房地产设计阶段成本控制.docx

《房地产设计阶段成本控制.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产设计阶段成本控制.docx（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、一、结构本钱限制的治理思路 1.对整个设计的全过程进行治理大量的统计数据和实践说明，前期筹划和设计阶段（工程筹划、方案设计、初步设计、施 工图设计）影响整个房地产工程投资在80%以上,而结构本钱占到建安本钱的40%60%,同 时结构本钱还常常由于筹划及设计治理的好坏出现非常大的波动,常常造成上千万元的造 价差异；因此结构本钱的治理就成为整个设计阶段本钱治理的重中之重.结构本钱的限制必须是全过程的，但从不同设计阶段对结构本钱限制奉献值来看如下列 图），方案、扩初设计阶段的奉献值高达64%,需要重点关注.其中，方案阶段主要是对结构可行性及合理性判断，预防返工；扩初阶段主要关注结构方案的优 化;施工

2、图阶段进行精细化设计;施工配合阶段主要参与重大设计变更.方案在广初设计64%施匚图设计各阶段结构本钱限制价便奉献丞邕社4三 - 二 可声一.选择综合素质高的专业负责人专业负责人应有2、3个以上的业绩、经验,市场反应图纸质量好,负责意识、本钱意识、 效劳意识强，在图纸修改和专业配合、工地现场配合等方面做得好，且专业负责人对工程 有影响力和限制力.二、重在事前限制、过程限制.设计要求、本钱限制意识的灌输与设计方的合作最担忧的是风险，因此要增强设计前 期的思想沟通和融合,特别要注意采取尊重平等的心态,进行质量标准的换位考虑,把我们 特别关注的关键点灌输给设计方,每项设计要求必须与设计方充分沟通,并达

3、成共识.2 .设计过程中必须限制的关键节点结构设计治理限制关键节点序号内容提交时间备注1结构专业统一 技术举措扩初 施工图设计任 务书扩初设计开始 之前2根底、地下 室、主体方案方案/扩初阶段如需要,设计院应提供两种以上方案的经济比拟 数据.3电算模型及主 要参数取值各设计阶段各阶段提供模型电子4样板配筋图地下室、转 换层、标准配筋设计之前如需要，设计院应提供两种以上方案的经济比拟5施工图及全套 结构计算书正式蓝图出图 前7天尽量减少后期变更数量三、结构本钱限制的技术关键点3 .根据高度分界点限制建筑物高度建筑物高度、风荷载大小、地震设防烈度对结构本钱会有较大影响.当建筑物高度超过且 接近分界

4、点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高度根据高度分界点 限制.比方,60米是50年一遇/100年一遇根本风压的分界点；30米是框架结构抗震等级 的分界点；60米是框架一剪力墙结构抗震等级的分界点；80米是剪力墙、框支剪力墙抗 震等级的分界点；抗震等级每提升一级，内力放大系数、构造举措均提升一级.4 .建筑物高宽比超限的限制高层标准规定：在6度及7度抗震设防区,剪力墙结构及框架核心筒结构的高 宽比不宜 大于6,框剪结构的高宽比不宜大于5.首先需要明确的是,建筑高宽比超限不属于抗震超 限的审查范围，即高宽比超限是可以的，但是必须采取适当结构举措，由于高宽比越大，主 体结构抗倾覆力矩

5、也越大，由此便会增加结构的 本钱,而建筑本钱也会增加，由于同等面 积情况下，高宽比越大的外墙长度越长.对于不同地区，高宽比超限增加的本钱也不同，主要的影响因素有：超限程度、风荷载、 地震力.例如深圳某工程为高层住宅,地震设防烈度7度,根本风压0. 75kN/m2,地面粗糙度C类,高度为99. 8米,结构进深为13. 0米,高宽比达5 . 6,比当地正常高宽比建筑，增加结构本钱约45元向二7 .三方面着手限制层高1）限制结构梁高：结构本深最经济的取法是1/81/12的跨度，建议作1/121/15的跨 度；综合减少的本钱因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是值得的；层高限制关键部 位：如公共走道、

