云南省2023年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷A卷附答案.doc
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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理题库年房地产估价师之开发经营与管理题库练习试卷练习试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息,乙贷款以季计息,丙贷款以月计息,则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】B2、下列关于房地产面积测算,表述错误的是()。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋
2、面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】D3、下列对箱形基础的表述,正确的是()。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形,适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C4、下列选项中,不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是()。A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度【答案】C5、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质
3、量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】B6、目标市场选择中,最简单的模式是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】A7、关于房地产市场吸纳周期的说法,错误的是()。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】A8、中国现有房地产价格统计,是基于各类物业()的统计。A.平均价格B.加权价格C.抽样价格D.成交价格【答案】A9、投资
4、者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A10、某居住项目规划建筑面积为 30000m2,含土地费用在内的开发成本为 7500万元,开发费用为 1650 万元,销售税费为销售收入的 5.5%,销售均价为 5500元/m2,适用的土地增值税税率为 30%,则该项目应缴纳的土地增值税为()万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A11、当计息周期短于 1 年时,实际利率与名义利率的关系是()。A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率【答案】B12、“三
5、项预测值”分析方法是()中的一种。A.单因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈亏平衡分析方法【答案】B13、在房地产资本市场中,上市发行股票融资渠道属于()。A.私人权益融资B.私人债务融资C.公开权益融资D.公开债务融资【答案】C14、房地产投资方案比选通常是在()之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】B15、下列的会计恒等式,不正确的是()。A.资产权益债权人权益所有者权益B.资产负债所有者权益C.所有者权益资产负债D.收入费用利润【答案】C16、某宗土地面积为 10000m2,土地单位价格为 800 元/m2,最高容积率为 2,固
6、定费用为 400 万元,单位建筑面积建安成本为 1500 元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%,销售价格为 3000 元/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为()m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】A17、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足弥补的,可以在 5 年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】A18、2003 年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策,对我国房地产投资产生了深远影响,这种情形属于房地产投资特性中的()。A.需要适时的更新改
7、造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【答案】C19、某开发商向银行申请了利率 6%、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为 100 万元的贷款,则该开发商第一年的还本额为()万元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A20、下列选项中,不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是()。A.发展房地产估价等专业服务B.政府加强房地产市场信息的发布工作C.加强开发商的管理体制D.提高房地产市场的透明度【答案】C21、某房地产开发项目的销售利润为 6540 万元,销售利润率为 24%,项目的销售税费为销售收入的 5.5%,该
8、项目的成本利润率是()。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D22、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】D23、()的关键,是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来,综合考虑。A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】D24、关于房屋施工面积的说法,正确的是()。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不
9、包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积【答案】C25、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小,这是因为前者比后者()。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】C26、对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】A27、银行对个人发放住房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严或放松贷款
10、条件,则会给银行带来()。A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】D28、某城市规划将火车站由该城市的 A 区迁至 B 区,则 B 区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D29、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求,应在城乡规划管理部门下发的()中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】A30、保和丸的药物组成为A.白术,木香,黄连,甘草,白茯苓,人参,神曲,陈皮,砂仁,麦芽,山楂
11、,山药,肉豆蔻B.山楂,神曲,半夏,茯苓,陈皮,连翘,莱菔子C.苏叶,半夏,茯苓,柴胡,苦桔梗,枳壳,甘草,生姜,大枣,杏仁,橘皮D.山楂,麦芽,半夏,茯苓,陈皮,连翘,莱菔子【答案】B31、某银行发放了一笔年利率 7.5%、期限 15 年、按年等额还本付息的贷款,若年还款额为 36000 元,则该笔贷款第 10 年的投资回报是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B32、投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C33、某市 2013 年存量商品住宅的
12、吸纳率为 50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。A.1 年B.2 年C.1 个月D.2 个月【答案】B34、投资组合理论认为,把不同投资项目组合起来,可以()。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】C35、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】C36、会计差错的主要内容不包括()。A.原始记录和会计数据的计算、抄写差错B.对事实的疏忽和误解C.隐瞒或删除交易或事项D.对会计政策的误用【答案】C37、李某从银行贷款 150 万元购一套 450 万元的商用房,贷款期限 2 年,年利率 8%,按季计
13、息,采用到期一次付清的还款方式,问 2 年后,他应该向银行偿还的利息为()万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C38、房地产投资个别风险包括()。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】C39、在估算某教学楼的房屋开发费用时,按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资,这种估算方法属于()。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】A40、()是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率【答案】B41、市场经济条件下,物业租
14、金水平的高低主要取决于()。A.物业管理水平B.同类型物业的市场供求关系C.业主目标收益要求D.物业适应性【答案】B42、房地产投资方案经济比选时,各种可能方案中,主要存在着()关系。A.互斥和相关B.独立和相关C.互斥和独立D.互斥、独立和相关【答案】D43、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为 10200 万元,其中未偿还利息累计为 200 万元。年初新增贷款 300 万元,若贷款年利率为 7%,当年只付息不还本,则当年应计利息为()万元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C44、物业甲为写字楼项目,2017 年末价值为 1000 万元,预计 20
15、18 年末价值为1100 万元的可能性为 50%、为 900 万元的可能性为 50%;物业乙为保龄球场项目,2017 年末价值为 1000 万元,2018 年末价值为 1200 万元的可能性是 50%、为 800 万元的可能性为 50%,甲乙两个物业投资风险比较的结果是()。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】B45、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C46、在住房市场中,存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄
16、断持平D.不存在竞争和垄断【答案】A47、开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上,寻找需要满足的市场需求,探讨投资可能性,对各种可供选择的投资机会进行筛选,在头脑中快速判断其可能性的过程是()。A.细化投资设想B.提出投资设想C.可行性研究D.投资机会选择【答案】B48、企业同时向几个细分市场销售一种产品时,该企业采用的目标市场选择模式是()模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖【答案】B49、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期的还款额()。A.逐渐减少B.逐渐增加C.数额相等D.先增后减【
17、答案】A50、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】C多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、房地产开发项目的基本报表包括()。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD2、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中市场调查的主要内容有()。A.竞争能力B.房地产市场供需C.价格D.环境保护E.外围基础设施【答案】ABC3、国际上通常采取
18、的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】ABD4、下列房地产开发工作中,属于前期工作阶段的有()。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准【答案】BCD5、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书,并已交付用户使用,()享有该应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B6、下列报表中,属于房地产开发项目财务评价的基本报表有()。A.资
19、产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】AD7、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时,通常需要编制该企业的资产负债表,以计算()等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】AD8、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到()。A.物业租金必须能抵偿所有投资成本B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D.市场经济条件下,应充分考虑同类物业的市场供求关系E.利用已
20、有类似出租物业的租金数据时,应进行相应的修正【答案】ACD9、在房地产市场中,引起需求增加或减少的原因主要有()。A.收入水平变化B.政府税收政策的影响C.消费品位变化D.获得金融机构融资的难易程度E.未来预期收益变化【答案】ABC10、在对某市房地产市场进行细分时,划分出“某市甲级写字楼租赁市场”,这种划分所采用的市场细分标准有()。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分 E 按地域细分【答案】BCD11、下列房地产投资评价指标中,属于清偿能力指标的有()。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率【答案】CD12、房地产价格
21、指数包括()价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁 E 土地交易【答案】BD13、细分市场评价主要涉及()等方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E.细分市场结构的吸引力【答案】BD14、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.宗地用途B.容积率C.建筑物的允许高度D.建筑物的结构【答案】ABC15、风险型决策的具体方法包括()。A.最大可能法B.期望值法C.决策树法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC16、关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有
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