实用的房屋租赁合同范文锦集九篇.docx

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1、实用的房屋租赁合同范文锦集九篇房屋租赁合同篇1出租方（以下简称甲方）承租方（以下简称乙方）根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确甲方 与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则 下经过充分协商，特定立本合同。第一条租赁内容一、甲方将位于大连市沙河口区华北路491号一2一4号 19号其中一间门面租赁给乙方。用于经营小吃。二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为7平方米，乙 方独立经营，自己挂电表，按表数交费。水费双方平摊，煤气 费由乙方交纳。甲方协助乙方办理相关手续。三、乙方经营时注意安全，防火、防盗，由此发生的一切 安全事故由乙方自己承担。第二条租赁期限一、租赁期年，自_20xx_年_

2、9_月0 日起至20xx_年_9_月0_日止。第三条租金及其它费用、年租金为壹万陆仟元（人民币），交租金方式为年付。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有 效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺 序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的， 依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩 建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院 依照合同法第二百一十九条的规定处理。第八条因下列情形

3、之一，导致租赁房屋无法使用，承租人 请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条 件强制性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时， 未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租 人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁 损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归 出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的 过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者 合同解除时，除

4、当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修 物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢 复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双 方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按 照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同 意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装 修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方

5、的事由导致合同解除的，剩余租 赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律 另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满 时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的 费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损 失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的 处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照 过错分担。第十五条承租人经出

6、租人同意将租赁房屋转租给第三人 时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定 超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个 月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者 认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人 作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次 承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合 同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数 额，可以折抵租金或者向承租人追偿

7、。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出 租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费 的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙 方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣 告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租 赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请 求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但 租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押 权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第二十一

8、条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租 人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租 人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与 第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿 还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条 件优先购买房屋的.，人民法院应予支持。第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定 承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋 的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人

9、将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子 女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确 表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人 申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解 释。最高法院民一庭负责人解读审理城镇房屋租赁合同纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增 多。由于相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合 同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律 适用，最高人民法院今天公布了关于审理城镇

10、房屋租赁合同 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。最高人民法院民一庭 负责人对这一解释作出了权威解读。转租期超承租人剩余租期合同无效合同效力的认定对促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁 市场交易秩序稳定意义重大。解释在准确判断相关法律、行政 法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认 定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合 同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同 意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未 取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定 建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑， 超过批准使用

11、期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的 措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行 政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就 认定合同有效。无效合同支付使用费是返还财产对于有观点认为，解释规定合同被认定无效后，承租人要 支付房屋占有使用费，是将无效合同按照有效处理，这位负责 人表示：“这种理解是错误的。”合同无效后，承租人支付占 有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方 式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原 则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房 屋和实际占有房屋所获取的占有利益。

12、占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返 还。对于房屋使用费按照何种标准确定，实践中做法很多。考 虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房 屋的情形，完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用 费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，因此规定“当事 人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民 法院一般应予支持“。将是否支持的裁量权交由人民法院，根 据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同 约定的租金标准确定占有使用费。适用不同民法理论处理装修问题房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审 判中的热点和难点问题，解

13、释在吸收各级人民法院和学术界意 见基础上，确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰 装修，构成侵权，承担侵权责任；承租人经同意装饰装修，区 分情况适用不同的处理原则。一是，对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的 处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享 有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效 解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是，出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿、如何补 偿，要区分不同情况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装 修，基于不当得利对承租人进行补偿；不同意利用的，装饰装 修的现值损失作为无效合同的损失，由双方按照过错承担；合

14、 同解除，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在 双方均无过错的情形下，由双方依照公平原则分担装饰装修残 值损失；需要注意的是，合同解除时，如果出租人同意利用承 租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同 履行期限届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。依法保护承租人优先购买权对于解释规定承租人优先购买权受侵害时，无权主张认定 出租人与第三人签订的买卖合同无效，这位负责人分析说，解 释规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请 求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规 定在任何情形下，承租人均不得主张认定出租人与第三人签订 的买卖合同无效。优先购买权