6、设备管线密集处等，建议采用宽扁梁、型钢梁；进行综合本钱分析后, 可考虑采用实心或空心无梁楼盖,无梁楼盖在车库顶板结构楼板跨度、楼面荷载较大） 中具有一定的经济优势，空心无梁楼盖 在车库顶板覆土较厚61.5m）或有消防车荷载时 更有优势.2）限制设备管线空间：对于风管、电缆桥架、给排水、消防等管线密集处，采用综合 管线图进行优化设计，往往可以节约200mm的高度；要求设计院对公共走道、地下室、大 型商业进行综合管线图设计，建议由暖通空调专业设计人员完成，以优化设备管线所占的 空间高度.3）结构梁高空间、设备管线空间的相互利用：结构主梁与主管线平行布置；与管线相 交处采用变截面梁；管线穿结构梁处理

7、，预留洞口尺寸一般限制在梁高的1/3以内；采用 无梁楼盖，设备管线与柱帽如设置）在同一高度空间.8 .以投入产出比来权衡和限制结构超限由于结构超限，设计时势必会对结构主体采取增强举措，由此造成结构本钱的增加及设计 周期的加长.此时应该通过超限后的投入产出比来权衡和限制结构超限；一旦确定方案, 结构超限不可预防后，要做好与设计院及审图公司等职能部门的工作，以便后续工作的顺 利进行.9,地下室布置合理优化地下室设计（方案阶段）的习惯做法是尽可能多的把面积划进来，从理论上没什么问题, 但往往这样做出来的地下室有很多无效的面积，既不能做车位又不能做设备用房,反而增 加了本钱,这就要求我们在做方案的时候

8、就要对地下室布置作 合理的优化.10 .钢筋材料：性价比印级II级1级 市场价格：I级钢约4300元/吨；n级螺纹钢14以下约4650,14以上约4500 ；新 in级螺纹钢约4700 ；冷轧带肋钢筋约5000 ；强度HI级11级1级，最小配筋 率I 级n级？in级.综合价格因素,性价比HI级n级1级，所以梁、柱、墙配筋均应优 先考虑使用新ni级螺纹钢；对于板的钢筋，由于均为小直径钢筋，综合 考虑应优先使用 冷轧带肋钢筋，只有当使用冷轧带肋钢筋不满足承载力要求时采用n级钢.11 .根底设计限制（1）提升桩基承载力利用率：桩基承载力利用率二墙、柱脚总反力标准组合值/桩基承 载力特征值应限制在85

9、%95% .墙、柱脚总反力标准组合值假设为地震作用效应组合，桩 基承载力特征值应考虑提升系数1. 25.（2）优先选用承载力性价比拟高的桩型：提供相同的桩基承载力，不同桩型的本钱存在 差异.3）基桩合理性：桩身强度、地基承载力（桩基端阻、侧阻或端阻+侧阻）应 尽量接近 桩基承载力特征值.冼a.桩基承载力特征值由桩基端阻限制时,应尽量采用扩大头的方式,不得随意加大桩身直径.人工挖孔灌注桩最小直径为800mm .： 一 b.椭圆桩桩身强度充裕较多时下应尽量采用小直径圆桩十桩帽下以充分利用桩身强度,节约桩基造价.c.桩基嵌岩深度：如不考虑桩基嵌岩深度对承载力的提升,桩基嵌岩深度统一取300nlm，如

10、桩基嵌岩深度大于300mm,那么必须考虑嵌岩深度对桩基承载力的提 高.d.位于基岩上的端承桩,如考虑负摩阻力的影响,应考虑桩身强度提升系数1. K 地基承 载力提升系数2. 0.（4）灌注桩构造：鉴于桩身强度相对于桩承载力特征值充裕较多、地基土质/基岩较好, 纵向钢筋配筋率取0. 20. 25；桩顶箍筋加密区长度高度为1. 5米.（5）独立根底类型尽量不归并，以限制根底工程造价.比方1. 5x1. 5m的独立根底，归并为1.8x1. 8m独立根底，造价约增加44% （未考虑根底高度、根底配 筋率的增 加）.（6） 一般情况根底进入持力层深度取200mm，当独立根底承当的弯矩、剪力较大时，应确

