北京房地产市场监测年度总结报告.docx

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1、第一部分管理层摘要3总体概述3商品房市场供给分析3商品房市场需求分析4商品住宅供求对比分析5商品房市场价格分析5商品房区县分布6房地产市场广告监测分析8房地产发展外部环境8房地产开发经营状况9土地市场状况10第二部分房地产批准上市、交易和价格分析121、商品房市场批准上市分析121.1 商品房批准上市分析121.2 商品住宅批准上市分析141.3 商业用房和写字楼192、商品房市场交易分析212.1 商品房交易分析212.2 商品住宅交易分析242.3 商业用房和写字楼交易分析303、商品住宅供求对比分析323.1 总体分析323.2 区域分析333.3 户型面积分析344、商品房市场价格分析

2、354.1 总体状况354.2 商品住宅354.3 商业用房和写字楼38房地产市场广告监测分析新京北青数据来源：中指调查2008年共有295个项目在被监测的6种报纸上面投放广告1966次，平均每个项目投放广 告6.66次。投放时间主要集中在周四、周五，主要出现在被监测报纸的地产专刊板块。媒体选 择方面，各报纸楼盘广告投放情况差距明显，北京青年报成为房地产项目广告投放次数最多的报 纸。在投放规格方面，主要以半版、整版大版面出现，并以彩色形式为主。2008年房地产广告 投放量较大的项目集中在朝阳、燕郊、丰台和海淀区。数据来源：中指调查，北京市统计局2008年，国内外形势复杂多变，国际经济金融危机加

3、速蔓延，全球经济步入衰退，国内接 连发生严重自然灾害。面对诸多不利影响，全市人民在党中央、国务院和市委、市政府的坚强领 导下，克服重重困难，在成功举办了一届高水平、出色的奥运会的同时，国民经济总体保持了较 快发展。初步核算，全市实现地区生产总值10488亿元，按可比价格计算，比上年增长9%,增幅比 贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行 在基准利率基础上按风险合理确定。（）对住房转让环节营业税暂定年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含 5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年 转让的，由按其

4、转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业 税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额 征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税； 个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业木兑。以上政策暂定执行至2009年12月31日。三、支持房地产开发企业积极应对市场变化（六）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动 采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项 目工程款结算、农民工工资发放等工作的监

5、督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程 中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。（七）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中 低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产 开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经 批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。（八）取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市 房地产税，内外资企业和个人统一适用中华人民共和国房产税暂行条例。四、强化地

6、方人民政府稳定房地产市场的职责（九）落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总 责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地 实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政 策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证 房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。（十）因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭 实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，

7、又无力购买普通商品住房的 家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。五、加强房地产市场监测（十一）继续加强房地产市场监测分析。各地区、各有关部门要建立健全房地产市场信息系统 和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、 新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。房地产市场各地情况不同、差异较大，要加 强分类指导，并注意总结和推广各地好的经验和做法。（卜二）加强监督检查。国务院有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房 地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。住房城乡建设部要会同有关部门，加强

8、对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查，特别要加强对棚户区改造工作的监督指导，确 保改造工作顺利进行。六、积极营造良好的舆论氛围（十三）坚持正确的舆论导向。要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市 场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。对各种散 布虚假信息、扰乱市场秩序的行为要严席查处。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和 教育工作。（19） 两部委联合发文土地出让收入及时足额入库近日财政部、国土资源部联合下发关于加强土地出让收支预算编制工作的通知（下称通 知）指出，要坚决纠正设立过渡性账户征收土地出让收入现象，取消过渡性账户，确保

9、土地出 让收入及时入库。并1L,通知要求，要合理确定土地出让收入规模，未列入土地出让支出预 算项目，地方各级财政部门一律不得使用土地出让收入安排支出。通知指出，编制上地出让收支预算，关键是合理确定土地出让收入规模，要严格遵循“以 收定支、收支平衡”的原则。在预算执行过程中，土地出让收入超出预算的，原则上不调整当年 支出预算，不予追加土地出让支出规模，超收收入在以后年度安排使用。与此同时，土地出让收 入未完成预算的，按照收支平衡的原则，依照规定程序相应压缩土地出让支出规模。值得注意的 是，通知还要求，对于未列入土地出让支出预算的项目，地方各级财政部门一律不得使用土 地出让收入安排支出。（20）

