2022园区行业十大猜想.docx

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1、园区行业十大猜想导读:2022年第一篇文章,大胆预测行业走势过去的202I年,对大多数园区人来说,仍然是失 望的一年。翘首以盼的春天依旧没能到来,产业 地产依然在经济复苏的波折与政策变动的曲折中 艰难挣扎。首先是房地产市场的降温,让持续多年的借新还 旧模式遭遇挑战,几乎所有重资产开发商都面临 生死存亡的考验,强如华夏幸福,也难逃暴雷的 厄运。而作为园区的最大客户,互联网也在2021年迎来 了至暗时刻,双减、反垄断、直播补税,外加滴 滴背后的中美监管博弈,互联网造富神话彻底终 结,大厂不再讲生态、讲闭环,而是谈起了扶持 中小企业、谈起了共同富裕;创业者不再大谈梦 想,逢人只说活着;大家聚在起,话

2、题也不再 是合作共赢,而是如何自救,这种苦楚, 恐怕只有当事人能够体会。2022年,可以确定的是,经济仍然面临下行压, 核心政策亦不会有太大改变,对大部分园区和企 业来说,2022仍将是危机四伏的一年,全行业都 在呼唤和祈祷春天到来,但危机中的机遇仍旧只 属于极少一部分人。今天,笔者结合与同行朋友的交流与思考,尝试 做出以下十个预测,以飨读者。01园区去地产化独立发展众所周知,园区与房地产一直是唇齿相依,虽然 很多园区项目公司（尤其是房地产企业）名义上 与集团平行独立运营,但实际上还是靠集团公司 输血。行情好时皆大欢喜,一旦集团公司遭遇债 务危机,不赚钱的园区业务便会成为集团公司优 先处置的对

3、象。而在2021年,房地产经历了巨大的变局,随着地 产利润下滑,房企业务收缩将是必然选择,这些 企业要么离开园区行业（这一点比较难,因为未 来的发展趋势还是产城融合,要想拿地就不可能 完全放弃产业）,要么把园区业务剥离开来,招 聘专业团队,独立发展,直至实现自我供血。02国企掌舵,头部为王不知道大家是否注意到个现象,在2020、2021 这最困难的两年,几乎所有的大型（园区）项目 都是由国资或有国资背景的企业投资。在经济形势好的时候,民企制度灵活,好创新、 好发展,容易诞生新的商业模式并从中获利。但 有利就有弊,当遇到困难的时候,民企的生存就 会面临极大的挑战,尤其在政策重压之下,高周 转几乎

4、不再有空间和可能;而园区的大客户们, 要么遭遇发展瓶颈（互联网）、要么利润被严重 压缩（医药）、甚至走向消亡（教育）。摆在园 区开发商面前的只有两条路,要么降杠杆,深耕 存量项目;要么彻底躺平,捱到春暖花开, 亦或灭亡。因此,在这样的背景下,园区势必向头部进一步 集中,政府平台公司、国企、央企占据第一梯队; 债务健康,现金流稳定的大型企业紧随其后,中 小企业要么走专业化、精细化路线,要么在沉默 中逐渐消亡。03放弃幻想,拥抱不确定性在大家的潜意识中,我们更愿意去拥抱确定性的 东西,本能的排斥随机性、抗拒不确定的事件。但在2021年,房地产告诉我们,没有什么是确定 的,哪怕是历经数十年形成的固有

5、认知和商业逻 辑,都能被轻松颠覆。比如,我们认为企业只要足够大,它就不会倒下, 但恒大告诉我们,没有什么是不能倒的。我们认为房地产是经济增长的核心驱动,房价 只涨不跌,但只要政策稍发,房价便跌跌不 休.这规律放在园区行业同样适用,早年,以售 养租是园区发展的的硬逻辑,在大家的认知中, 产业是不赚钱的,如果再不让我从房地产上赚钱, 那我吃什么?结果几年时间过去,产业勾地 早已作古。同样的,现在靠租金赚钱的园区,你 也无法保证永远能收到租金,唯一确定的,只能 是着眼于提升自己的硬实,让自己在政府心中 无可替代。04招商方向从招大引强到专精特新以前,说到招商引资,大家马上想到招大引强, 因为大项目有

