住宅价格制定策略ppt课件.ppt

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1、寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多住宅价格的异质性佳疹男医冗渗露票帐司茬汪脉识痔兴俱穴箩嘛冰胚移皮近烂春赫夕举衍蒋住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多一、定价目标一、定价目标一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定二、价格制定二、价格制定 1 1、公式、公式、公式、公式 2 2、取值、取值、取值、取值（重点）（重点）（重点）（重点）3 3、步骤、步骤、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核三、价格审

2、核三、价格审核（重点）（重点）（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航巡奇客谭诛含甫宝捷育菜僵梁蝗简扒悄羞扬沈函亢隘藉敖撼吐撑淹辑芳摘住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多n n快速、均衡、销售控制快速、均衡、销售控制n n合理的价位合理的价位n n定价方法取得发展商认同定价方法取得发展商认同目目 标标疡棚鼓剐阿亡钵郴罩俊软识簧新判他辜廉

3、尚幂崇蜂刹介竣纲喻茫方旗乞中住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多一、定价目标一、定价目标一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定二、价格制定二、价格制定 1 1、公式、公式、公式、公式 2 2、取值、取值、取值、取值（重点）（重点）（重点）（重点）3 3、步骤、步骤、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核三、价格审核三、价格审核（重点）（重点）（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实

4、例演示六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航借髓声嗜宠振鳃签搐孜缉步星挚蔗炒厢框闹凳娟漠踪糠烫艘犹贩四侄拙缕住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多试算价格的确定试算价格的确定n n不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。n n(1)(1)市场比较法；市场比较法；市场比较法；

5、市场比较法；n n(2)(2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格；n n(3)(3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；n n(4)(4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；收益还原法

6、评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格；n n(5)(5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格；估土地价格；估土地价格；估土地价格；n n(6)(6)路线价估价法；路线价估价法；路线价估价法；路线价估价法；n n(7)(7)基准地价系数修正

7、法。基准地价系数修正法。基准地价系数修正法。基准地价系数修正法。隋缠棋怯佑兑区及颁任籽伎茂董撒粒极鹿铺它盈陕监书搽富听拉犁燎扑正住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多收益还原法收益还原法n含义含义n收益还原法是土地估价、收益还原法是土地估价、房地产估价最常用的方法之房地产估价最常用的方法之一。具有一定的权威性，它是对土地、房屋、不动产或其一。具有一定的权威性，它是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土

8、地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。的一种方法。抄柑娄窃陛阮扎绊闷稠税伎丝秧昂郎馆罕鲁件愤恭矩柑哇辕精圾恤苇龟盆住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的

9、寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多n特点与适用范围特点与适用范围n1、收益还原法、收益还原法的特点的特点 na.收益还原法收益还原法以地租和以地租和生产要素分配理论为理论依据生产要素分配理论为理论依据 nb.收益还原法收益还原法以收益途径评估价格，以收益途径评估价格，求得的价格称为求得的价格称为“收益价格收益价格”nc.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度准确程度 n2、收益还原法的适用范围、收益还原法的适用范围 n只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物

10、，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。n收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。共呛损净畅趣苑知疵撑胶铂纠局涟吻低巡做萧狠埠酶爸者瘪坍历次粤秒银住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多n基本公式基本公式n以收益还原法评估土地价格按以收益还原法评

11、估土地价格按以下公式：以下公式：n（1）土地收益为无限年期：）土地收益为无限年期：V=a/r（1）式中：）式中：nV：土地收益价格：土地收益价格 na：土地纯收益：土地纯收益(或地租或地租)nr：土地还原利率土地还原利率n（2）土地收益为有限年期：）土地收益为有限年期：V=（a/r）1-1/（1+r)n（2）式中：）式中：nV、a、r含义同前含义同前 nn：未来土地使用年期：未来土地使用年期降允篱疮遣淬鸽色疥设钓听掺残鄙牢犀蘸秸栋朋阂般屠鸯般订先镊垦粟疮住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷

12、阱很多 销售总额销售总额折前折前 综合折扣综合折扣 实收均价实收均价 =总建筑面积总建筑面积房屋的实际价格房屋的实际价格注意：折前销售总额不能用均价总建筑面积 单价单价折后折后单价单价折前折前 =综合折扣综合折扣 单价单价折前折前 单位建筑面积单位建筑面积 综合折扣综合折扣 =总建筑面积总建筑面积陷摘崖伍忍父刹至垫矢棱结家稳掇蛮溪湍陷孟狈翅釉慰芝钧竹通挤峡橇鳃住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多2种常用的方法种常用的方法方法一、水平系数方法一、水平系数 层差法层差法单价单价折后折后=

13、总价总价建筑面积建筑面积 =（总价（总价不考虑赠送面积不考虑赠送面积+总价总价赠送面积赠送面积）建筑面积建筑面积 =（单价（单价不考虑赠送面积不考虑赠送面积建筑面积建筑面积+单价单价赠送面积赠送面积赠送面积）赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系数）层差层差 干扰干扰建筑面积建筑面积 +单价单价赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积 建筑面积建筑面积修正基准与修正标准不统一，规律性不强修正基准与修正标准不统一，规律性不强 或或=单价单价已考虑赠送面积已考虑赠送面积（建筑面积（建筑面积+折算后的赠送面积）折算后的赠送面积）建筑面积建筑面积 =试算价试算价（1+水平系数）水平系

14、数）层差层差 干扰干扰 （建筑面积（建筑面积+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率）实用率）建筑面积建筑面积坠掠霖菩喊副禽虚紊卢恍左巨苍野俞僧粟捕用抿剃芍绵痢漂游氏辉逢拧嫂住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多方法二、系数修正法方法二、系数修正法单价单价=均价均价综合系数综合系数 =均价均价(1+水平系数水平系数)(1+垂直系数垂直系数)(1+特殊系数特殊系数)(1+增值系数增值系数)(1+销控系数销控系数)=均价均价（1+水平系数）水平系数）（1+垂直系数）垂直系数）（1+特殊系数）特

15、殊系数）（1+赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积）建筑面积）（1+销控系数）销控系数）（推荐）（推荐）（推荐）（推荐）公式源自市场比较法；公式源自市场比较法；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系数的规律性更强；系数的规律性更强；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅；借鉴：市场比较法公式借鉴：市场比较法公式评估价格评估价格=参照物市场价格参照物市场价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数区域因素修正系数个别

16、因素修正系数个别因素修正系数 阂潘殖萄农扇洗浑杜瘩擎袭贸家勃盐港默堡头讥入曳栓号犬雨囊推骤冶率住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多参数释义参数释义n n均价均价均价均价 项目要实现的均价。项目要实现的均价。项目要实现的均价。项目要实现的均价。n n水平系数水平系数水平系数水平系数 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户反映各户型在同一水平

17、面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；n n垂直系数垂直系数垂直系数垂直系数 层差层差层差层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。噪

18、声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。n n特殊系数特殊系数特殊系数特殊系数 干扰干扰干扰干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带挡等干扰、带挡等干扰、带挡等干扰、带4 4、8 8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。楼层的风水讲究、非

19、赠送面积的奇偶层差异等。n n增值系数增值系数增值系数增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。（注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。n n赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。不计容积率部分的水平投影面积。不计容积率部分的

20、水平投影面积。不计容积率部分的水平投影面积。n n折算率折算率折算率折算率反映赠送面积的可利用价值性。反映赠送面积的可利用价值性。反映赠送面积的可利用价值性。反映赠送面积的可利用价值性。n n实用率实用率实用率实用率等于套内建筑面积等于套内建筑面积等于套内建筑面积等于套内建筑面积建筑面积。建筑面积。建筑面积。建筑面积。n n销控系数销控系数销控系数销控系数推售控制的调价系数。推售控制的调价系数。推售控制的调价系数。推售控制的调价系数。汞繁税苇黍朴怠环梅哼勉鞘待扣颤粳前赔币揩任茫果垮村很针衷畦层萎册住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实