10、国土资源部等11部委：加快建设项目用地报批国土资源部、国家发改委等11部门日前联合卜.发通知要求，重点保障新增中央投资计划项 目用地需要，加快建设项目用地报批。这份关于切实做好扩大内需促进经济平稳较快发展的用地保障和管理的通知要求，加强 对扩大内需各项建设用地的统筹规划和计划调控。地方各级国土资源管理部门要在严格控制城乡 建设用地总规模的前提下，统筹安排新增中央投资计划项目用地。在严格执行土地利用年度计划 的基础上，重点保障新增中央投资计划项目用地需要，不得安排用于高耗能、高污染、低水平重 复建设和产能过剩行业用地。金融政策银监会表示:审慎监管促进房地产市场健康发展中国银监会主席刘明康10月表

11、示，银行业要高度重视小企业融资问题，把新增贷款规模倾 斜到小企业上来，要研究采取审慎监管措施，促进房地产市场健康发展。银监会各有关部门要密 切关注国际金融形势发展变化以及对我国金融市场和实体经济的影响，进一步增强忧患意识，细 化工作措施，加强风险监管，维护金融业的稳健运行，有效支持我国经济的持续健康发展。（1） 建行出台房贷优惠措施改善型住房享两成首付建行公布的房贷新措施规定，该行将在人民银行的政策框架和授予的权限内，根据客户是苜 次购房或非苜次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记 录和还款能力等因素，制订差别化的利率政策和首付款比例要求。对居民首次购买普通自

12、住房和 改善型普通自住房的贷款需求，将在贷款利率和首付款比例上按优惠条件予以支持。对于居民购 买非自住房、非普通住房的，将适当提高贷款条件。3 ）央行再次下调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期 存款基准利率由现行的3.87与下调至3.60$,下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 6.93舟下调至6.66%,下调0.27个百分点：其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公 积金贷款利率保持不变。（4） 京公积金最高可贷80万取消提取次数11月5日，北京住房公积金管理中心下发通知：北京市民申请公积金贷款，

13、贷款最高限额由以往的60万元上调至80万元。同时，修改北京住房公积金提取管理办法，加大对住房消费的支持力度，降低公积金提取门 槛。旧的规定曾对购买商品房、政策性住房及租房的公枳金提取申请设定了时间限制，如购买商 品房年只允许提取次公积金，而新规取消了时间限制，将来只需提出申请，公积金中心便会 按月将公积金划拨至申请人帐号。此外，购买政策性住房的借款申请人不再受住房公积金缴存时间限制。而按照原规定，购房 人必须连续缴存公积金一年以上才能申请公积金贷款。（5） 北京：住房公积金贷款利率下调0.54个百分点北京住房公积金管理中心宣布，自年11月27日起,对个人住房公积金存贷款利率做出调整， 住房公积

14、金贷款利率下调0.54个百分点。个人住房公积金贷款利率下调后，5年以下（含5年）住房公积金贷款利率由原来的4.05% 降至3.51 %, 5年至30年（含30年）住房公积金贷款利率由原来的4.59降至4.05%。同时: 对住房公积金存款利率做了调整。当年缴存公积金存款利率由原来的0.72%降至0.36%,上年 结转的公积金存款利率由原来的2.88%降至1.98%。根据有关规定，2008年11月27日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的住 房公枳金贷款，2008年11月27日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的住房公积 金贷款，2008年11月27日后仍执行原利率，自2009年

15、1月1日（含）开始，执行调整后的 住房公积金贷款期限档次利率。（6） 京住房公积金机构：已办商贷不能转贷公积金在近期利率下调、公积金贷款最高额度提高到80万元以后，公积金贷款省钱的优势更加明 显，12月11日北京住房公积金管理中心发布的住房公积金个人贷款政策问答中明确表示， 目前北京地区尚未开展商业贷款转住房公积金贷款的业务，已办商贷不能转贷公积金。（7） 央行、银监会:廉租房建设贷款利率下浮10%为支持廉租住房开发建设，中国人民银行、银监会12月17日公布了廉租住房建设贷款 管理办法。办法规定，廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准 利率下浮10%执行。办法还要求，申请

