XX年项目推进计划报告.docx

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1、XX年项目推进计划报告明发商业广场2011年项目推进计划报告 绩效考核或者其他因私因公出现思想波动时进行。七、做好人员流淌率的操纵与劳资关系、纠纷的预见与处理。即保障员工合法权 益，又保护公司形象与根本利益。2011年要紧是从人事招聘、培训、薪酬及考评方面 进行改进与完善，规范人事管理工作的各环节，减少与杜绝风险的发生。我们将不断改进行政部对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制 度，保护公司利益，积极为公司制造更高价值，力争取得更大的工作成绩。第二篇招商篇招商篇一、总体目标：制定招商方案、招商目标及招商计划，根据招商类别制定招商工作倒计时计划（包 含招商区域、重点目标、任务指标等）

2、。1）招商正式启动2010年9月1日到2011年3月30日（主力商家/品牌店接洽） 2010年9月1日到2011年9月30日（散铺招商到位）各阶段分别以主力商家接洽/散铺招商为抓手，同时开展项目卖场的外立面装修, 初步树立卖场硬件形象。2）主力店试营业：2011年5月1日本阶段以试招商为基础，最终确定项目进展定位，据此全面铺开大力度招商工作,扩大项目影响。3）广场试营业2011年10月1日根据前阶段的市场积存与客户积存，正式开业经营，确立项目在扬州商业市场的 中高端形象，同时为下项目一阶段招商工作做准备。附招商计划表组号业态尾铺写面积 2011年1月-6月 （JR计克成总皿积的53%）2011

3、年7月12月（累才充成总囱积的四胃）总目标签约面积（T7356T）总目标签的面枳（112518）目标妥线而取（”）目年笈约而枳（）巨2月明。月5月心月?月9月10月月1幺月警长 一里袋磔（各 式西铤、 茶喽、如 啡厅等）:抓1-104-16920179007DO344841503600300012DC11C80132C11390900894IECH-221 0 2G&G01-O227102 皿76526533-C23-16674385#3405】6#负1-310815小计287381580622990闲乐 休效休闲娱 扁沐浴 、美容、 出互、足 疗、婚纱 诱影 K7V,酒& 迪rr如 于凡儿

4、歪天地、 方丹均、 网吧. 派珏等3#A1-001-0J423b318000noM3。41n43即03500：20fi1625IrtRO156C1099800fi1-096-1404JUE3-001-022840ftl-0Dl-063318E1-001-0431伙2-001-06426173-001-06429634-0。-0另4742T#29既8#7953小计316981743425353饮组 警二伏大中 21酒恨 大型窗府 ,超市及 翅台肥套 、生备活 套2#负：001-J1577371600800访。丁3730SF5334001205M901丽14610508403-001-083 （不

5、含082165262-001-04337r?3 001-0434455#74078M小计303401668724272货组 白一各片王M 后昭系 玲珠主 、日常小 百笛、旅 善用品， 工艺礼品 、文物古 玩、烟酒 3宜、柒 荏面包房 等3年负1-OIL0955026120053 c2S6034J0295026801300102912301 ISO9507CQ1-02AIQ44062-023-103V915年负13：46J-001-D7I344123428小计242361333019339F货 二组品霹叼却 名品折扣 示、居上 干品名、 高当儿童 用品 芭珠主 城、高档 箱邑、大 空洗噫 勺1#

6、负140241600Eoa25003300310030101000120917001200800500162SB2641B377094U97小计256361410020509总计14064877356112518截至2011年6月，招商进度图示ATI、A-12（图 ATI） 餐饮一组 休闲娱乐 餐饮二组 百货一组百货二组未签约口餐饮一组休闲娱乐餐饮二组百货一组百货二组未签约（图 AT2）截至2011年12月，招商进度图示（图AT2）二、具体计划内容1、根据集团最近指示，重新制定价格体系表，制定所有租赁合同文本，参与制定 广场商业管理公约1）根据2010年11月30日集团招商会议上总裁的最新指导

7、思想，重新制定价格 体系表，严格执行售价8%的年回报率，做到一铺一价。另一方面，保持与销售部的 联络，随时根据最新售价调整租金价格，做到与市场同步进展。附分区域的简表：扬州明发商业广场散铺位租金汇总表编 号经营品类建筑面积 （m2）占比（%）租金平均单价 （元/Itf/天）年租金 （万元/年）1品牌购物中心区24822.3317.654. 373647.382餐饮业（西餐，咖啡厅等）31620. 1522.483. 263730.123休闲娱乐业23632. 0316. 803. 663175.914数码手机专区3745. 522.664. 43593. 115时尚潮流（小名店）24439.

