上海市2023年土地登记代理人之土地登记代理实务题库综合试卷A卷附答案.doc

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1、上海市上海市 20232023 年土地登记代理人之土地登记代理实务年土地登记代理人之土地登记代理实务题库综合试卷题库综合试卷 A A 卷附答案卷附答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、下列各项中，不属于土地总登记公告意义的是（）。A.追求登记效力的公平性，保证登记的公信力B.为土地登记机关树立良好形象C.在一定时间内，征询利害关系人的异议D.让权利人及时了解其土地权利是否得到保护【答案】B2、（）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。A.登记自愿原则B.登记自主主义C.登记自发主义D.登记无强制作用【答案】D3、集体土地所有权主体不包括（）。A.乡农民集体B

2、.村农民集体C.村民个人D.村民小组农民集体【答案】C4、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现下列（）情况时，受让权不予以批准。A.承租人欲继续享有该土地的受让权B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体C.承租人未按合同约定开发建设D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地【答案】D5、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。A.权利意思主义制度B.采用形式主义立法C.权利变更意思主义D.采用意思主义立法【答案】D6、下列各项中，不属于土地统计资料主要查询方式的是（）。A.窗口办文查询B.触控系统查询C.远程网

3、络查询D.资料室阅读查询【答案】D7、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行土地权利的变更。A.建设局B.县级人民政府C.原土地登记机构D.接受申请的国土资源部门【答案】C8、下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（）。A.我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记B.土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件C.“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等D.只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记【答案】C9、

4、下列关于集体“四荒”土地的说法不正确的是（）。A.包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩B.使用权最长不得超过 30 年C.使用权可以继承、转让、抵押或参股联营D.同等条件下，本集体组织成员有对其的优先承包权【答案】B10、离开地面一定深度单独建筑、不能与地上建筑物联为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为（）。A.用益物权B.土地收益权C.土地使用权(地下)D.土地他项权利【答案】C11、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.查封登记【答案】B12、限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人是（）。A.政府指定的代理机构B.由其监护人担任C

5、.县级土地主管部门D.当事人自己【答案】B13、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为称为企业的（）。A.合并B.兼并C.分立D.破产【答案】B14、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审查。A.地方政府B.税务管理部门C.工商管理部门D.土地行政主管部门【答案】D15、地役权变更登记时不需要提交的权属证明文件是（）。A.原地役权合同B.集体土地所用证C.变更后的地役权合同D.土地他项权利证明书【答案】B16、由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家作价出资(入股)方式配置土地。A.省级国土资源行政主管部门B.省级以上人民政府C.县级以

6、上人民政府D.国务院【答案】B17、李某欲抵押一宗土地，在办理相关手续的过程中发现土地使用权不确定，则该宗土地（）。A.可申请登记和支配B.无法登记但可支配C.可登记但无法支配D.无法登记和支配【答案】D18、房地产抵押权设立的必备要件为（）。A.抵押双方身份证明B.抵押权登记证书C.土地使用权权属证明D.订立抵押合同【答案】D19、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（）年。A.40B.50C.60D.70【答案】B20、（）是委托代理法律关系成立的要件之一。A.土地登记申请书B.土地登记委托书C.国有土地所有权出让合同D.土地权属来源证明材料【答案】B21、下

7、列关于土地登记的说法，错误的是（）。A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记【答案】D22、关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）。A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让B.地上建筑物转

8、让时，并不涉及土地权利的转移C.赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为【答案】B23、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）。A.土地登记办法B.确定土地所有权和使用权的若干规定C.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例D.土地权属争议调查处理办法【答案】A24、关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是（）。A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发

9、利用土地的，不得转让C.转让后用途不得改变D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限【答案】C25、确定和区分土地权利归属的惟一标识是（）。A.土地权属B.宗地号C.土地坐落D.土地权利人的名称【答案】D26、下列关于土地使用权的说法中，错误的是（）。A.土地使用权届满后国家可以任意重新出让该土地使用权B.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭C.自然灾害引起城市土地灭失的，其上权利一起灭失D.土地使用权人未申请续期或者申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回【答案】A27、补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以（）为准。A.补发证书日B.申请补发证

10、书日C.土地登记簿登记日D.申请日【答案】C28、补发的土地证书应注明“补发”字样，时间以（）为准。A.补发证书日B.申请补发证书日C.土地登记簿登记日D.申请日【答案】C29、建筑（）即允许建筑物的最高高度。A.最高上限B.高限C.限高D.海拔【答案】C30、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发，满（）年未动工开发的可以收回土地使用权。A.1B.2C.3D.4【答案】B31、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交的文件资料不包括（）。A.土地登记申请书B.申请人身份证明C.地上附着物权属证明D.土地利用现状证明【答案】D32、下列关于土地用途变更批准文件的说法，错误的是（）。A.