16、廉租住房建设贷款人新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20% 的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。办法还对申请廉租住房建设贷款人做出以下规定：廉租住房项目应已纳入政府年度廉租 住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；已与政府签订廉租住房F1购协议；在贷 款银行开立专用存款账户；提供贷款人认可的有效担保；新建廉租住房项目已取得所需的国有 土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；改 建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件等。办法要求，贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款。廉租住房建设贷款期限最 长不超过5年，具体由借贷双方协

17、商确定。办法强调，贷款人应对廉租住房建设贷款严格管理，包括贷款人应对廉租住房建设贷款 单独管理，设立单独的会计科目进行核算，并进行单项统计；廉租住房建设贷款应实行封闭管理, 在项目资本金投入项目建设后，按照工程进度进行资金拨付：贷款人应通过专用存款账户对资金 的流入和流出等进行有效监控管理，并建立单独台账，对每笔贷款发生时间、流向、用途、收款 单位、金额、审核人等进行详细记录：借贷双方应另行签订封闭管理协议。办法还要求贷款 人应监督借款人专款专用，不得挤占挪用：先使用项目资本金，后使用贷款并按项目进度用款。央行指出，凡开办廉租住房建设贷款业务的银行业金融机构，应依据本办法制定相应的操作 细则。

18、央行还表示，将会同有关部门定期对各城市和地区的廉租住房建设贷款质量等信息进行披 露。（8） 住房和城乡建设部:调整个人住房公积金存贷款利率住房和城乡建设部23日发出通知，调整个人住房公积金存贷款利率。通知提出，根据2008年12月22日中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利 率和人民银行对金融机构再贷款（再贴现）利率的通知（银发2008372号），调整个人住房公 积金存贷款利率。通知明确，调整个人住房公积金存贷款利率的有关事项如卜.：一、从2008年12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点， 由现行的1.98与调整为1.71%当年归集的个人住房公积金存款利率

19、保持不变。二、从2008年12月23 H起，下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年 期以下（含五年）从3.51%调整为3.33%,五年期以上从4.05%调整为3.87机通知要求，各地住房公积金管理中心要进一步加强个人住房贷款管理，严格贷前审查，加强 贷后管理，切实控制贷款风险。1.3城市规划动态新北京东站选址已初步确定设置在通州区新城新北京东站设置在通州新城，通州新城规划图首次披露了新北京东站的选址，即S6城郊铁 路和京秦铁路的交汇处，临近通州运河核心区。新北京东站拟成为规划中的京承城际客运铁路起 点。位于运河核心区的中央商务区将建设一座高层建筑，初步选址在新华大街和京杭大运河

20、交界 处西南角。通州区商务局局长王士杰介绍，这座建筑定位为高端商务用楼，“海拔”有望超过现 北京第一高楼一一即将竣工的330米高的国贸三期大厦。此外，通州有8个地块在今明两年上市，总计66.75公顷，其中3块位于运河核心区。(1) 住房和城乡建设部规划：2010年城市绿地率35%10月30日，从中国住房和城乡建设部获悉，根据“十一五”城市园林绿化的总体要求，城 市绿化工作目标是：到2010年，城市规划建成区绿地率达到35%以上，绿化覆盖率达到40%以 上，人均公共绿地面积达到10平方米以上，城市中心区人均公共绿地面积达到6平方米以上。(2) 北京市郊铁路S6线连接11座新城全长超100公里S6

21、线最初设计为“连接顺义、通州、亦庄三座重点新城”，而现在已初步确定连接北京11 座新城，全长超过100公里。未来这条上百公里长的轨道交通线路将在各个新城设站。规划中， S6线将于2020年前完工，而从中心城到门头沟新城的S1线也将于2020年前完工。此外，2020年前将开通的铁路郊区线为M15线，这是条从颐和园出发，途经大屯路最后 到达顺义城区的线路。(3) 京西南筹建第二CBD 1号线4年后延至门头沟西南五区(石景山、丰台、大兴、房山、门头沟)将建北京第二个CBD,面积预 计19平方公里。其中首个建设步骤预计2012年完成，届时长安街和地铁1号线将 西延至门头沟。首都西南区域经济发展包括两大

22、重点工程，即京西商务中心区及永 定河综合开发治理工程。其中，京西商务中心区(Beijing West CBD)将成为北京第二个 CBDo西CBD三步走第1步：2012年完成长安街和地铁1号线西延至门头沟，形成初具规模的“长安街财富大 道”，并完成首钢搬迁、土地整理及西CBD的整体规划。第2步：2013年至2017年，西CBD初具雏形，区域主导产业培育完成。第3步：2018年至2020年，西CBD基本建成。(4) 大兴线将提前10个月通车 行车间隔初期10分钟大兴线线路途经丰台、大兴两个区，共设11座车站：新宫站、西红门站、高米店北站、高 米店南站、枣园站、清源路站、黄村西大街站、黄村火车站、义