15、纠纷一直是审判实践中的难点。承租人优先购 买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。20xx年10 月1日起施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权 利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了民法通 则适用意见第118条规定，就是基于该条规定与物权法规 定相冲突。本解释遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定 性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为 由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。承租人主张优先购买权有四种例外按照解释规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主张优先购买房屋？对此，这位负责人表示，这种理解是错 误的。解释第24条规定了承租人优先购

16、买权行使的四种例外情 形：房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先 购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分 发挥物的用益价值，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共 有人的购买权。出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价 值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人篇二：广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪 要广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要全省民事审判工作会议纪要20xx年X月23日至25日，广东省高级人民法院在惠州召 开全省民事审判工作会议。全省各级人民法院主管民事审判工 作的副院长、民一庭（含房地产、劳动争议和交通事故审判 庭）庭长参加了会议。通过讨

17、论，与会同志对民事审判中存在 的若干具体问题提出了许多意见和建议，形成如下会议纪要：一、关于房地产纠纷案件（一）关于合同效力问题1 .要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法 维护合同效力。物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押 财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地 产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支 持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解 除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任 的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。2 .当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查 封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的

18、法律效力，但 受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判 令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明 可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续； 买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。3 .不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合 同，可认定有效。但转让合同约定在该不动产解封前办理过户 登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求 解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在 该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人故意 隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤 销转让合同的，应予支持。4 .出租人就未取得建

19、设工程规划许可证，或者未按照建设 工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立租赁合同，当二、在合同期内双方不得违约，如有不可抗拒原因（自然 灾害或政府动迁），甲方不能继续承租该房，乙方与甲方自愿解 除合同，甲方将剩余租金退还乙方。第四条：续租在本合同期满后，乙方有优先续租权。甲方（公章）：乙方（公章）：法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：年月日 年月日房屋租赁合同篇2甲方：电话：身份证号：乙方：电话：身份证号：经甲乙双方于年月日协商同意，甲方将房屋租赁给乙方经 营，在租赁过程中，本着互惠互利的原则，签订本合同书，具 体双方遵守条款如下：一 .乙方租赁甲方美甲滩位面积：，租赁期为年月日至年月

20、 日，时间为年，租赁费为元/年，押金元，剩余元，在XXXX年 XX月XX日前一次性付清，否则甲方将收回滩位，终止合同。二 .在租赁期内，乙方对美甲滩位有使用权。三 .乙方在租赁期日常电费自负，甲方概不承担。四、乙方在租赁期快满时，如要续租，需提前十五天与甲方协商，并重新签订租赁合同书。 事人以工商行政管理部门已核准该房屋为经营场所为由主张租 赁合同有效的，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条的规定，人 民法院不予支持。5 .出租人未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与承租 人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，根据最高 人民法院关于审理城镇

21、房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释第八条的规定，人民法院不予支持。当事人 要求解除合同的，应予支持。6 .房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定 的，按约定办理；如该约定违反城乡规划法第45条、建 筑法第61条、消防法第13条等法律、行政法规的强制性 规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。 出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居 住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可 以正常使用。（二）关于善意取得问题7 .转让人转让登记在其名下的房地产不符合法律规定或者 当事人约定的转让条件，如果受让人是善意，且支付了合理对 价并已经办

22、理了房地产过户登记手续的，可以依据物权法 第一百零六条第一款的规定办理。（三）关于房屋买卖合同的履行问题8 .商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部 位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售 单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定 的，出卖人应依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定承担违约责 任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价（套内面积十 分摊面积）减少面积。（四）关于一房数卖的合同履行及违约责任问题9 .在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且 各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所

23、有权变 更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利 保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合 法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记 有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权 利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备 案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时 间等因素进行确定。10 .在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将 房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并 要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支 持。但买受人依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若

24、干问题的解释第八条的规定，要求出卖人 承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，不予支持。（五）关于房地产调控政策问题11 .商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策 的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限 购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品 房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人 请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院关于审理商 品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条 的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续 的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变 更的，驳回其诉讼请求。12 .要注意发挥司

