云南省2023年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷B卷附答案.doc
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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之开发经营与管理能力年房地产估价师之开发经营与管理能力测试试卷测试试卷 B B 卷附答案卷附答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、某银行发放了一笔年利率 7.5%、期限 15 年、按年等额还本付息的贷款,若年还款额为 36000 元,则该笔贷款第 10 年的投资回报是()元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】B2、关于个人住房抵押贷款,下列说法不正确的是()。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率,有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采
2、用的是可调利率方式,即在法定利率调整时,于下月初开始,按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80%【答案】C3、某商铺的租赁期为 15 年,租金按每年 5%的比例递增,第 1 年的租金为 1 万元,租金于每年的年初收取,年利率为 8%,则该商铺 15 年租金收入的现值为()万元。A.11.41B.11.49C.12.41D.12.49【答案】C4、从抵押担保的质量看,以下最优的抵押品是()。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】A5、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C6
3、、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是()。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶【答案】C7、获取土地使用权属于房地产开发中()的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】C8、在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】A9、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为 4000 万元,资产合计为 6000 万元,流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 4000 万元,存货为 1500 万元。则该房地产投资企业的速动比率为()。A.37.5%B.75%C.150%D.113%
4、【答案】A10、假设某房地产投资项目的折现率分别取 i115%、i216%、i317%、i418%时,其对应的净现值分别为 NPV1300 万元、NPV2100 万元、NPV350 万元、NPV4150 万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是()。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A11、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 0.7%的还款方式,并在最后 1 个月还清所余本息,则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后 1 个月外,其他各月的月供负担减少了()元。A.137.5B.
5、410.2C.432.2D.452.2【答案】B12、现金流入中不包括租金收入的是()。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式【答案】A13、潜在购买者一般有三个特点,即兴趣、收入和()。A.目标B.途径C.市场化D.商品化【答案】B14、某市 2017 年新开工的房屋建筑面积为 90 万,2016 年未完工转入 2017年继续施工的房屋建筑面积为 30 万,2017 年竣工的房屋建筑面积为 80 万,那么,2017 年该市房屋的平均建设周期为()。A.0.5 年B.1.5 年C.2 年D.3 年【答案】B15、下列关于财务
6、分析指标说法中,不正确的是()。A.一般来说,应收账款周转率越高,说明应收账款收回越快B.资产报酬率越高,说明企业的获利能力越强C.销售毛利率越大,企业通过销售获取利润的能力越强D.成本费用净利率越低,说明企业的获利能力越强【答案】D16、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【答案】B17、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化【答案】D
7、18、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.通货膨胀率C.国民经济增长率D.项目基准收益率【答案】D19、房地产产品出售、出租时,将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是()。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】A20、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种,下面不属于“三个预测值”的是()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】D21、物业管理的核心工作是()。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日
8、常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针,以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】B22、某房地产开发企业经过市场调研后,决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么,开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】B23、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为 8.7%、5%,均按月计息,银行的年存款利率为 3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是()。A.1.5%B.3.57%C.3
9、.70%D.3.94%【答案】D24、某家庭从银行贷款 100 万元购买一套 200 万元的商用房,贷款期限为 3年,年利率为 6%,按月计息,采用到期一次付清的还款方式,问 3 年后,该家庭应向银行还息为()万元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B25、敏感性分析是一种()分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【答案】D26、甲公司本月 1 日所欠乙厂材料款 50000 元到期,从银行借入 3 个月的短期借款 50000 元,偿还以前所欠货款,则会计记账错误的是()。A.借:银行存款 50000 元B
10、.贷:供应期借款 50000 元C.借:应付账款 50000 元D.借:短期借款 50000 元【答案】D27、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是()。A.财务内部收益率B.财务净现值C.销售利润率D.静态投资回收期【答案】D28、下列房地产市场指标中,属于供给指标的是()。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格【答案】A29、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的()。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙【答案】B30、对于收益性房地产来说,从建筑物竣工之日算起,在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的持续时间称为(