23、和庄站、韩园子站、天宫院站。为了将地铁和城市发展结合起来，大兴线有6座车站将首次采用“一体化”的规划设计，即 “一边建地铁，一边建城市”。6座车站分别是西红门站、高米店南站、枣园站、义和庄站、韩 园子站和天宫院站。它们的地铁建设与周边配套一起设计，车站周边的酒店、地下商业街、地下 车库以及地上的公交换乘中心、市民广场，全部同步设计建设。一体化设计理念还包含星形中央站厅，以地铁站厅为整个区域地下空间的核心，扩大站厅总 部，形成富有空间特色的星形中央大厅，同时提供便捷的对角方向过街通道。为实现客流的最便捷集散，最短距离疏散客流，将4个下陷的地铁出口扩大为下沉广场，或 将通道直接引入建筑中庭，利用自

24、然光线引导客流，创造良好的地下步行环境和空间特色，打造 地下步行一商业一公共空间综合系统，汇聚商业人气。此外，大兴线在新宫站预留了向东延伸至8号线的分流线路。地铁沿线还规划了 300万平 方米的商业和住宅。(5) 北京4条地铁线后年通车香山两年内将通地铁北京市交通委相关负责人表示，2010年将确保开通大兴线和亦庄线，在房山线、昌平线、 西郊支线、顺义线中，力争开通2条试运营。昌平线将与地铁13号线相接，起点设在霍营和回 龙观附近，向北到达昌平新城；房山线从9号线郭公庄站至房山：西郊支线则是以10号线的巴 沟为起点，到达香山：顺义线则是15号线的顺义部分。到2012年，北京还将相继开通6号线、9

25、号线、8号线二期、10号线二期，全市轨道交通 总运营里程将达到420公里。到2015年，北京将形成“三环、四横、五纵、七放射”的网络，总运营里程将达到561公 里。其中“三环”是指2、10、13号线；“四横”是指1、6、7号线和14号线一期；“五纵” 是指4、5、8、9号线和14号线二期；“七放射”是指机场线、顺义线、昌平线、丰台线、房山线、大兴线和亦庄线。(6) 北京建委：房产开发商资质将会定期进行抽检12月9 rl市建委宣布，今后市建委将定期抽查开发企业的资质情况，其中有违规记录的企 业是检查重点，凡在抽查中发现不符合原定资质等级条件的企业，必须要求企业整改，整改后仍 不满足资质要求的，依

26、据房地产开发企业资质管理规定，由原资质审批部门予以降级。本次抽查范围是经市建委批准，取得房地产开发企业资质证书，且资质证书在有效期内 的一、二、三、四级房地产开发企业，哲定资质企业不参加抽查。抽查的重点企业是近2年内有 扰乱房地产市场秩序的违法违规行为，造成不良社会影响的；开发行为失信，投诉问题多，尚未 处理完毕的：近2年取得房地产开发项目立项或通过“招拍挂”方式取得国有土地使用权的；各 区县建委开发管理部门认为有必要抽查的。抽查的内容除了企业开发项目完成情况及经营业绩情况，企业诚信经营情况，是否在房地产 开发建设经营活动中存在违法违规和不良经营行为以外，还包括开发建设项目市政基础设施和公 共

27、服务设施与住宅同步交付使用情况，企业受理消费者投诉情况及处理投诉案件结果，以及企业 在房地产开发网上的资料填报情况。2、房地产开发经营状况2.1 投资状况商品房投依黑 商品房鱼资欲增长率髓懿即长率数据来源：中指调查，国家统计局2008年，全市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、回升四阶段。171月，受市场低 迷和开发商资金短缺影响，房地产开发投资呈下全面下行趋势。商品房投资额减少到1510.82 亿元，住宅投资额也随之减少到781.62亿元，同比分别卜.降了 7%和2乐是自2000年以来投资额首次出现负增长。2007 年其他16%其中：定金及 预收款 36%2008年1-11月从资金来源上看

