上海市前期物业服务合同示范文本（2023版酬金制）.docx

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1、附件1上海市前期物业服务合同示范文本（2023版酬金制）制定部门：上海市房屋管理局、上海市市场监督管理局约的约定进行劝阻、制止;（七）配合乙方执行政府依法实施的突发公共卫生、公共安全等事件的应急处置措施和其他管理措施，并应承担由此增加的必要费用；（A） 。第十六条 乙方的权利义务：（-）委派项目经理负责本项目日常物业服务，并委派符合下列岗位条件的 人员履行本合同：1 .2 .（二）遵守国家会计管理相关制度进行银行账户及财务核算账套的开设、 使用、管理，并接受甲方、业主的监督；（三）遵守相关法律、法规及政策，自觉接受房屋行政管理部门和其他行 政管理部门的监督管理，不得侵害业主、使用人及他人的合法

2、权益，不得利用 提供物业服务的便利获取不当利益；（四）根据相关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主收取物业费， 通过合法有效的方式解决拖欠物业费的问题；（五）结合本项目实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维 修养护计划，编制年度物业服务项目收支预算与决算报告，开展审计；因不可 预计的突发原因导致物业服务无法正常开展，制定物业服务资金年度预算外项 目向业主公示并听取意见修改完善后报甲方，经甲方同意后向业主公告；（六）定期将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准以及履行情况在 本项目内公告并向甲方报告；（七）及时向业主报告本项目内重大物业服务事项；每 个月（至少每3个月）公布一次公共收

3、益收支账目；每 个月公布一次物业服务资金的 收支情况；（A）按规定履行装修管理职责，主动、及时与业主、装修实施单位签订装饰装修管理协议；（九）对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，乙方应当及时采 取合理措施劝阻、并向有关行政管理部门报告并协助处理；（十）按照物业相关法律法规规定、行业规范和本合同约定，提供与物业 费相符的服务质量；（+-） 。第十七条 本合同履行期间，业主依照法定程序共同决定提前解聘乙方的, 可以解除本合同。因提前解除合同造成乙方损失的，除不可归责于业主的事由外, 业主应当赔偿损失。第十八条本合同终止之后、新的物业服务人接管本项目之前，乙方有义务 继续为甲方处理物业服务事

4、项，甲方、业主、使用人也应继续按本合同第三、六 条支付相应的物业费。第十九条 本合同依据约定或法律法规规定终止的，乙方应当至迟于新的 物业服务人接管本项目之后 日内，将物业及全部档案资料、物品（详见附件十）移交给业主委员会；业主尚未选聘物业服务人或业主委员会尚未成立的, 移交给甲方或 代管；乙方退出本项目物业服务的，应在街镇指导和监督下，协助甲方、业主做好物业服务的承接查验移交和善后工作, 否则乙方应当按照每日 元支付违约金。第二十条本合同期限内，任何一方擅自解除合同的，违约方应当支付守 约方 元作为违约金。第二十一条甲方违反本合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第九 条约定的服务内容和标准

5、，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。甲方逾期未 解决且造成本项目物业费亏损等后果的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损 失。第二十二条甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十三条在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：(-)因不可抗力导致物业服务中断的；(-)乙方已履行本合同约定义务，但因本项目本身固有瑕疵或者因甲 方、业主违反本合同第六条第三款第二项造成损失的；(三)因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和 使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；(四)非因乙方责任出现供水、供电、供气

6、、供热、通讯、有线电视及其 他共用设施设备运行障碍造成损失的；非因乙方责任且乙方已尽到安全保障义 务的，出现共用部位、共用设施设备老化、腐朽、损毁、脱落、坠落等造成人 身财产损失的；(五)O第二十四条 发生漏电、火灾、煤气泄露、水管破裂、救助伤患、协助公 务执行等紧急情况的，乙方因采取必要措施造成财产损失的，当事双方按有关 法律规定处理。第二十五条乙方提供的服务事项不符合本合同第九条约定的服务内容和 标准的，乙方承担下列第一种方式的违约责任：(-)扣除相当于一个月物业服务酬金；(-)O第二十六条本合同其他相关违约责任的约定：(-);(-);(三); ;。第二十七条甲、乙双方因履行本合同而相互发