25、法审判在规范和引导房地产居间合同市场 中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合 同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受 人因不能办理约定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政 策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成 合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人 要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。 居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方订立 合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的， 对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持；委托人请求居间 人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。（六）关于

26、合作开发房地产合同的性质认定问题.审判实践中对名为合作开发房地产实为其他性质的合同进行转性认定时，应当注意不拘泥于合同具有明确的“不承担 经营风险”的约定，而应以当事人双方权利义务内容的实质作 为认定的依据。如根据合同约定，提供土地一方仅分得固定数 量或固定比例房屋，且在房屋无法建成的情况下，相对方仍然 需要支付与约定分得房屋相对应的价款或赔偿金的，则应认定 为建设用地使用权转让合同。13 .当事人签订名为合作开发房地产实为建设用地使用权转 让等其他性质的合同，第三人有理由相信当事人之间为合作开 发房地产合同关系的，转让人应对受让人因该房地产项目产生 的对外债务承担连带责任。二、关于建设工程施

27、工合同纠纷案件（一）关于民事责任主体问题14 .对实际施工人向与其没有合同关系的转包人、分包人、 总承包人、发包人提起的诉讼，根据最高人民法院关于审理 建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十六条 第二款的规定，实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民 法院可以追加转包人或者违法分包人为案件当事人。审判实践 中应注意要严格依照法律、司法解释的规定进行审查；不能随 意扩大最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适 用法律问题的解释第二十六条第二款的适用范围，并且要严 格根据相关司法解释的规定，明确发包人只在欠付工程价款范 围内对实际施工人承担责任。15 .借用资质的实际施工人以自己的

28、名义独立向第三人购买 建筑材料等商品的，出借资质方无需对实际施工人的欠付货款 承担民事责任。（二）关于合同效力问题16 .要依法维护通过招投标方式所签订的中标合同的法律效 力。对以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同， 应当依据招标投标法第四十一条第（二）项的规定认定无 效；当事人违反工程建设强制性标准，任意压缩合理工期、降 低工程质量标准的约定，也应认定无效。对于约定无效后的工 程价款结算，应依据最高人民法院关于审理建设工程施工合 同纠纷案件适用法律问题的解释的相关规定处理。18.建设工程没有取得建设工程规划许可证，属于违法建 筑，就该违法建筑所签订的施工合同无效。但在一审法庭辩论

29、终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的， 应当认定该施工合同有效。19、承担村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位， 没有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书，可根据国务 院村庄和集镇规划建设管理条例第二十三条的规定认定合 同效力。（三）关于建设工程质量问题.建设工程竣工验收合格后，发包人请求承包人承担质量问题的民事责任，应依法承担举证责任。经鉴定，建设工程在 合理使用寿命内确实存在地基基础工程或主体结构质量问题 的，承包人应依法承担民事责任；存在其他质量问题的，承包 人应在保修期限内承担保修责任。（四）关于工程价款结算问题20 .招标人和中标人另行签订改变工期、工程价款、工

30、程项 目性质等中标结果的协议，应认定为变更中标合同实质性内 容；中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建 设住房配套设施、让利、向建设方捐献等承诺，亦应认定为变 更中标合同的实质性内容。对于变更中标合同实质性内容的工 程价款结算，应按照关于审理建设工程施工合同纠纷案件适 用法律问题的解释第二十一条规定，以备案的中标合同作为 结算工程价款的根据。协议变更合同是法律赋予合同当事人的 一项基本权利。建设工程开工后，因设计变更、建设工程规划 指标调整等客观原因，发包人与承包人通过补充协议、会谈纪 要、往来函件、签证等洽商记录形式变更工期、工程价款、工 程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实