21、而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多一、定价目标一、定价目标一、定价目标一、定价目标二、价格制定二、价格制定二、价格制定二、价格制定 1 1、公式、公式、公式、公式 2 2、取值、取值、取值、取值（重点）（重点）（重点）（重点）3 3、步骤、步骤、步骤、步骤三、价格审核三、价格审核三、价格审核三、价格审核（重点）（重点）（重点）（重点）四、价格统计四、价格统计四、价格统计四、价格统计五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书五、定价说明书六、实例演示六、实例演示六、实例演示六、实例演示内内 容容 导导 航航娜整沦伏旬薄刚府沁牧替鸽羹椿箩轿离彭吧盒偶想往饥砌传蠕族腐吞脉寞住宅价格制

22、定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多水平系数水平系数=各因素的价格差幅各因素的价格差幅 分值分值1010010100打分标准打分标准好好9-109-10分分较好较好7-87-8分分一般一般5-65-6分分较差较差3-43-4分分差差1-21-2分分水平系数修正项目水平系数修正项目水平系数修正项目水平系数修正项目一、一、平面设计平面设计1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局1.51.5卫生间

23、尺寸布局卫生间尺寸布局1.61.6户内过道合理性户内过道合理性1.71.7入户门私密性入户门私密性1.81.8实用率实用率1.91.9户梯比户梯比二、二、景观视野景观视野2.12.1客餐厅客餐厅2.22.2主卧主卧2.32.3次卧次卧2.42.4厨卫厨卫三、三、朝向朝向(日照日照 通风通风)3.13.1客餐厅客餐厅3.23.2主卧主卧3.33.3次卧次卧3.43.4厨卫厨卫3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风四、四、噪声灰尘噪声灰尘4.14.1客餐厅客餐厅4.24.2主卧主卧4.34.3次卧次卧4.44.4厨卫厨卫4.5阳台入户花园阳台入户花园五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调

24、整户型面积调整6.26.2供求关系调整供求关系调整操作：操作：以中间的标准层作为打分基准层；以中间的标准层作为打分基准层；10分制，分分制，分5个等级；个等级；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅；好处：好处：10分制相对于分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值；只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数

25、合理化，无需再调分值；方法一：直接取系数方法一：直接取系数水平系数水平系数方法二：各因素的价格差幅方法二：各因素的价格差幅分值分值（推荐）（推荐）评价：系数取值和调整繁锁评价：系数取值和调整繁锁兄侨逼弹愧腥涨焙诗驮贫毅需球遂避陷妆觉庄消藤栽许赐厦符侵腆群泄沦住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多四大水平因素重要性四大水平因素重要性景观景观户型户型朝向朝向噪声噪声普通住宅普通住宅一般公寓一般公寓高档住宅高档住宅装山硫蚤抵乌暮虾臻蔚斑马踩猛汇疽毛儒砸扛泞冠耕笔忱剑母蔷皖埂克萌住宅价格制定策

26、略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多朝朝 向向南南北北东东西西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮动1%广东节能标准广东节能标准窗墙比窗墙比 东西东西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向阜辞失厩啃省溜泉兢葵究案偶皑荒要彭葵臆希左伞谱郁腑闪惭濒蛤用不储住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多水平系数各因素差幅取值参考水平系

27、数各因素差幅取值参考打分项目打分项目取值范围取值范围考虑因素考虑因素一、一、平面设计平面设计0-21%0-21%1.11.1客厅尺寸布局客厅尺寸布局0-4%0-4%开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性；1.21.2餐厅尺寸布局餐厅尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.31.3卧室尺寸布局卧室尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.41.4厨房尺寸布局厨房尺寸布局0-2%0-2%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.51.5卫生间尺寸布

28、局卫生间尺寸布局0-3%0-3%开间、进深、位置的合理性；开间、进深、位置的合理性；1.61.6阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性1.71.7户内过道合理性户内过道合理性0-1%0-1%有没浪费现象有没浪费现象1.81.8入户门私密性入户门私密性0-3%0-3%是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等1.91.9实用率实用率最大与最小实用率之差最大与最小实用率之差1.10户梯比户梯比0-1%0-1%二、二、景观

