云南省2023年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷B卷附答案.doc
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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库年房地产估价师之开发经营与管理题库综合试卷综合试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、()的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】B2、下列选项中,不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会【答案】B3、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是()。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服
2、务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】A4、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.大量定制D.市场集中化【答案】D5、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2,租期为 5 年,费用按法规各
3、自承担。A.剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和B.剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和C.该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D.剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和【答案】D6、由城市规划管理部门核发的(),主要规定了用地性质、位置和界限。A.规划意见书(选址)B.建设工程规划许可证C.建设用地规划许可证D.国有建设用地使用权出让成交确认书【答案】C7、
4、房产面积的测量精度分为()级。A.五B.二C.三D.四【答案】C8、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C9、下列影响消费者行为的因素中,属于消费者心理因素的是()。A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】B10、某房地产开发企业通过调查,了解写字楼租金变动 10%、20%时市场承租面积的变化,该项调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查【答案】D11、判定房地产投资风险因素发生的概率属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决
5、策【答案】B12、估计房地产置业投资项目的空置率时,不用考虑()的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】D13、当宏观经济进入周期循环的波谷时,各国政府一般采用()性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健【答案】A14、下列不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】D15、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是()。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投
6、资【答案】A16、个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和()两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】C17、下列物业中,属于特殊物业的是()。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】B18、若房地产市场的平均收益率为 15%,国债的收益率为 5%,商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为 1.4,则商业房地产市场的预期收益率为()。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B19、有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房,如对此问题进行调查,则属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B20、关
7、于评标委员会组成的说法中,正确的是()。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为 5 人C.评标委员会成员中,经济技术专家不得少于成员总数的 1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B21、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场,最主要的原因是()存在差异性。A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境【答案】C22、工程成本控制的主要对象是主要费用中的()。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用【答案】C23、某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同,投资大小为
8、F1F2F3F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为IRR1-2=19%、IRR2-3=12%、IRR3-4=14%、IRR1-4=16%,当最低可接受收益率 MARR=15%时,四个方案中最优的方案是()。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A24、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D25、某开发商向银行申请了年利率为 9%、期限为 15 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款,则该开发商第 1 年的还本收益为()万元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59【
9、答案】A26、关于房屋施工面积的说法,正确的是()。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】C27、财务费用中利息以外的其他融资费用,一般占利息的()左右。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】C28、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C29、()是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来 6 个
10、月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C30、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元,空置和收租损失为 5%,经营费用为潜在毛收入的 30%,抵押贷款还本付息为 200 万元,所得税和准备金共计 120 万元,则 2006 年的净经营收入为()万元。A.330B.450C.650D.700【答案】C31、某房地产开发企业在目标客户群中,调查有多大比率的购房者愿花 100 万元购买其开发的商品住宅,这种调查属于()。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】D32
11、、30.对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】A33、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】C34、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和()。A.自有资金B.企业资金C.预售期房D.债券融资【答案】D35、风险分析常用的比较成熟的方法是()。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D36、投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A37、市场定
12、位通常要遵循的步骤是()。A.识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位-制定发挥核心竞争优势的战略B.识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略-企业核心竞争优势定位C.企业核心竞争优势定位-识别潜在竞争优势-制定发挥核心竞争优势的战略D.制定发挥核心竞争优势的战略-识别潜在竞争优势-企业核心竞争优势定位【答案】A38、下列房地产投资风险中,不能通过投资组合来分散、抵消的是()。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】C39、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展,使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼,同时也使得某些写字楼建筑变得不再
13、对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的()因素。A.交通方便性B.声望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C40、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高运营费用分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A41、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性,需到期偿还,这体现了债务融资具有()特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】A42、下述各项中,属于房地产供给分析内容的是()。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C43、先近似估算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资
14、,这种估算方法称为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】C44、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同,主要是因为房地产市场具有()。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性【答案】C45、下列关于贷款担保的说法,错误的是()。A.是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】B46、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于技术环境的因素是()。A.城市或区域产业结
15、构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】D47、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为()。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C48、某写字楼月潜在毛租金收入为 120 万元,月平均运营费用为 30 万元,月平均空置率为 8,月平均其他收入为潜在毛租金收入的 5,则该写字楼的月净经营收入是()万元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D49、在房地产市场指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是()。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.房价租金
16、比【答案】B50、某市拟建一大型展览馆,根据工程项目的划分,该展览馆的土建工程是()。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、抵押率的确定受()等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD2、决策的有效性程度通常从决策的()等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】ABC3、收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD4、房地产投资的风险主要体现在()四个方面。A.投入
17、资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】ACD5、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查 E 促销策略调查【答案】BD6、下列关于柱、梁、板,说法正确的是()。A.柱、梁和板,只能是预制的,不可在工地现制B.梁是跨过空间的横向构件C.板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件D.柱子在建筑中承受梁和板这两种构件传来的荷载E.柱子是独立支承结构的竖向构件【答案】BCD7、下列关于工程项目划分的类型特点,表述正确的是()。A.土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项
18、目构成C.工程项目也称单项工程,是建设项目的组成部分D.高等院校的综合教学楼属于单位工程E.通风工程属于单位工程【答案】BC8、房地产景气循环的主要原因包括()。A.生产者与消费者心理因素的影响B.生产时间落差.季节性调整.总体经济形势C.市场信息充分D.政策因素E.制度因素【答案】ABD9、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 邻里关系和人口统计特征【答案】ACD10、下列关于资产负债率的表述中,正确的有()。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高,则企业应变能力
19、越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】ABD11、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 邻里关系和人口统计特征【答案】ACD12、开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括()。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】ABC13、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。A.房地产买卖B.房地产市场调研C.房地产抵押
20、D.房地产租赁 E 房地产协会【答案】ACD14、房地产开发企业在融资方案比选时,通常会选择()的方案。A.资金来源可靠B.审核程序复杂C.资金结构合理D.融资成本较低E.融资风险较小【答案】ACD15、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时,下列属于市场分析指标的有()。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】AC16、房屋开发费包括()。A.建安工程费B.“三通一平”费C.拆迁安置补偿费D.公共配套设施建设费E.基础设施建设费【答案】AD17、制订租售方案的工作内容主要包括()。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 市
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