贵州省从业资资格考试《专业知识与实务》练习题含答案(十四).docx

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1、贵州省从业资资格考试专业知识与实务练习题含答案（十四）单选题口将投资划分为生产性投资和非生产性投资，是依据（）所作的分类。A.投资行为的介入程度B.投入的领域不同C.投资的方向不同D.投资的内容不同【答案】B【解析】解析按照投资行为的介入程度，将投资分为直接投资和间接投资；按照投入的领域不 同，将投资分为生产性投资和非生产性投资；按照投资的方向不同，将投资分为对内投资和对 外投资；按照投资的内容不同，将投资分为固定资产投资、无形资产投资、其他资产投资、流 动资产投资、房地产投资、有价证券投资、期货与期权投资、信托投资和保险投资等多种形式。单选题-2关于建筑工程质量管理的叙述，正确的是（）oA.

2、建筑工程实行质量保险制度B.建筑工程竣工后，方可交付使用C.建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责D.建筑监理单位对工程的施工质量负责【解析】暂无解析单选题-3在商业银行成本管理中，固定资产折旧属于（）支出。A.税费B.利息C.补偿性D.营业外【答案】C【解析】本题考查商业银行成本包含的内容。补偿性支出，包括固定资产折旧、无形资产摊销、 递延资产摊销等。单选题-4企业当期发生的研究与开发费用，应当进行的会计处理是（）oA.全部计入当期损益B.全部计入无形资产，按预计使用寿命摊销C.全部计入无形资产，作为使用寿命不确定的无形资产D.符合条件的开发费用确认为无形资产，其余的研发费用计

3、入发生当期的损益【答案】D【解析】解析按照企业会计准则第6号一一无形资产的规定，企业内部研究开发项目的支出， 应当区分研究阶段支出与开发阶段支出，研究阶段支出全部费用化，计入当期损益；企业内部 研究开发项目开发阶段的支出，在同时满足相关条件时才能确认为无形资产。单选题-5在重大疾病保险中，某类产品通常作为寿险的附约，保险责任包含重大疾病 和死亡高残两类，且有确定的生存期间。这种类型的重大疾病保险属于（）重 大疾病保险。A.独立主险型B.提前给付型C.附加给付型D.比例给付型【答案】C【解析】解析附加给付型重大疾病保险通常作为寿险的附约，保险责任包含重大疾病和死亡高 残两类。提前给付型重大疾病保

4、险没有确定的生存期间。某房地产开发公司以1200万元依法取得了 1公顷综合用地50年的土地使用 权，该地块地上容积率为6,建筑覆盖率为50%,可建一幢16层商住综合楼和 一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5 层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2,各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措 施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m,土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%o某咨询公司依法购买了 该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该 咨询公司以抵押方

5、式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资 金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公 司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保 险公司签订了保险合同。在下列合同中，属于从合同的有（）A.购房合同B.抵押合同C.保险合同D.借款合同暂无解析单选题-71998年我国财政支出规模（财政支出/国内生产总值）大约为（）oA. 1.6%B. 16%C. 19%D. 190%【答案】B【解析】解析本题应注意两图给出的单位：万亿元和千亿元。1998年，我国财政支出规模大 约为 13-? 80xl00%=16%o 选 Bo单选题-8对于一

6、个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一 个转折点，这个转折点被称为（）oA.拐点B.盈亏转化点C.盈亏平衡点D.盈亏转折点【解析】对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我 们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point, BEP),在这一点上，销售收入和总成本费用相 等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。单选题-9交通银行金融市场最主要、最基本的功能是()0A.定价B.优化资源配置C.融通货币资金D.经济调节【答案】C【解析】中人教育精析融通货币资金是金融市场最主要、最基本的功能。金融市场一方

