云南省2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(一)及答案.doc

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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法练习年房地产估价师之估价原理与方法练习题题(一一)及答案及答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、()，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003 年 1 月 1 日B.2004 年 1 月 1 日C.2004 年 12 月 1 日D.2003 年 12 月 1 日【答案】D2、某工业用地总面积为 3000m2，容积率为 0.5，楼面地价为 1000 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A.5

2、00B.525C.600D.1650【答案】D3、薛雪的著作是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】B4、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（）。A.商业房地产B.娱乐房地产C.旅馆房地产D.综合房地产【答案】C5、数学曲线拟合法中最简单、最常用的方法是（）。A.指数曲线趋势法B.直线趋势法C.二次抛物线趋势法D.指数修匀法【答案】B6、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化【答案】B7、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A8、为评估某宗房地产 2013 年 10 月的价格，选取的

3、可比实例成交价格为 3000元/m2，成交日期为 2013 年 4 月末，该类房地产自 2013 年 1 月至 2013 年 6 月末每月价格递增 1%，2013 年 6 月末至 2013 年 10 月末平均每月比上月价格下降10 元/m2。则该可比实例在 2013 年 10 月末的价格为（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B9、关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理【

4、答案】D10、履行必要的估价程序是（）的基本要求。A.完成估价项目B.评定估价机构C.评定估价师水平D.确定估价结果【答案】A11、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为 1 年，实际建设期为 1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为 0.5 年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为 3 年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D12、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】B13、成本法中一般不计息的项目

5、是（）。A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】D14、某类房地产一年期的银行存款利率为 3.07%，贷款利率为 5.43%，投资风险补偿为 2.02%，管理负担补偿为 1.32%，缺乏流动性补偿为 1.5%，所得税抵扣的好处为 0.5%，则该类房地产的报酬率为()。A.13.84%B.13.34%C.7.41%D.9.77%【答案】C15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】D16、在同一房地产市场中

6、，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】D17、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置成本为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D18、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格【答案】D19、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅，血行障碍C.气的不足，固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时，气随血的突然流失而脱散【答案】A20、有效

7、毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A.价格B.租金C.潜在毛收入D.净收益【答案】A21、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A22、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】D23、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】B24、已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利

8、率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%【答案】C25、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】C26、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和（）。A.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号【答案】A27、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.投资率是投资回收与

9、投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】D28、在估价中选取 4 个可比实例，甲成交价格为 4800 元/m2，建筑面积为100m2。首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格为 5000 元/m2，建筑面积为 120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余款36 万元；丙成交价格为 4700 元/m2，建筑面积为 90m2，成交时一次付清；丁成交价格为 4760 元/m2，建

10、筑面积为 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率为 10%，那么这 4 个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲【答案】C29、影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】D30、“筋骨坚，发长极，身体盛壮”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D31、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A.不可损耗性B.不可毁灭性C.保值增值性D.寿命长久性【答案】B32、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程

11、的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成【答案】C33、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为 110 万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。A.50 万元B.55 万元C.60 万元D.60 万元以上【答案】C34、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加 1 万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬

12、率为 9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311B.435C.322D.200【答案】B35、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003【答案】B36、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】A37、按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实

13、例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%【答案】D38、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】A39、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】A40、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，

14、投资利息为 240 万，房地产开发成本利润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C41、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】D42、下列哪项不属于气机失调A.气滞B.气逆C.气脱D.气虚【答案】D43、循行到达巅顶的经脉有A.足太阳经B.足阳明经C.足厥阴经D.足太阴经【答案】A44、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估

15、价对象B.估价对象状况必须是实际情况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格【答案】D45、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A46、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】A47、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】A48、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收

16、D.提高城市化水平【答案】C49、()是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】D50、认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额（）装修改造费用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A多选题（共多选题（共 2020 题）题）1、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积

17、率E.临街状况【答案】ABD2、以下属于重新购建价格的是()。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格 E 房地的重建价格【答案】AC3、在房地产估价中，移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平均法有（）两种方法。A.简单移动平均法B.多维移动平均法C.加权移动平均法D.平均发展速度法E.长期趋势法【答案】AC4、【2012 年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】ABD

18、5、收益性房地产包括（）。A.餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地【答案】ABCD6、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】BD7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（）。A.估价委托书B.估价委托合同C.估价对象权属证明D.估价报告内部审核表E.估价师注册证书复印件【答案】AC8、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质【答案】ABC9、甲地块临街深度为 10

19、0 英尺，临街宽度为 15 英尺，形状为矩形，总价为100 万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为 25 英尺，则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度为 50 英尺，则其总价为 50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺，则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺，则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150 英尺，则其总价为 117 万元【答案】C10、下面()引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A.更新或添加设施、设备

20、，重新进行装饰装修，改进物业管理B.政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等C.经济发展和人口增长带动房地产需求增加D.将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率 E 通货膨胀【答案】A11、下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B.被迫出售或被迫购买的交易C.人为哄抬价格的交易D.对交易对象有特殊偏好的交易E.相邻房地产未合并的交易【答案】ABCD12、下列选项中属于构筑物的有（）。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】CD13、在影响房地产价格因素中，除

21、自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】AD14、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】ABD15、房地产需要专业估价的理由有（）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】AC16、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D

22、.人口因素E.心理因素【答案】AD17、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】ABC18、下列属于一般损坏房的特点的是（）。A.部分构件有损坏或变形B.屋面局部漏雨C.装修严重变形、破损，油漆老化见底D.设备、管道不够通