7、出或者是提供的所有通 知、文件、资料，均以双方确认的地址或通讯方式以邮寄、email或递送方式 送达至双方的以下地址。如一方联系方式发生变化的，应当及时告知另一方。 甲方地址 收件人邮编 传真 email乙方地址 收件人邮编 传真 email第二十八条甲方就本合同准备的招标文件、乙方投标文件及明示承诺等 响应均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第二十九条本合同中下列词语的定义是：（-）酬金制物业服务计费方式，是指在预收的物业服务资金中按约定比例 或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支 出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（

8、二）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人。（三）业主，是指本项目的所有权人。（四）使用人，是指本项目的承租人和实际使用物业的其他人。（五）物业买受人，是指本项目物业出售合同中确定的物业购买人。（六）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处 分的物业部位。（七）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用 的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、 传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面、等部 位。（A）共用设施设备，是指：1.一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人 共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通

9、道、电视天线、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、等设备；2.物 业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管 道、客井、化粪池、垃圾箱（房）、等设施。（九）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用 的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。第三十条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。 本合同补充协议、附件均与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件、补充协议有关条款遇法律、法规、规章和技术标准调整的， 按调整后法律、法规、规章和技术标准执行。第三十一条本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商

10、方式 解决；协商不成的，采取下列第一种方式解决。（-）向 仲裁委员会申请仲裁；（二）向 人民法院提起诉讼。第三十二条 本合同自甲、乙双方均签名、盖章之日起生效。第三十三条本合同正本连同附件共页，一式 份，甲、乙双方各执 份，乙方在本合同签订后三十日内提交街镇备案。甲方（建设单位）：乙方（物业服务人）：法定代表人:法定代表人:联系地址:联系地址:联系电话:联系电话:附件一：物业构成附件二：物业规划平面图附件三：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员 要求1.1设施设备操 作人员持证上岗配备专职维修服务人员负责共用部位、共用设施

11、的运行维护；维 修服务人员应持有相应的技能证书；涉及特种设备作业的，应具 有特种设备操作证，持证上岗；电梯、消防、技防等涉及人身、 财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应委托专业机构 进行维修和养护L2制服、标志统维修服务人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）2管理 要求2. 1标准化作业 指导建立符合法律法规规定、DG/TJ08-207的要求以及物业服务合同 等规定约定的标准化作业指导书2.2工作计划建立设备设施维护保养年度工作计划、中大修修缮计划等，严格 执行各类工作计划内容2.3台账记录完善设备设施技术信息台账、台卡，做好库存管理与清点核盘工 作2. 4培训有完备的培训等工作过

12、程记录2. 5报修处置2.6安全管理措 施加强生产作业行为的安全管理，采取相应的控制措施3共用 部位 运营 和维 护3. 1房屋基础部 位维护定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整；屋面雨水、 污水总管、出墙管畅通、无堵塞3. 2主体结构、外 立面维护主体结构安全，房屋外立面无破损3.3重要机房及编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准设施巡检维护3.4普通机房及 设施巡检维护3. 5管道维护定期做好维护保养工作，记录完整3.6门窗维护门窗、玻璃等配件完好，开闭灵活3.7大厅/楼梯/ 电梯厅/楼道维护大厅、楼梯/电梯厅和楼道的门保持完好，配件齐全，安装牢固； 楼道

13、、扶梯扶手完好，台阶、踏步平整3.8道路/侧石/ 车场/车库维护道路平整，路面无大面积沉陷或碎裂；排水沟渠无阻碍、畅通; 交通标识清晰，照明效果良好；车位划线合理；无安全隐患3.9屋顶/平台/ 绿地/花台维护防水层无气月散、碎裂；隔热板无断裂、缺损；屋顶平台排水沟畅 通；绿地水龙头出水正常；花坛完整3. 10围墙/门岗 室/垃圾房等附属 设施维护围墙栅栏确保完好，定期做好维护保养；门岗室、垃圾房等建筑 物完好，发现问题及时修复；室内外强弱电机房、管弄井房等设 施设备完好，无安全隐患；休闲椅、室外健身设施，应保证器械、 设施的安全使用（如需更换的除外），发现损坏立即修3.11雕塑景观/ 喷水池维