7、面为社 会中资金不足的一方提供了筹集资金的机会，另一方面也为资金的富余方提供了投资机会，即 为资金的需求方和供给方架起了一座桥梁。A、B、D项则不是其基本功能。某建筑工程，业主投保了建筑工程一切险。工程竣工移交后，在合同约定保 险期限内发生地震，造成部分建筑物损坏，业主向保险公司提出索赔，则应由 （）。A.保险公司承担全部损失B.保险公司承担除外责任以外的全部损失C.业主自行承担全部损失D.业主和保险公司协商分担损失【答案】C【解析】知识点建筑工程一切险（及第三者责任险）单选题-11财政收入分配职能的履行主要是（）。A.实现资源配置效率B.实现收入公平分配C.实现收入分配效率D.创造公平竞争的

8、环境财政收入分配职能就是指政府在进行财政分配活动的过程中，为了实现社会公平，而对市 场经济形成的收入分配结构进行调整的职能。单选题-12甲公司的记账本位币为人民币。20x7年12月5日以每股2美元的价格购入 A公司10000股作为交易性金融资产，当日汇率为1美元=7.6元人民币，款项已 经支付，20x7年12月31日，当月购入的A公司股票市价变为每股2.1美元，当 日汇率为1美元=7.4元人民币，假定不考虑相关税费的影响，则甲公司期末应计 入当期损益的金额为（）元人民币。A. 3400B. 800C. 10000D. 4600【答案】A【解析】解析交易性金融资产应以公允价值计量，由于该交易性金

9、融资产是以外币计价的，在 资产负债表日，不仅应考虑美元股票市价的变动，还应一并考虑美元与人民币之间汇率变动的 影响。甲公司期末应计入当期损益的金额=2.1x10 000x742x10 000x7.6=155400-152000=3400（元人 民币）。某公司拟将正在经营的餐厅改造成网吧继续经营，预计每年将因此而节约运 营成本5万元，该项目还可能经营30年。当资本利率为10%时，该项目合适的 改造投资不多于（）万元。A. 47B. 50C. 75D. 150【答案】A【解析】该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质 仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。

10、单选题-14建筑工程一切险的被保险人可以包括（）。A.业主、总承包商、建设行政主管部门B.总承包商、分包商、业主、业主聘用的监理工程师C.分包商、业主、建设行政主管部门D.建设行政主管部门、业主、总承包商暂无解析单选题-15某化工厂建设单位购买了安装工程一切险并附加第三者责任险。厂房竣工交 付使用后的第二天，由于原料存放不当引发剧烈爆炸，造成500万元经济损失, 还导致一个路人严重受伤。在此情况下，保险人（）oA.只需赔偿500万元的经济损失B.对于全部损失均不予赔偿C.只需赔偿路人损失D.需赔偿全部经济损失和路人损失【答案】B【解析】解析安装工程保险的第三者责任险主要承保被保险人在安装工程期

11、间，因意外事故造 成安装场所以及附近区域第三者的人身伤亡或财产损失，依法应承担的赔偿责任。安装工程保 险第三者责任部分的除外责任与建筑工程保险绝大部分相同，但是建筑工程保险的第三者责任 部分对由于震动、移动或减弱支撑而造成的损失是不予负责的，而安装工程保险第三者责任 的除外责任部分就没有此项规定。单选题-16已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如 果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元， 年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为（）0A. 13.0%B. 43.3%C. 33.3%D. 23.3%【答案】B【解析

12、】650+1500xl00%=43.3%单选题-17实施性施工进度计划的主要作用是（）oA.确定施工作业的工休日期B.确定施工作业的采购计划C.确定施工作业的人员数量D.确定施工作业的具体安排【答案】D【解析】实施性施工进度计划的主要作用如下：第52-57题为套题：在各地试点经验基础上，2004年1月6日，劳动和社会 保障部颁发了企业年金试行办法（第20号令）。2月23日，劳动和社会保 障部、中国银行监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理 委员会联合颁发了企业年金基金管理试行办法（第23号令）。企业年金 试行办法和企业年金基金管理试行办法标志着我国企业年金制度建设和市 场发展