11、土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的一般文件B.土地用途变更批准文件是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点C.土地用途变更批准文件是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据D.土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地作用变更的要件【答案】A33、关于土地使用权转移，下列说法错误的是（）。A.地上建筑物所有权人将其地上建筑物出售后，土地使用权随之一同转让B.地上建筑物转让时，并不涉及土地权利的转移C.赠与，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人将其地上建筑物、构筑物及其附属设施无偿转让给受赠者的行为D.交换，是指地上建筑物、构筑物及其附属设施所有

12、权人之间相互交换地上建筑物、构筑物及其附属设施的行为【答案】B34、土地利用具有（）。A.社会性B.统一性C.阶级性D.历史性【答案】A35、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交赠与合同B.名称变更的材料C.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准权的人民政府的批准文件【答案】B36、在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定该项土

13、地权利变动（）。A.有效B.无效C.有可能无效D.由甲乙两方自行商议解决【答案】B37、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。A.土地权利人可以随意改变土地用途B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定【答案】A38、国有建设用地使用权转移登记，提交的材料不包括：（）A.买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换合同；赠与的，提交赠

14、与合同B.名称变更的材料C.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交缴清土地出让价款凭证、税费缴纳凭证D.申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记的，应当提交有批准权的人民政府的批准文件【答案】B39、因（）的消灭而进行的登记称为注销登记。A.土地B.土地权利C.土地用途D.土地权利人【答案】B40、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事人造成经济损失的，应由（）承担赔偿责任A.土地登记代理人B.土地登记代理人所在代理机构C.土地登记代理行业协会D.土地行政主管部门【答案】B41、房屋登记，应由当事人双方申请登记的是：（）A.合法建造房屋B.继承房屋C.房屋所有权人姓名变更

15、D.共有房产份额变化【答案】D42、土地登记资料公开查询的程序是（）。A.查询、鉴证和查询收费B.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询C.查询土地登记资料的申请、查询、对土地登记资料查询申请的审查、鉴证D.查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费【答案】D43、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（）年。A.40B.50C.60D.70【答案】B44、集体土地所有权主体不包括（）。A.乡农民集体B.村农民集体C.村民个人D.村民小组农民集体【答案】C45、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）。

16、A.住所依法只能有一个B.经常性是指连续居住五年以上的住宅C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为住所，而必须以船籍地为住所【答案】B46、土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.更正登记B.异议登记C.预告登记D.查封登记【答案】B47、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是（）。A.契约登记制度B.权利登记制度C.我国的登记制度D.托伦斯登记制度【答案】D48、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）。A.全面登记B.初始登记C.设定登记D.其他登记【答案】B49、我

17、国的土地登记原则上采用的是（）立法思想。A.意思主义B.形式主义C.形式审查主义D.实质审查主义【答案】B50、下列各项不属于土地总登记特点的是（）。A.阶段性B.全域性C.集中性D.随机性【答案】D多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）。A.法人B.有完全民事行为能力的自然人C.限制民事行为能力的自然人D.无民事行为能力的自然人E.非法人组织【答案】AB2、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经有关部门同意或根据租赁合同约定，可将承租的国有建设用地使用权（）。A.出让B.转租C.转让D.处置E.抵押【答案】BC3、土地登记代理机构的权利包括

18、（）。A.享有工商部门核准的业务范围内的经营权利B.依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金C.由于委托人的原因造成经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求D.接受主管部门的监督和检查E.按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束土地登记代理人的执业行为【答案】ABC4、要做好初始土地登记的技术准备，就要加强对基层登记工作人员的培训工作，具体的培训内容有（）。A.资料汇总卡片法B.土地登记的基本政策C.技术方法D.有关表格含义E.卡证的用法【答案】BCD5、土地初始登记的特点体现为（）。A.初始登记属于总登记的范畴B.初始登记具有经常性C.初始登记具有集中性D.初始登记具有全域性E.初始登记具

19、有分散性【答案】B6、下列（）情况发生时，视为土地登记代理机构年度审查不合格。A.未按时办理资质有关登记事项变更登记的B.专业持证人员数量不足的C.公司注册资本不足 1000 万元的D.有严重违法经营行为的E.逾期未办理年审的【答案】ABD7、承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经有关部门同意或根据租赁合同约定，可将承租的国有建设用地使用权（）。A.出让B.转租C.转让D.处置E.抵押【答案】BC8、关于土地登记代理人的权利和义务，下列表述正确的有（）。A.土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利B.土地登记代理人有获取劳务报酬的权利C.土地登记代理人有保障委托人权益的义务D