11、定嵌岩深度，根底设计不应考虑弯矩、剪力对基底压力的影响.（7）多用桩基，少用墩基：墩基的钢筋、碎用量较大,根底埋深大于2nl应采用桩基.12 .地勘本钱限制地勘报告的关注点包括四方面：关注根底选型及地基处理的建议,要有灵活度；关注承载 力的取值建议，尽量高；关注抗浮设计水位的标高，尽量低；有条件要提出最低设计水位.(1)初勘的作用：初步了解地质情况，可通过周边工程、地勘单位初步了解场 地地质情 况；方案报建的需求.(2)详勘钻孔深度的限制a. 一般情况：天然根底，基底以下3b (条形根底宽度)/1.5b (独立根底宽度)及5 米；桩根底，桩底以下3倍桩径及5米.b.复杂地质：根据地质复杂程度,

12、适当增加孔深.如重庆春森此岸，地处江边 卸荷裂带, 场地窄长,短方向高差近百米,地质情况复杂,详勘孔深有所增加.(3)详勘钻孔数量的限制a.一般情况：根据勘查等级，根据地质勘查标准点距、线距要求的上限布置孔位旬减少孔数.b.复杂地质：根据地质复杂程度,适当增加孔数.如重庆春森此岸地处江边卸荷 裂带，场 地窄长,短方向高差近百米,地质情况复杂,详勘布孔数量有所增加.(5)地基承载力取值偏低的应对举措a.分片区、分栋提供地基承载力取值：如果相同持力层地基承载力变化幅度比拟大苗.建议区分提供承载力取值.b.地基承载力取值与实际的符合度，作为考核地勘单位指标之一：如果地基承载 力取值 与实际偏离度太大

13、,说明地勘单位的技术限制力量较弱,应淘汰.c.根底施工过程中及时纠偏:如果发现地基承载力取值与实际偏离度较大,应通知 地勘单 位看现场、地基送检报告.如情况属实，应立即要求地勘单位调整地基承 载力取值，设计 院完善根底设计变更.d.超高层建筑根底建议做深层平板荷载试验：试验结果数据最符合实际情况；试验所得 的地基承载力往往比地勘报告提升50%以上,可大大节省根底本钱.13 .剪力墙设计的限制(1)剪力墙布置位置优化：为预防结构扭转,应在建筑物两端和周边重点布置，以尽量 少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求.(2 )剪力墙布置数量：楼层层间位移尽量接近标准上限值限制3)最优剪力墙限制长度：

14、8倍墙厚(轴压比限制除外)，预防采用短肢剪力墙5-8倍 墙厚.(4)剪力墙厚度限制：高规规定，底部增强层剪力墙厚度不小于层高的1/16 ( 一、二 级抗震等级)或1/20三、四级抗震等级)，但底部商业、底层假复式住宅 或架空层层 高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加；设计 院大多如此设计,但是高规附录D中说明：对于超限的墙体经过验算通过的可以减小墙 厚，由此一来，墙厚变小,本钱大大降低；(5)剪力墙配筋限制：剪力墙翼缘长度小于600mm时,应关注计算结果的可 靠性；构造 边缘构件竖向钢筋尽量采用中12钢筋，如无法全部采用中12,可考 虑角部采用大直径 钢筋

15、，中间采用2.竖向钢筋采用中12代替中14焊接连接含钢量稍微提升,但综合 考虑焊接施工费用，造价反而降低1633%,而且钢筋 搭接比焊接更可靠.14 .柱设计的限制门)异型柱结构尽量少用，多用矩形柱.(2)柱纵向钢筋配置：H级钢的应用，最小配筋率应减少0.1%,可节约钢筋 造价的9 15% ；加大角筋的直径:程序对X向及Y向的钢筋均有配筋面积要求，应尽量加大角筋的 直径，以到达满足计算要求的前提下减少总配筋量.(3)柱纵向钢筋配置：加大角筋的直径例如：5QQX5Q0EE方柱配筋图电习惯配筋方式：1220(37 Jen?)优化配筋方式：4A25+4A20 (32Jem2)优化配筋方式可节约钢筋用