13、正式启动。20号令明确企业年金基金来源包括：（）o企业缴费 职工个人缴费企业年金基金投资运营收益基本养老保险缴费A.B.C.D.【答案】B【解析】暂无解析多选题-19社会主义市场经济体制中，政府的经济调节职能包括（）oA.对收入分配的调节B.加强城乡公共设施建设C.对社会总需求和总供给进行总量调控D.对国际收支等国际经济关系的调节E.对经济结构的调节【答案】A,C,D,E【解析】解析经济调节职能包括对社会总需求和总供给进行总量调控；对收入分配的调节；对 经济结构的调节；对进出口贸易、国际收支等国际经济关系的调整和控制。B项属于政府的公 共服务职能。多选题-20自主决定的员工福利形式包括（）oA

14、.人寿保险B.养老保险C.退休方案D.自助式福利E.休假期薪酬【答案】A,C,E【解析】解析自主决定的员工福利形式主要有以下几种。多选题-21投资可按以下（）角度分类。A.短期投资和长期投资B.实物投资和金融投资C.商品房投资和土地开发投资D.直接投资和间接投资E.固定资产投资与流动资产投资【答案】A,B,D【解析】商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实 物投资或生产性投资的范畴。多选题-22根据FIDIC合同条件，一般可按照均摊法进行计量的有（）oA.建筑工程保险费B.保养测量设备的费用C.保养气象记录设备的费用D.为监理工程师提供宿舍的费用E.履约保

15、证金【答案】B,C,D【解析】暂无解析多选题-23投资机会研究也称投资机会鉴别，其主要类型包括（）oA.特定项目机会研究B.地区机会研究C.融资机会研究D.部门机会研究E.资源开发机会研究【答案】A,B,D,E【解析】暂无解析多选题-24下列各项中，属于管理费用核算内容的是（）oA.企业在筹建期间的注册登记费B.企业缴纳的矿产资源补偿费C.企业缴纳的排污费用D.业务招待费【答案】A,B,C,D【解析】解析管理费用是指企业为组织和管理企业生产经营活动所发生的各项费用。具体包括 以下几项：多选题-25在企业会计实务中，下列事项中能够引起资产总额增加的有()oA.获得政府给予的一次陆补助B.转让交易

16、性金融资产发生损失C.计提未到期持有至到期债券投资的利息D.提取法定盈余公积E.长期股权投资权益法下实际收到的现金股利【答案】A,C【解析】暂无解析多选题-26()是对工程项目在实施期间的所有风险提供全面的保险，即对安装施工 期间工程本身、工程设备、施工机械和器具，以及其他物质损失所遭受的损失予 以赔偿，也对因施工给第三者造成的人身伤亡和物质损失承担赔偿责任。A.建筑工程一切险B.机动车辆险C.安装工程一切保险D.财产保险E.人身保险【答案】A,C【解析】暂无解析多选题-27金融自由化论者主张（）oA.取消对金融业在利率、汇率、对市场准入、经营范围、资本流动等方面的政策限制, 将其完全由市场决

17、定B.取消一切管理行为，完全由市场去自由发展C.取消一切银行等金融机构，对银行业实行自由进入和退出D.金融自由化并不否认金融监管，也主张政府的干预是必要的E.金融自由化认为金融监管应当充当金融体系保护神的作用【答案】A,D,E【解析】解析金融自由化是相对于实施金融管制而言的，即放松或取消对金融业在利率、汇率、 市场准入、经营范围、资本流动等方面的政策限制，将其完全交由市场去决定。金融自由化并 不否认金融监管，也主张政府的干预是必要的。金融自由化下的审慎金融监管不同于金融压制 下的金融管制，审慎监管强调应着眼于保护市场有效运作的基础上，通过经济力量本身对金融 机构和金融市场的活动实施制约，同时也

