XX年望和新世界项目组营销大纲.docx

《XX年望和新世界项目组营销大纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX年望和新世界项目组营销大纲.docx（240页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、人入中至平u和巴夕咏 口 组吕甘3人半望耐帝HIH界WZAF I AM创意青业 A 体哈之城营销策略11望剑新也界K WSO I SF I AS( 创恚位业 A 体普之城客户梳理全年去化两亿4000组意向 客户渠道分解底月趟帘续开咱,分：加导入意向客户。期开目直展1大80帏意向客范 围 拓 客 活 动0名 意 向客 户4月底至6月暖场活动与5目5月底统计各种户外围挡、 车体等来访客 户，来访不足 则加大力度。目标：300名意向客考虑太与地区通过活动与单洗一遍望与新媒体影响力稍页提高项目在城老业主，通弱，目标定为本地的影响力、过老业主口口300名意向客提高售楼处整相传。户。体调性。目标：目标：目

2、标：400名意向客300名意向客300名意向客户户户户根据各类渠道将4000名意向客户分解g二3 望而u扁n世界I Fii I VOANGHE NEWLAND- 7 hj ,水共片 2 - H来访渠道客户性质拓客拉访暖场活动户外广告媒体渠道自然来访朋友介绍招商大会总计来访（人）11008003003003004009004000目录项目定位全年目标媒体渠道商业市场营销策略望而U扁RIH界，工ZB I SF I AS(创恚位业 A 体普之城户外投放建议工地围挡（重点投放）-大众广告灯杆旗（重点投放）建议投放地点:国泰 路（建设路团结路）团结 路（国 泰路 往西）沿团结路与国泰南路底部全部覆盖，可

3、间隔一段制作异性围挡人民路护栏灯箱三尺寸266cm*135各个道路路名牌共面积：29m*7m 地点：水上商场路口公国斜对面面积：48m*9m地点：汽车南站对面银河宾馆楼上出租车车贴县城内公交车体广告，建目前已看到太与至合肥的议做县城循环线路大巴有晶宫国泰城广告公交与长途大巴广告准备食用油、加油卡等有用的礼品给予出租车师傅; 贴上车贴可赠送小额度礼品，一个礼拜后车贴仍在可 再领礼品一份，连续一个月车贴不损坏，赠与大额度 礼品（如200元加油卡）。电视及广播媒体建议做电视字幕与广播联系人：陈雪峰、孙万杰人民中路7 0号大润发对面广告牌建议广告公司根据现场情况定制flFimt太与县宏观市场分析全县经

4、济快速进展，人均收入猛增总面积1822平方公里，耕地172万亩，总人口1712万。是中国书画艺术之乡、中国民间文化艺术之乡、中国粮食生产先进县、中国绿化模范县、中国著名医药集散中心、中国最大的发制品原料、桔梗生产加工基地。, 4个中心镇，9个通常镇。个中口城市性质：全国重要医药健康产业基地、皖北滨水文化生态宜心居名城口 规划至2030年县域总人口194万人，城镇化水平达到66%。户外投放建议分众媒体银行等事业单位展架摆放本地知名网站投放（太与房产网）望耐新也容I 7 I XJ创意就业 A 体哈之城体形式能够在更加精西和街印将开 咚FwimJT . H稀缺多层对目标人群进行了一定的筛选，选择不一

5、致的媒体形式 能够对某一类特定的人群进行影响。比如银行广告摆放针关于有-定存款的 群体，网站媒体针对招商宣传片迷你型招商台卡制作口袋招商楼书四折页招商宣传片建议广告公司根据招商手册内容进行定制;望耐部1世界 4 1 XI I XI创意我业 A 体哈之城望耐部1世界 4 1 XI I XI创意我业 A 体哈之城迷你型台卡与口袋招商楼书四折页根据招商手册对内 容进行压缩精简，将媒体选择品牌导入期：目前望与新世界进入市场不久，品牌知名度低，任务是建立品牌知名度媒体策略：开拓时期不建议全覆盖型媒体投放，建议已大众媒体为主力，扩大品牌到达率。（项目围挡、灯杆旗、道路路牌、户外大牌、出租车贴、公交车与长途

