万科企业股份有限公司财务状况分析【13000字】.docx

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1、万科企业股份有限公司财务状况分析目录一、万科集团2(一)概况2(-)行业政策背景2(三)经营现状3二、万科公司的会计报表分析4(-)资产负债表4(-)利润表5(三)现金流量表6三、万科的运营能力及财务状况6(-)偿债能力6(-)营运能力8(三)盈利能力9(四)发展能力11四、万科公司的财务综合分析11(一)杜邦分析法H(-)比较分析法13(三)比率分析法14.偿债能力分析141 .营运能力分析16.获利能力分析172 、结论及建议17(-)财务状况结论17(-)财务方面建议18考文献20的增加将导致股本回报率下降。总之，万科2017年的年度资本运营盈利能力低 于2016年。该指标在2018年反

2、弹，表明公司的总资产回报率有所增加。与2017 年相比，万科2018年的资本运营盈利能力有所提升。表11经营盈利能力因素分析表单位：百万元项目2016 年2017 年2018 年总资产平均数50840875.5447920532.3437880161.50净资产平均数128483925.7410543942.338213819.49负债39251513.8437376590.0029666342.00负债/净资产3.683.543.61利息支出73254.7289171.5076475.71负债利息率（）0.210.240.26利润总额2525236.322429101.122107018.5

3、1息税前利润1228608.552518272.632183494.23净利润1574545.411829754.981566258.84所得税税率（）252525总资产报酬率（）3.125.265.76净资产收益率（）17.8617.2719.21从表11可以看出，与2016年相比，万科的营业收入利润率，营业收入毛利 率，总收入利润率，销售利润率和销售息税前利润率五项指标均略有下降。下降 幅度约为2%,表明万科2017年的盈利能力下降。到2018年，与2017年相比, 下降幅度没有太大变化，表明万科的盈利能力继续下滑。企业盈利能力的下降将 严重影响企业自身的发展，也会影响企业的利润。表12利

4、润率分析表单位：百万元项目2016 年2017 年2018 年营业收入146388.00135418.79103116.24营业成本102557.0692797.6565421.61营业利润24979.3524261.3321013.04利润总额25252.3624291.0121070.18净利润15745.4518297.5415662.58利息支出732.54891.71764.75息税前利润12286.0825182.7221834.94总收入146388.00136542.94104189.57营业收入利润率（）18.2917.9220.38营业收入毛利率（）30.2331.4736

5、.56总收入利润率（）15.2117.7920.22销售净利润率（）1.3213.5115.19销售息税前利润率（）15.9418.621.18（四）发展能力发展能力的概念是指企业在能够生存的前提下，进一步扩大生产规模，增强 自身实力的潜在能力，一般在分析开发能力。表13发展能力指标报告期2016 年2017 年2018 年主营业务收入增长率（）43.6531.3228.75净利润增长率（）35.0316.8215.96净资产增长率（）18.8429.3725.73总资产增长率（）22.0226.5123.74总的来说，万科的核心业务是房地产的销售。根据表13的数据，万科2017 年和2018

6、年连续两年的主营业务收入增长率和净利润增长率均高于2016年，年 度价值大幅下降。这种分析的原因是，在两年内，国家加大了对相关房地产业的 宏观调控力I度。由于市场监管等各种因素，万科2017年的主营业务收入下降了 不少。万科的净利润增长率指标呈现总体下滑趋势。2016年至2017年间有小幅 增长，但从2017年到2018年出现了大幅下滑。与同行业的平均水平相比，存在 很大差异。万科的净利润增长率普遍高于同行的平均水平。这表明万科的经营状 况总体良好，但市场的净利润增长率将大大降低。四、万科公司的财务综合分析（-）杜邦分析法为了更深入了解万科盈利的驱动因素以及各因素之间的相互影响，以全面地 分析