18、有利于市场参与监督。金融监管应该充当裁判的作用和金融体系保护神”的作用。简答题-28远华公司系上市公司，属于增值税一般纳税企业,适用的增值税税率为17%, 适用的所得税税率为25%,所得税采用资产负债表债务法核算。远华公司对于应 收款项计提坏账准备的比例确定为10% O根据税法规定，企业计提的坏账准备在发生实质性损失前不允许税前扣除。 不考虑除增值税、所得税以外的其他相关税费。远华公司按当年实现净利润的 10%提取法定盈余公积。远华公司2008年度所得税汇算清缴于2009年3月8日完成，在此之前发生 的2008年度纳税调整事项，均可进行纳税调整。远华公司2008年度财务报告于 2009年4月1

19、8日经董事会批准对外报出。2009年1月1日至4月18日，远华公司发生如下交易或事项；(1)1月5日，远华公司收到甲公司退回的2008年购入的一批商品，以及税 务机关开具的进货退出证明单。由于该批产品质量存在一些问题，远华公司同意 了甲公司的退货要求，并向甲公司开具红字增值税专用发票。该批商品的销售价 格(不含增值税)为100万元，增值税额为17万元，销售成本为80万元。假定远 华公司销售该批商品时，销售价格是公允的，也符合收入确认条件。至2009年 1月5日，该批商品的应收账款尚未收回。(2)1月23日，经法院一审判决，远华公司需要赔偿乙公司经济损失为115 万元，支付诉讼费用5万元，远华公

20、司不再上诉，并且赔偿款和诉讼费用已经支 付。该项业务是远华公司和乙公司签订的供销合同，合同约定，远华公司需要在 2008年10月销售一批商品给乙公司，但是远华公司到期未发货，致使乙公司发 生重大损失，乙公司提起诉讼，至12月31日，法院尚未判决，远华公司预计很 可能败诉，如果败诉估计赔偿金额为95万元，并承担诉讼费5万元，当时确认 了预计负债100万元。(3)1月30日，远华公司办公楼因电线短路引发火灾，造成办公楼严重损坏， 直接经济损失为100万元。(4)2月10日，远华公司发现2008年漏记某项无形资产的摊销费用180万元， 金额较大，该项无形资产用于管理部门。假定税法允许调整应交所得税。

21、(5)2月20日远华公司发现，2008年11月2日，远华公司与丙公司签订大 型设备的销售合同并负责安装,合同规定，远华公司向丙公司销售两台大型设备， 售价为每台500万元，成本为360万元，并负责安装，且安装是销售的重要组成 部分，远华公司已开具增值税专用发票并已收到丙公司通过银行支付的上述款项, 设备已发出，预计在2009年5月30日安装完毕。假定税法规定，该事项应当计 入应纳税所得额。远华公司在2008年11月2日的账务处理为：借：银行存款1170贷：主营业务收入1000应交税费一应交增值税一销项税额170借：主营业务成本720贷：库存商品720(6)3月6日，远华公司获知丁公司被法院依法

22、宣告破产，预计应收丁公司账 款300万元(含增值税)收回的可能性极小，应按全额计提坏账准备。远华公司在 2008年12月31日已被告知丁公司资金周转困难无法按期偿还债务，因而按应 收丁公司账款余额的50%计提了坏账准备。(7)3月20日，远华公司处置了其子公司，获得投资收益为210万元。(8)3月31日，远华公司发现，在2008年12月31日，将可供出售金融资产 的公允价值增加额计入了公允价值变动损益，金额为80万元。(9)4月10日，远华公司为了筹集资金，发行可转换公司债券500万元。要求1 .指出远华公司发生的上述事项中哪些属于调整事项；【答案】此事项应该调整报告年度2008年的资产负债表

23、期末数，利润表的本期金额及所有者 权益变动表的本年金额栏的相关项目，具体调整如下：【解析】暂无解析简答题-29以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析“部分的地 价影响因素分析中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。地价影响因素分析（一）一般因素影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状 况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。1 .城市资源状况XX市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，XX市地理条件优越，土地 资源丰富，地势平坦，易于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人 类生活和工作的区域。XX市地处