16、量17.4%!1215 .梁设计的限制：短墙上的小梁根本不布，金弗（1） 一些短墙上的小梁如厨房、卫生间等根本不需要布置：对于普通的小跨度楼板 其本身足以支撑短墙,不需要加大板配筋，同时梁少,本钱低,空间也好；2梁支座顶面钢筋宜采用小直径钢筋，以减少跨中通长钢筋面积，减少支座 钢筋锚固 长度.例如支座计算配筋面积92c近,200x500mm梁顶配筋,均采用II级钢；（3）框架梁跨中顶面通长钢筋:严格根据标准构造要求配置，尽量采用直径中12、（7）4的小直径钢筋进行配置,不得简单拉通支座顶面钢筋造成浪费.；r16 .设计荷载的取值1地下室顶板荷载标准值：消防车道尽量少布置在地下室顶板；消防车活动

17、区域，取 20kN/近，应考虑覆土厚度的扩散减小；无消防车活动区域，建议取4.0kN/m2,不另行附加 考虑施工临时荷载；尽量减少覆土厚度.（2 ）砌体荷载标准值:砌体高度应扣除结构梁高.比方,3. 0m层高，梁高500mm ,板厚 100mm,习惯算法一般是砌体高度取3000-100=2900nun，合理算法应是砌体高度取3000 500二2500mm ,两种算法相差16% !（3）门窗洞口的荷载应区分输入：外墙砌体,2.0 （200厚空心砖）+0.4内抹灰）+0.8外抹灰等）=3.2kN/itf；铝合金门窗W0.5kN/m2；砌体荷载是铝合金门窗荷 载 的6倍左右.潼（4 ）关注不同部位砌

18、体的容重差异：应区分计算，不得简单取大值计算.17 .电算模型的限制（1）模型输入a.主要计算参数的取值：混凝土容重的取值：2527.0kN/m3 （框架结构取低值、剪力 墙结构取高值）；连梁刚度折减系数0.60. 7；柱、墙活荷载是否折减高层总荷载减 少68% ）；传到根底的活荷载是否折减高层总荷载减少68% ）梁保护层厚度 25mm 除非实际配筋直径大于25mm ）；梁柱重叠局部简化，异型柱结构负弯矩可减少 15-20% ；梁设计弯矩增大系数1.02.b.模型结构布置应与施工图实际结构布置一致,保证模型的可靠性.c.模型输入荷载值应与荷载标准、任务书的要求一致下不得人为放大.（2 ）模型输

19、出 模型输出指标合理性判断：单位面积的总荷载标准值（DL+LL）是否合理？框架、框架一 剪力墙结构约为1214kN/面，剪力墙、筒体结构约为1316kN/近；轴压比是否接近标 准上限值，同时又使绝大局部墙、柱为构造配筋；楼层层间位移尽 量接近标准上限值，不 至于因结构刚度大造成结构本钱增加；模型输出配筋信息是否合理？板、梁、墙、柱计 算配筋面积有无超筋、普遍偏大或偏小.18 .配筋设计的限制：优化设计精细化设计是施工图设计阶段限制本钱的关键.根底、墙、梁、柱、板实际配筋设计满 足结构模型计算结果和标准构造要求的前提下,尽量优化设计，保证结构的经济合理性.沛配筋设计：配筋充裕度宜限制在计算结果和

20、构造要求较大值的5%以内，不 应超过 10%.（结构转换层、结构超限增强举措区域可适当放松）.图纸归并：包括梁的归并、板的归并、墙柱的归并、独立根底的归并、桩基的归并, 图纸归并越多，设计工作量越少.a.高层塔楼标准层配筋设计的归并：建议35层归并一次,水平风荷载、地震作用小的地 区取高值，如重庆、无锡等，水平风荷载、地震作用大的地区取低值，如上海、北京、深圳 等；b.独立根底的归并:尽量不归并，比方,的独立根底,归并为独立根底, 不考虑根底高度、根底配筋率的增加，造价约增加44% ；c.桩基的归并：应结合桩基检测费用综合考虑，比方静载检测费,预应力管桩D400、D500、 D600单桩承载力特征值分别为150吨、250吨、300吨，静载 试验加载量为承载力特征值 的两倍，静载试验费80元/吨.检测费分别为2. 4万 元/根、4.0万元/根、4. 8万元/根； 各种桩型检测数量：总桩数的1%、3根，总数50根时2根.（