7、万科的财务状况、经营成果，从而对其经济效益做出可靠地判断和评价，我 们在此运用杜邦财务分析法进行全面分析。在杜邦分析法中主要涉及以下几种主要财务指标关系：股东权益报酬率;总资产净利率*权益乘数总资产净利率=销售净利率*总资产周转率股东权益报酬率;销售净利率*总资产周转率*权益乘数销售挣利率二净利润/销售收入总资产周转率涛肖售收入/资产平均总额权益乘数=1/ （1-资产负债率）表14相关财务数据项目2016 年2017 年2018 年销售净利润率（）13.1517.4316.16总资产周转率0.360.290.28权益乘数2.703.954.37总资产净利润（）4.735.054.52股东收益报

8、酬率（%）12.7719.9519.75数据分析结果:股东权益报酬率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指 标，而股东权益报酬率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。 从上面数据可以看出万科房地产的股东权益报酬率较高，而且从2009年2011 年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。权益乘数主要受公司资产负债情况的影响。在总资产不变的情况下，适度增 加负债比例，充分利用举债经营的优势，可以为企业带来较大的杠杆收益，但同 时也会给企业带来了很大的财务风险。该公司权益乘数较大，说明万科地产的负 债程度较高，企业财务风险较大。销售净利率反映了企业的净利润与销售收入的关系，从这个

9、定义上看提高销 售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这三年间 有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。总资产周转率说明了企业销售收入与资产平均总额之间的比率，该比率越高, 企业总资产的周转就越有效率，资产的获利能力也就越强。然而万科近三年来总 资产周转率不断下降，虽然11年相对于上年只下降了 1%,但也能从侧面反映出 该公司的资产周转出现了一定的问题。(-)比较分析法表14 2016年-2018年万科集团与行业平均水平相比较万科行业平均水平2016 年2017 年2018 年2016 年2017 年2018 年权益净利率0.170.230.290.160.200.2

10、7权益乘数2.703.954.372.893.043.64资产负债率0.670.670.750.470.500.54资产净利率0.040.050.050.030.040.11销售净利润率0.130.170.160.100.120.16总资产周转率0.360.290.280.790.680.71固定资产周转率44.5437.3039.3823.7219.3821.09流动资产周转率0.390.400.301.451.291.46应收账款周转率45.8659.7643.9629.1434.7327.89存货周转率0.330390.273.874.025.13分析总结：1 .权益净利润:从上述数据对

11、比，可以看出万科集团的权益净利润呈现逐年递 增的趋势跟行业的平均水平相比较万科集团是比较高的，说明企业的股东权益是 可以得到保证的，经营情况是逐年转好。2 .权益乘数:从上述数据对比，可以看出万科集团的权益乘数是要高于行业平 均水平的,说明企业的股东权益是占据一大部分的,企业的长期偿债能力比较强, 营运能力很强3 .资产负债率:从上述数据对比，可以看书万科集团的资产负债率要远远高于 行业的平均水平，高的资产负债率，可以保证企业的长期偿债能力，可以保证企 业在遇到资金困难的时候，可能会比较容易的获得贷款周转4 .资产净利润:从上述的数据比较，可以看出，万科集团在2016年、2017年 的资产净利

12、率是高于行业的平均水平的，但是到了 2018年虽然保持了上一年的 水平，但是低于了行业的平均水平，说明企业管理者应当提高销售收入，控制成 本，增加净利润收入以提高净净资产利润率。5 .销售净利率:从上述数据对比，可以看出万科集团的销售净利率是高于行业 的平均水平的，可以看出万科在国家政策的影响下，不断的加大销售，提高了净 利润。6 .总资产周转率:从上述数据的对比，可以看出万科集团的总资产周转率是低 于行业的平均水平的，说明万科集团的总资产利用效率过低企业应当提高总资产 的利用效率，来为自己争取更大的利益。7 .固定资产周转率:从上述数据对比，可以看出万科集团的固定资产的周转率 是远远高于行业