31、质性内容。依法 有效的建设工程施工合同，双方当事人均应依约履行。除合同另有约定，当事人请求以审计 机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论作为工程 价款结算依据的，不予支持。21 .合同所涉工程不属于强制招投标的范围，当事人之间也 没有进行招投标，但按当地建设行政主管部门的要求进行了备 案，该备案合同与当事人另行签订的合同不一致的，以当事人 实际履行的合同作为结算工程价款的依据。22 .工程款的结算和支付，原则上应当在合同相对人之间进 行，并符合合同约定。如果没有合同依据或者承包人的授权， 发包人直接向没有合同关系的转包人、违法分包人、实际施工 人结算和付款，一般不构成有效的结算和支付。

32、23 .当事人依照无效的建设工程施工合同就工程价款签订了 结算协议，且工程经竣工验收合格的，可参照结算协议认定工 程价款。24 .承包人与发包人就工程价款有争议，人民法院认为应当 委托进行造价鉴定的，应当向当事人释明。承包人经释明后仍 不申请鉴定的，可依据证据规则判令其承担相应的不利后果。25 .当事人在合同中对建筑材料价格变动的风险有约定的， 按约定处理。没有约定的，约定工期内的建筑材料价格变动的 风险由承包人承担；逾期竣工的，延误工期期间的建筑材料价 格变动的风险，由对工期延误有过错的一方承担；双方均有过 错的，按过错大小分担损失。建筑材料价格大幅变动，当事人 以情势变更为由请求调整工程价

33、款的，应从严把握。（五）关于建设工程价款优先受偿权问题.非因承包人的原因，建设工程未能在约定期限内竣工, 承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权 不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实 际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除 或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合 同解除或终止履行之日起计算。26 .建设工程价款优先受偿的范围仅限于建设工程价值，不 包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。27 .承包人应当通过行使建设工程价款优先受偿权等合法途 径追索工程欠款，不得留置建设工程或施工资料。施工合同终 止或工程完工后，承包人以发包人拖欠

34、工程款为由，继续占有 工程、拒绝撤场或者移交施工资料，发包人请求承包人赔偿损 失的，应予支持。（六）关于违约责任问题28 .建设工程施工合同同时约定迟延付款的利息和违约金 的，可以同时适用，但二者之和不得过分高于迟延付款的损 失，过分高于的认定标准，按照最高人民法院关于适用若干 问题的解释（二）第二十九条的规定把握。29 .在承包人延误工期或发包人迟延付款的情况下，双方签 订补充协议，承包人重新承诺完工时间或发包人重新承诺付款 期限，不能视为守约方对违约方放弃主张违约责任，但补充协 议明确约定放弃追究违约责任或当事人明确达成谅解的除外。30 .建设工程施工合同履行过程中，出现了合同约定的迟延

35、支付工程预付款、进度款、设计变更、工程量增加、停水、停 电等导致顺延工期的情形，承包人主张顺延工期的，按照施工 过程中形成的签证等书面文件确认。没有顺延工期的签证文 件，人民法院可以根据当事人提供的会议纪要、往来函件等其 他证据认定应否顺延工期。三、关于建筑物区分所有权和物业服务合同纠纷案件（一）关于合同效力问题31 .业主委员会违反物业管理条例第十二条第三款的规 定，未取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内 容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部 分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认 的，该物业服务合同或合同条款应当认定为无效。32 .根据物业管理条

36、例第二十四条第二款以及广东省 物业管理条例第三十六条的规定，住宅物业的建设单位应当 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单 位违反上述规定签订物业服务合同的，应当认定为无效。但建 设单位在物业管理条例出台前已签订物业服务合同且合同 履行期限尚未届满的，可依据当时的有关规定执行。（二）关于物业服务企业未依约履行合同的责任问题33 .物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业 费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。（三）关于既有住宅增设电梯纠纷问题34 .既有住宅增设电梯应根据物权法第七十六条的规 定，经专有部分建筑面积占建筑物总面积