14、护景观/泛光照明在节假日按规定分时段开启；定期对景观/泛光照 明进行巡查，发现损坏应及时组织修复;景观小品设施外观完好, 功能完好；水景设施的水泵及水泵控制系统工作良好，供电线路 控制保护系统完好；无漏电隐患3. 12避雷设施维 护避雷装置外观完好，功能正常；避雷接地装置牢固，外观良好, 安全可靠；屋顶避雷装置及接地装置应由防雷专业单位每年一次 进行专业测试，检测要求应符合GT/T21431的规范3. 13残疾人防护 设施维护残疾人出入通道畅通；通道地面平整，扶手牢固、无安全隐患。3. 14新能源汽车 充电基础设施维 护基础设施安装牢固；外观良好，安全可靠；配置的灭火设施数量 符合现场实际，外

15、观良好，安全有效。3. 15人防工程维 护人防设施功能可随时保证正常、有效，设施设备功能运行正常;人防通风系统试机正常，功能有效；避难设施完好；人防工程检使用说明1 .本合同适用于采取酬金制物业服务计费方式的住宅以及与住 宅同一物业管理区域内非住宅的物业服务的示范文本。合同双方当事 人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。2 .本示范文本所称的甲方为建设单位，乙方为建设单位通过公 开招标方式选聘的物业服务人。经双方当事人协商确定，可以对本示 范文本的条款内容（包括选择内容、填写空格部位的内容）进行选择、 修改。3 .根据上海市住宅物业管理规定第41条规定，本合同为甲 方与物业买受人签订的房屋

16、销售合同的组成部分。物业买受人应当仔 细阅读本示范文本的内容，对条款及专业用词理解不一致的，可向建 设单位和市、区房屋行政管理部门咨询。4 .本合同示范文本自2023年3月1日起使用，今后在未制定新 的版本前，本版本延续使用。本合同条款遇法律法规、政策制定等调 整的，按调整后的法律法规、政策规定等执行。编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准查合格，应符合GB50134的要求。4变配 电系 统4.1公共照明维 护照明、应急照明灯具完好，线路无裸露，开关完整、无损，无安 全隐患；照明灯杆下方盖板应封闭。应急照明灯、疏散指示应保 持24小时开启常亮，不得随意关断。出口疏散指示

17、灯、玻璃面 板无划伤、破裂现象，发现故障及时修复4.2公共电器箱/ 柜维护公共电器箱柜应上锁，表体干净；变（配）电柜运行正常，符合 运行参数要求；电气连接可靠紧固；进出电缆封堵严密，通风、 门锁、接地完好；有高压变电/配电的，高压用具应配置齐全， 检测合格；突发事件响应快速，故障维修及时5弱电 系统5. 1电子防盗门 禁维护功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；系统控制设备运 行正常，电控锁、门磁工作正常；手动开门正常5.2楼宇对讲（含 可视）维护功能齐全，设施外观完好，24小时正常运行；对讲系统设备运 行正常，人机对话（图像）清晰5. 3电子防越报 警（周界、电子围 栏等）维护功能齐全，

18、设施外观完好，24小时正常运行；电子防越报警系 统设备工作正常，功能测试符合要求；对受控点设防报警、撤防 正常，报警响应时间符合设计要求，报警记录完整；电子防越报 警系统设施无障碍物遮挡5.4监控摄像维 护功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；室内外摄像 机安装牢固、规范接线；主机和打印设备工作正常；显示器图像 显示清晰；监控录像存储期应符合上海市安防系统管理要求5.5电子巡更维 护功能齐全，设备外观完好，24小时正常运行；电子巡更系统设 备运行正常，打印机工作正常；数据采集功能正常、记录完整5.6楼宇设备自 动化（BA）系统维 护5.7信息发布系 统维护功能齐全，设施设备外观完好，2

19、4小时正常运行；信息发布系 统设备运行正常，主机工作正常，显示功能符合要求；背景广播 音响系统设备运行正常，声音清晰5.8行入门禁闸 机系统功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；闸机门机启 闭正常，电子门锁工作正常编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准5.9车辆道闸系统功能齐全，设施设备外观完好，24小时正常运行；车辆道闸系 统运行正常；红外线传感器、计时、监控装置功能可靠；车牌识 别系统联网图像传递信息正常6消防 系统6.1消防系统养 护消防系统养护应符合GB25201和GA1283的要求；功能齐全，设 施设备外观完好，24小时正常运行；消防系统设施设备运行正