20、.土地登记代理人有要求委托人提供与土地登记代理有关的资料的权利E.土地登记代理人有按照委托人指示处理一切代理事务的义务【答案】ABCD9、土地登记代理委托书在生效之前需由（）签字。A.委托人B.土地法人C.土地登记申请法人代表D.土地登记代理机构E.土地登记代理人【答案】AD10、下列各项属于土地使用条件的有（）。A.建筑占地B.建筑限高C.建筑结构D.建筑容积率E.建筑密度【答案】ABD11、可申请参加土地登记代理人职业资格考试的条件有（）。A.取得理工、经济、法律类大学专科学历，工作满 6 年，其中从事土地登记代理相关工作满 3 年B.取得理工、经济、法律类大学本科学历，工作满 4 年，其

21、中从事土地登记代理相关工作满 2 年C.取得理工、经济、法律类双学士学位或研究生班毕业，工作满 3 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年D.取得理工、经济、法律类硕士学位，工作满 2 年，其中从事土地登记代理相关工作满 1 年E.取得理工、经济、法律类博士学位，从事土地登记代理相关工作满 1 年【答案】BCD12、下列各项中可以免征契税的有（）。A.医院用地B.因地震造成住房灭失而重新购买住房C.朋友赠与的房屋，也未发生价值增值的D.城镇职工按规定第一次购买公有住房E.军事单位承受土地，房屋用于军事设施【答案】ABD13、下列使用权类型中，属于国有土地使用权获得方式的有（）。A.划拨B.

22、批准拨用宅基地C.荒地拍卖D.出让E.授权经营【答案】AD14、土地登记查询人对查询到的土地登记资料可以采用的手段有（）。A.委托查询机构摘录有关土地登记资料B.自行抄录土地登记信息C.要求查询机构对其查询结果鉴证盖章D.借用带走登记资料E.委托查询机构复制有关土地登记资料【答案】ABC15、下列关于单位使用土地的土地登记申请人的表述中，正确的有（）。A.凡是以企业法人名义取得土地使用权的，由企业法人及其法人代表申请土地登记B.机关法人以法人名义取得土地使用权的，由法人及其法人代表申请土地登记C.社团法人有法人资格但不是以本法人名义取得土地使用权的，由现在法人及其法人代表申请土地登记D.联营单

23、位以单位法人及法人代表申请土地登记E.私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，自行确定土地登记申请人【答案】ABD16、土地登记的原则包括（）。A.依法的原则B.公开的原则C.申请的原则D.审查的原则E.属地登记的原则【答案】ACD17、下列各项中可以免征契税的有（）。A.医院用地B.因地震造成住房灭失而重新购买住房C.朋友赠与的房屋，也未发生价值增值的D.城镇职工按规定第一次购买公有住房E.军事单位承受土地，房屋用于军事设施【答案】ABD18、下列关于土地登记代理成果的叙述中，正确的有（）。A.代理办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地权利证书的成果内容应该是向委托方提供的办理土

24、地登记后规范的分析报告B.代理收集、整理土地权属来源证明资料等与土地登记相关的资料的成果应该是对土地权属来源情况的推断分析报告C.代理查询土地登记资料的成果应该为土地登记资料的查询结果D.代理查证土地产权的成果为查证土地产权的分析报告及为此收集的有关权属资料E.帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的成果就是为权利人收集、查询有关资料【答案】BCD19、下列各项属于土地登记代理服务行业协会主要职能的有（）。A.制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范B.实施土地登记代理服务行业资格认证，并组织土地登记代理人考试C.调解土地登记代理行业的内部争议D.向土地行政主管部门反映土地登记代理

25、及从业人员的意见和要求E.办理土地行政主管部门委托的其他事项【答案】ACD20、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括（）。A.有足够数量的专业人员B.有自己的名称和组织机构C.有固定的服务场所D.有充足的资金E.符合法律、行政法规规定【答案】ABCD大题（共大题（共 1010 题）题）一、2006 年，M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为 13300m2，地籍号为 52030，使用年限为 50 年，登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由 Y

26、 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登记手续？【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有：土地使用权变更登记申请表；Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；转让全同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应

27、提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下：对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为301 和 302；进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登记审批表；注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记；核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。二、B 县第一机械厂，1995 年 5 月

28、在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为 18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1998 年 8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限的规定是：按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金

29、的，应该在支付出让金 30 日内提出申请；成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后 30 日内申请国有土地使用权设定登记。本题中，B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括：土地使用权登记申请表；B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；出让金支付凭证；委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。即

30、土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订土地使用权出让合同书之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；(5)对出让金支付情况的审核等。三、某省 W 国有机械厂因发展的需要，欲临时取得一宗 5000m2 的集体土地

31、使用权，按照土地登记规则的要求，王某系机械厂的法人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必要材料？2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：(1)土地使用权变更登记申请书；(2)W 国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；(3)原国有土地使用证；(4)机械厂的房屋所有权证。2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：(1)申请人是法人的，提交单位法人证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有土地登记法

