上海市2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识考前冲刺试卷A卷含答案.doc

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1、上海市上海市 20232023 年房地产估价师之基本制度法规政策含年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识考前冲刺试卷相关知识考前冲刺试卷 A A 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、契据登记制模式是（）。A.非对抗要件主义B.不成立要件主义C.对抗要件主义D.成立要件主义【答案】C2、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是()。A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律规范的制定【答案】D3、下列关于商品房预售，表述正确的是（）。A.预售许可的最低规模为套B.商品房预售方案中，要明确预售房屋套数C.未取

2、得预售许可证，不得举办任何活动D.取得预售许可证，开发企业要在 10 日内分批公开准售房源及价格【答案】B4、某房地产开发企业预售一套建筑面积 100 的商品住宅，单价为 1 万元/。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为 105，买受人实际应付购房款()万元。A.100B.101C.103D.105【答案】C5、某居住区规划总人口 5 万人，居住用地面积 10 万平方米，住宅用地面积 6万平方米，绿化用地面积 3 万平方米，该居住区规划人口净密度是()人/h。A.3846B.5000C.5556D.8333【答案】D6、土地使用税的计税依据是（）。A.土地上房屋建筑总面积B.建筑物

3、基地面积C.纳税人实际占用的土地面积D.纳税人自己测定的土地面积【答案】C7、（2015 年真题）不动产登记暂行条例规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）。A.30 年B.50 年C.70 年D.永久【答案】D8、业主大会的执行机构是()。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.当地房地产行政主管部门【答案】C9、根据投资的对象，投资基金可以分为（）基金。A.股权式和有价证券B.固定型和管理型C.单位型和追加型D.封闭型和开放型【答案】A10、行政法规是由()依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法文件的总称。A.国务院各部委B.省、自治区、直辖市人大及其常委会C.

4、国务院D.全国人大及其常委会【答案】C11、开标由()主持，邀请所有投标人参加。A.公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人【答案】D12、下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是()。A.提高再贴现利率B.提高法定存款准备金率C.提高消费贷款首付款比例D.提高央行在公开市场上有价证券的买入量【答案】D13、新建商品房的质量问题由()承担责任。A.勘察设计单位B.施工企业C.工程监理单位D.房地产开发企业【答案】D14、利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（）。A.功能提高小于费用提高B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用増加【答案

5、】B15、下列金融工具中，属于直接金融工具的是（）。A.保险单B.银行票据C.商业票据D.大额可转让存单【答案】C16、在资产负债表的编制中，()是根据几个账户的期末余额合计数填列。A.短期投资项目B.累计折旧项目C.未分配利润项目D.存货项目【答案】D17、设立商业银行的注册资本最低限额为()元人民币。A.1 亿B.5 亿C.10 亿D.20 亿【答案】C18、下列关于管理规约，表述不正确的是（）。A.管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质B.管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守C.建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理

6、，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定D.建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益【答案】C19、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，()。A.通过委托评估确定B.依照合同办理C.遵循惯例处理D.不予支付【答案】A20、非经济特区 A 市 B 房地产开发公司 2005 年 3 月 1 日，在 A 市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为 23 个月。B 房地产开发公司通过招标，委托 C 建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为 3600 万元。2005 年 8 月，B 房地产开发公司

7、取得了商品房预售许可证。2005 年 9 月，A 市居民刘某与 B 房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为 2400 元/m2，约定面积为100m2。2006 年 11 月 1 日，该房屋竣工验收合格。B 房地产开发公司于 2007 年1 月 1 日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为 104m2，2007 年 3 月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.B 房地产开发公司B.刘某C.刘某与 B 房地产开发公司D.委托房地产经纪公司【答案】A21、财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力

8、B.评价企业的资产管理水平C.评价企业的营运能力D.评价企业的发展趋势【答案】C22、某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.需求曲线已向右上方移动B.需求曲线已向左下方移动C.需求量已在需求曲线上向下移动D.需求量已在需求曲线上向上移动【答案】B23、下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是()。A.抵押的房地产B.未经共有人书面同意的共有房产C.未依

9、法取得不动产权证书的房产D.用于城市基础设施建设的划拨用地【答案】A24、全国人大常委会审议通过的法律的效力低于()。A.部门规章B.司法解释C.行政法规D.宪法【答案】D25、投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（）确定。A.账面原值B.房屋现值C.重置价值D.账面原值加成数【答案】C26、2017 年 1 月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资 6000 万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于 201