20、 常，定期做好维护保养工作，按规定做好巡检，记录完整6.2消防器材养 护消火栓箱内设备应配备齐全，符合消防管理的要求，如有缺失及 时补充；按要求配置灭火器箱，定期巡检，确保箱内灭火器处于 有效状态；楼层防火门应处于常闭状态，并确保启闭正常；室外 消防栓及消防结合器应确保完好，可随时启用6.3消防设施养 护应委托专业机构进行维修和养护7升降 设备 系统7.1电梯维保养 护应委托专业机构进行维修和养护；电梯维护保养应符合 TSGT5002和GB/T18775的要求；发生电梯维修故障，应在30分 钟到现场7.2年检电梯系统应每年进行1次年检、限速器应2年校验1次（运行超 过15年的应每年检测校验），

21、并取得安全使用许可证及检验 报告，确保其运行可靠、安全7.3升降设备系 统养护呼叫按钮及操作面板应确保完好，轿厢内应张贴救助电话和乘客 须知，并设有应急呼叫按钮；8给排 水系 统8.1二次供水设 施养护功能齐全，设施设备外观完好，供水畅通，水泵等共享设施设备 保持正常运行；定期做好维护保养工作，记录完整；管路无渗漏; 保温层完好，绝热、防露、防冻效果良好；压力正常，表具数据 准确；水箱、蓄水池每年清洗不少于二次，水质监测每季度一次, 水质应符合GB5749和DB31/T1091要求；水箱及蓄水池实行双 人双锁管理8.2各类排水泵 及管网养护功能齐全，设施设备外观完好，供水畅通，水泵等共享设施设

22、备 保持正常运行；无污水漫溢；定期做好维护保养工作，记录完整; 管路无渗漏；保温层完好，绝热、防露、防冻效果良好；压力正 常，表具数据准确编 号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准8.3二级生化处 理养护二次生化处理设施设备使用功能完好；定期做好维护保养工作, 记录完整9空调 系统9.1空调设备设 施养护9.2空调系统养 护空调系统应定期维护，确保其工作正常，管道完好，阀件及仪表 齐备，无跑、冒、滴、漏；空调系统开启前测试运行控制和安全 控制功能正常，运行技术参数符合规定要求，记录齐全；采用水 质为冷媒的，其水质应符合WS/T394要求9.3清洗消毒清洗消毒工作应符合WS/

23、T394和WS/T396的要求注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件四：物业共有绿化的维护编号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员要求1.1专职绿化养护人 员或企业配备专职绿化人员1.2特种作业持证上 岗2管理要求2. 1台账记录具有相应的绿化管理措施、养护计划及各类巡查台账 记录2.2制服、标志统一绿化管理人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸 牌）3住宅 服务 规范3.1集中绿化养护绿化以草坪和灌木为主3.2草坪养护不定期养护和修剪；干旱和高温季节保持有效供水；发现病虫害及时灭杀3

24、. 3树木乔灌木养护生长健壮，无死树、无缺株、无明显枯枝；有针对性及时灭治病虫害；有倒伏倾向，及时扶正、加固3. 4花坛花境养护保持花卉生长良好3. 5重点树木养护重点树木养护应符合GB/T51168的要求3.6绿化标识标牌管理设置宣传标语及禁止性行为告知3. 7园林景观养护14.8室内绿化植物盆栽养护根据合同约定进行摆放注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件五：物业共有区域的保洁编号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员 要求1.1专职保洁人员或企 业配备专职保洁人员负责公共区域的环境

25、清洁L2特种作业持证上岗2管理要求2. 1台账记录具有维护环境清洁措施及各类巡查台账记录2.2制服、标志统一保洁人员上岗时应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌）3住宅 服务 规范3. 1走廊、门厅、大堂、 楼梯，消防梯地面维护走廊、门厅、大堂、楼梯/消防梯地面，每周清扫一次/ 隔日清扫一次。无张贴、乱堆放、乱吊挂的情况3. 2电梯轿厢维护电梯轿厢不定期擦拭/每日擦拭1次；表面无积灰、无蛛 网，操作面板无污迹3.3楼梯扶手、栏杆维 护楼梯扶手、栏杆不定期擦拭/应定期擦拭，保持基本无灰 尘；表面无积灰、无蛛网3.4门、窗维护门、窗每年擦拭3次以上，表面无积灰、无蛛网3. 5灭/防火设施维护灭/防火设施不