13、平均水平的，说明企业的可以充分的利用固定资产为自己带来了 更高的收益8 .流动资产周转率:从上述数据对比，可以看出万科集团的流动资产周转率是 低于行业的平均水平的，说明企业的流动资产利用效率过低，企业应当优化资产 结构，加强流动资产的周转速度9 .应收账款周转率:从上述数据对比，可以看出万科集团的应收账款周转速度 是高于行业平均水平的，说明万科集团的应收账款策略比较先进，货款回收情况 优越，企业应当再接再厉10 .存货周转率:从上述数据对比，可以看出万科集团的存货周转率是低于行 业的平均水平的，说明企业的存货有一定的存货积压情况，企业应当控制存货库 存，采取一定的促销措施增加销售加快存货的周转

14、速度。（三）比率分析法L偿债能力分析表15偿债能力指标表项目财务比率2016 年2017 年2018 年短期偿债能力流动比率1.431.331.34速动比率0.390.330.43现金比率18.7913.4612.73现金流量比率0.140.020.02长期偿债能力资产负债率78.60%79.15%78.93%现金总负债比率0.10.010.01短期偿债能力分析从相关指标中看出，流动比率、速动比率、现金比率和现金流量比率较上年 都呈下降趋势，这说明公司的短期偿债能力在减弱。一般情况下，流动比率在2: 1左右表示企业财务状况比较稳定，万科企业 的流动比率由16年的1.43降至18年的1.34,呈

15、现逐年递减趋势，说明短期偿债 能力较差，财务风险增大。相对于流动比率，速动比率剔除了存货等非速动资产的影响，现能力和偿债 能力。一般认为这个比值至少应维持在1：1以上，能更好体现企业的变才一算财 务状况良好。但万科企业的速动比率都远低于1,且从16年到18年速动比率逐 渐稳定在0.02,说明企业的短期偿债能力比较弱弱,公同的经营面临一定的风险。但应注意的是，在利用流动比率和速动比率评价公司的短期偿债能力时，还 应当结合应收账款周转率和存货周转率进行综合考虑。而现金比率和现金流量比率从现金的角度，更直观的反映了企业的短期偿还 债务能力，其数值越高，企业的短期偿债能力就越强，反之则越低。万科企业从

16、 16年到18年现金比率和现金流量比率都在逐年递减，再一次说明了企业的短期 偿债能力存在一定的问题，企业面临较大的财务风险。长期偿债能力分析从相关指标中看出,资产负债率较上年均上升,2018年该比率上升为78.93%, 长期偿债能力得到进一步提高。从指标本身看，该比率在同行业中也算比较高的 水平，这说明公司非常懂得利用负债经营的好处，善于借款融资。对房地产企业来说，60%到70%是企业正常的资产负债率。万科2016年到 2018年，企业的资产负债率保持在70%上下，这是比较合理的。万科企业资产 负债率偏高，可能存在资金周转风险。从报表中我们看到万科企业的资产负债率 逐年上升，负债总额持续增加，

17、企业面临较高的财务风险。现金总负债比率说明了企业营业活动创造的现金流量对企业负债的保障能 力，该比率越大企业的经营活动创造现金流量的能力越强，现金对企业债务的偿 付能力越强，万科公司虽然以长期负债为主且期限较长，但是企业的现金净流量 却没有迅速增加，万科公司在17-18年该比率较低说明企业面临着较大的财务风 险。2 .营运能力分析表16营运能力指标表助目2016 年2017 年2018 年应收账款周转率68.5443.0646.18应收账款周转天数5.258.367.80存货周转率0.380.450.25存货周转天数9478001440流动资产周转率0.380.300.29流动资产周转天数94