32、定代表人身份证明书、法定代表人的个人身份证或户籍簿；(2)申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；(3)不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的，均须同时提交土地登记委托书和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，不需签署土地登记委托书，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。四、王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某

33、应办理何种登记？2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途

34、一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。五、X 市 A 公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004 年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：1.如何理解国有土地使用权作价出资？2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)

35、的行业、企业有哪些？3.A 公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？4.国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？【答案】1.国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行

36、政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承

37、担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3.根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、

38、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股)必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股)方式受范围限制；(3)国有土地使用权出资(入股)前必须进行地价评估，作价结果要备案；(4)作价出资(入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。六、B 县第一机械厂，1995 年 5 月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为 18000m2，用途为工业，使用年限为 50 年，未办理土地登记。1998 年

39、8 月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了 8000m2 工业用地，使用年限 50 年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B 县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核要点是什么？【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：(1)B 县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。(2)申请时限的规定是：按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金 30 日内提出申请；成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后 30 日内申

40、请国有土地使用权设定登记。本题中，B 县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。(3)应该提交的材料包括：土地使用权登记申请表；B 县第一机械厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；B 县人民政府关于第一机械厂建设用地批准书；国有土地使用权出让合同；出让金支付凭证；委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起按 50 年计算。即土地使用权年限从土地使用者与国家土地主管部门签订土地使用权出让合同书之日起计算。3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：(1)对申请

41、人的审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一致；(2)对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权；(3)对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合最高出让年限；(4)对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；(5)对出让金支付情况的审核等。七、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X 市幸福路 A号。依据 2004 年 6 月 20 日该市工商行政管理局颁发的经过变更地址登记后的企业法人营业执照，该公司的地址变更为 X 市财源路 N

42、号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些?【答案】1.宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当提交的土地权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建

43、筑物、附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的企业法人营业执照。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。八、某省 W 国有机

44、械厂因发展的需要，欲临时取得一宗 5000m2 的集体土地使用权，按照土地登记规则的要求，王某系机械厂的法人代表。问题：1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交哪些必要材料？2.依据申请人类型的不同，申请人所提供的身份证明文件有何区别？3.若土地申请人委托他人代理申请，需提供哪些文件？【答案】1.作为申请人，王某应向土地登记机关提交如下文件资料：(1)土地使用权变更登记申请书；(2)W 国有机械厂法人证明、土地登记法定代表人身份证明和王某个人身份证明；(3)原国有土地使用证；(4)机械厂的房屋所有权证。2.申请人身份证明一项因申请人类型的不同而不同，具体如下：(1)申请人是法人的，提交单位法人

45、证明，但有的法人（如机关法人）不需提交，此外还有土地登记法定代表人身份证明书、法定代表人的个人身份证或户籍簿；(2)申请人是自然人的，提交个人身份证或户籍证明，个体工商户也视为自然人对待；(3)不具备法人条件的其他组织提交的身份证明文件参照法人。3.土地登记申请人(包括自然人、法人和其他组织)凡是委托他人代理申请的，均须同时提交土地登记委托书和委托代理人的个人身份证。代理人为法定代理人的，不需签署土地登记委托书，但须提交村委会或居委会开具的监护人证明。九、2006 年，M 企业在工业区内已依法登记拥有一宗工业用地的出让国有土地使用权，面积为 13300m2，地籍号为 52030，使用年限为 5

46、0 年，登记时间为 2006 年 3 月 5 日。为抵押贷款，2009 年企业经批准将其中北边一厂区土地使用权设定了抵押权。现因抵押权的实现，被法院判处拍卖，最后由 Y 企业拍卖取得位于该厂北边的 7000 平方米的土地使用权。问题：如何办理该宗地的变更登记手续？【答案】办理该宗地的变更登记手续的步骤为：(1)M 企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。(2)Y 企业和 M 企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为 Y 企业与 M 企业办理房产变更登记后 15 日内。应当提交的证明文件主要有：土地使用权变更

47、登记申请表；Y 企业和 M 企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；转让全同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。(3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请变更地籍调查权属审核注册登记核发土地证书。具体如下：对 Y 企业和 M 企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理；进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为301 和 302；进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写土地使用权变更登

48、记审批表；注册登记，分别新建土地登记卡，在新土地登记卡上进行登记；核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。一十、王某、李某于 2004 年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢 6 层厂房后(厂房土地性质为国有划拨土地)，将厂房擅自改造成 20 多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、李某应办理何种登记？2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？【答案】1.该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变更登记和土地用途变更登记。2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容

49、为：(1)对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一致。(2)对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用人对地块的投资必须达到合同的约定。(3)对使用期限的审核。土地使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。(4)对税费的审核。申请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。(5)对土地用途的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的批准。(6)对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申请人领有房屋所有权证。王某和李某与企业的地块转让属于非法，因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。