26、定期/定期擦拭;表面无积灰、无蛛网；3.6天花板、风/百页 口、公共灯具维护天花板、风/百页口、公共灯具不定期/定期除尘和擦拭; 表面无积灰、无蛛网3.7平台、屋顶维护平台、屋顶，定期清扫，无明显垃圾堆积；台风汛期之 前，及时清扫平台和屋顶3. 8公共道路维护公共道路每日清扫1次，明沟每周清扫1次；路面整洁, 无明显垃圾堆积3. 9停车场及车库维护停车场及车库地面干净，无积存污水、明显杂物和垃圾;3. 10健身、儿童休闲设 施维护健身、休闲设施表面无蛛网、无严重积灰3. 11水池（景）维护水面无漂浮物3. 12垃圾收集与清运垃圾厢房定期清洗、冲刷，无污水、垃圾溢出；表面目 视整洁，无蜘蛛网、积

27、灰，无明显异味；设置必要的灭 害措施。生活垃圾应按照规定设立分类收集点，日产日编 号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准清；临时垃圾应每日清理；建筑装修垃圾应定点有序堆 放。居民自行投放至小区分类生活垃圾收集点，分类生 活垃圾收集点每天开放不少于4小时，清运不少于1次3.13夕卜墙（幕墙）维护根据合同约定，对外墙面/外幕墙定期清洗或粉刷，保持 整洁和完好3. 14石材养护花岗岩、大理石地面定期进行保养，保持地面材质原貌3. 15绿化带/区域维护无明显垃圾堆积3. 16消杀灭害1、定期对垃圾箱/桶、垃圾房、污雨水井、化粪池、绿 地、设备房、楼道、楼内、停车场及配套设施等实施消

28、 防灭害；2、做好白蚁防治工作。3、遇突发性公共卫生 事件，应根据卫生防疫部门的指导和规范要求，进行消 杀工作注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件六：物业共有区域的秩序维护编 号检查 科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1人员 要求L1专职安保人 员持证上岗配备秩序维护员或专职安保人员；专职安保人员应取得 公安局颁发的保安员证；年龄不高于65岁L2消防设施操 作人员持证上岗自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证 书，持证上岗2管理 要求2.1台账记录具有公共秩序维护措施及各类台账记录2

29、.2制服、标志统一秩序维护人员或专职安保人员上岗时应着统一工作服 并佩戴胸卡（胸牌）3基本服务3. 1门岗秩序维护对人员、车辆进出实施有序管理，保持出入口环境整洁、 畅通有序；对实行封闭管理的小区，做好外来车辆进出 的登记工作。阻止商贩、拾荒、乞讨人员随意进出住宅 物业，并对大件物品进出小区进行记录。主出入口应24 小时开放、设立专职门岗3.2巡视秩序维护及时发现、快速处置公共秩序维护管理中的问题；遇到 突发事件时，应采取必要的措施并及时报告主管部门和 相关部门。不定时在管理区域内巡逻，每天巡逻不少于 1/2次3. 3监控秩序维护设有安防监控等技防设备的，保持设备24小时运行； 发现异常情况，

30、及时通知相关人员至现场处置；监控影 像资料、报警记录至少留存30日备查，不得删改或扩 散；安防监控范围内涵盖主要人行、车行的出入口3. 4车辆停放管理车辆停放有指定区域；制定车辆管理方案，明确临时停 车规定、停车场管理制度及使用守则、货运车辆进出规 定、收费标准等；地面、立面应设置必要的导向标志、 限速标志、限高标志等；维护道路和场地使用的正常秩 序，保持消防通道畅通；充电设施的安装和使用，符合 GA1283的要求；停车场（库）内有障碍物遮挡等视线不 良的位置，应安装安全反光凸面镜。对车辆进行引导， 车辆停放有序编号检查科目检查内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准3.5消防安全管理正确

31、使用消防器材；制定与住宅物业相适应的消防安全 管理制度，明确消防安全责任，确定物业服务企业消防 安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消 防器材；设有消防控制室的，管理要求应符合GB25506 的要求；消防设施日常维护管理应符合GB25201的要求; 建立消防档案并妥善保存，存档备查注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件七：物业使用中对禁止性行为的管理措施和应急预案附件八：综合管理服务编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准1基本 服务1.1设施配备 与信息公示1、应配备充足的设施设

32、备，满足开展物业服务所用。根据 规定，住宅物业应按规划标准配置相应的物业服务企业用房（无 条件的住宅物业，应指定地点进行接待和服务），作为物业服务 企业的办公场所2、服务窗口醒目位置设置住宅物业服务监督公示牌，用于公示: 物业服务合同；办事制度、办事纪律、服务项目、收费标准；专 项维修资金和公共收益的收支账目；其他规定的信息住宅物业出入口配置服务铭牌，应包括下列内容：住宅物业 名称；物业服务企业名称、信用信息、投诉电话、服务监督电话; 项目经理照片、姓名；服务窗口的接待地址、接待时间、服务电 话和24小时报修电话3、提供有偿服务的服务内容、服务标准、收费标准应向业主、使 用人进行公示。有特别要