18、712001241.38固定资产周转率6.7139.3850.99固定资产周转天数53.659.147.05总资产周转率0.360.290.28总资产周转天数10001241.381285.71存货周转天数在17年有一个回落，而到了 18年又开始上升，这表明企业存 货的库存高，资金回笼缓慢，资产缩水加快，营运能力变弱，风险增加。万科企 业17年到18年存货周转天数增加表明营运能力减弱，存货周转率下降，企业的 变现能力下降，短期偿债能力有所降低。一般来说，应收帐款周转率越高越好。应收帐款周转率高，表明公司收帐速 度快，坏帐损失少，资产流动快，偿债能力强。而万科企业的应收账款周转率较 少，说明企业

19、收账速度慢，平均收账期长，体现出其营运能力较弱。但17年到 18年应收账款周转率又有所提升，应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款 上的数量减少，资金使用效率有所提升。万科企业的流动资产率2018年与2017年相比虽有所减少但相比变化不大, 这表明其流动资产的周转速度保持了上年的水平，保证了企业的经营效率和盈利 能力。根据上述指标计算结果，万科连续三年的总资产周转率都偏低，且呈现逐渐 下降的趋势，说明企业的销售能力减弱，利润减少。营业周期较长，这说明企业 利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获利能力。企业应该采取 一系列有效的措施以提高各项资产的利用程度,进而提高销售收入或处理多余

20、资 产。3 .获利能力分析表17获利能力指标表项目2016 年2017 年2018 年净资产收益率（）14.2616.4718.17总资产收益率（）4.670.731.11销售净利润率（）13.1517.4316.16每股收益0.480.660.88价格与收益比率（市盈率）19.6612.458.49万科的销售净利润率自16年起开始提高，但18年比17年销售净利率下降 了约1.27%,这说明企业销售的盈利能力虽然较16年有所提高，但在18年又存 在减弱的迹象，该企业必须采取一定的政策来稳定和提高销售净利率，改善企业 的财务状况。总资产收益率跟净资产收益率综合地反映了公司所有者权益的投资报酬率,

21、 万科集团18年总资产收益率和净资产收益率均比17年有所提高，反映了企业资 本获取收益的能力得到加强。万科企业近三年来的每股收益不断提高，在17年为股东的每股股票赚取了 0.48元的利润，17年更是提高到0.88元，这说明该公司盈利能力在提高。万科企业市盈率较低，从16年到18年该比率在不断减少，公众对股票的评 价较低，企业获利潜力较小，前景不太乐观。五、结论及建议（-）财务状况结论截至2019年，万科已成立三十五年。经过三十五年的不断发展和壮大，公 司未来的发展前景普遍良好，但在分析过程中，还发现了一些问题。首先，关于 库存问题，万科的库存占公司总资产的很大一部分。过多的库存将严重影响公司

22、的资本流动速动。根据分析，万科过去三年的净资产收益增长只能通过增加收入 中负债的比例来实现，同时通过增加股权乘数来维持原值，虽然略高于前一个， 但就其而言资本周转率和产品盈利能力没有显着改善。其次，万科的资产负债率 近年来一直居高不下，保持在70%以上并处于行业的高位。在正常情况下，房地 产行业的资产负债率应保持在50%以下。房地产企业是资本密集型经济活动，总 负债继续保持较高水平，由于财务杠杆的改善，企业必须面临更大的财务风险。第三，万科的总资产周转率连续三年持续下滑。目前，它逐年下降。这表明 公司的销售能力逐渐减弱，营业利润在下降，周期越来越长。万科的盈利能力正 在下降。对公司股票的普遍预

23、期很低，公司未来回报的可能性很小，前景不容乐 观。第五，公司的流动资金比率，快速比率和现金比率逐年下降。这种现象表明 万科的短期偿债能力已经下降。较低的股权比率，较高的资产负债率和较低的利 率表明该公司支付利息的能力已经下降。这些情况表明我们的支付能力正在减弱, 特别是在短期支付能力方面。流动比率连续三年下降,万科面临更高的融资风险。最后，公司与地方政府之间的关系总体上没有改变。对于主要从事房地产业 务的万科来说，土地使用权是有限的，对万科房地产的影响是如此之大，以至于 它基本上限制了经营的效率。还有对员工的关注程度不够，员工满意度不高。近 年来，万科的高管经常离职，普通员工的晋升空间也缩小了