8、9917. 383. 933457. 156影视配套（风味小吃）2044. 441.451.94142.497超市配套（知名餐饮、家居）22487. 2415.994.413574.388小区配套7857. 115. 593. 441037. 73合计140648.81100. 003. 6619358. 27见区域图A-13扬用明发商业rw t?铺位租上的数码手机专区彳2.665用横乐业16.8%拓牌馍利中心区看左北（西卷，也啡,体闲娱乐业 救3驿松寺区 时尚潮流（小名店）口爱和工疹（凡妹小吃） 超市况芸（知冬锭汝、31JR1”小EJ择（图 A-13）2）制订及印制招商合同细则及范本，包含“

9、招商租赁合同、租赁申请表、登记表、 有关协议、商业管理守则”等；制订出一整套招商部管理体系包含（工作流程、业绩 考核、奖惩条例、着装要求、资料管理等），保障招商工作的顺利开展。3）制订商业管理公约，包含制定商户准入标准、条件及市场管理办法，保证商户 进场工作顺利进行。2、根据目前的市场行情，申请新的价格优惠政策，向集团寻求招商支持明年的工作计划中，首先要明确主力店招商在整个招商工作中的重要性，能够说 主力店招商决定了整个项目招商工作的成功与否，但同时也要利用主力店的利好消 息，积极促进次主力店及餐饮业态的进驻速度，总结来说分三个层次进行招商，从主 力店、次主力店到小商家，全面出击。前期提供给主

10、力商家较优惠的条件与政策，以 吸引次主力店与中小商家的加盟，必定在中小商家的招商条件上有所提高。但整体依 旧为了后期的运营为主，为商家提供优惠而有吸引力的条件。根据之前所做的大量市调工作，就本项目招商工作而言，仍然任重道远，扬州目 前各大新兴商业都处于招商调整阶段，同时都有不一致的招商优惠政策，总的来说： 需求面积较大的商家，租金承受能力较低，优惠期较长；面积较小业态的，相对而言 租金承受能力较高，优惠期较短，大多卖场针对具体的业态品牌、所需面积及签约年 限都会给予适当的装修期与试营业期。如下：1）给予相应的免租优惠或者经营管理费的优惠。（普通品牌商家）2）招商过程中涉及特例商户（品牌性好，规

11、模大，号召力强的商家）做个案单独 申报。如：肯德基，味千拉面，棒约翰，DQ等扬州市场上均以扣点合作为主。3）百货招商很多场都会有对标杆性品牌贴装修费，垫货款的一系列优惠政策。因此未来一年内本案的招商，希望仍然以“放水养鱼”的政策为主，并丰富优惠 政策，同时给出有关建议：翅思勘业态示意J装修期1(5Q(hn2翩近 1000h2tg5X； 100(h210% )4休闲 时尚 商业街P潮流店030-50m2P1个月。1个月。免1个月经营管理费。无。男缔士/女淑服90-150m21个月。1个月-2个月于免2个月经营管理费。无运动休闲吗2。1个月Q1个月-2个月于免2个月经营管理费0无，床品儿童用品。1

12、00-15001个月。1个月-2个月于免2个月经营管理费。无a餐口 饮。洋快餐（KFCW& 500m202个月。3个月0满2年免2个月租金P无。中餐& 50clm202个月。3个月。免3个月经营管理费。无-西餐/休闲餐饮/多国科 理（必胜客户3500m2P3个月-6个月+3个月0满2年免2个月租金P租金优惠10%。休闲娱乐。沐浴城/健身会所。2000m23个月-6个月*3个月0满2年免2个月租金P租金优惠10%。酒吧/KTYi3000m2P3个月-6个月+3个月。满2年免2个月租金。租金优惠10%。电琼明星电玩咪咪熊A2000m22个月。3个月。免3个月经营管理费一租金优惠io%p网络会所（星