33、求的，可与业主、使用人签订专项协议。 服务人员应具备相应的资格和能力，按要求提供有偿服务L2账务与档 案管理1、建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进 行记账服务和财务管理，运作规范，账目清晰，确保符合相关规 定。需要时，按需公布财务账目。按规定公布专项维修资金和公 共收益的账目情况。公共收益按幢单独列账，按规定进行结算 2、建立和保存下列档案和资料：共有部分经营管理档案；监控 系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、 维修、养护记录；水箱清洗记录及水箱检测报告；住宅装饰装修 管理资料；业主清册；物业服务企业或者建设单位与相关公用事 业单位签订的供水、供电、垃圾清

34、运、电信覆盖等书面协议；物 业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料L3标识管理办公场所内应标识清楚，整洁有序，有设立服务接待区域，配备 必要的办公设备及用品。物业管理区域及专用作业区域内应设指示性标识，包括：电梯、 楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号等引导指示牌和功能标 识；物业管理区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区、河道等设 置警示性标识；物业管理区域内的主要道路及停车场设施交通安上海市前期物业服务合同示范文本（ 2023版酬金制）甲方（建设单位）：统一社会信用代码：乙方（物业服务人）：统一社会信用代码:根据中华人民共和国民法典物业管理条例上海市住宅物业管理 规定的规定，甲、乙双方

35、在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：物业类型：座落位置：区 乡镇/街道 路 弄 号经区房屋行政管理部门核定的物业管理区域四至范围：东至,西至, 南至,北至, 以上范围不包括 O总建筑面积：平方米；其中：住宅面积 平方米，商业面积 平方米，办公面积 平方米，其它类型面积 平方米。物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条 本合同服务期限为 年，自 年 月一日或者本物业项目首套房屋交付之日起至 年 月 日止。本合同期限届满前，业主大会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，本合同终止。编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加

36、的服务标准全标识，主要路口设路标；配置并在适当时使用“维修进行中、 “小心地滑”、“作业中”等临时性服务状态标识；标识的图形符 号应符合GB/T10001. 1标准的要求。消防与安全标识应符合 GB2894. GB13495的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放） 应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范，保持完 好L4装修管理制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业 主或使用人房屋装修档案，装修所产生的噪音应符合GB3096的 要求，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告1.5客户接待周一至周日每日提供不少于8小时的业务接待服务。有指定接待 地点L6制服、标

37、志统一服务人员应着统一工作服并佩戴胸卡（胸牌），仪表整洁L7报修受理投诉在7个工作日内予以回复。（二级）全天24小时受理居民报 修，全年每日提供维修服务。急修项目2小时内到场处置。市区 设置管理处的，应30分钟内到现场。一般修理项目3天内修复 （业主、使用人预约、雨天筑漏可不受此限）1.8投诉报修 回访一般维修采用预约方式，在3日内完成；一次维修合格率不低于 90%；维修完工后36小时予以回访。业主、使用人投诉报修的， 电话回访率达到100%,并留下回访记录1. 9业主沟通采取电话或走访的方式加强与业主、使用人的沟通，并做好书面 记录（每年不低于总户数的50%）。每月末与业主委员会（或居民 委

38、员会）例会沟通，不断改进服务方式，提高服务水准，提升住 户的满意度2社区 活动2. 1节假日布置在管理区域内有必要的布置2. 2公益文体开展3风险预 防管理3.1保险购买购买基本的公共责任保险。建立风险管控机制，开展物业服务过 程中可能产生的各类风险的识别、评估与管控措施活动，购买公 众责任险，降低风险，减少损失4突发事4. 1各类应急根据住宅小区特点，识别并制定可能发生的各类突发事件，并充编号服务科目服务内容行业服务标准物业企业承诺增 加的服务标准件应对预案制定分考虑到孤寡老人、残疾人、瘫痪病人等行动不便人员，制定相 应的应急预案。内容包括但不限于：一一防爆；一一疫情；一一 火灾；一一高空坠