24、。在产品质量和客户 满意度也存在地区差异，客户对服务和质量有不同的评价。不同的城市客户对其 品牌有不同的满意度。客户满意度存在地区差异，从长远来看，它会影响公司的 品牌效应。因行业内的竞争加剧，外国房地产公同逐渐进入中国，给国内房地产 公国带来严重困难，这导致公司销售能力下降和市场份额下降。(-)财务方面建议鉴于上述对万科房地产财务报表的分析，在分析过程中，发现万科的一些财 务指标与同行业及其过去有一些不尽人意的比较。本文对这些问题给出了相应的 建议。首先，对于万科库存比例较大的问题，建议公司适当调整库存量，采取一 些促销措施，减少库存量。对于万科而言，库存是公司利润的基础，但它也是公 司主要

25、风险的来源。公同管理层需要充分考虑库存量过大带来的风险和问题，合 理采取相应措施规避风险。其次，对于连续几年总负债和万科偿付能力的不断增 加,建议公司减少债务配额,调整企业资产结构,将资产负债率调整到合理水平。在制定新的投资计划时，公司应充分考虑资金的投资回收期，从而提高公司的偿 付能力。关于总资产周转率与上年同期相比下降，建议在销售计划时加强销售能 力，并适当选择销售周期相对较短的产品。同时，公司开发产品以满足不同客户 的需求，产品多样化，广受欢迎。第四，公司缺乏低利润率和未来盈利能力的乐 观前景，建议公司提高盈利能力。只有在公司收入提高时，才能提高盈利能力。 从投资者的角度来看，高回报和高

26、增长率的公司值得注意。第三，对于公司的流动比率，速动比率和现金比率逐年下降，建议公司增加 销售额并加快库存流动性。库存减少将增加公司的可用资金并加速公司的融资。 转身。与王先生于1984年创立万科集团不同，与其他国有房地产公司不同，万 科已经缓解了国有企业日常管理中的常见问题，而万科失去了政府的支持。通常 维护公司与政府之间的关系。由于这个缺点，主要从事房地产业务的万科使得土 地更加被动，这影响了万科的运营效率。万科讨论了与政府的合作，并建议保持 良好的和谐,实现双赢目标的关系。然而自成立以来,万科一直致力于培养人才， 提高员工满意度，并强调人才是万科生存的基础。但是，近年来，一些高级管理 人

27、员已经辞职,人员频繁跳槽。这些变化使员工对公司的人才激励制度产生怀疑, 未来的发展空间有限。尽管万科否认了这一点，但这一消息并非毫无根据。建议 万科在这方面要重视员工的工作和生活，努力为员工创造有竞争力的和谐工作环 境，建立良好的职业晋升渠道，减少人才流失。最后，万科品牌的知名度和满意度存在地区差异，良好的品质和客户满意度 是万科长期发展的基础。建议万科进行调查，以满足不同城市和地区客户的需求。 外国房地产企业也纷纷进入中国市场，中国大陆的大型国内外公司的快速发展和 快速扩张极大地削弱了万科的扩张优势，这对公司的潜在发展具有一定的威胁。 随着国内土地资源日益短缺，土地使用成本也越来越高，土地使

28、用权的获取越来 越困难。与此同时，近年来房地产市场一直低迷，一线和二线城市的购房数量一 直低迷，但三线和四线城市的崛起更快。万科应该扩展到三线和四线城市，避免 与其他大公司激烈竞争。万科股份有限公司自1991年起在深圳证券交易所上市。 从那时起，万科股份有限公司继续快速发展。公同稳步发展，公司在持续盈利方 面的表现得到了业界的好评。万科完成了似乎以最快的速动实现的结果。万科与 其他公同一样，在快速发展方面有遇到一些问题，而在提高综合实力的同时，扩错误!未定义书签。(-)概况万科集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是国内首批公开上市 的企业之一，也是目前国内最大的专业住宅开发企业。万科