23、畅E.随时有可能倒塌【答案】ABD19、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点 E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】AB20、下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）A.在其邻近建化工厂B.调整城市发展方向C.在其邻近建垃圾站.公共厕所D.在其邻近建花园.开辟一块绿地E.改善城市格局【答案】D大题（共大题（

24、共 1010 题）题）一、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价

25、值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B

26、=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。二、某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为40 年，自 2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现

27、时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或 a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-

28、5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。三、某宗房地产占地 2000m2，容积率为 3.0。土地是在 2009 年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是 40 年。建筑物是于 2010 年 11 月建成使用的，经济寿命为 50 年。经调查，现在取得类似土地 40 年使用权的市场价格是 500 元/m2，同类建筑物重置价格是 1000 元/m2。通过估价师对

29、该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费 5 万元，装修重置价格 30 万元，经济寿命 5 年；设备的重置价格 50 万元，经济寿命 15 年。残值率假设均为零，报酬率为 8%。求该房地产在 2013 年 5 月的市场价格。（10 分）【答案】四、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1

30、）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万

31、元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】五、某商场的建筑面积 6000m2，土地使用期限 40 年，从 2008 年 10 月 1 日起计，不可续期。该商城于 2010 年 10 月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额 600 万元，贷款期限 10 年，贷款年利率 6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为 6 成，现实社会一般贷款成数为 5 成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为 600 万元

32、、560 万元和 500 万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为 8%。请计算该商场 2013 年 10 月 1 日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10 分）【答案】（1）求解 2013 年 10 月 1 日再次抵押价值再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的市场价值已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款未设立法定优先受偿权下的市场价值（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）其他法定优先受偿款 1）2013 年 10 月 1 日未设立法定优

33、先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值 500 万元，收益期限为 40 年-5 年=35 年，利用公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n，可得 2013 年 10 月 1 日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%1-1/（1+8%）35=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额 600=A/6%1-1/1.0610A=81.52 剩余 7 年未还贷款余额P=81.52/6%1-1/（1+6%）7=455.08（万元）3）2013 年 10 月 1 日再次抵押价值5827.28（455.08/0.5）4917.12（

34、万元）六、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租 10 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3 元/m2天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的

35、7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为 4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下

36、降 5%，居住用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第 211年，每年逐年递增的净租金，第 11 年的出售价格第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%

37、）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005 万元契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81 万元营销费用1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元旧厂房的价值 V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）七、为评估一套建筑面积为 75m2 的酒店式公寓 2016 年 9 月 30 日的市场价格，

38、选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率 2016 年 6 月 30 日为 1 美元等于 6.61 元人民币，2016 年 9 月 30 日为 1 美元等于 6.65 元人民币；人民币与港币的市场汇率2016 年 7 月 31 日为 1 元人民币等于 1.20 元港币，2016 年 9 月 30 日为 1 元人民币等于 1.226 元港币。试利用上述资料估算该公寓 2016 年 9 月 30 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础可比实例 A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格

39、非房地产成分的价值112 万元3.5 万元108.5 万元可比实例 B1）统一计价单位6.6116.5 万美元109.065 万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065 万/（17%）117.274 万元人民币可比实例 C1）统一计价单位115 万元港币1.295.833 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）八、某幢写字楼，土地面积 4000，总建筑面积为 9000，建成于 2002 年10 月 1 日，土地使用权年限为 2007 年 10 月 1 目2047 年 10 月 1 日。现在获得类似的 4

40、0 余年土地使用权价格为 5000 元/，建筑物重建成本为 3000 元/，建筑物自然寿命为 60 年，有效年龄为 10 年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为 3 万元，装修的重置价格为 82.5 万元，平均寿命为 5 年，有效年龄为 4 年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格（不含安装费）为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8万元，除空调以外的设备的重置价格为 250 万元。平均寿命为 15 年，经过年数为 9 年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相

41、比，每月增加能耗 800 元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为 7 万元。（4）该类写字楼的报酬率为 10%，银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于 2017 年 10月 1 日的折旧总额和现值。【答案】九、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，

42、管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用

43、为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为 32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）【答案】（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88

44、+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；一十、某旧厂房的建筑面积 26400m2，占地面积 12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租 1

45、0 年后转售，需补缴地价，取得 40 年商业用地土地使用权，已知改造期为 1 年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1000 元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金 3元/m2 天，可出租面积为建筑面积的 60%，运营费用率为 25%，根据调查，10 年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场 10 年后的转售价格将升值为目前价格的 1.6 倍，转售税费为转售价格的 7%，房地产报酬率为 7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得 70 年居住用地土地使用取，增加建筑面积 17600m2；预

46、计改造期为1.5 年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积 1500 元；在改造完成前 1 年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的 3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500 元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为 1500 元/m2，现状容积率条件下 40 年期商业用地楼面地价为 4500 元/m2，70 年期居住用地楼面地价为4000 元/m2；容积率每增加 0.1，商业用地楼面地价下降 5%，居民用地楼面地价下降 2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳 4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用

47、在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1 年按 365 天计）。【答案】假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益33652640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值 V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期 1 年，出租期 10 年，11 年后才能转售）补地价45002640015001250010005 万元报课咨询电话：010-82326699/4008105999 建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税（补地价旧厂房价值 V0）4%400.20.04V0 改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.87 万元营销费用=1300.860.5/（115%）0.75585.71 万元