13、科网络会 所）2000m2P2个月03个月。免3个月经营管理费。租金优惠1。%。其音像制品（扬子江影像）800冲L5个月03个月0免2个月经营管理费0租金优惠5%。书城次众书局）。3000m22,5个月03个月Q免3个月经营管理费。租金优惠10%。3、为加快招商进度，积极洽谈主力店客户，推进主力店的洽谈进程目前，我司已与3家国际、国内知名的主力店铺品牌进行了联系及洽谈，其中超市_1家，百货上L家，建材家居_1家。;业态商家名称1超市易买得、欧尚、家乐福、世纪联华、法尔玛、乐购 超市.北京华联超市、上海乐天玛特、苏果2百货新世界百货、太平洋百货，景文百货.华地百货、 文峰大世界、王府井百货、茂业

14、百货，天虹日货、 金太湖国际城、甫京金鹰商贸，大洋百货3数码电器天天乐、火晶、迪信通、环球手机、濯武通信A大型餐饮百姓人家、采蝶轩、赛德大酒店、味道成都、官邸 大酒店、顺水楼大酒店、富春餐饮，锦春大酒店、 食为天、老街、巴湘火钢、滋奇火锅5娱乐会所金碧辉煌、兰桂坊会n、一代佳人.金都汇.菲比 国际娱乐、加州森林、乐够量贩KTV、乐享驿站、 欢乐年代.音乐魔方、百度酒吧6：游乐咪咪熊、美嘉欢乐世界、人民电玩7健身美容风暴健身会所、金仕堡健身8建材家居宜家家居、美克美家.新丽华、红星美凯龙、金梅 马家具城、月星家得乐生活馆上述主力店客户中，通过多轮洽谈接触，列出如下重点客户:业态重点客户跟进情况超

15、市沃尔玛多次联系，到其上海拜访拓展总监王总， 促成对方到扬州实地考察。其分管经理 苏经理到扬州考察项目现场、周边人口 市场情况调研，对方有初步合作意向， 现在正在做内部评审方案上报，我方将 做进一步跟进。乐购目前处于对方对我司项目评估阶段。乐天玛特合同洽谈阶段永辉超市合同洽谈阶段P 百货金鹰百货通过与扬州金鹰王东来及金鹰集团领导景观驰图扬州明发商业广场鸟瞰图的多次洽谈，双方对合作条件取得一致 共识，目前正在对工程条件、广告位、 导视系统等进行深入洽谈。新世界百货项目考察阶段P 岁宝百货合同洽谈阶段连锁餐饮r肯德基麦当劳明确进驻意向，目前处于位置确认阶段， 同时对方关注主力店的品牌及进驻时间味千

16、拉面明确进驻意向，目前处于位置确认阶段， 同时对方关注合作方式与主力店的品牌 及进驻时间棒约翰已经确认位置，并给出初步合作条件， 目前处于合同洽谈期DQ已经确认位置，并给出初步合作条件， 目前处于合同洽谈期汉拿山已经确认位置，对方关注主力店的品牌 及进驻时间85 已经确认位置，对方关注主力店的品牌 及进驻时间大型餐饮1 东骏海鲜酒楼项目考察阶段九鼎餐饮集团对方已确认位置，就我司合作，正在做 相应方案阿瓦山寨已经确认位置，并给出初步合作条件， 目前处于合同洽谈期百姓人家已经确认位置，对方关注主力店的品牌 及进驻时间百货屈臣氏明确进驻意向，目前处于位置确认阶段， 同时对方关注合作方式与主力店的品牌

17、 及进驻时间娱乐会所加洲森林KTV合同洽谈r游乐电玩常州恐龙园项目考察、合作条件洽谈综合上述重点品牌的接触进程与谈判情况，明年的工作应该明确超市百货招商在 整个招商工作中的重要性，能够说百货超市招商决定了整个项目招商工作的成功与否,但同时也要利用好主力店，积极促进次主力店及餐饮业态与散铺的进驻速度。4、跟进已签约主力店，如金逸影城、苏宁电器等的签约进场工作1）协助主力店做好工程装修、图纸设计通过我公司有关部门审核。协助主力店商户的工程装修、图纸设计送工程审核部门通过审核盖章，开出准许 进场通知书，领取准许施工的工作牌，方可进场装修、施工。2）协助主力店做好进场施工、装修等一系列有关手续。待主力