29、于1988年进入房地产业，并于1993年将发展公共住房作为其核心业务。 截至2016年底，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大经济圈31个城市。中国 商品房市场份额从2.07%增长到3.1%,其中深圳、上海、天津、佛山、厦门、 沈阳、武汉、镇江和鞍山居首位。万科于1991年成为深圳证券交易所第二大上市公司。公司的持续发展和规 范透明的公司治理结构赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，一股在深圳 证券交易所上市。1993年5月28日，B股在深圳证券交易所上市。近20年来, 万科的复合收入增长率为31.4%,净利润的复合增长率为36.2%;目前，万科在房 地产业中逐渐确立了竞争优势：“万科”

30、已成为行业内第一个全国知名商标，其 “四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌已被全国消费者接受和喜爱。 公司开发的“景观花园住宅”是中国住宅行业第一项专利产品和第一项发明专利。 公司物业服务通过第一批IS09002质量体系认证;万科是中国第一家房地产行业 客户关系机构。同时，也是国内首家聘请第三方每年进行全方位客户满意度调查 的住宅企业。(-)行业政策背景2002年6月，万科发行可转换债券募集资金15亿元。公司的财务实力进一 步增强。2011年，公司实现销售1075万平方米,销售额121.5亿元,2012年销 售额突破140亿元。销量继续在世界工业中排名第一。万科集团有限公司以房地 产为

31、基础，是首批在深圳证券交易所上市的公司之一。截至2014年12月31日， 公司总资产为50.84亿元，净资产为124.4亿元。随着政府法规和监管政策的频 繁出台以及行业的激烈竞争，整个房地产行业已经在告别黄金时代。房地产公司 需要寻求新的增长点，2017年来，房地产业务并未显着增加，库存周转率较低。大了自身对市场的影响力。报告期内，万科采用不同的新型开发方法，以最低的 成本和最好的方式，改进标准化手段，深化成本基)隹的发展，注重集中采购，以 及自身的巨大规模，作为优势发展，推动公司的经济发展。万科实施最低成本优 化后，为公司带来了一系列温和的反应，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。参考文献1闫

32、俊伊.万科集团股权激励案例背景介绍JL经营与管理.2019(03)贾佳敏，陈竞鑫郑丽捷,缪晶婷，陈昊.“营改增”对万科集团税负影响及对策研 究J.价值工程.2018(05)马正武董事长、申兆军总裁会见万科集团总裁郁亮一行J.铁路采购与物流. 2017(05)4陈佳佳，姜蕾.万科集团区域布局研究J.城市住宅.2017(05)5美的中央空调再度获评万科集团2019年度“A级供应商” J.机电信息. 2020(07)6张杰.万科集团的应势而为J.现代经济信息.2018(01)7冯杰.上市公司盈利能力分析一一以万科集团为例J.山西农经.2016(08)8黄佳怡，李雅煌,李静绵，钟雨桐,张伊琪.基于财务

33、报告的万科集团发展分析J. 价值工程.2019(09)9王西泠.万科集团进入市场策略探析J.青春岁月. 2012(24)10晏海云.基于万科集团为例企业财务状况分析J.时代金融.2016(35)11易晓文，陈健芬.浅析上市公司财务状况综合评价指标体系的构建J.经济师. 1999(03)12易晓文.上市公司财务状况综合评价实证分析J.温州大学学报.2002(04)13陈思成.评价企业核心竞争力财务指标体系的构建J.法制与经济(下旬). 2013(02)14王吉恒，王天舒.基于企业层次分析法的盈利能力分析一一以万科企业股份有 限公司为例哈尔滨商业大学学报(社会科学版).2013(04)15王雪芹.