24、东经107。40,109。49,和北纬33。42,34。45,之间，辖境东西长约 204km,南北宽约 116km,面积 10108km2o城市建成区面积249km3O XX市位于XX平原区，其城区位于XX平原的二级阶地上。XX市属暖温带半湿 润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.013.7C,年降水量 522.4719.5mm,年日照时数1646.12114.9h,年主导风向为东北风。xx市水 资源较为丰富，年径流量为25亿m4,地下水储量估算总计约19亿91亿mo市区日总供水能力可达172万t,基本满足了城市生产生活用水。XX市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个

25、街道办事处。全市年末常住人口 822.52万人，其中，非农业人口 375.48万人，占45.65%,农业人口447.04万人，占54.35%,市辖区人口 516.3万人，建成区人口 237万人。2 .房地产制度与房地产市场状况房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土 地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权 转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实 施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月21日，国务院发出关于深化改 革严格土地管理的决定，要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执 法、加强规划管理、保

26、障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了 全面系统的规定；2006年5月17日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产 业健康发展的六项措施，要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用 监管，制止囤积土地行为；2006年8月31日国务院发布了关于加强土地调控 有关问题的通知，通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量 增长过快，违法违规用地、滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地“闸门。配合国家加强土地管理的大政方针，为了促进xx市地产市场的健康发展，推 动区域经济平稳增长，xx市人民政府近年来相继制定出台了关于实施国有土地 储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知、xx市闲置

27、土地处理办法、XX 市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知等一系列法规文件。尤 其是自2006年以来，土地作为国家宏观调控的重要手段，为贯彻落实国务院关 于加强土地调控有关问题的通知精神，xx市人民政府下发了xx市人民政府关于 进一步加强土地管理和调控工作的通知（市政发2006100号），通知要求严格执 行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，加大土地储备力度，严格土地转 让管理，加大闲置土地清理力度，不断深化招拍挂制度改革，增强土地市场透明 度。房地产市场。XX市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产 业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需

28、求, 房地产市场交投活跃，市场发展空间广阔。从房屋市场交易投资统计数据来看，截至2007年6月底，XX市房地产开发 投资完成155.69亿元，商品房销售面积达311.68万m2,较上年同期增长83.3%,住宅完成投资122.95亿元，较去年同期相比增长 37.6%O从xx市2006年商品房实际销售面积数据来看，现房销售面积为193.3万 m3,占全年商品房销售面积的31.11%；期房销售面积428.2万m2，占68.89%o与2005年相比，销售面积增长25%,远远高于竣工面积10.5% 的增长幅度，这反映出xx市房地产市场面临着供不应求的局面，也是拉动房价不 断上涨的原因之一。从房地产交易价

29、格来看，据2007年xx市统计局和xx城调队调查数据显示， 2007年上半年xx市无论是新建商品房、二手房、住宅租金和地价都在上涨，2007 年16月，xx市新建商品房销售价格同比增长4.7%。分类来看，住宅类价格同 比上涨5.5%,非住宅类价格同比上涨1.3%。与国家发展和改革委员会价格监测 中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比，xx市房地产价格 涨幅还处于中低水平，这也预示着xx市的房地产价格还有一定的上涨空间。可以预见，伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革 创新步伐的加快，xx市的房地产市场发育会日趋成熟，城市土地潜能会得到了进 一步的发挥，通

30、过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实，必将推 进土地资源的集约节约利用，推动城市经济的持续健康发展。3 .产业政策和税收优惠政策产业政策。xx市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体 化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科 技研发中心；以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点 的传统产业的改造升级；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点 的旅游产业；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为 重点的基础设施建设；以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地 产开发。税收优惠政策。凡在XX市

31、投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限 内，减按15%的税率征收企业所得税；投资新办交通、电力、水利、邮政、广播 电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收；对国家鼓励类产业及优 势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外, 免征关税和进口环节增值税；对高新技术企业实行挟持政策，单位和个人（包括 外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术 转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业 税；鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品, 按0的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分