6、大巴广告）品牌成长期:品牌成长期:品牌有一定知名度后，购买导向作用越来越大，既要继续扩大品牌影响力，又要精耕细作媒体策略：可侧重大众媒体，辅以分众媒体与精准媒体投放（项目围挡、灯杆旗、道路路牌、户外大牌；银行等事业单位宣传、网站媒体推广、电视广播媒 体推广）星市DI帝H也界品牌成熟期：品牌已有较高的知名度与好感度，销售渠道慢慢成熟，这时需要强在珈嶷然阿17之城 时配合渠道拉升销量。媒体策略：精准投放为主（圈层营销、大型营销活动为主；项目围挡、灯杆旗；费用较高的户外广告可考虑撤销）媒体铺排结合品牌在太与县的成熟度，能够选择不一致 的媒体搭配进行针对性的投放6月7月8月9月10月11月12月项目围

7、挡灯杆旗道路路牌户外大牌租车贴与公交车体、长途大巴银行等事业单位宣传手册、展架网站与电视媒体推广望耐帝HIH界WANAF I AM创意青业 A 体哈之城型 营 销 活目录项目定位全年目标商业市场拓客活动营销策略望而U扁RIH界，工ZB I SF 8:15外场置业顾问/小蜜蜂销售在大厅外集合8:20单页手提袋清点/派单公司队长到岗8:30派单公司清点人数/顾问协商拓客点位安排/策划部负责人车辆确认乡镇拓客路线8:40顾问选择拓客人员出发前往拓客点位,j 8:45-9:00所有拓客点位人员到位，拓客工作正&望始12:00清点拓客人员/中午休息14:00外场顾问与拓客人员原点位集合到位/顾问清点人数

8、14:10所有拓客点位人员到位，拓客工作正式开始17:10-17:20外场顾问安排车辆乘车回销售大厅每天最少2个乡镇，具体J逢集会为准星制 品在也依, 创意青业 A 体哈之城物料安排宣传单页人均每天单页消耗1()()张拉访每周所需月2万份海报宣传手提袋每天使用30-5()只，正常损耗为20%,每周所需60-100只望耐帝HIH界WANAF I AM创意青业 A 体哈之城车辆每天2辆拓客期间需要下乡镇，车体暂时贴有项目LOGO注：具体拓客全面信息与拓客地图根据后期拓客方案全民营销:1望而n腐n世界 11FV. I AM, 创意青业 A 体哈之城全民营销住宅成交套数约10 :问题商业成交套数1.0

9、7解决2013年望与新城150tit望耐帝h世界 Ml X 4 I l I XI 创意青业 A 体哈之城 o2011 年 2012$2013 年类别2014年居民消费价格指数食品103烟酒99.6衣着101.6家庭设备用品及维修服务101.2医疗保健与个人用品102.7交通与通信98.7娱乐教育文化用品及服务99.1居住101.9方法星刷新也界WANAF I AM创意青业 A 体哈之城到商业项目成交难度大，望与新世界商业拓展团队可能会出现线下经纪人2到3个月难以成交一套的情况，导致团队关于商业项目积极性不高降低工作门槛；降低负责人工作量，培养骨干人员;提高人员专业素养；设定激励政策；全民营销团

10、队组织架构 商业板 块薪资 待遇望耐帝HIH界WANAF I AM 创意我业 A 体哈之城由于招聘要求较高，工资设置需要较有吸引力;全民营销团队组织架构 商业板 块薪资 待遇将所有线下经纪人分为若干小组，选出优秀者作为 团 队小组 长 9营销部对组长定期培训、每周开一 次例会；组长对下线经纪人进行长期线下培 训； 整个团队每月开一次培训例会。望而 DWANAF I AM体哈之城创意我业IK全民营销商业板块薪资待遇成交套数J - 4 /JL-总共成交1套总共成交2套总共懒敲策.当月未成交3个月未成交成员提点1%1.20%1.50%/提升住宅提提升0.2%提升0.2%提升0.3%降会原先底薪120

