2022年浙江省房地产估价师自测模拟模拟题.docx

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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】以下会引起房地产价格下降的因素有()。A.减免营业税B.降低契税税率C.减少土地使用税D.严格控制房地产开发贷款【答案】A2.【问题】如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B3.【问题】某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋达成交付使用，容积率为 1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面

2、积 3000 元，建筑物重新购建价格为 2800 元/m2,建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B4.【问题】假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为 S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%【答案】C5.【问题】若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值

3、【答案】C6.【问题】需要预测某宗房地产 2007 年、2008 年的价格。通过市场调研，获得该类房地产 20022006 年的价格并计算其逐年上涨额见表 29。A.32B.33C.33.5D.34【答案】C7.【问题】房地产的投资价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的（）。A.不可移动性B.适应性C.寿命周期长D.各异性【答案】A8.【问题】A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来

4、升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上 10 层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托 C 二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】C9.【问题】不属于物业管理服务基本内容的是（）。A.物业共用设备设施的运行、维护和管理B.环境卫生、绿化管理服务C.业主自用部位的维护与管理D.物业档案资料的管理【答案】C10.【问题】下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（）。A.出租房地产B.自营房地产C.自用房地产D.抵押房地产【答案】D11.【问题】收益法

5、中的运营费用率是指（）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】D12.【问题】在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】D13.【问题】关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同【答案】A14.【问题】下列属于房地产部门规章的是（）。A.资产评估法B.土地管理法实施条例C.城市

6、房地产抵押管理办法D.国有土地上房屋征收评估办法【答案】C15.【问题】为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B16.【问题】判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策【答案

7、】B17.【问题】某市 2016 年商品住宅预测销售量为 12 万套，实际销售量为 9 万套，若平滑指数取 0.9，则用指数平滑法预测的该市 2017 年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B18.【问题】某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/

8、m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D19.【问题】在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（）。A.土地费用B.前期工程费C.勘察设计费D.基础设施建设费【答案】D20.【问题】从理论上讲，()是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。A.路线价区段B.标准宗地C.标准深度D.深度价格修正率【答案】C二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括（）。A.按份共有B.按权共

9、有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【答案】AC2.【问题】物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产【答案】AC3.【问题】(2015 年真题)关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。A.必须采用公开方式招标B.必须采用工程量清单方式招标C.必须根据项目特点编制标

10、底D.必须向投标人发出投标邀请书E.应实行建设工程总承包【答案】AB4.【问题】下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】BC5.【问题】根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，以下说法正确的是()。A.城区常住人口 50 万以下的城市为小城市B.城区常住人口 20 万以下的城市为型小城市C.城区常住人口 50 万以上 100 万以下的城市为中

11、等城市D.城区常住人口 100 万以上 500 万以下的城市为大城市E.城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的城市为特大城市【答案】ACD6.【问题】下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）。A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算E.假设开发法也称为剩余法【答案】ABC7.【问题】下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口

12、容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】C8.【问题】下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】ABC9.【问题】下列属于单位工程的有（）。A.土建工程B.安装工程C.装饰工程D.地下连续墙工程E.土石方工程【答案】ABC10.【问题】下列污染类型中，属于辐射污染的有()。A.灯光污染B.视觉污染C.高压输电线污染D.垃圾臭气污染E.医疗照射【答案】ABC11.【问题】下列属子建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力【答案】A12.【问题】甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境

13、内上市企业，注册资本为 3 亿元。2016 年甲公司在 F 市开工建设了一个用地面积为 60 万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为 18 万平方米，道路用地面积为 10 万平方米，住宅基底总面积为 24 万平方米，住宅平均层数为 5 层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016 年甲公司的开发量比上年增长了 10%，但开发费用仅增长 8%；2016 年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为 80649 万元，其中法定公积金 16000 万元；负债为 75412 万元，其中借款45000 万元；税前利润 380

14、0 万元，企业所得税率 25%。A.提取法定公积金 0 万元B.按股东持股比例分配 2850 万元C.提取法定公积金 380 万元D.按股东持股比例分配 3800 万元【答案】AB13.【问题】在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】ABC14.【问题】强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即（）。A.拍卖人B.竞买人C.买受人D.代理人E.委托人【答案】A15.【问题】长期趋势法主要有()等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.