32、实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产；对高新技术产品的出口实行增值税零税 率政策。4 .城市规划与发展目标(1)城市规划。根据xx市正在执行的第三轮城市总体规划(1995-2010),按照“保 护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改 善中心”的原则，确定xx市城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向 布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。规划到2010 年，中心市区人口规模214万人，用地规模175km5o但截至2006年底，中心市区人口规模已达237万人，用地规模已扩展到 249km2目前，XX市正在修编报批第四轮城市

33、总体规则。根据新规划，XX市的城市空 间布局将形成东接XX、西连XX、南拓XX、北跨XX的格局。新规划确定城市总体结 构布局形态为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”。在主城区范围内为 富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式，沿城市放射状交通线向外发展功 能区，形成多个新城。新规划合理确定城市人口和建设用地规模。到2020年，主城区城市人口控 制在528万人以内，城市建设用地控制在490km以内，人均城镇建设用地为92.73m2左右。(2)城市发展目标。xx市将通过规划立市、科教兴市、产业强市、文化名市、 环境优市、依法治市，实现以下城市发展目标：深入挖掘历史文化资源，丰富人 文景观

34、和自然景观，营造文化环境，延续城市文脉，提升品质，建设国际性旅游 城市；依托教育、科研和人才资源优势，推动高新技术产业开发区和经济技术开 发区建设，营造创业最佳环境，建设科技创新城市；保护利用生态资源，结合山、 嫄、河、林自然地貌，建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；依托区位优势， 构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；充分发 挥优势产业和地区辐射能力，建设国防科技、装备制造、高新技术研发和生产三 大基地；扩大开放，增强城市综合实力和核心竞争力，强化金融、商贸、信息、 物流等区域功能，建设中国西部经济中心。5.社会经济发展状况近年来，xx市社会经济快速发展，GDP持

35、续增长，居民收入稳定提高，物价 上涨幅度亦有所加快。xx市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数(环比) 见下表。从上表可以看出，除了 1998年和1999年受东南亚金融危机影响外，其他年 份的GDP增长速度一直保持在两位数，强劲的经济发展势头是xx市房地产业发 展的巨大推动力。同时，从商品零售价格总指数、居民消费价格总指数和房屋销 售价格指数来看，虽然1998年到2003年商品零售价格总指数、居民消费价格总 指数普遍下浮，但房屋销售价格指数仍稳定且略有上涨，2003年以后房地产价 格与物价指数均出现了恢复性的上涨，且房屋价格指数高于物价指数，这也印证 了房地产的增值保值功效。XX市城镇居

36、民人均可支配收入自1998年一直在稳步上涨，随着居民收入的 增加，购买力增强，人们生活水平提高，对居住、工作的空间要求提高，对房地 产的需求也在增加，从而会推动房地产价格上涨。随着xx市经济的不断发展，城 镇居民人均可支配收入的上涨空间还很大，房地产价格还会有一定的上涨空间。（二）区域因素估价对象位于XX市XX区，处XX市老城区中心北部。1 .区域概况XX区是XX市中心城区之一，是XX省人民政府、XX市人大常委会等党政机关所 在地，位于市中心东北部。XX区辖区面积31km2,设9个街道办事处、90个社区、13个行政村、53万人口。xx区交通发达，辖区北连至铜川高速公路、东接到临潼高速干线，区内

37、有两 个火车站、两个汽车站，是西北重要的交通枢纽。xx区商贸业较发达，目前已形 成了以xx路、xx路为轴线的商贸、饮食、服务网络，xx路批发市场、轻工业批发 市场等60多个大小市场遍布全区，香格里拉饭店、xx人民大厦、xx百货大楼等 服务商贸设施能满足居民衣、食、住、行、购、玩等多种生活服务需求。区内分 布有xx遗址、xx公园和八路军xx办事处旧址，旅游资源丰富。2006年，xx区生产总值完成152.17亿元，同比增长12%;地方财政收入完成 6.91亿元,同比增长17%;全社会固定资产投资完成82亿元，同比增长31.1%； 规模以上工业增加值完成63.35亿元，同比增长11.5%；社会消费品