28、，房地产开发投资中自筹资金占比逐渐上升，2008年171月自筹资金的 比重增长到了 25乐较2007年的21%增长了 4个百分点；而与此相反的是，08年以来定金及预 收款占房地产开发投资比重不断减少，08年1-11月定金及预收款占房地产开发投资比重仅有 29%,较2007年减少了 7个百分点。可见受信贷紧缩、国家宏观政策和市场的影响，开发商资 金链吃紧。2.2 供应指标状况商品房施工面积商品房施工面积商品房轩开工面积商品房竣工面积商品房施工面积增长率商品房哥开工面积增长率y商品房竣工面积增长率数据来源：中指调查，国家统计局2008年1-11月，随着房地产市场调整程度加深，北京市商品房供应类指标

29、同比均为下降。 施工面积为9432.38万平方米，比上年同期下降4.78%同时，受今年销售市场形势持续低迷的 影响，房地产开发项目建设进度放缓，截至11月份，房地产开发企业竣工面积连续12个月下 降，171月，全市竣工面枳为1572.8万平方米，比上年同期下降13.58%作为房地产市场先 行指标的新开工面积为2053.49万平方米，比上年同期下降3.96乐 同比有所回升。住宅施工面积住宅新开工面积住宅竣工面积住宅施工面积增长率一一住宅新开工面积增长率一。一住宅竣工面积增长率数据来源：中指调查，国家统计局2008年171月，北京市住宅施工面积为5293.1万平方米，比上年同期下降6.25%,竣工

30、 面枳为858.46万平方米，比上年同期下降31.45%,预计09年上半年住宅供应量较上年会有所 减少，市场压力有所减轻；由于政策性住房于11月下旬陆续开工，住宅新开工面积由同比下降 39$转为增长2.1%,达到1397.5万平方米，可以推测09年住宅市场上市量会有所增加。蹦：万平方米11办公楼施工面积一施工面积增长率办公楼新开工面积 办公楼竣工面积新开工面积增长率一J竣工面积增长率数据来源：中指调查，国家统计局2005年以来北京市办公楼施工面积和新开工面积持续下降，2008年1-11月，分别降到 1219.78万平方米和158.45万平方米，比上年同期下降12.2$和35.35%；而竣工面积

31、则一改06、 07年平稳增长的趋势，大幅增长了 37.06%, 2008年1-11月竣工面积上涨到了 207.29万平方米。上年回落4.3个百分点。全年完成全社会固定资产投资3848.5亿元，比上年下降3% （上年为增 长17.6Q。全年城镇居民人均可支配收入24725元，比上年增长12.4%,扣除价格因素后实际 增长7船 实际增幅同比回落4.2个百分点。房地产开发经营状况翳万平方米翳万平方米20001500100050070%60%50%40%30%20%10%0%10%-20%商品房投资领商品房投资额增长率住宅投资额住宅投资额增长率数据来源：中指调查，国家统计局2008年，全市房地产开发投

32、资经历了增长、放缓、下降、同升四阶段。171月，受市场低 迷和开发商资金短缺影响，房地产开发投资呈全面下行趋势。商品房投资额减少到1510.82亿 元，住宅投资额也随之减少到781.62亿元，同比分别下降了 7%和2%,是自2000年以来投资额首次出现负增长。380乎位:万平方米中山干的002500.1|25002000I l|I 2000精山Hkll物品房用忤面枳一商品房例售额物品房用忤面枳一商品房例售额办公楼销忤面枳 一办公极销田的西业苗业用后循性面以商业苜业用房销售额数据来源：中指调查，国家统计局40%20% 0%-20% -40% -60%施工面积增长率施工面积增长率新开工面积增长率一

33、竣工面积增长率商业营业用房施工面积商业营业用房新开工面积商业营业用房竣工面积数据来源：中指调查，国家统计局2008年171月，北京市商业营业用房三大供应指标与去年同期相比变化不大，施工面积 和新开工面积分别为1328.8万平方米和226.1万平方米，比上年同期下降7.09%和2.88,$：竣工 面积为203.39万平方米，比上年同期增长6.83%o2.3 销售指标状况3000 f位:万平方米中位怙02500.1| 25002000N II1- 200011物品房铺邻面积商晶房精华徜物品房铺邻面积商晶房精华徜住宅钳14面枳一住宅情仰欲办公楼销竹面枳商业芭业用房第仰面枳商业苜业用房第华就数据来源：

