上海市2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附带答案).doc

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1、上海市上海市 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理通关年房地产估价师之开发经营与管理通关题库题库(附带答案附带答案)单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、物业管理企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】D2、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】B3、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.

2、从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A4、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】D5、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于 2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】A6、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先

3、股股票D.发行公司债券【答案】D7、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】D8、某家庭从银行贷款 100 万元购买一套 200 万元的商用房，贷款期限为 3 年，年利率为 6%，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问 3 年后，该家庭应向银行还息为（）万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B9、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和()两部分。A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不

4、可预见费用【答案】B10、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C11、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D12、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】A13、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】C14、某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，假设在某报告期内的出

5、租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为 2 万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D15、某开发商于 2013 年 6 月 1 日获得开发项目用地的土地使用权，2014 年 4月 1 日完成规划设计，2014 年 8 月 1 日取得开工许可证，2016 年 2 月 1 日项目建成并获发竣工证书，2016 年 8 月 1 日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A.2013 年 6 月 1 日至 2016 年 2 月 1 日B.2013 年 6 月 1 日至 2016 年 8 月 1 日C.20

6、14 年 8 月 1 日至 2016 年 2 月 1 日D.2014 年 8 月 1 日至 2016 年 8 月 1 日【答案】B16、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】B17、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法【答案】B18、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。A.毛租B.净租C.潜租D.直租【答案】B19、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花

7、100 万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查【答案】D20、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】D21、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】D22、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。A.比较风险B.收益现金流风险C.持有期风险D.时间风险【答案】B23、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增

8、加未来产出或财富的行为称为（）。A.投机B.储蓄C.投资D.信托【答案】C24、有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（）A.差额投资内部收益率B.净现值C.内部收益率D.等额年值【答案】C25、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】C26、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A27、动态投资回收期是反映（）的重要指标。A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力【答案】B

9、28、房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】A29、工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】A30、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发【答案】A31、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为 2 万元，则此报告期该物

10、业的有效毛收入为（）万元。A.16B.18C.20D.22【答案】B32、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝【答案】A33、我国 2008 年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险【答案】B34、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级【答案】C35、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率

11、为 12%，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04【答案】B36、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】B37、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润【答案】B38、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产

12、销售量的不同【答案】B39、制定物业管理计划的基础是（）的目标。A.政府B.物业管理机构C.业主D.租户【答案】C40、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入【答案】C41、物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉【答案】D42、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就()。A.越大B.越小C.坚挺D.疲软【答案】A43、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间

13、使用数量【答案】B44、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D45、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响【答案】B46、单利计息与复

14、利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】C47、赵某以 12000 元/m2 的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的 60%来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C48、下列对箱形基础的表述，正确的是（）。A.箱形基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料B.基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框

15、架结构或厂房排架柱下基础C.是由由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构D.由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成【答案】C49、某房地产投资项目现有 A、B 两种方案，开发经营期分别为 3 年、4 年，其目标收益率均为 12%，净现值分别为 120 万元、150 万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45【答案】C50、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、

16、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求 E 增加房地产市场需求【答案】ACD2、新设项目法人融资形式的特点有()。A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产【答案】ABC3、房地产营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】AB4、

17、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】AD5、经济评价基础参数中，时间类参数包括（）。A.计息期的起始时间点B.开发期的起始时间点C.建设期的起始时间点D.出租经营期的起始时间点E.投资回收期的起始时间点【答案】BCD6、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围 E 邻里关系和人口统计特征【答案】ACD7、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）

18、。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的 30D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD8、关于现金回报率的说法，正确的有（）。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC9、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A

19、.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】ABC10、盈亏平衡分析中，产品成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系的假设条件有（）。A.产品总成本不随产销量变化B.产品销售量等于生产量C.单位产品变动成本不随产销量变化D.单位产品销售价格不随产销量变化E.单位产品固定成本不随产销量变化【答案】BCD11、以下关于 CPU 与 I/O 设备交换数据时所用控制方式的叙述中，错误的是()A.程序查询方式下交换数据不占用 CPU 时间B.中断方式下 CPU 与外设可并行工作C.中断方式下 CPU 不需要主动查询和等待外设D.DMA 方式下不需要 CPU 执行程序传送数据【答案】A12、

20、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的【答案】ABD13、房地产开发项目财务评价的基本报表包括()。A.总投资估算表B.现金流量表C.资金来源与运用表D.开发建设投资估算表 E 资产负债表【答案】BC14、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。A.价格结构B.产品结构C.档次结构D.

21、区域结构E.投资结构【答案】BD15、房地产投资之利包括()。A.较高的收益水平B.抵消通货膨胀影响C.较少的投资D.可获金融机构支持 E 能够得到税收方面的好处【答案】ABD16、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】ABD17、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.配电房B.商业房地产C.水塔D.住宅【答案】ABD18、经济评价中的基础参数中的时间类参数包括（）。A.开发期B.开发经营期C.建设期D.出租率E.出租经营期的起始点【答案】ABC1

22、9、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为()。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者 E 软弱型竞争者【答案】ABCD20、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有()。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策 E 加快城市化进程【答案】BCD大题（共大题（共 1010 题）题）一、H 办公用房建于 2005 年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60%，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40年。2010 年因抵押贷款，对

23、该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元/m2。则土地价格为：1200231060%1663200（元）166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175 元/m2。该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 5.85%，开发商利润率为 20%，则利息为：21750.55.85%63.6（元/m2）。开发商利润为：217520%435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2

24、%，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为：1（12%）5/60100%92%。建筑物现值为：（217563.6435）92%23105681934.72（元）568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3568.2734.5（万元）【答案】二、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分

25、析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面

26、是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容

27、的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让

28、性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比

29、市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】四、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按

30、月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601

31、/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；五、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务

32、问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的

33、需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为 8000 元/m2，类似商铺市场均价为 20000 元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方

34、式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】六、（一）某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来5 年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共 50 万元；（2）该家庭月工资收入为 12000 元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收入的 50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/

35、12=0.25%，n=5 错误 12=60，s=0.5%，A1=12000 错误50%=6000（元），A2=1000 元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i 或者 F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000 错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（

36、元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50 万元；七、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用

37、者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程

38、等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】八、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为 1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷

39、款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应

40、得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程

41、建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、估价对象为 A 城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于 2008 年 8 月 30 日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于 2008 年 9 月 5 日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为 2008 年 9 月 5 日至 9 月 10 日，房地产估价师张某于 2008 年 9 月 5 日到现场进行了实地查看。以

42、下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008 年 9 月 5 日。七、估价依据1中华人民共和国城市房地产管理法。2城市房屋拆迁管理条例（国务院令第 305 号）。3房地产估价规范（GB/T502911999）。【答案】一十、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工 3 年，规划总建筑面积为

43、1.5 万 m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然

44、后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工 3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】