38、零售总额达 150.59亿元；吸引外商直接投资3215万美元，区内经济发展较快。估价对象接于xx市XX区XX路x号，主干道xx大街东侧，xx路以北地区，所处 区域位于xx市老城区中心北部，区域大部分土地处xx市城区土地级别图（2007 年）二级范围。区城内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，其间穿插分 布一些居民社区，沿街巷布设有部分小型商服网点，商服繁华度远不及老城区内 以xx楼为中心的东x街、南x街、xx路、西x街以及北x街路段。目前区域内市政基 础设施配套较完备，各项生活服务设施配套齐全，交通较顺畅，伴随着xx市旧城 改造步伐的加快，未来土地增值潜力较大。3 .交通备件估价对象所处的X

39、X区北连XX市至XX一级公路，东接XX市至XX高速公路。境内 有XX火车站、XX省XX长途汽车站、XX城东汽车客运站、XX火车站东站，交通四通 八达，地理位置优越，是XX省、XX市重要的交通枢纽。估价对象所处的老城区拥有全市最为密集的公交线路，并由城区辐射到市区 边缘。建设中的地铁2号线由北至南沿XX街贯穿城内，即将动工的地铁1号线自 西向东穿城而过。两条线路建成后将会极大缓解城内交通拥堵问题。XX市政府北 迁后，城内区的行政功能将会弱化，届时，城内交通状况会得到进一步改善。估价对象所处区域在XX市火车站西侧，距XX市火车站约1.9km,距XX长途汽 车站约1km,对外交通便捷度较高；宗地南临

40、支路XX路，西距生活型主干道XX 街约140m,道路通达度较高；主干道上有第6路、9路、26路、28路、33路、 36 路、37 路、39 路、104 路、107 路、117 路、205 路、206 路、208 路、214 路、216 路、228 路、229 路、236 路、238 路、239 路、310 路、336 路、506 路、 507 路、511 路、519 路、600 路、601 路、608 路、609 路、K618 路、703 路、705路、712路、714路、718路、719路、912路等多条公交线路布设站点，站 点距估价对象约200m,公交便捷度高，区域禁止货车通行。总体而言，

41、交通条 件较为便捷。3.商服繁华度估价对象所处的xx市老城区拥有全市最完善的商业服务设施体系。老城区内 以XX楼为中心，东、南、西、北4个特色的商业大街共同构成市级商服中心，辐 射整个市区。有“文明一条街”之称的东x街，全长2000m,大小铺面足有500余 家，以专卖店为主要形式，是本地人和外地人在xx购物的首选去处；南x街是XX 市金融机构最为密集的街道，在这1km长的街道上几乎集中了所有的金融机构， 包括中国建设银行、中国工商银行、招商银行、平安保险等一些银行、保险公司、 证券公司、信托投资公司等；西x街是仿古一条街，全长2088m,采用仿唐建筑 风格，商业建筑面积70万m2,道路两侧分布

42、着9处景观广场，被中国步行商业街工作委员会命名为“中 国著名商业街”；北x街是电讯业、大型家电连锁业一条街，从北x街十字到xx楼 积淀了浓厚的商业氛围，大型家电连锁巨头国美、苏宁，及迅捷、迪信通、华中 通信、蜂星等手机专卖使得北x街商业特色分外明显。估价对象处xx街北段x侧，由于不临主干道，所处区域商服业主要为沿街巷 布设的部分小型商服网点，商业氛围相对一般，距市级商服中心区约1km,距区 级商服中心约0.5km,商服繁华度远不及以xx楼为核心的市级商服中心区。目前 区域商服繁华度总体一般。4.基础设施条件(1)市政基础设施。估价对象所处区域基础设施配套现已达到“六通”(通路、 通电、通信、供