18、店商户领取准许施工的工作牌后，方能引导商户进场进行施工与装修，并 严格按照施工与装修规范进行工作3）协助公司有关部门做好主力店施工、装修的监督与工程进度的督促工作。待客户进场后，协助商管、物管部门严格监督施工与装修公司按规范施工与装修。4）协助主力店协调解决在进驻期间遇到的一系列要求与困难。在施工与装修期间遇到所有问题与困难，尽可能的协调有关部门商议与解决好。5）协助主力店做好人员招聘与培训工作。协助主力店人事部门，特别外地的商户做好人员的引进与招聘工作，协助他们做 好一切的后勤工作。6）督促主力店按时间、按要求开业。做到每天查看主力店施工与装修的工程进度，督促他们保质保量，按时按点地完 成工

19、程进度，保证主力店准时准点的圆满开业。5、根据全年招商计划，适时筹备招商大会的召开，一定程度上加强招商影响力就招商大会而言，去年在金逸影院成功签约后，举行了大型的招商新闻公布会， 不管是对招商客户的邀请，还是销售商户的情况，都是比较可观的，由此可见一场成 功的招商公布会对招商与销售工作都是有着显而易见的功效，起着事半功倍的作用， 就根据明年的招商计划，也将适时的筹办招商新闻大会，并一定程度加强招商影响力:召开次数地点1针对客户意义作用规模人数11酒店（待定）J次级店商户及重点餐饮 商户大型超市签约1502项目接待中心独立店散铺集中签约（正式合约）1003酒店（待定）重点餐饮商户及次级店_ 商户

20、大型百货签约1504酒店（待定）次级店商户及重点餐饮 商户集中完成意向或者正式 签约，达成共识2005酒店（待定）独立店散铺（针对有资金 缺乏项目的商户）品牌推荐会（如CPEA组 织等）1506项目接待中心独立店散铺集中签约（正式合约）200在招商大会的组织方面应做好全面的规划与预算，关于针对的客户等级不一样， 承办的档次也可做适当的调整，在客户的邀约过程，务必要求提早与客户预约，保证 客户的到达率，并做好邀请函，已正式形式进行发送（挂号信，亲自送达等），关于 每一次的招商大会，都是与客户的进一步洽谈的机会，从意向到签约的过程，也是一 种沉淀与积存。6、散铺签约工作的开展与推进散铺招商工作要紧

21、分四阶段，一为招商启动阶段，开业前9个月完成，要紧工作 为招商宣传推广计划启动，招商手册、宣传资料等设计制作印刷；二为招商预热期， 开业前8个月完成签约仪式与招商大会，并开展预热宣传；三为强势招商期，开业前 6个月，招商推广全面启动并迅速进入强势推广，并开展异地招商会或者联动各大项 目整体推广会；四为招商收尾期，开业前4个月进行招商优化期及招商收尾宣传推广 工作。1）制定租赁合同文本：制订及印制招商合同细则及范本，包含“招商租赁合同、租赁申请表、登记表、有关协议、商业管理守则”等，保障招商工作的顺利开展;2）把控开业时间：操纵开业节点，解决因主力店与散铺开业时间不一致步带来的矛盾与纠纷；3）继

22、续开展品牌调研工作：持续开展品牌调研工作，积存品牌资源，丰富品牌 资源库名单，增加招商中的品牌可选择性。4）分组讨论招商工作；以调查走访的形式从各专业市场中筛选出符合条件的重 点意向商家，分组研究，确定洽谈策略、方针等。圈定有一定意向的国际国内主力品 牌作为要紧攻克目标，由公司领导层直接介入；5）根据小组讨论结果，各组有针对性的联系意向客户：针对意向品牌/商家（特 别是顶级品牌/商家）小范围展开接洽，扩大招商力度（锁定小范围主力商家）；根据满足条件的产业开店策略，我们确定如下产业结构休闲服务类店址推荐策略休闲服务行业在选择店铺时要紧考虑的因素有：具备地域优势与休闲娱乐比较集 中、配备充足的车位