6、投资大、效益高、带动性强等特点, 引进一家大项目,地方和个人的政绩就有了保证, 所以大项目一直是各地政府的座上宾。但与此同时,更多人也清楚的认识到,大项目实 在是太少了! 个项目要投资,大半个中国都在 抢,大城市资源比你好、政策比你优,和它拼招 商,一般城市根本没这个实。直到2021年,I专精特新的出现给招商引资提 供了一个新标的。一方面,国家部委在多次在重 要场合反复提及专精特新,利好政策密集出 台;而在2021年9月2日,北交所正式问世,专 精特新企业融资问题也得到了妥善解决,一切 似乎都水到渠成。据统计,目前我国共有4762家专精特新小巨 人,根据相关规划,到2025年,国家要再培育 1

7、0万家省级专精特新中小企业,1万家专精 特新小巨人企业,这个空间有多大,不用我 说大家也懂。可以说,随着政策风的到来,招 引和培育专精特新中小企业,极有可能成为 招商引资的下一个主战场。05小城市投资风险倍增在之前的文章中,笔者曾说,四五线城市的园区 慎做,最好不做。理由除了小城市招商难度大以 外,还有一个很重要的原因是小城市地方财有 限,园区很难赚到什么钱（四五线城市的土地本 身就不值钱）,即便政府承诺给你,最终也很难 兑现。而在过去的2021年,随着大城市虹吸效应加剧、 以及房地产下行,中小城市债务问题进步凸显。2021年12月初,中央经济工作会议在北京举行, 会议提出坚决遏制新增地方政府

8、隐性债务, 这表述相比于2020年的抓实化解地方政府隐 性债务风险工作再提高了一个层级,严重程度 和紧迫性可见一斑。而仅仅过去了半个月,12月23日,黑龙江鹤岗 市人力资源和社会保障局发布则通知称:因该 市政府实施财政重整计划,财情况发生重大变 化,决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。一旦鹤岗真的确定财政重整,那么政府预算势必 大幅下滑,对园区来说,优惠政策就别想了,之 前未收的钱也要如数讨回,招商引资难上加难, 如果你此时恰好投资了一个园区,结果如何,不 言自明。06收并购事件增多2022年既是地方政府的偿债大年,也是园区开发 商壮士断腕的一年,降负债、去库存、保现金已 是全行业的共识。随

9、着些企业从园区行业退出, 遗留的资产势必要找人接盘。在地产行业,要化解企业风险,并购是最常见的 手段。在风险更大的房地产行业,国家已经有所行动。 202I年12月,人民银行和银保监会联合发文, 鼓励银行等金融机构主动借钱给房企买项目,这 意味着优质的房企将有机会抄底;而对于标的价 格更低,战略意义更大的优质园区资产,自然是 不愁下家,大型企业兼并收购问题园区或企业的 事件,或在2022年频繁出现。07智慧园区卷土重来早在2013年,智慧园区就曾经历过一次狂欢。彼时,借着互联网、大数据、云计算等新兴技术 发展的东风以及两化融合发展战略的实施,给园区智慧化带来了良好的契机,在此期间,全 国诞生了一

10、大批智慧园区企业,它们给园区装上 了监控、安上了大屏和门禁,并用一卡通和软件 集成控制。但随着热度散去,越来越多的人发现,所谓智慧 园区根本是个伪命题。做智慧园区投入极大,除 了前期的巨额信息化系统建设费用和设备采购费 用之外,后期的运营、维护、监控同样花费不菲, 而换来的仅仅是个中看不中用的花瓶,既不能 提升园区运营效率,也不能提升管理水平,除了 满足领导的面子,无是处。十年时间过去,在技术革新、政策利好与实际需 求的共同作用下,智慧园区卷土重来。技术上,随着物联网、人工智能、5G等技术的日 臻成熟,智慧园区已经不仅仅是块看板,而是 真正成为了能让园区能实现创新管理的数字化工 具。政策上,国