43、水、排水、供气)条件，基础设施配套基本完善，且保证率较高， 有利于宗地的开发利用，具体如下。通路：区域内东西方向主要有XX路、XX北路等主干道，南北方向主要有XX 大街、XX路等市政主干道，与各条支路共同形成了密集路网体系，道路通达度较 高，交通较方便。通电：区域由城中区供电所管辖的变电站及多条10kV电力线路提供供电电 源，供电充足、完全能够满足用电的需求，现有供电保障率达95%以上。通信：市政有线及无线通信网覆盖该区域，可提供DDD、IDD、数据传输， 图文传真等各种服务，可满足通信需要，现有通信保障率95%以上。供水：市政供水，区域内市政自来水管网到位，现有供水保障率95%以上。排水：区

44、域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障 率95%以上。供气：市政供气，由国家重点工程一xx天然气工程的高压管道输入该区域。 区域内有天然气中压管线，可向用户供气，现有供气保障率95%以上。公用服务设施。估价对象所处区域内分布的各类生活服务及公共设施配套 主要有：XX市第二医院、XX市中心医院、XX市妇幼医院、XX 口腔医院、XX小学、 XX路小学、XX中学、第X中学、第XX中学、XX街广场、XX路邮电所、XX路邮局、 交行、建行、商行XX街支行、XX公园、XX广场等，所处区域的生活服务设施及公 用设施配套齐全。5.环境条件估价对象所处区域大气环境质量较优，噪声在4050dB

45、,地下水污染一般， 属地下水较坏水区，由于处xx市老城区内，区域内无污染企业布设，自然环境条 件较好。区域内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，人口文化素质较高。 xx市近年来创建国家卫生城市活动也使区域内的环境景观得到极大改善，环境条 件总体较为优越。6.规划限制根据xx市城市总体规划资料，估价对象所处区域为科研、文教、办公、商贸 区，建筑限高24m,处古城区文物保护协调区范围内，建筑风格仿古，规划对估 价对象发展利用有一定限制。（三）个别因素1 .估价对象位置估价对象位于XX市XX区XX路X号，处XX市老城区中心北部，XX街东侧，XX路 以北。2 . 土地面积估价对象登记土地使用权面积为

46、6439.9m2，作为科教用地，面积大小适当，有利于其有效利用。3 . 土地用途本次评估估价对象登记用途为科研，实际用途为企业独立科研设计办公用地, 评估设定用途为科教用地。4 .现状利用估价对象宗地上共有建筑物5幢，主要作为科研设计办公及配套用房，总建 筑面积为14966.83m2.现状容积率为2.3,建筑密度约52%,绿化率约为25%。5 .估价对象形状及临街状况估价对象南临支路xx路，临街面宽约110m,宗地宽深比约为1.5:1,宗地形 状呈近似矩形，较规则，有利于建筑物的布设。6 .地质地形地势根据XX市城市工程地质资料，估价对象所处区域地质属XX市非自重|级湿陷 性黄土场地，地基土

47、3m深度切面承载力为150180kPa,地质条件一般，地势 平坦，宗地受自然危害的程度较小，处xx市科研办公用地一般性控制场地。7 .宗地基础设施条件估价对象宗地内基础设施条件为“七通一平”(即：通路、通电、通信、供水、 排水、供气、供暖、场地平整)，具体如下。通路；宗地内水泥路面，南临支路XX路，西通主干道XX大街，通行较便捷。(2)通电:接市政10kV供电网络，自备配电室,设2台变压器，容量均为500kVA, 供电保障率达95%以上。通信：市政通信网覆盖宗地，宗地内接通直拨线路200余条，自备程控交 换机，设分机200余部，通信保障率95%以上。供水：市政统一铺设供水管网，宗地内1路供水，为50mm供水管径， 供水保障率95%以上。排