10、7 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2018 年 2 月以 5000 元每平米的价格预购了一套 80 平米的住宅。该项目于 2018 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2018 年 9 月将该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。A.100B.308C.1100D.1540【答案】B27、城乡居民房屋保险中，属于免责条款的是（）。A.突发性地陷B.爆炸C.战争D.暴风【答案】C28、（）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。A.投标人B.招标人C.招标监管部门D.招标监管人【答案】A29、房地产业务中

11、承包人的责任险属于公众责任保险的范畴，已包含在（）中，而其他保险均需单独投保与承保。A.建筑工程一切险B.产品责任保险C.财产损失保险D.职业责任保险【答案】A30、因合法建造房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。A.记载于不动产登记簿时B.事实行为成就时C.申请不动产所有权登记时D.颁发房屋权属证书时【答案】B31、人民法院在拍卖成交前当方通知拍卖机构中止拍卖的情形不包括（）A.案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的B.人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的C.拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的D.拍卖机构以不正当方式取得拍卖

12、权的【答案】D32、（2014 年真题）李某购房，取得该房屋所有权的时间是（）时。A.签订房屋买卖合同B.付清房价款C.记载于房屋登记簿D.取得房屋所有权证书【答案】C33、2016 年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为 50000m2，其中，住宅用地面积为 30000m2，拟建总建筑面积 200000m2 的高层住宅 4 栋（含地下一层面积为 1800m2/栋），以及总建筑面积 50000m2 洋房住宅 6 栋（每栋 6 层）；高层住宅层高均为 2.8m，洋房住宅首层 4.0m，其余均为 3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为 150

13、000 万元，行业平均正常利润 65000 万元，并据此进行项目经济分析。A.12.50 亿元B.11.78 亿元C.6.00 亿元D.5.28 亿元【答案】A34、某房地产开发公司 2003 年 12 月末以 500 万元的熟地价取得一宗面积为3000m2 的房地产开发用地的土地使用权，于 2005 年 5 月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为 6 层，总建筑面积为 7000m2。张某于 2004 年 12月末购买了其中一套住房，建筑面积为 105m2，价格为 4500 元/m2，付款方式为首付 10 万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。A.按整幢楼房

14、各套内建筑面积比例分摊B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊D.按整幢楼房总户数平均分摊【答案】A35、根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋【答案】B36、下列税收中，按年计算、分期缴纳的是()。A.契税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.个人所得税【答案】C37、Z 市 A 房地产开发公司在 W 市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资 5000 万元。该项目开发临街部分建 5 层商场，其余部分建设商品住宅。A 房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部

15、分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A 房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托 B 房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011 年 3 月 1 日，A 房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为 2000 元，合同约定建筑面积为 100m2。后 A 房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为 104m2。2012 年 3 月 1 日该项目建成。2012 年 5 月 1 日，A 房地产开发公司将该商场租给 D 公司进行经营；而 D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。A

16、.2011 年 3 月 31 日B.2011 年 4 月 28 日C.2011 年 5 月 31 日D.2011 年 9 月 30 日【答案】A38、根据物业管理条例的规定，业主是指()。A.房屋的所有权人B.房屋的使用权人C.房屋的所有权人或使用权人D.房屋的所有权人和使用权人【答案】A39、商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺【答案】D40、对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A.1B.2C.3D.5【答案】D41、下列关于不动产登记的表述错误的是（）。A.建设用地使用权和不动产抵押权的设立应当登记，不

17、登记则不发生物权变动效力B.不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记C.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记D.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请预登记【答案】D42、因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，（），发生效力。A.申请不动产登记时B.事实行为成就时C.征收决定生效时D.颁发不动产权利证书时【答案】C43、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（）。A.提高贷款利率B.提高购房最低首付款比例C.提高法定存款准备金率D.提高房地产交易环节税收【答案】D44、自 2016 年 12 月 1 日起

18、，对房地产估价机构实行备案管理制度，对符合规定的，()主管部门应当予以备案。A.县级以上房地产B.城市房地产C.省级住房城乡建设D.国务院住房城乡建设【答案】C45、在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.100B.200C.300D.400【答案】C46、由出票人签发，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，称为()。A.本票B.汇票C.支票D.信用证【答案】B47、H 省 Z 房地产