37、三分之二以上的业主 且占总人数三分之二以上的业主同意，并报请政府主管部门审 批。其他业主因对行政主管部门的审批有异议提起民事诉讼 的，不予受理。如其他业主认为增设电梯的行为侵害其合法权 益，请求作出增设电梯决定的业主予以赔偿的，人民法院应予 受理。四、关于道路交通事故责任纠纷案件（一）关于归责原则和抗辩权问题35 .要充分认识交强险设立目的在于保障受害人依法及时得 到赔偿，具有较强的社会保障性质。根据道路交通安全法 第七十六条的规定，无论机动车一方对交通事故的发生是否有 过错，包括存在机动车交通事故责任强制保险条例第二十 二条规定的情形，保险公司均应在交强险责任限额内先予赔 偿，除非交通事故损

38、失是由受害人故意造成的。（二）关于保险合同条款的效力认定问题36 .对于保险合同中有关免除保险人责任的条款，要严格依 照保险法第十七条的规定予以审查，要求免责条款必须内 容明确、具体，没有歧义，并使用黑体字等醒目方式或以专门 章节予以标识、提示；同时要求在签订保险合同时保险公司要五.如乙方在租赁期未满时提出退租，甲方不予退还剩余 租赁费。六.违约责任：在租赁期内，甲乙双方要严格遵守本合同 书所规定各项条款，如有一方违约，由其承担一切经济责任和 法律责任。七.本合同在签字之日起生效，受托人签字与甲方签字具 有同等法律效力，一式两份，分别由甲乙双方各持一份。甲方签字：年月日乙方签字：房屋租赁合同篇

39、3甲方（出租方）身份证号码：乙方（承租方）身份证号码:出租之房屋（店面）座落于市 区.建筑面积 平方米。室内设备包括甲、乙双方就上述房屋（店面）友好协商，达成下列条款，以资共同遵守履行。一、租赁用途为之用，不得擅 履行明确说明义务，从而使普通人在通常情况下能够明白地知 晓免责条款的内容、涵义和法律后果。如保险公司未能充分履 行提示和说明义务，则相关免责条款不具有法律效力。37 .商业第三者责任保险合同当事人的权利义务主要应依据 保险合同的约定确定。如商业第三者责任险保险合同明确约定 “扣除交强险应赔部分再行赔付“，且保险公司已尽到合理的 提示和说明义务，即使机动车所有人或管理人因自己的原因未

40、投保交强险的，仍应认定该约定有效。（三）关于责任主体问题38 .因租赁、借用等情形致机动车所有人与使用人不是同一 人时，发生交通事故后造成第三人损失的，应根据侵权责任 法第四十九条的规定，由保险公司在交强险责任限额范围内 先予赔偿。不足部分，由机动车使用人依照道路交通安全 法第七十六条的规定承担赔偿责任；机动车所有人对损害的 发生有过错的，应根据过错大小承担相应的赔偿责任。41.挂靠机动车发生交通事故造成他人损害，由挂靠车主承 担损害赔偿责任，被挂靠单位承担补充赔偿责任。篇三：最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件法律解释中华人民共和国最高人民法院公告最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具

41、体 应用法律若干问题的解释已于20xx年6月22日由最高人民 法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自20xx年9月1日起施行。二。九年七月三十日最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（20xx年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会 议通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人 的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共 和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民 事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房 屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本 解释处理。但法律另有

42、规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济 适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建 设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合 同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或 者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时 建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结 前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在 一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法 院应当认定延长使用

43、期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定 办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予 支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件 的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的 除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租 金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合 同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的 规定处理。第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有 效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺 序确定履行合同的承租人

44、：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩 建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求 解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十 九条的规定处理。第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人 请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条 件强制性规定情况的。第九条承租人经出租人同意装饰

45、装修，租赁合同无效时， 未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租 人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁 损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租 人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方 各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者 合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修 物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢 复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双 方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按 照下列情形分别处理：（一）因出租人

46、违约导致合同解除，承租人请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔 偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同 意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装 修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租 赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律 另有规定的，适用其规定。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满 时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。 但当事人另有约定的除外。第十三

47、条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的 费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损 失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的 处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人 时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定 超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个 月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者

48、 认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人 作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次 承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合 同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数 额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出 租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费 的，人民法院应予支持。第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙 方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣 告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租 赁该房屋的，人民法院应予支持。第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请 求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但 租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约