11、)。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命【答案】B31、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款【答案】C32、投资者所要求的最低利率是()。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A33、某投资项目每年可获得 50000 元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于 1.3,贷款利率为 12%,贷款期限为 20 年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B34、某物业的购买价格为 80 万元,其中
12、30 万元为金融机构提供的抵押贷款,在正常经营期内,年租金收入为 15 万元,年运营费用为 7 万元,年还本付息额为 3 万元,所得税率为 33%,则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B35、如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】B36、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D37、按投资的(),可将投资分为生产性投资和非生产
13、性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】C38、阴疽,治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤【答案】B39、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是()。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】B40、以下不是房地产投资信托特征的是()。A.流动性好B.高现金汇报C.市场价值不稳定D.抵御通货膨胀【答案】C41、财务分析不包括()。A.偿债能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.营运能力分析【答案】B42、()不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,
14、还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。A.盈亏平衡分析B.敏感性分析C.风险分析D.保本点分析【答案】C43、下列现金流计算的表达式中,错误的是()。A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流B.税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值【答案】C44、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置【答案】D45
15、、若房地产投资项目的财务净现值大于零,则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。A.未达到B.正好达到C.已超过D.接近于【答案】C46、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度【答案】D47、2017 年末,某市住房总量为 5000 万平方米,其中经济适用住房 400 万平方米,商品住房 3750 万平方米,同期住房空置量为 750 万平方米,其中经济适用住房为 50 万平方米,商品住房为 450 万平方米,则该市 2017 年末的住房空置率是()。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【
16、答案】D48、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为 20 年,年利率为 6,以每月 5000 元等额还款。该家庭于第 9 年初一次性偿还贷款本金 10万元,余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清,则最后 5 年内的月等额还款额为()元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B49、某开发项目的成本利润率为 80%,开发周期为 4 年,则该项目的年成本利润率()。A.等于 20%B.大于等于 20%C.小于 20%D.小于等于 20%【答案】B50、某房地产公司,负债合计为 3000 万元,资产合计为 5000 万元,流动资产和
17、流动负债分别为 2500 和 1250 万元,存货为 1500 万元。则其速动比率为()。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、从投资的角度看,影响资金时间价值大小的主要因素有()。A.投资利润率B.通货膨胀率C.风险因素D.存款利率E.投资规模【答案】ABC2、建筑物的防雷装置一般由()组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】BD3、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看,投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在()。A.第一阶段B.第二阶段前段C.第二阶段后段D.第三阶段E.第四阶段【答案】AB4、关于
18、现金回报率的说法,正确的有()。A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率C.现金回报率考虑了还本付息的影响D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力【答案】BC5、勘察设计和前期工程费主要包括(),以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A.城市基础设施建设费B.拆迁管理费C.可行性研究费D.水文地质勘探费E.规划、设计费【答案】CD6、收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】ABCD7、关于资金时间价值的说法中,从投资
19、的角度来看,正确的有()。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】ACD8、下列系统风险属于政治风险的有()A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】AB9、收集一手资料常用的方法有()。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】ABD10、承包商的主要合同关系通常包括()等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同【答案】AB11、衡量房地产
20、泡沫常用的指标有(),A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【答案】ABC12、国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括()。A.项目是否符合宏观调控政策、产业政策等B.项目主要产品质量符合国家的规定C.项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响D.项目有利于促进环境保护和改善生态环境E.符合当地的产业结构调整的要求【答案】AD13、己知函数 f33、g33 的定义如下所示,执行表达式x=f35的运算时,若函数调用 g(a)是引用调用(call by reference)方式,则执行x=f35后 x 的值为();若函数
21、调用 g(a)是值调用(call by value)方式,则执行x=f35后 x 的值为(请作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】A14、对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有()。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率 E 开发期与经营期【答案】ABCD15、按投资计算基础的不同,现金流量表分为()。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表【答案】AC16、己知函数 f33、g33 的定义如下所示,执行表达式x=f35的运算时,若函数调用 g(a)是引用调用(call by refer
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