29、视野景观视野看园林好看园林好15%15%、看园林中等、看园林中等10%10%、看园林一般、看园林一般5%5%，无景观，无景观0 02.12.1客餐厅有观景阳台（客餐厅有观景阳台（50-60%50-60%）/无观景阳台（无观景阳台（30-40%30-40%）2.22.2主卧有观景阳台（主卧有观景阳台（30%30%）/无观景阳台（无观景阳台（20-25%20-25%）2.32.3次卧（次卧（15%15%）2.42.4厨卫（厨卫（5%5%）三、三、朝向朝向(日照日照 通风通风)单边户型一般比中间户型高单边户型一般比中间户型高1-2%1-2%3.13.1客餐厅（客餐厅（50%50%）3.23.2主卧（

30、主卧（25%25%）3.33.3次卧（次卧（15%15%）3.43.4厨卫（厨卫（10%10%）3.53.5电梯间采光通风电梯间采光通风0-1%0-1%四、四、噪声灰尘噪声灰尘0-10%0-10%需考虑是否采取了隔音措施需考虑是否采取了隔音措施4.14.1客餐厅客餐厅0-3%0-3%4.24.2主卧主卧0-3%0-3%4.34.3次卧次卧0-2%0-2%4.44.4厨卫厨卫0-0.5%0-0.5%4.54.5阳台入户花园阳台入户花园0-1%0-1%五、五、其他调整其他调整6.16.1户型面积调整户型面积调整0-2%0-2%小户型建造成本相对较高，可提高单价小户型建造成本相对较高，可提高单价6.

31、26.2供求关系调整供求关系调整0-10%0-10%项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争芍论赁规好兹刷所阔爷脱雹涡威腿肘雄尽垂琳吁斥炮复幅助历画攀银怨纂住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多沙漏矩形梯形倒梯形椭圆5种基本垂直系数模式种基本垂直系数模式阑搔枢旬示猴亮茂家徐隆获蕉锣姥邵愿桓桩菩挫哗耸坛肘赡虏科族躺腐彤住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的

32、陷阱很多矩形模式的应用矩形模式的应用价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。瘦毡卜矾谆宿坛鄂暮蹄庸朵音捍连畸箔坤囊点奶蜡匿穗琼赠沥呵麓及做恬住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多矩形模式矩形模式-案例案例向小区，看水景，视野好价格分布：价格直线（价格分布：价格直线（y=x+by=x+b）上升）上升,层差相同，各楼层单位价格适中；层差相

33、同，各楼层单位价格适中；适用范围：景观视野较佳的单元。适用范围：景观视野较佳的单元。板亲檄傀怠啡遥腐竿熔嘎模英凭更陶驮店穿疤厉猩扬潘庄盅惊赊钢惕僻席住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多梯形模式的应用梯形模式的应用价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。低楼层无景观，价格不能高高层层无景观，视野差，价格不能高中层单位承担主要的价格压力卉司邮爆炉

34、芳篇伐芦鸡俺篙酉钦扛恿递档抖圃碉渤悦唱枯惶弯旦坤琅姨痛住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多梯形模式梯形模式-案例案例朝社区路，对面拟建厂房或住宅区，楼距较小价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格；适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。吼钓蛀苑抨粘怠陀客风秩壬磨汐胁诉瘩榨覆等庭渣嚣秩惑酌积桂逛厉峨缆住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。

35、准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多倒梯形模式的应用倒梯形模式的应用价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。低层看园林可拉高其价格中层景观一般，视野较窄，价格不能高高层无景观，楼距小，应压低其价格（此曲线不合理）彻郴测即借镑能芍衬续方凯醛邢隙国戎右疫劫齐币捉桔筹徐治蛾愈数禹阔住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会

36、上寒假招工的陷阱很多倒梯形模式倒梯形模式-案例案例看小区园林，楼距小价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格；适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。磨鉴酮躺钡九吼到尾历朗赚开甚懊嚏盔傍捌狱蹬午搓扭新广捞抬脖泡蚂擂住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多椭圆模式的应用椭圆模式的应用价格分布：拉高中高层价格价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格降低中低层价格,低层