19、公司拟获得 A 市 B 县城市规划区内 C 村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C 村原耕地面积为 80hm2（公顷），农业总人口为600 人，现征收 C 村基本农田以外的耕地 30hm2，该耕地被征收前 3 年平均年产值为 600 元。经商定，土地补偿费为该耕地前 3 年平均年产值的 8 倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为 25 万元。A.225B.325C.415D.600【答案】A48、某公司今年拟开发普通商品住房项目，预计总投资为 1 亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于（）万元。A.

20、2000B.2500C.3500D.6000【答案】A49、选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付（）或者提供周转用房。A.搬迁费B.临时安置费C.运输费D.征收补偿费【答案】B50、（2012 年真题）城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、有关 H 公司购房，下列说法错误的有()。A.H 公司应缴纳营业税 40 万元B.H 公司应缴纳契税 20 万元而非 32 万元C.担保公司可以不为 H 公司购买住宅的贷款提供担保D.合同对面积误差比的约定因小于

21、法定比例的规定而无效【答案】ABD2、下列划拨用地不可以拍卖的有（）。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D.法律、行政法规规定的其他用地E.集体所有土地【答案】ABCD3、下列关于预登记叙述正确的有（）。A.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力B.预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失效C.预登记具有终局.确定的效力D.预登记主要目的在于保护权利人的合法权益E.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记【答案】D4、按

22、照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。A.陈某的儿子B.陈某的经纪人C.陈某的继母D.陈某的女儿E.护理陈某多年的保姆【答案】B5、下列()是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A.工商行政主管部门B.民事主管部门C.民政主管部门D.司法行政主管部门 E 文化行政主管部门【答案】AD6、某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3年，票面年利率为 15%的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于()。A.公债券B.抵押债券C.私募债券D.记名债券E.公司债券【答案】BCD7、关于股票和公司的债券的说法，正确的有

23、()。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票投资和公司债券都体现资本信用关系【答案】B8、下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施【答案】ABC9、在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地 200 万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共 4 栋，每栋 10 层，

24、5 个单元，每个单元均为一梯两户。2014 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书【答案】ABC10、W 房地产开发公司取得 A 市 B 县 C 村一块基本农田以外的耕地，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计 1800 万元。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程（价值约为3000 万元）作抵押从 D 建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证并经银行同意，并委托

25、乙公司代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。A.应当在商品房预售合同签订之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容C.不得收取佣金以外的其他费用D.须签订委托合同【答案】BCD11、根据房产测量规范，下列不应分摊的共有建筑面积有()。A.为建筑造型而建、无实用功能的建筑面积B.建在幢内且为本幢服务的配电房C.为多幢综合楼服务的物业管理用房D.人防用的地下室 E 用作公共休憩场所的架空层【答案】ACD12、根据不动产登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申

26、请的有（）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提出的登记【答案】ABC13、普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产分配权E.股息红利分配要求权【答案】ACD14、根据中华人民共和国宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有()。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地 E 草原、滩涂、荒地【答案】C15、依据有关规定，征收()，须经国务院批准。A.基本农田B.园地 30 公顷C.草地 4

27、0 公顷D.非耕地 75 公顷E.基本农田以外的耕地 35 公顷【答案】AD16、下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（）。A.固定资产B.商誉C.递延收益D.法定盈余公积E.在建工程【答案】ABC17、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A.需求不变、供给增加，均衡价格下降B.供给不变、需求增加，均衡价格下降C.需求减少、供给增加，均衡价格下降D.需求减少、供给减少，均衡价格下降E.需求增加、供给增加，均衡价格上升【答案】AC18、陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵

28、某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税 5 万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。A.要求陈某、江某提供身份证明B.要求对交易的房屋进行评估C.要求陈某、江某提供登记原因证明文件D.就有关登记事项询问陈某、江某和赵某【答案】ACD19、2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为100m2 的住宅，其中，10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。A.向出具报告的房地产估价机构咨询B.另行委托其他房地产估价机构重新估价C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定【答案】AC20、民事法律关系构成部分包括()。A.主体B.行为C.内容D.客体E.权属【答案】ACD