15、平均发展速度法 E 指数修匀法【答案】ACD16.【问题】报建审批管理主要包括审批核发()。A.项目选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.国有土地使用证 E 施工开工证【答案】ABC17.【问题】管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费 E 勘察费用【答案】AD18.【问题】房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.经营管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD19.【问题】(2015 真题)国有土地上房屋征收补偿内容包括

16、（）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】ABCD20.【问题】成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A.土地成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.建设成本【答案】ACD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.（二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有 3 年和 5 年两种可能，概率分别为 0.4 和0.6，若租赁期为 3 年，总租金为 30 万元，一次性付清；若租赁期为 5 年，总租金为 45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有

17、 15 万元、12 万元和 10万元三种可能，概率分别为 0.5、0.3 和 0.2，该投资者要求的投资收益率为 10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15 错误 0.5+12 错误 0.3+10 错误 0.2=13.10（万元）。当租赁期为 3 年时，净现值为：当租赁期为 5 年时，净现值为：加权净现值为：2.58 错误 0.4+4.66 错误 0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表 3 所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成 5 号字 S92 文件，如发排

18、成其他字号或MPS 等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。2.贾某 2016 年 7 月 15 日购买了一多层住宅的顶层 6 楼，2017 年 4 月贾某办理入住并开始装修。2017 年 6 月和 7 月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿【答案】1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，

19、经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。房地产基本制度与政策109 页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。3.甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，

20、现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？、若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物

21、来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。4.甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了 3 宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为 280 元/m2、300 元/m2 和 350 元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取 350 元/m2 作为该商业用房的有效毛收入

22、，扣除 30%的运营费用后，求出年净收益为 2940 元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？【答案】上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取 350 元/m2 作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。5.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明 1 处错误得 3 分，本题全对得 40 分。请在答题纸上作答，每个

23、错误对应 1 个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押估价报告封面（略）致估价委托人函老师：受贵公司委托，我公司于 2015 年 12 月 25 日到 2016 年 1 月 15 日对贵公司坐落于市区南岸二期（已建工程）房地产的市场价值进行了估价，现估价工作已完成。根据贵公司与我公司双方签订的房地产评估业务协议，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。我公司按照房地产估价规范的要求进行估价，在该价值日期估价对象的市场价值为人民币 33384 万元（大写为人民币叁亿叁仟叁佰捌拾肆万元整）。现随函附上市区南岸二期（已建工程）房地产估价报告一式两份，请查

24、收。指错：1.致函对象错误，应是公司，而不是老师2.致估价委托人函中缺少价值时点3.致估价委托人函中缺少估价方法4.致估价委托人函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值5.致估价委托人函中缺少落款公章、签字和致函日期目录（略）【答案】1.致函对象错误，应是公司，而不是老师；2.致估价委托人函中缺少价值时点；3.致估价委托人函中缺少估价方法；4.致委托方函中缺少三个价值的披露或只披露了市场价值未披露法定优先受偿款和抵押价值；5.致委托方函中缺少落款公章、签字和致函日期；6.本次估价所确定的房地产价值是在司法变卖（拍卖）目的估价错误，应为在本次估价目的（为获得抵押贷款额度提供参考依据）的特定条件下形成的市场客观合理价值；7.价值类型错误应为房地产抵押价值（定义略）；8.估价原则缺谨慎原则；9.估价结果报告，估价方法中，商业房地产未选勇收益法且没有说明理由；10.估价结果中未说明单价，仅披露了市场价值，未说明法定优先受偿款和抵押价值11.市场风险分析过于简单，没有关注未来房地产抵押价值下跌的风险等；12.变现能力分析中缺少通用性分析、独立使用性分析；13.技术报告中缺少最高最佳利用分析；14.技术报告中没有说明具体估价路径：房地合估路径；