23、、良好的经营环境，产业气氛充足。休闲服务行业的商铺通常不可能选择一楼的商铺，由于行业惯例，消费者能够同意上 二楼。休闲业经营者对建筑的层高与内部通道设计有较高的要求，同时要求通风条件 良好。商品零售类店址推荐策略商品零售行业在选择店铺时要紧考虑的因素有：交通便利、周边有大型居住社区 作为常规消费群体支撑、整体环境有利于吸引消费者商品零售行业根据不一致的类型选择商铺的要求也不一样，总体来说规模效应是吸引 商家与消费者的重点，同时对市场要求较高。文化教育类店址推荐策略文化教育行业在选择店铺时要紧考虑的因素有：社区与选址的交通情况、区域内 学校数量、租金价格、家庭休闲较集中便于实地宣传文化教育行业对

24、商铺的要求要紧有：面积符合要求、租金便宜、相对安静6）客户合同的签订与租金收缴，与各类商业管理费的收取7、跟进工程改造及进场装修，以便招商工作的顺利开展（一）目的为使工程设计符合开发经营的要求（功能、标准、构造、经济、其他等），减少设计误差，明确设计要求，促进开发项目顺利进行。责任部门公司开发建设的项目部，对施工图、施工方案的审核、变更均由总师办负责。审核内容：1：施工图设计是否符合设计委托书中功能、标准、构造、规模、经济等方面的要求。2：与主管部门批准的规划、方案参照是否有不符之处。3：图纸本身是否存在错、漏、缺与不符合现行规范、规程的地方。4：图纸设计中使用的新技术、新工艺、新材料等有无实

25、施性困难。5：因不一致设计人员设计图纸形成的不一致性，各专业图纸间的配套性与协 调性，合理施工及投资操纵等。3）业态分工按照明发商业广场的整体布局分为餐饮、购物、休闲、娱乐、旅游、酒店。4）对接工程的硬件改造1：对餐饮区域的隔油池、上下水、烟道等物业进行改造；2：对超市、百货、大型酒楼等主力店，根据主力店要求设计进行改造；3：对沐浴、休闲中心内的浴室进行加固等物业改造。8、继续不间断的加强市调，为公司决策提供根据通过购物中心，大卖场，特色店，新开店，大型饮食，娱乐，休闲广场等，蹲点 观察。调查过程及内容，按当时的分工要求细定，但调查结果均要反映下述内容：1）商圈范围，业态业种构成，大致比例关系

26、，商户总量，商品种类，品质，产 地，品牌，重点商户经营概貌。2）商业竞争趋势（同质或者互补，同档或者错位，过量或者缺少，要紧竞争手 段）。3）商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势，租售比例，付款方式，空 置率等）。（根据我司现状，目前分百货，餐饮，休闲娱乐三组进行不间断市调工作）（根据我公司情况，目前以每2个星期进行一次扬州市市调，每1个月进行一次 异地市调，每2个月进行一次跨省市调！）（全体招商人员将以以上市调流程及方法继续不间断的加强市调，为公司决策提供根据。）9、进一步加强人员培训，方法措施1）对新进员工继续进行基础内容的培训2011年我们将对进入明发集团的新进员工继续进行企业文化

27、，员工手册，项目工 程概况，项目定位布局，招商说辞、扬州商业地产市场，广陵新城概况及其进展未来, 招商现场管理制度，沟通技巧，商务礼仪，租赁合同，招商条件、政策、流程，商业 地产市场知识，商务谈判策略与技巧，营销技巧，餐饮招商谈判技巧，百货零售招商 谈判技巧与休闲娱乐招商谈判技巧等方面的培训。2）对员工进行业务技能的培训20n年对员工要加强对业务技能的培训，包含市场调查、寻找目标客户、客户洽 谈、条件谈判、合同细则，招商过程中的商务谈判技巧等方面。针对1个目标性客户前期要做大量的准备工作，这就要求业务人员对承租商铺的 因素分析的很全面，从而更好的为客户推荐合理的位置，商务谈判也是一项很重要的

28、课程，包含对客户心里的把握，租金价格的制定、客户签约等技能培训。2011年对老员工增加了业态培训，包含餐饮、休闲、娱乐、百货等业态的交叉培训，让每个业务人员熟知每个业态，通过培训，做一个全面合格的招商人员。3）具体培训内容与计划序号培训内容培训时间负责人1招商人员的形象、礼仪培训、必备的职业素养2地产有关知识培训3市场调查培训4项目有关内容培训5招商标准流程、内容6商铺的基本知识7招商技巧4）要紧培训课题内容1 .招商人员的形象、必备的职业素养：包含微笑，仪容、仪表要求，工作时的要求， 常用礼节。2 .地产知识的学习：包含房地产的概念，房地产的特征，房地产的类型，房地产专业 名词，房地产面积的