11、01200120012000组长提点0.20%0.25%0.30%/提升住宅提000.04%回降0.04%/底薪12001500200015001200全民营销团队组 织架构商业板块薪资 待遇:1望而n腐n世界 11FV. I AM 创意青业 A 体哈之城高调树立拓展工作的标杆小组，每月针对拓展团队的绩 效进行评估、排名，同时张贴公告栏。建议申请奖金，每月对排名第一的团队在月例会 上进行嘉奖。提高成员积极性，同时形成竞争意识。例：本月A构成交X套商业获得第一，全组人员每人获 得马克保温杯一个，组长获得根据本组人数500元1000元公共基金（不予现金，作为小组聚餐后餐费报销的方式）。目录项目定位

12、全年目标政府规划分析未来政府将大力向西、向北开发， 城中心持续保持繁荣商业用地商务用营销活动商业市场推广策略望而U扁RIH界，工ZB I SF I AS(创恚位业 A 体普之城活动策略望耐帝HIH界WANAF I AM 创意青业 A 体哈之城节点爆破，持续暖场节点活动品牌招商大会暨认筹启动活动时间：5月24日活动地点：体育场活动内容：聚集品牌商家及诚心客户召开招商大会，在太与市场造成大范 围影响力，借势启动认筹活动对象：品牌商家、诚心客户:1望而n腐n世界I IFV. I AM, 创意青业 A 体哈之城节点活动开盘活动活动时间：6月下旬活动地点：待定活动内容：项目首次开盘，活动要求仪式感强，环

13、节精彩，冲击力足，烘 托项目现场热销氛围，提升解筹率。活动对象：认筹客户望耐帝HIH界WZAF I AM创意青业 A 体哈之城5月暖场活动您猜价,我买单!活动时间:5月10日活动地点:营销中心活动内容:营销中心现场摆放小家电、生活用品等物品，到访客户有三次 猜价机会，只要最终价格在同意误差望帆箭也界 X 4 I 7 I 9一创业 A 体接之城范围内即可免费得到此物品。活动对象：来访新客户、老客户5月暖场活动抓钱机、数钱游戏活动时间：5月17日活动地点：营销中心活动内容：抓钱机抓钱机内放入1元、5元、10元、20元、50元、100元等不一致面额的纸币，来访客户均有一次抓钱机会，时间限制20秒，规

14、定时间内一次性抓住多少现金即可带走。数钱游戏现场放置点钞券，客户在20秒内数出多少张 t ，!即可获得1元*张数的现金奖励。活动对象：来访新客户、老客户望而 DWZGT I AM体哈之城创意冠业东控西进拥河嵌绿整个城市向北扩，向西进，将带来整个城市的迁移，未来将形成老城、新城与政务区三角鼎立局面。6月暖场活动儿童节DIY活动活动时间：6月1日活动地点：营销中心活动内容：望耐帝HIH界WANAF I AM 创意青业 A 体哈之城6月暖场活动o元拍卖活动时间:6月14日活动地点：营销中心活动内容：下午14:30在营销中心举行拍卖会，准备家电、电子产品等物品以0元底价进 行拍卖，根据商品价值不一致制

15、定加价 规则。从活动噱头及营销角度出发， 假如蓄客情况良好，建议拿出一套商铺进行拍卖。舌动对象：新老客户、认筹客户望刷新世界 4 f 7 I XI创业 A 体0之城6月暖场活动投资讲座活动时间:6月21日活动地点：待定活动内容：举办专场投资分析讲座，组织太与市 场上有投资需求的市民群体及圈层群 体参加，讲解投资知识，并在会中输,出项目信息，传递项目价值。:活动对象：投资需求客户，圈层客户 I望和新也界WAZGHF SFV I AM创意我业 A 体总之城7月暖场活动业主答谢会活动时间:7月5日活动地点：酒店活动内容：开盘后邀请认购客户参加答谢宴会， 并准备演出、抽奖等环节，同时7月过 生日的业主

