公园物业服务方案3篇.docx

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1、公园物业服务方案3篇左岸公园物业服务方案（一）第一节房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理1第二节安全服务34第三节保洁服务38第四节管理目标43第五节管理设想44房屋完好率= X 100%总的房屋建筑面积2、每年根据维修派工单统计出“房屋零修、急修及时率”，“维修质量合格 率”。零修、急修及时率以急修服务5To分钟内到位，2小时内修复，若不能， 要有紧急处理措施，并对甲方做出合理解释，做出限时承诺，并在限定时间内修复。 小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休 息时间顺延。房屋零修、急修及时率（100%为达标线）年按期完工的零修、急修工程数房屋零修、急修及时率

2、;X100%年零修、急修工程总数维修质量合格率（100%为达标线）年合格的维修工程维修质量合格率=X100%年维修工程总数3、公司品质部不定期组织对房屋状态进行检查巡视，定期对项目管理状态进 行检查。4、维修负责人每周对公共设施巡回巡查一遍，发现问题及时派单进行维修。5、巡逻保安每日巡视楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯 等，发现问题以故障转呈单的形式转往工程维修部进行维修。6、在检查过程中，如发现需进行大、中修或更新改造的项目，公司应将检查 情况、编制的维修计划及所需费用预算报告协商进行修复。设备设施运行维修管理方案一、变配电室的维护与管理（因本小区供电系统不在物业管理区域内，

3、在此 只做功能性论述）如果说机电设施设备是整个建筑系统的核心部位，那么供电系统则是它的大动 脉。为了保障系统供电的连续性，我公司将根据大厦内不同场所的用电性质和特点, 配备相应的专业技术人员，制定行之有效的运行管理制度和维护方案，确保供电系 统的正常运行。变配电系统的安全操作、运行规章制度及工作流程:1、工作目标正确运行及维护小区内的高压供电系统。保证小区内的电力正常供给。2、工作职责(1)、负责小区内的高压供配电系统的运行，处理一般性的故障，参与并协 助高配房之高压系统的维修保养工作.(2)、运行人员必须持证上岗，必须熟悉小区内的供电的情况，掌握辖区范围 内供电设备的操作方法及应急处理方法。

4、(3)、定时(每2小时)巡视各高配房内设备的运行情况，发现故障应及时排 除，并认真做好巡视记录和值班记录。不能排除的故障应及时报告上级领导安排处 理。(4)、保持值班室、高低压电房、设备用房及设备设施的清洁，实行责任人 负责制保养所有的工具及物品应摆放有序。(5)、负责小区内高配房设备的日常维护保养工作，在日常的值班工作中和 维护保养工作中必须严格按照国家有关的安全操作规程进行操作。自觉接受安全员 的监督，严禁发生种种违反安全规程的行为。高配房禁止非工作人员进入，值班人 员不许私自脱岗，睡岗。(6)、遇到突然停电或发生其他突发性事故时，应从容镇定操作，及时排除 故障，或采取应急措施，并迅速通知

5、分公司，调集相关人员到岗处理。(7)、提高警惕，加强防范，做好高配房的防水、防火、防小动物的安全管 理工作，发生火警时切断相应部位的电源。(8)、与供电局同步对大厦内各用电计量表进行抄表，并协助供电局抄表员 确认用电总量，进行分析上报分公司。做到及时发现问题，及时解决问题，杜绝浪 费。3、质量记录(1)年度保养计划(2)设备故障维修记录(3)设备维修及零配件更换记录(4)工作日志(5)配电房运行记录册(6)供配电系统设备保养记录4、每日巡视保养项目 电力变压器（干式）电容器柜序 号部位内容要求1外壳1 .低压连线母线；2 .检查壳体。低压母线不发热、无变色，外壳清洁、 无杂物、无放电痕迹。2温

6、度计1 .检查是否完好；2 .观察温度指示。显示正常、无损坏、温度不超过140。3声响监听变压器声响发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音。4变压器室1 .检查门窗、地面、四 壁；2 .检查通风道、通风设 施；3 .检查室内照明设施；4 .检查室内消防设施。无杂物、不漏水、能防止小动物进入、 干净整洁、功能正常、通风良好、无 锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施 功能正常。序号部位内容要求1柜正面1 .清扫（擦拭）柜正面；2 .检查仪表指示及运转 参数；3 .检查自动补偿器；4 .检查各组电容指示灯。无灰尘、污迹、仪表工作正常，电 流电压在正常范围，补偿器功能正 常，指示灯完好。2柜内1 .观察电容器壳

7、体、套 管；2 .检查导线及其连接点；3 .检查柜内温度。电容器无膨胀、无渗漏油，连接导 线无过热变色，无焦熔现象，柜内 温度不超过45。5、每周保养项目电力变压器（干式）序号部位内容要求1完成每日巡视保养项 目。无灰尘、污迹。2接地线1 .检查接地线；2 .检查接地点。无断股，无锈蚀，接触良好。电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡视项目2柜正面手动（用转换开关）逐 组投切电容器。控制正常功能良好，指示仪表 及信号正确。3接地检查接地线。无松动，无断股。4柜内检查熔断器、接触器、 热继电器及其接线接触良好，无过热，无损坏。6、年度保养项目电力变压器（干式）序 号部位内容要求1完成每日巡视保养项