29、测算。3 .市场调查方法：包含市调分类，市调准备，基本概念懂得与应用，市调的内容与考 察的次序，市调方法4 .项目概况的介绍与分析：包含企业介绍，项目概况，项目优劣势介绍，市场现状及 竞争对手要紧策略，商铺装修标准5 .招商标准流程内容：招商的标准流程6 .商铺的基本知识7 .招商的技巧8 .现场接待演练、沙盘模拟演练9 .商户信息的收集：包含寻找客户，现场接待客户、谈判，客户追踪，签约，售后服务。10 .商户的签约流程11 .招商各类表格及文书的正确填写12 .招商文件的统一格式5）运用合理的培训方法重点使用“方法与操作结合”、“案例与实践同步”的专题讲解方式，并辅以提 问、答疑、讨论、现场

30、咨询等互动的交流方式进行，注重实战，不作枯燥、高深的原 则理论分析，鲜活的案例均为中国商业地产界真实发生的故事，其中的操作手法、工 作流程能直接模仿套用；使用“理论讲解+经验介绍+问题研讨+案例分析+模拟演练” 的互动方式进行，不务虚、只务实，最终推动明发集团向辉煌明天前进。10、协助策划部编印新的招商宣传资料、项目介绍资料等1）对项目整体功能规划及功能划分设计，明确项目整体功能分区及经营布局，形 成平面图，便于招商海报、招商手册的设计、应用及招商工作的顺利开展，树立良好 的项目形象2）编印招商手册、项目介绍资料、招商统一说辞及招商宣传单等，包含广陵新城 概况、项目周边利好消息、集团最新招商优

31、惠政策、项目概况等信息。11、协助商管部进行外墙广告位的招商，签约，收款1）开业前外墙广告上刊策划，配合开业，面向场内主力店租户租赁可经营广告位。2）协助商管部开展广告位洽谈、签约工作，完成广告位招商3）办理广告位设置许可证、协调广告画面审批及制件安装等（三）存在的缺点，还需要公司各部门加以协助1、餐饮类商铺的交付标准，如烟道、下水道等的处理办法2、大面积店铺的墙体改造问题，打墙、墙体恢复等3、工程的交付时间与交付状态4、证照的办理5、企划的推动6、旺场的计划等200柿S落画后喉漏力/”别 顺西器扬州明胜管理团队全家福第三篇推广篇推广篇一项目定位1.1 项目概况扬州明发商业广场位于广陵新城中心

32、位置，运河东路与宝林路交叉口，金盛国际家居西侧， 项目西邻京杭大运河，毗邻扬州汽车东站与京沪、宁通告诉、交通便利，地理条件优越。项目总用地145226 m）总建筑面积399323. 214疔，14栋楼，要紧由商铺、公寓、酒店、娱 乐场所四部分构成，拥有大型超市、时尚百货、家居电器、影院、游乐等十大主力店，与数十个 独具特色的商业中心区，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、公寓、酒店七大主题功能于一体， 涵盖全业态、全龄段、全时段的一站式新体验Shopping Mall项目市场定位1.1.1 项目属性定位集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式体验休闲购物中心2项目品质定位1.1. 2. 1、新商机：

33、新购物方式，新生活理念，新商业机会1.2. 2. 2、新消费观念：买质量，买品牌，买服务，买环境，买快乐1.3. 2. 3、新物业管理：管理全新体验空间，服务成就心理惯性1.4. 2. 4、体验式商业：满足多层面、立体的购物需求项目产品定位1. 3. 1物业形态定位一个集步行街与综合卖场为一体的水平布置大型购物综合体。1.3、 2产品功能定位扬州首席集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式体验休闲购物中心（三）产品形态定位产品功能产品形态 购物、娱环形步行街 乐、餐饮独立商铺、敞开式展销 区产品功能产品形态 购物、娱环形步行街 乐、餐饮独立商铺、敞开式展销 区产品特征铺位开间大、通道宽、明亮 大