16、会上还可获赠生日蛋糕及 生日礼物一份。活动对象：认购客户望而 DWZGT I AM体哈之城创意冠业7月暖场活动夏日烧烤啤酒节活动时间:7月1819日活动地点：营销中心前坪活动内容：活动前三天广发活动参与券，1819 日傍晚客户可持券至现场品尝烧烤， 喝啤酒，同时现场放映露天电影，炒 热现场气氛。;31望和同H世界 Ml - VANGHF F I AM 创意就业 A 体总之城目录项目定位全年目标商业市场阵地包装推广策略望而U扁RIH界，工ZB I SF I AS(创恚位业 A 体普之城望耐帝RIH界WZAF I AM创意青业 A 体哈之城阵地包装详见现场包装方案推广铺排望耐帝HIH界WANAF

17、I AM创意青业 A 体哈之城时间5月6月7月8月9月1()月11月12月渠道户外全年投放高炮全年投放路牌全年投放灯杆旗全年投放工地围挡全年投放单张开盘前派发开盘前派发开盘前派发广播认筹启动、开盘前投放开盘前投放开盘前投放短信认筹启动、开盘前投放开盘前投放开盘前投放活动节点活动招商大会暨认筹开盘活动开盘活动开盘活动暖场活动每月23场县城市总体规划(20132030)太与晶宫大酒店二31望而|席R也界 Ml WA7* F、F，I AST, 创意我业 A 体哈之城太与县尚爵假日酒店区域商业分布分析商业格局由原先街道式商业街转向集中商业进展太与县老城区两大重点商业中心：太与县商业地产项目分布图:老城

18、区宜与新城商大润发苏果商圈大润发苏果商圈业步行街i望耐新世界“KJ X 4 I 7 I 7, 创意青业 A 体哈之城庭天坨至皖北地区重要的医药加I：与羹散也金太和旦犬冽(亶发财物广场品百/兴城置 I业幻太和公国S 兀明精 修 也，新姆勺工贸城巾城市定位：乂 不：，/(A从区域范围内将太与县的商业说湖中肱-国内医药生产、加工、集展现y位为:一筛网、绳南/声/的生一产基地、交易平台；阜阳市域内商贸物流次中心。从早期太与县商圈进展来看，政府在对太与县商业地产是支持的态 度；目前在大的房地产政策背景下，太与县商业地产市场相比往年有 所规范，作为投资热点的县级城市，也迎来了其最好的进展机遇，城 镇化的进

19、展离不开房地产的支持。消费群体分析本地多以做药生意人为主,在逐步增加外出打工归来者：太与县属于经济欠发达地区，因此外出 打工者成为改善生活的最直接手段，现在 太与不仅外出打工者越来越多，名气也越 来越大。根据实地调查访谈得知，很多外 出打工有积蓄者，有很强的返乡置业/创 业的意向。这部分人在购房者中占很大比 例。个体户要紧原因：外出打工经历影响；有一定 的社会经验与门路。返乡置业者特点：年龄区间2045岁， 文化程度中下；胆量很大敢于冒险；比较 实在，与远景规划相比更注重现阶段周边 实地情况；对项目的要求集中在人气与规 模上。全年销售目标是多 少？事业单位工作人员：这部分人在太与属于高收入群体

20、同时工作 收入比较稳固。他们非常重视自己的工作， 但是在太与经济整体往前推动的环境下，心 下犹如 广静湖水下的暗涌，他们敢于投资， 但是由于缺乏经营管理的经验又不敢贸然出 F，投资渠道信息获得来自朋友，另外太与 木耳城巾原因，投资渠道也过于缺乏。因此 商业地产成为他们最好的选择。这部分人特点是：年龄35岁55岁，文化 程咬技高；投资观念强，有长远打算；通常 不门一经营，要紧出租或者由亲人朋友经营； 根据个人与家庭实际情况，会选择不一致档次 的顶II；认同长期投资，对项目的形象所处 的商圈氛围比较重视；通常选择中小面积的商业店面作为要紧投资目标。望耐帝RIH界WZAF I AM创意青业 A 体哈

21、之城总结A全县经济快速进展，人均收入猛增；A未来政府将大力向西、向北开发，同时老城中心保持持续繁荣;A商业格局由原先街道式商业街转向集中商业进展;A本地多以做药生意人为主，个体户在逐步增加。星刷新也界WANAF I AM创意青业 A 体哈之城商业模式在进步，投资消费群体逐步增加目录项目定位全年目标商业格局商业市场营销策略11望剑新也界K WSO I SF 太与县沿街商铺受投资者同意程度普遍高于内街; 一楼商铺受同意程度高于二楼、三楼;小面积商铺受同意程度高于大面积商铺;近期有天伦首府与沪院大市场做返台徽卿啜近期有天伦首府与沪院大市场做返台徽卿啜目前商业投资回报在45%左右，且市场客户对二三层投