34、中指调查，国家统计局进入2008年，销售面积和销售额等需求类指标均明显呈下降趋势,1-11月北京商品房销售 面积为968.86万平方米，同比下降了 48斩但降幅比170月缩小1.8个百分点，住宅销售面积为 738.26万平方米，同比下降52%；商品房销售额为1183.19亿元,同比卜降了 44%,住宅销售额为 825.63万平方米，同比下降49%；总体来看，商品房及住宅市场11月销售量有所回升，其主要 原因是促销力度加大一定程度刺激需求释放和政策性住房销售占比近半，但171月销售累计下 降过半。另外办公楼和商业营业用房的销售指标下降幅度也均在30%左右，可见市场销售压力较 大,若09年市场仍不

35、见好转而供应量继续增加，那么09年供过于求的局面会更加严峻。2.4 销售价格状况-商品房错售价格一住宅销售价格办公楼销售价格商业营业用房销售价格数据来源：中指调查，国家统计局2006年以来，房地产市场价格进入了高速发展期，2006-2007年各类型商品房价格增长幅 度较大，普遍增长3000元左右。但进入08年，房地产市场价格增速明显放缓，2008年171 月，商品房平均价格为12212元/平方米，仅比去年的均价高了近700元，与2007年相比增幅 较小。住宅平均价格为11183元/平方米，与去年的10661元/平方米相比仅增长500元。商业 营业用房平均价格为17592元/平方米，与去年基本持

36、平，仅办公楼的均价仍然保持了较大的增 幅，17064元/平方米的均价与去年相比增长了近2000元。总体来说，房地产销售价格松动， 但总体仍运行于高位。10月份以来，随着相关限制措施的取消和保障性住房用地推出力度的加大，全市房地产开 发活动开始恢复，开发投资降幅有所缩小；同时，由于一些企业采取了力度较大的促销降价措施, 定程度刺激了市场需求。但在整体经济放缓和购房观望情绪浓厚的大背景下，房地产市场依然 处于深度调整期：需求量降幅较大而可供量相对增多，随着政策性住房入市以及市场对政府加大 保障力度的预期，房价仍存在下行空间。2.5 土地开发和购置状况土地开发面积一 土地开发面积增长率土地购置面积土

37、地购置面积增长率数据来源：中指调查，国家统计局2008年以来，土地购置面积增长较快，加之保障性住房用地集中推出，171月购置土地 532.54万平方米，同比去年同期增长了 58%；从土地开发面枳来看，171月土地开发面枳为 246.59万平方米，同比增长7轧 两个土地指标较07年都有所增长，预计今后两年北京商品房 批准上市面积仍将继续增加，供过于求的形势可能更加严峻。3、土地市场状况3.1 土地市场总体状况城市功能拓展中心城区数据来源：中指调查，北京土地整理储备中心地块数（个）土地总面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）成交价（亿元）中心城区10.842.873.22数据来源：中指调查，北京

38、土地整理储备中心城市功能拓展区27379.33463.33233.09近郊区67654.72754.34164.31远郊区47409.60384.84100.78总计1421444.491605.37501.412008年北京市共推出土地177块，共成交土地142块，土地总成交面积为1444.49万平方 米，成交土地规划建筑面积为1605.37万平方米，成交金额为501.41亿元。有35块土地未成 交，土地流拍流标面积为156.26万平方米。从成交地块区域分布上来看2008年土地成交主要分布在近郊区，共成交土地67块，土地 供应面积为655万平方米。2008年北京成交土地中的地王为朝阳区太阳宫

39、乡北四环东路南侧居 住及居住公共服务设施、教育、混合用地地块，成交金额到达30.1亿元，十.地面积为23.34万 平方米，被北京懋源置业有限公司和北京懋源房屋开发有限公司投标联合体购得。而土地成交面 积最大的地块是丰台区王佐镇居住用地地块，土地总面积高达60.43万平方米，成交金额为8.52 亿元。3.2 土地市场规划用途分析数据来源：中指调查，北京土地整理储备中心地块数（个）土地总面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）成交价（亿元）住宅及其配套用地57883.961110.00429.78办公21.905.304.36商业金融940.7475.8220.87工业65439.04342.15