11、家反复提及要紧跟数字化时代的发 展步伐,倾打造数字化园区,通过打造智慧园区,实现招商数字化、运营集成化、服务平台 化,是园区数字化转型的关键环。需求上,园区一方面要借助数字化工具来简化管 理流程、提高工作效率,另一方面也在探索将智 慧园区应用在企业研发生产中,为企业数字化转 型赋能。08团队组织变革有人曾说:企业的一切增长问题都是组织管理 问题,当行业向好时,每个人干劲十足,乱拳 能打死老师傅;但当外部发展受阻时,组织的精 细化管理就显得尤为重要。首先是烧钱模式堆积的人才泡沫要破灭。前几年, 房企和互联网大厂纷纷跨界产业地产,它们用融 资和贷款不断哄抢人才,数倍年薪强挖政府领导 和招商人员的新

12、闻屡见不鲜。挖人榨干淘汰 的挖人策略与园区长周期、精细化运作的商业模 式背道而驰,久而久之,就出现了人才泡沫。如今,房企和大厂们自身难保,几倍、甚至十几倍 年薪挖人的事情恐再难以出现了。第二是园区要向管理要效益。当利润下滑时,人 均效能将更受企业老板关注。一方面是精简人员, 因为过去很多园区（尤其是房地产转型的园区） 组织结构确实过于臃肿,过多的部门容易出现本 位主义,反倒影响了招商进度;另方面随着团 队的精简优化,兼具专业能力与行业经验的复合 型人才越来越吃香。09园区更加年轻化以往,年轻化词只会出现在消费品或互联网 中,鲜有产业园区提出要年轻化。但随着00后进 入劳动市场,他们对园区产品和

13、服务的需求与 70、80后甚至90后都不同,即使是最古板的产 业园,也要学着适应年轻人的喜好。提到年轻化,很多人会觉得,在年轻人喜爱的抖 音、快手投投广告;或者在空间里贴一些壁纸和 漫画,就算满足了年轻人的需求。但事实上这些都是对年轻人的片面解读,他们既不懂年轻人, 更不懂年轻人的需求。在笔者看来,2022年,园区的年轻化可能有 四个特征:是产品年轻化,过去的红砖墙、业风 已经不再适应年轻人的需求,颜值即正义逐 渐成为种共识,甚至影响到年轻人的求职选择。二是营销年轻化,物料制作、推广方式、语言文 字将更贴切90后、00后的审美和用语习惯,2022 年,你可能会看到越来越多的新园区给自己打上 年

14、轻化的标签。反之,如果到今天你还不懂什么是FzqsgJ ,什么是FnbcsJ ,只能说明你 真的不懂年轻人。三是配套年轻化,第一批90后已经迈过而立之 年,任性已不再是他们的唯一标签,养生、健身、 数码、交友等,已经成为他们生活和工作中不可 或缺的一部分。四是团队年轻化,最懂年轻人的,还是年轻人。 在外部环境动荡不安的时期,扩充新生力量,既 是对团队的有力补充,也能为组织带来新的血液 与活力。10资本化大行其道2022年,园区租售这条路可能越来越难走。因为园区的核心是招商引资,但招商政策都是政 府定的、资源都是政府给的,园区只是给政府打 工而已。以前靠产业勾地商改住、 改商打打擦边球,还能赚到些钱,但这并不 是靠园区业务赚来的钱,而是通过地产赚来的钱。 如今这些路都被堵死,如果单靠租售赚点辛 苦钱,可能还不足以覆盖前期的开发成本。所以, 园区要想活下去,只能去寻找新的盈利方向。而 随着公募REITs试点的顺利实施,园区的资本化 或在2022年迎来全面爆发。