34、型餐饮、娱乐广场家电、家居、数码专业市场 综合百货大型超市备 注层高5. 6米一到四层二、三层（综合百货）一层负一层，一层项目配套 休闲广场、主题广场、景观绿化、休闲椅、儿童娱乐城、景观街等经营定位：一个集大型品牌超市、时尚百货、主题步行街、星级影院、特 色餐饮、大型休闲娱乐等为一体的综合型经营场所。 消费定位：以经营中高档及品牌商品为主。 客层定位：东区常住人口、扬州及其周边县市往常入境旅游人群。1.4、 项目形象定位项目核心形象提炼明发商业广场一一扬州商业新地标苏中第一 MALL项目整合推广提炼明发商业广场一一第三代城市综合体休闲新天地现代时尚体验乐园商业王国现代时尚的体验式购物中心现代购

35、物中心建设理念运河风光商业风情现代化、民族化、精品化的购物中心扬州商业巨舰扬州城市形象的“商业名片” 扬州习惯心理前驱消费场所倡导人性化、体验化创新消费,驱动习惯购物心理大扬州商业中心区标志性商业广场典范首创街坊式步行街经典,独一无二的立体商业规划设计1.5、 项目客户定位目标客户群预测1.5.1、 区域识别扬州东区城常住人口扬州周边县市人口扬州城区及入境旅游人群1.5.2、 目标客户预测扬州东区客流约60%扬州下属县市客流约15%25%扬州主城区约10%入境旅游人群约5%二营销推广2.1 项目卖点总结项目七大价值坐标1现代时尚体验乐园商业王国一-扬州首家现代时尚体验式购物中心，一站式消费基地

36、，聚购物、餐饮、娱乐、休 闲、康体、商务于一城的示范效应超大型购物中心2大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业中心商业设施精良，环境一流，设施先进。3顶级地段，东区交通黄金坐标点一一大扬州商圈钻石地段：面临东西干道，带来滚滚人流与苏北交通生命线生生不 ,息、O路路皆顺，钱势如虹4扬州商贸核心，东胜商业腹地。东区的经济重心、中心，商贸商圈汇聚之处。本项目位于广陵新城核心商圈腹地, 整个商场将成为真正的“聚宝盆二政府广陵新城打造的政策优势，三十几万的原居民形成巨大的消费模式。随着本 项目的开发，钻石核心地位在更加突出。5扬州“商业名片”城市形象工程，扬州商业新亮点，坐标地位无可替代； 政府优惠

37、政策工程，共创“政府一一开发商一一业主一一消费者”四赢模式。6与零售巨头一起赚钱。 国际知名的零售巨头一一金鹰、金逸、苏宁强势进驻，重拳打造扬州商业升级版, 为扬州商业注入无限活力；十大主力店超强的经营力与影响力，为商场带来强劲人流，提升商业升值空间。7商场化管理，市场化经营，超市化促销专业商场经营管理公司全程进驻经营管理，用成熟的商业管理与运作经验提升与 保护品牌形象，进一步提升商铺的经营价值。 成立商场专业营运部，对整体项目进行统一管理、统一宣传、统一形象宣传整合。2. 2扬州明发商业广场工作指导思想在以明发集团公司为核心的正确领导下，以科学进展观为指导，认真贯 彻以集团公司的会议精神；以

38、大进展、快进展、科学进展、健康进展为目标，着 力促进扬州明发商业广场推广业务上台阶，提质量、增速度；以促进扬州明发商 业广场招商进度为目标，加快扬州明发商业广场推广步伐，着力于多种形式的推 广活动；以加大宣传与培训力度，着力于提高人员的整体素养与企业文化。2. 2.1根据招商各个阶段的工作进展与各环节阶段进展，通过有影响力的事件营 销，提升明发商业广场的品牌形象。从而为项目招商提供有力的品牌支持。借助项目签约合作多个国内知名企业之间的深入合作，迎合国际化趋势， 强调明发商业广场的国际形象，提升项目的国际价值。以事件营销为主导，通过网络、户外、软性宣传与平面广告等手段，实现2. 2. 4不一致的