40、30.10仓储及公共设施978.8672.1116.29数据来源：中指调查，北京土地整理储备中心分规划用途来看，住宅及其配套用地所占的比重最高，达到62乐其次是工业用地，为30乐 商业金融业用地和办公用地较少，分别为40.74公顷和1.9公顷，两者总和不足总量的3机 就 地块个数而言，工业用地和住宅及其配套用地所占的比重最高，同样商业金融业用地和办公用地 所占份额较少。总体而言，规划用途中，配套和公共用地占了较大的比例，纯商品住宅用地的比 例较少，表明开发商拿地较谨慎。3.3 土地市场成交状况煽号位置土地总面积 （n2）建设用地面 tR（n2）代征地面枳（n2）锻划建筑面 （n2）规划用途竞价

41、方式成交时间成交价 （万元）克得方京土整储招（通） 2007J080 号通州区马安桥大白村、马 H201838.51681978.538119859.978204X8住宅及居住公共唳务设施招标66369北京融科置地房地产开发ft限公 同、北京东环电京房地产有I公 可、北京Q越田岫瑞地产开发行 限公司联合体京士整隹招（通）20071081 号通州区马驹侨皱为村.姚K小白村260382.736129069.548131313.188472649陶业金的、nfif4用.居住招标69802北京合生北方内地产开发在限公司京土奖妙招(iffl)2007J082 号通州区永顺惯苏花村120762.51293

42、774.71626987.796196917居住浆咨居住公共 期务设选招标61000北京珠江房地产开发中瞅公司和广东珠江投资力限公司或介悻京士整铭挂兴）工4（20071001 号大兴生汤隰药产业益地20097.23213795.036302.20211036.024工业挂牌1990北京世纪东方国铁电讯科技仃米公司京士整储H:（兴）工业20071002 号大兴生物医药产业基地18651.25313448.4985202.75510758.8工业ifcW995北京族校义优技术0IU公司京上壑转挂（矽工业L2007J003 号大兴生物医药产业基地22818.3121252.151566.161700

43、1.7工业挂牌1510北京圣吉医疗牌械育限公司京土整锌招（通）20071083 号通州区梨园镇网老公庄村73103.75155434.7517669 001121957住宅.我业服务业招标70000A庆龙濯地产发展仃取公司和北 京大fr雅坤房地产开发方网公司 联合体京土整锌招1丰）【20071088 号丰台区王佐铀604254 562346100258154 562380710居住用地招标85200化京新沔城联城W业集团有IU公 司与北京求文新世界房地产外 底有JH公司投玩联合体京土整锌招（）（20071089 号有景山区备植110096 572105663.2384433.334310050

44、想住.网业招标165000远洋地产仃限公司京土整端挂（） 12007J085三平区小汤山M8689.0283964.3615724.66134342.98住宅及其配套用房、商业用房拒牌49400ft庆南金科实业 ”限公 可与北京兴源房地产开发有限公 可底总体京士整储挂（东）【20071087 号东城区安定门外大街7号8407.5936440 061967.53328700办公.我业ifcW32200中国货金集团公司京土簌储挂1）工 业【20071007号济山区宏店做下坡店村南，于庄村北145656 04295308.99550347.047142963.4925一类工业挂牌5888.57北京澳

45、特舒尔保健&I开发行限公 司京士整隹挂（得）120071086 号文淀区东升乡四梁侨路防依寺14号12206.388900 3653306.01526701.095嫉馆饭店挂牌15306 36北京佳苑房地产开发方聚公司京士整砧桂（兴）工业2007 006 号大兴生物医药产业基地1334351023153612081852工业挂牌5405.34北京天坛生物利拈股份行网公司京土祭钻桂（兴）工业2007004号大捉生物医药产业基地57234455231171136418工业挂牌2408.45河南依生药业限公司京士整储拄（兴）工 业2007）005大兴生物医药产业非地80890666621422853330工业拄弹3524.23北京民都生物科技有限公司京士整猗挂（丰）20071093 号丰台区卢沟桥乡邦常庄材14668.810962.8370627407住宅及居住公共服务设施挂评17311.43北京中筑置业“尔公司京土里挂（密）12007J095 号密云县机f?乡9089.0167316.5421772.47413169.8廉容公共服务设跄挂牌84北京帧河房地产开发力瞅公司京土整锌挂（Jfi）（20073094 号解义区后沙峪ift1353279804037287147060住宅.商业金融.可廉冬网业服务业ttW65000北京景世历地产开发市展