39、物（外墙墙面、花盆等）；一一严重设备事故 （包括电梯困人、停电、停水、停气、煤气泄漏、浸水等）；一治安；自然灾害。定期评审并修订应急预案，特别是发生应急情况和预案演练后， 包括：人员的能力、预案的有效性、物资装备的满足程度等4.2应急人员 与物资配备按照应急预案落实应急指挥体系、应急救援队伍、应急物资及装 备的配备，并定期检测和维护，使其处于使用状态。出入口、问 询处等公共区域宜摆放供业主和使用人取阅防灾、抗灾、救灾的 宣传资料4.3台账记录建立应急物资、装备的使用档案；建议并保留应急预案演练评审 等相关记录4.4培训与演 练物业服务企业应制定应急预案演练计划，根据风险特点组织应急 预案演练5

40、服务质 量评价 与改进5. 1自查、抽 查、督察每天巡视管理区域1次以上。自查：从事物业服务的每位员工均应对所提供的服务实施自主检 查，遇质量异常或者业主、使用人直接投诉时，应及时纠正，如 系重大或特殊异常应立即报告上级主管人员。抽查：物业服务企业应实施常规例行和专项检查，发现问题，应 及时组织落实整改措施督查：应定期的监督检查，包括：业主、使用人意见征询和物业 管理服务工作督查评定，并可采取电话联系、走访、恳谈会、问 卷调查、联谊活动、联系函、满意度测评等多种形式，与业主、 使用人保持联系，征求意见。意见征询中发现的问题，应督促物 业服务企业落实措施，及时整改，并对整改结果进行回访5.2顾客

41、满意在自查和抽查的实施阶段，改进服务质量，提高满意率5.3持续改进 措施应持续改建管理制度和管理体系，确保其适宜性、充分性和有效 性。各类档案可存在指定地点，接受客户预约查询注：1、本附件行业服务标准的出处是住宅物业管理服务规范DB31/T3602、物业服务企业承诺的标准应不低于行业服务标准附件九：其他明示承诺内容编号服务科目服务内容物业企业承诺的服务标准1收费 标准1.1合同约定标准1. 2公共收益补贴2作业 人贝数量2.1综合管理人员2. 2秩序维护人员2. 3清洁卫生人员2. 4绿化养护人员2. 5工程维保人员2.6其他人员3其他 明示 承诺3. 1突发事件处理3. 2满意度情况3.3创

42、优情况3. 4质量体系贯标3. 5质量保证金3. 6财务账户、审计3. 7设备设施改造3.8资金投入与支持附件十：物业承接查验和资料财物移交确认书业主方（甲方）建设单位物业服务人（乙方）见证方（丙方）街镇专业机构（丁方）根据中华人民共和国民法典上海市住宅物业管理规定等相关规定,甲、乙、丙、丁方于 年月 日至月日，就甲方项目进行物业承接查验和资料财物移交等事宜。现共同确认下列内容：一、原始基础相关资料的移交情况类型序号资料名称移交结果（册/页，请另附清单）项 目 产 权 相 关 资 料1项目立项、计划及报批文件2征地批文、规划许可证、红线图3施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、 开工报告、

43、施工量放线图表记录4工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、 控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气 象、地震等设计基础材料（永久）5工程预决算报告书6工程合同及开、竣工报告7编订（变更）门弄（楼）号牌通知8工程质量保修书9竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、 竣工验收证书（永久）建1建筑、装修和绿化等设计说明类型序号资料名称移交结果（册/页，请另附清单）筑 主 体2总平面图、建筑和结构图3装修图（包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕 墙等材料表）4质监站、规划局、消防局、环卫局、建交委及园 林管理所等政府职能部门的验收报告5土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料6房屋面枳测量报告

44、7物业沉降测试报告8防水工程的渗水试验报告9隐蔽工程验收记录工 程 建 设 技 术 资1工程建设招、投标书2全套设计图纸3图纸会审记录4设计变更通知单5隐蔽工程验收记录6建筑及分房间/区平面图7设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、 主要性能、单价及随机工具、备品备件等8材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器 的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷 载试验记录、自动控制仪表的调试记录9土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较 正记录、预应力构件施工记录等10设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检 查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、 供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广 播等工程的检查和试验记录11水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验 合格证书类型序号资料名称移交结果（册/页，请另附清单）12建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔 音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝 探伤检查记录13工程质量事故的发生和处理记录14重要的施工会议纪要15所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证 明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低 压配电房等