22、资氛围不高。目录项目定位全年目标目录全年目标项目定位商业市场商业市场商业格局竞品分析营销策略11望剑新也界K WSO I SF I AS( 创恚位业 A 体普之城在售商业总览市场多以不包租模式销售为主，但个别项目 已出现包租模式进行销售。整个太与县中心地 区无集中商业，城 南与城北有底商； 开发商对于租户不重视，部分开发商不给予包租与返租金支持望耐帝HIH界WANAF I AM创意我业 A 体哈之城项目名分类单价优惠情况备注晶宫与街一层22000五口 4 l 折扣 10%-30%5.9层高（晶宫未二层28元折扣 10%-30%3.9层高来城）三层24元无具体优惠不包租，整租东方新天小平米110

23、00无具体优惠面积段较大，不好地大平米8000无具体优惠卖。无包租与招商帝景湾15000无具体优惠不包租，租户自己对外出租，年租金8-10万（30元/天伦底商130()0-15年返租，前 、l -frt c a -，沪皖大市_L7专业市场700()左右3年返租18%天伦首府小户型商铺去化快，大户型商铺销售情况不佳;租金直减总价关于销售十分有利开发商 太与县中正房地产有限公司项目规模 +住宅17万以广基本信零租金入驻、首期租约三年三角邙:途 绚明姓月，1济返租返还全额房款4汽东站标r一：乡镇拓客、现场活动推广60-180平米15年返租，前21%, 15 年能返述全颔房款;望而U扁口也界，工ZB

24、I SF I AS(创恚位业 A 体普之城低冏售，60-80m2大铺销售不休闲小镇,无限、惊喜2014年11月24天伦首府主楼 全面封顶；2014年12月20口天伦首府举办“圣诞巨惠”跨年惠活动；今年2月8日开展“暖冬置业大赚盘”抽奖活动望而 DWZAF I AM 创意我业 A 体哈之城开发商沪皖大市场阜阳东方民生置业有限公司（翳2幡租金直减总价销售良好,但后续经基本信息项目地址太与县旧县（老三角元）路口向东100米商业类型专业市场面积区间价格区间20-40平米小铺7000左右销售情况推广诉求营销推广促销方式核心卖点宣传手段已售罄皖西北首席农贸综合市场；0租金享补贴，30万轻松买铺；太与县政府

25、重点打3年返租18%商铺价格便宜，最低7000/itf户外广告、乡镇拓客近期活动望耐帝HIH界WANAF I AM创意我业 A 体哈之城晶宫与街品用1总混商温售有很大促进左右，但总价门才基项目地址长征路晶宫购物中心本商业类型社区沿街底商信面积区间80。70nl2中大铺息价格区间均价19000销售情况去化不到50%营推广诉求占据天时地利人与全方位优越；与生财；太与城市新中心核心商圈促销方式6万额度优惠清尾盘；销核心卖点标杆项目推宣传手段买一层得二层，买二层得三层广I近期活动与街项目招商投资推介会2014年12月6日举行开发商 通海置业总结本地开发商以往关于商铺销售政策没有经验，消费群体无有效的投资保障收益，投资氛围不浓；全县商业项目给予的年返租最高为7%,部分楼盘无返租政策小面积商铺去化快，大面积商铺难以去化，促使商铺总价门槛过高,市场投资客户难以同意。急需高返租、低总价、:1望而n扁n世界.KJI AM 创意青业 A 体哈之城优惠政策响亮的商业项目目录全年目标项目定位项目分析推广诉求推盘节奏营销策11望剑新也界K WSO I SF I AS( 创恚位业 A 体普之城望而U扁RIH界，工ZB I SF V I AS(创恚位业 A 体普之城营粮策略基础指标5 tt望而 DFV I AM体哈之城:相折1，术指标一1项目单位致值加用