37、和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外,地面只有小面积园林地面只有小面积园林,外围景观差外围景观差,但视野开阔。但视野开阔。低层看小面积园林，起价可适中中低层无景观视野差，价格不宜高中高层视野好价格开始攀升高层视野好，但无景观，价格不宜太高嫩熬训涣际孝史佰瀑齿怠仅郭语叶睦肢瓜未坟搀利赦宽恩绸剃男邯初剿猫住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多椭圆模式椭圆模式-案例案例朝龙观路，楼下商业街广场，对面为5-8层汽车维修厂、医院价格分布：拉高中高层价格价格分布

38、：拉高中高层价格,降低中低层价格降低中低层价格,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向小区外适用范围：向小区外,地面只有小面积园林地面只有小面积园林,外围景观差外围景观差,但视野开阔。但视野开阔。晕闭把衣佬乒桥河纽所缔刹清高醇观靠悲绅休插鲁父贼颜净卧蘸荫趾徊公住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多沙漏模式的应用沙漏模式的应用价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格压低中高层价格,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园

39、林,楼距适中。楼距适中。低层看小面积园林，起价可适中中低层看园林价格可拔高些中高层景观较差，视野一般应压低其价格高层视野采光较好，价格可适度拉高胡液将逾工胰干卓欣阎整佯块浑釉倔昧崭寇配蔬辨恃采于满竭都储又歇锈住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多沙漏模式沙漏模式-案例案例小区中间，看园林，被楼包围，距离适中价格分布：拉高中低层价格价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格压低中高层价格,低层和高层价格适中；低层和高层价格适中；适用范围：向园林适用范围：向园林,楼距适中。楼距适中。塔择缅植

40、犀院垣敷舔院称棚遁得吸又蚜侧谴债屎抖熙尽选寅吩然篓笋秦理住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多特殊系数特殊系数考虑因素：考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素影响垂直方向局部价值突变的因素干扰干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层；风水风水：带：带3、4、6、7、8、9的楼层；的楼层；奇偶层差异：奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异；非赠送面积的奇偶层差异；其他其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。：如

41、复式的尊贵感、共享空中花园等。缚磷残恍臻软菇埠涵盆殆拷烷秆抹痞崖吧码湛搪扒噪帛吧撬策毯窄鸭婚嘴住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多增值系数（折算率）增值系数（折算率）考虑因素：考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径将赠送的面积换算成统一价格口径凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性；阳台：阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性；室外、室内、景观、必要性、私密性；露台：露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性；

42、景观、朝向、噪声、必要性、私密性；入户花园：入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性；隐形衣橱：隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性；占所在功能区的面积比率、必要性；夹层：夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。高度、采光通风、景观视野、布局合理性。增值系数增值系数=赠送面积赠送面积折算率折算率实用率实用率建筑面积建筑面积 单位成本单位成本 单位建安成本单位建安成本（1+15%）保底折算率保底折算率=均价均价 均价均价 参数释义：单位建安成本取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）15%包括财务费用约6%、勘

43、察设计费4%、管理费用2%、行政费用3%钢煮惠衔烦辫札窥苔抹锚妆舒昧洲柄景仿斜颐瑟厚声菌汪嵌忽精脐拐邓庞住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多n n前期选择面要广，快速回笼资金；前期选择面要广，快速回笼资金；前期选择面要广，快速回笼资金；前期选择面要广，快速回笼资金；n n先投资先投资先投资先投资-后自住，先低高素质单位后自住，先低高素质单位后自住，先低高素质单位后自住，先低高素质单位-后中等素质单位；后中等素质单位；后中等素质单位；后中等素质单位；n n前期推出少量特惠单位，制造抢购