39、细分市场采取不一致的营销策略2. 2.4. 1本土市场传播方向：高调树立区域投资市场内的项目投资信心，树立本 案大扬州城市群核心商业地位，传达商业升级换代信息；吸引本地中高端 品牌商家入驻,在本地中高端消费者树立良好品牌形象2. 2. 4. 2上游市场传播方向：树立大扬州城市群 核心商圈的地位，吸引南京、上 海商家来直营、进展加盟。吸引南京周末游客群前来消费2. 2. 4. 3下游市场传播方向：重点对江都、仪征、宝应、高邮、泰州等下游市场 进行大规模的挖商策划活动，针对下级城市甚至县、镇，制作明通俗易懂的电视广告与DM,向目标区域集中投放。挖掘下游市场的消费潜力结合项目特点与当地市场状况，创新

40、推广渠道，如表（表1T：渠道创新）2. 2. 4. 5要紧推广手段在商业地产产品同质化趋势愈演愈烈的今天，扬州明发商业广场的最大优势在于 自身的较大的体量与位于东区新兴商圈CBD核心区，紧邻江都、宝应、高邮三县市的 双重地段优势鉴于此种情况，在项目的的推广过程中，更应该以精准的事件营销 手法在市场上树立明发集团品牌。通过明发独有的品牌优势，为扬州明发的招商、营 运奠定良好的品牌基础，赢得更好的市场口碑。事件营销是近年来国内外十分流行的一种公关传播与市场推广手段，集新闻效 应、广告效应、公共关系、形象传播、客户关系于一体，利用具有名人效应、新闻价 值与社会影响的人物或者事件，吸引媒体、社会团体与

41、消费者的兴趣与关注，以求提 高企业或者产品的知名度、美誉度，树立良好品牌形象，并最终促成产品或者服务的 销售目的手段与方式。同时，营造良好的企业品牌，有助于明发商业广场项目及其他项目今后的市场推 广工作，为集团各项目推广树立良好的品牌基础。如表1-2阶段招商启动末期强势招商期招商优化期开业预热期开业造势期开业节点开业营销期时间周期现在-2010. 12. 312011, 1 月2011. 62011. 7-2011.10 月2011.8 月2011.9 月2011. 10 月 1 日2011 年 10-11 月2011年12月（表1-2： 2011年推广计划）宣传目标传播要点基本完成主力店的招

42、 商工作。重点在区域 市场展开明发实力， 树立项目信息吸引品牌入驻、投资 客加盟对本土投资市场最后 的挖掘与深化促动加盟开业，吸引 消费促动项目开业树立项目形象拉动 销售稳固、截流项目一级 商圈的客源，吸引二 级商圈及边缘商圈的 客流同上主力店签约仪式、招商公布会。 入驻商家比例、信息地段优势、规划优势、品牌优势、 促进投资欲望以入驻商家数量、品牌力、商家 数量为卖点，以站台、大牌、报 纸、短信等长效媒体为载体以标杆品牌的开业信息为卖点， 震动本土的投资市场与消费市 场部分区域可进行试营业，以瞬间 媒体与长效媒体的组合对消费 市场进行开业诉求开业庆典策划各类商品的主题SP活动节日主题的PR活动

43、及商品主题 的常态活动2. 4. 1项目目标：2. 4. 1.1力争使整个项目的招商工作在预定的节点内满场，基本达到预期的品牌力 要求。2. 4.1. 2打造项目的区域商业的龙头地位，树立城市综合体在地区内的典范形象4. 1.3通过一年的打造，树立明发商业广场的企业品牌，确定明发商业广场在扬 州地区的良好口碑2. 4. 2品牌目标 实力、强势（企业规模及过往业绩，与未来上市所展现的综合实力） 专业、领军（“城市综合体地产”的行业创新及资源整合，与与国际化大品牌 之间的深度合作，为明发在地产业开拓出新的领域，同时成为专业及领军企业的 代名词） 稳健、务实（企业及领导人进展史及价值观直接决定明发一贯稳健务实的做 事风格与企业文化） 社会责任感（对公益、慈善事业的关注与涉足，展示出一个企业高度的社会 责任感） 高端物业产品（每个进展商在进行产品开发时均有各自的市场终端目标，而 明发地产的市场定位在于开发高端物业产品的专业企业）既定了明发的品牌目标之后，需要更为行之有效的传播方式及传播渠道将明发