34、改进的杜邦财务分析体系在房地产企业的应用研究D.重庆大学 201416方敏.企业财务状况分析一一基于A企业的财务分析J.会计师.2014(19)17章页.万科财务状况分析J.现代商业.2015(20)18 Varouj A. Aivazian,Ying Gejiaping Qiu.The impact of leverage on firm investment: Canadian evidenceJ . Journal of Corporate Finance . 2003 (1)Nooteboomoiee and Exit Based Forms of Corporate Governan

35、ce: AngloAmeriean.Bart. Euro Peanand Japanese Journalof Economies Issues . 1999Ren He. Financial Statement Analysis. Shanghai Finance University Press . 200719 Haiyan Wang.Our country s competitive computer industry characteristics and trends. Business Times . 200814个主要城市的商品房预售区和交易区分别下降4.3%和29.3%。因此

36、，万科也 面临着探索新增长点的问题。事实上，万科的新任董事长此后一直主张万科从房 地产开发商到城市支持服务。2017年，他宣布了万科的前五种业务：房地产， 商业和物流，长期租赁公寓，护理和教育，万科的战略转变已成为必然趋势。（三）经营现状从万科近30年的经营历程中，人们不难发现其发展经历了从加法到减法再 到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。最初的十年，万科处在发展初期，规模不大的时候市场能力被放在最重要 的地位，在当时计划经济和市场经济并行，机会多，赢利空间大的背景下，公向 创办人王石开始带领万科做加法，走上多元化之路。1984年开始贩卖日本电器， 并逐步介入服装、手表、饮料、

37、印刷等行业，做什么赚什么，多元化发展道路一 直持续到1992年。1992年，是万科多元化发展的鼎盛时期，但是在这一时期, 发展中的万科也很快感受到了多元化经营的瓶颈，虽然公司涉足多个行业，目每 个行业都能够保证盈利，但每个行业都做得不大，而且直接导致资金、人力等各 种资源无法集中，每一个行业都没有稳固的根基，所承担风险巨大，毕竟企业如 何做强而不是做多，才是发展之道，于是王石开始带领万科做减法。万科经过分 析发现，在多元化经营盘子中，进出口业务占营业额的七成，利润却低于三成, 而占营业额0.5%的房地产，却为万科带来二成利润。在检讨发展方向之后，万 科决定逐渐收缩企业的规模，聚焦房地产领域，并

38、立即展开一系列的收缩动作。 2001年，万科完成了万佳百货的转让，这标志着万科彻底退出了与房地产无关 的行业，经历多年的专业化战略调整已全部完成，开始进入专业化的快速发展轨 道。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个阶段中，万科开始做 乘法，并树立新标杆，执行精细化战略。精细化战略是万科在顺境中求突破的一 个重要战略行动，万科在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并 细分品牌，不仅在在产品研发上投入巨大精力，而且在细分市场上创造超越客户 需求的产品;另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融 资平台，确保公司跨地域经营的好势头:与此同时，万科自觉自发地承担起

39、社会 使命，以改善中国居住文化为己任在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标 杆。资料显示，中国在1995年以前上市的311家上市公司中，能够在营业收入 和净利润两项综合排名上保持持续上升的只有3家，万科是其中之一。在国家宏 观调控中，万科凭借这一点从一个一般的公司发展成为全国最大的房地产公司, 实现了历史的飞跃。可以说，万科在走过了 28年坎坷岁月后，已经在雄心勃勃 地规划自己“有质量增长的企业梦想”二、万科公司的会计报表分析(-)资产负债表表1资产负债表部分项目分析(单位：元)项目2018-12-312017-12-31增长量变动幅度资产总额83,067,421.3961,129,556.