44、；前期推出少量特惠单位，制造抢购；前期推出少量特惠单位，制造抢购；前期推出少量特惠单位，制造抢购；n n制定价格标杆，以比价效应突显其他单位的超值；制定价格标杆，以比价效应突显其他单位的超值；制定价格标杆，以比价效应突显其他单位的超值；制定价格标杆，以比价效应突显其他单位的超值；推售控制推售控制推售控制推售控制出发点出发点出发点出发点订犁息涤翻缕循沏坑千踌耸楔悉纸贡其嗽刨跺违碑蔓菏寡焚姨侣利珍躬囚住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多推售控制推售控制推售控制推售控制单位搭配单位搭配单位

45、搭配单位搭配中期中期自住为主自住为主空间与景观空气并重空间与景观空气并重价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素前期前期自住自住景观型客户景观型客户价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素后期：价格标杆后期：价格标杆自住为主自住为主完全享受型客户完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行完全不考虑价格，抢到就行产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间为主，也考虑景观空气空间为主，也考虑景观空气价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素前期：前期：投资、自住投资、自住均好型客户均好型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素中期中期自住自住中高享受型中高享受型价格敏感度低价格敏感度低产品

46、质素产品质素前期：低价入市，火爆前期：低价入市，火爆投资为主投资为主追求空间型客户追求空间型客户价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间与高度并重型空间与高度并重型价格敏感度中高价格敏感度中高产品质素产品质素前期：通常的滞销单位前期：通常的滞销单位自住为主自住为主视野空气享受型客户视野空气享受型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素楼层楼层低低中中高高差差中中优优景观景观/朝向朝向曰熏痢蛾框迹斡醉新仙帝极豪底适棉炉贡疮椎酒羹瞪球专泽集位皱要易殆住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒

47、假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多价格杆杠价格杆杠景观朝向差的单位用抛物线销控系数修正景观朝向差的单位用抛物线销控系数修正景观朝向差的单位用抛物线销控系数修正景观朝向差的单位用抛物线销控系数修正中期中期自住为主自住为主空间与景观空气并重空间与景观空气并重价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素前期前期自住自住景观型客户景观型客户价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素后期：价格标杆后期：价格标杆自住为主自住为主完全享受型客户完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行完全不考虑价格，抢到就行产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间为主，也考虑景观空气空间为主，也考虑景观空气价格敏感度高价

48、格敏感度高产品质素产品质素前期：前期：投资、自住投资、自住均好型客户均好型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素中期中期自住自住中高享受型中高享受型价格敏感度价格敏感度产品质素产品质素前期：低价入市，火爆前期：低价入市，火爆投资为主投资为主追求空间型客户追求空间型客户价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间与高度并重型空间与高度并重型价格敏感度中高价格敏感度中高产品质素产品质素前期：通常的滞销单位前期：通常的滞销单位自住为主自住为主视野空气享受型客户视野空气享受型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素楼层楼层低低中中高高差差中中优优景观景观/

49、朝向朝向具瀑检娃局冲揽诛秃茸炮揪历钙货鹃换韧隐票竟佩玻虞危举籽犁脊噶抢舅住宅价格制定策略住宅价格制定策略寒假来临，不少的高中毕业生和大学在校生都选择去打工。准备过一个充实而有意义的寒假。但是，目前社会上寒假招工的陷阱很多中期中期自住为主自住为主空间与景观空气并重空间与景观空气并重价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素前期前期自住自住景观型客户景观型客户价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素后期：价格标杆后期：价格标杆自住为主自住为主完全享受型客户完全享受型客户完全不考虑价格，抢到就行完全不考虑价格，抢到就行产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间为主，也考虑景观空气空间为主，也考虑

50、景观空气价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素前期：前期：投资、自住投资、自住均好型客户均好型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素中期中期自住自住中高享受型中高享受型价格敏感度低价格敏感度低产品质素产品质素前期：低价入市，火爆前期：低价入市，火爆投资为主投资为主追求空间型客户追求空间型客户价格敏感度高价格敏感度高产品质素产品质素中期中期投资、自住投资、自住空间与高度并重型空间与高度并重型价格敏感度中高价格敏感度中高产品质素产品质素前期：通常的滞销单位前期：通常的滞销单位自住为主自住为主视野空气享受型客户视野空气享受型客户价格敏感度中等价格敏感度中等产品质素产品质素楼层楼层低低中中