2012 年 7 月 1 日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定

21、本次估价的价值时点为 2012 年 7 月 10 日。注册房地产估价师于 2012 年 7 月3 日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?【答案】（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的

22、利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。4.指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价对象为位于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产，建筑面积为 353.54 平方米，土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时点：20年 11 月 14日，为委托评估之日。（四）价值类型：为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成

23、本法。（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800 元）。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误 2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符

24、，不再调整评估价值。改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。错误 3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要学会把题放在一起来考核自己

25、。第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。5.某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个（10000m2）。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元（不包括贷款利息），其中自有资金占 35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250 万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住

26、宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、12600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90%，租金为 3000 元/m2年，运营成本为租金收入的 20%；服务用房的残值为 20 万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为 10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15%和 25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入 1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750 万元第三年末：12600 万元第四年末：21650 万元2）借款第 1 年初：无借款第 2 年初：13250-325010000（万元）第 3 年年初：12750-77505000（万元）3）第 4 年还款情况第 4 年年初（3 年末）需还款；10000（1+10%）2+5000（1+10%）17600（万元）