40、7721,937,864.6235.89%货币资金8,703,211.825,318,038.103,385,173.7263.65%其他应收款10,543,500.497,548,564.302,994,936.1939.68%长期股权投资6,170,198.843,350,342.352,819,856.4984.17%投资性房地产2,187,442.431,076,505.111,110,937.32103.20%固定资产681,079.31491,747.92189,331.3938.50%短期借款1,657,658.92190,008.801,467,650.12772.41%应付票

41、据360,383.911,674,473.29-1,314,089.38-78.48%应付账款13,804,756.259,144,645.844,660,110.4150.96%应付利息37,837.4923,157.5914,679.9063.39%长期借款5,640,606.133,382,858.422,257,747.7166.74%从上述万科集团的部分资产负债表中可以直观地看出，同2017年年底相比, 万科公司到2018年底总资产规模增加2193.786462万元，增长35.89%。这意味 着企业规模越来越大。其中，流动资产货币资金增加338.517372万元，增长 63.65%,

42、说明销售贷款和回款都有增加；其中企业的其他应收款也增加了 2,99.4,93619万元，其增长率为39.68%,从这些数据变动中可以看出公司的合作 方往来非常密切。企业非流动资产中长期股权投资项目增加了 281.985649万元， 其年度增幅为84.17%,这些数据清晰地表明企业对外的投资量在不断上升。投 资性房地产项目亦增加111Q93732方兀，其增幅为103.20%,这表明企业在收 购投资性物业这方面的收购力度在不断增加且企业购置投资性房地产的数量也 在不断上升;固定资产也增加18.9,33139万元，增幅为38.50%,这说明企业自用 的房地产也在不断增加。从权益和融资的角度来看，企业

43、的短期借款相对于2017年来说，新增了 146.765012万元，增幅772.41%,这表示企业的融资结构发生了比较大的转变; 但是,与短期借款不同的是应付票据减少了 131.408938万元,减少率为78.48%, 这些下降的数据和比例表明企业在支付结构方面发生了比较大的变化;应付账款 亦增加466.011041万元，增幅50.96%,这说明企业改变其支付结构;应付利息也增 加了 1.467990万元，增幅63.39%,这明确反映出企业的各项债务在不断增加。企 业的长期借款增加了 2,25.7,74771万元，年度增幅66.74%,这说明企业的融资结 构发生了转变。（二）利润表表2利润表项目

44、分析（单位：元）2018 年2017 年本年增减营业收入240,477,236,923.34195,549,130,020.9022.98%营业利润39,023,778,797.8633,122,777,302.5117.82%利润总额39,253,611,726.2833,802,617,619.1016.13%从上表可以直观地看出，首先，万科集团2018年的年度营业收入为 240,4.77,236,92334亿元，其年度增幅为22.98%;其次，2018年的年度营业利润 为39,0.23,778,79786亿元，年度增幅17.82%;最后，2018年的年度利润总额为 39,2.53,611

45、,72628亿元，年度增幅16.13%。以上这些年度数据变动充分表明万科 集团2018年的营业收入呈大幅度增长的趋势，企业盈利能力强。表3利润表部分项目分析（2）（单位：元）项目2018 年 1-12 月2017 年 1-12 月变动额变动幅度管理费用680,056.19474,524.98205,531.2143.31%财务费用159,206.8047,773.58111,433.22233.25%销售费用516,071.59413,524.98102,546.6124.80%投资收益501,383.59356,190.81145,192.7840.76%营业外收入39,831.1785,5

46、43.15-45,711.98-53.44%从上述利润表的各种项目来看，同2017年相比，管理费用增加了 20.5,53121 万元，增加了 43.31%,说明企业经营规模扩大；企业的财务费用也增加了，年 度增加了 1L143322万元，年度增幅为233.25%,这数据变动充分表明企业的各 类项目利息支出增幅较大;不仅如此，企业的销售费用亦增加10.254661万元，年 度增幅24.80%,这说明集团的销售规模在不断扩大;投资收益亦增加了 14.519278 万元，增幅为40.76%,这表明企业的高层管理者有很强的资金营运能力；但企 业营业外收入却与之前的项目有所不同,其减少4.571198万元,减幅为53.44%,