8、目2变压器1 .全面清扫、擦拭；2 .全面紧固螺栓连接部 分；3 .测量绕组直流电阻；4 .测量线圈绝缘电阻；5 .相间绝缘电阻。清扫，无油垢；牢固无松动；三相电阻应平衡（相间差别不大于三相 平均值之4%,线间差别不大于三相平 均值之2%）采用2.5KV兆欧表，阻值 符合有关规定。3电器连 接L调压连接片；2 .一次电缆接头；3 .二次母线槽插头。调压连接片连接良好，电缆接头及母线 槽接口紧固、良好。4变压 器室全面清扫；清扫、检查高压负荷开关； 检查修理室内照明、通风、 消防设施。清洁，无蛛网、积尘；清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺 失功能正常，无故障。电容器柜序号部位内容要求1完成每日巡

9、视保养项目2柜内全面清扫灰尘；整理二次线，更换字迹不 清晰的接线号； 检修控制元器件。无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清 晰完好无缺损、动作可靠。3电容器检查电容器壳内及瓷瓶测 量电容器二级对外壳及二 级间绝缘电阻，测量电容 器容量，更换失效的电容 器。壳内无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作 规定，使用1000V摇表用微法表测量或 用电压流表法测量，容量不超过额定值 10%。供配电接地系统序 号部位内容要求1接地线检查接地线螺栓及连接 情况。紧固良好。2接地体检查接地体焊接头C焊接良好，无锈蚀C3接地电 阻用接地电阻测量仪测量 接地电阻。系统的接地电阻小于4。二、低压设备设施的维护与管理低压配电设

10、备的运行及保养为了保障系统供电的连续性，我公司将根据小区内用电性质和特点，制定行之 有效的运行管理制度和维护方案。1、工作目标正确维护小区内的低压供配电系统。保证小区内的电力的正常供给。2、工作职责(1)负责小区内的低压供配电系统的维护保养，处理一般性的故障。(2)保养人员必须持证上岗，必须熟悉小区内的供电设备和设施的情况，掌握 辖区范围内供电设备的维护保养方法及应急处理方法。(3)发现故障应及时排除，并认真做好记录。不能排除的故障应及时报告上级 领导安排处理。(4)在日常的维护保养工作中必须严格按照国家有关的安全操作规程进行操 作。自觉接受安全员的监督，严禁发生种种违反安全规程的行为。各设备

11、房禁止非 工作人员进入。(5)提高警惕，加强防范，做好配电房的防水、防火、防小动物的安全管理 工作。3、质量记录(1)年度保养计划(2)设备故障维修记录(3)设备维修及零配件更换记录(4)工作日志(5)供配电系统设备保养记录(6)配电系统检修工作票4、参阅文件、资料5、1公司工程部制定的低压配电柜维修保养规程(试行)5、2市劳动局编制的安全规程、安全用电及触电急救5、3市劳动保护宣传教育中心编制的特种作业人员复审资料系列：电工5、保养内容低压开关柜序部位内容要求号1柜正面1 ,清扫（擦拭）柜正面；2 .检查仪表指示及运行参数；3 .检查空气开关；4 .检查闸刀开关、操作机构；5 .检查分闸、合

12、闸指示灯。无灰尘、污迹，仪表工作正常，电 流、电压在正常范围，工作状态符 合运行要求，指示灯指示正常。2柜背面1 .观察母线、连接点、引出线；2检查电度表。检查闸刀开关；检查自动开关；检查保险丝具；检查电缆及电缆头；检查母线支撑固定装置。连接良好、接点无发热变色，电度 表铝盘转动正常。不过热变色，三 相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动， 接线桩头无发热变色，无焦糊异 味；无发热，容量符合规定，固定可 靠，固定可靠，无损坏，无松动3插接箱1 .清扫外表面；2 .检查空气开关；3 .检查内部接线。状况符合运行要求，无过热变色现 象，连接无松动。4设备房1 .检查房顶、四壁、地面、门；2 .检查室内照明设

13、施；3 .检查电缆、母线槽。无损坏、无杂物、无漏水，能防止 小动物进入，干净整洁，开关、灯 具功能正常，无损伤、无放电痕迹、 无过热。5地线查接地线，接线头。接地线无锈蚀断股，接线桩头紧 固。6地下电缆室检查室内环境； 检查电缆托盘； 检查电缆。无杂物、垃圾，无积水，电缆排列 有序，整洁无杂物，固定可靠，无 损坏，无放电痕迹。7柜内全面清扫灰尘；整理二次线；补齐、更换二次线接线号；检修闸刀开关；检修自动开关；全面检修紧固螺栓连接点； 补刷相位漆。整齐、美观、清晰三相同期到位、 接触面（线）大于2/3以上，刀片 夹座接触压力合适触头不烧损，动 作可靠灵活无缺损件牢固，无松 动，颜色符合规定。8地

14、下电缆室全面清扫、整理。无垃圾、杂物、电缆排列整齐。6、供电系统应急抢修、处理方案（1）供电系统抢修限时规定为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定:配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除 故障，尽快更换备用抽屉柜。楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到现场，30分钟排除故障。公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现 场，排除故障。对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发生时间、故障 部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况

15、、抢修人员名单、抢修时 间等。(2)停电应急处理措施对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，应及时通知甲方停电原因 及时间，并做好停电准备工作。对于突发事件停电时，应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知 甲方，同时启动备用电源，并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。当维修和保养电气设备需要计划停电时，应提前通知甲方停电范围、时间， 值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进 行技术交底和安全交底后，方可开始工作。为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知项目经理，项目经理接到通 知后，迅速组织人力抢修，必要时通知甲方停电及原因。当发生火灾时

16、，值班员应按大厦灭火应急规程处理，停止动力设备供电, 启用备用电源以供灭火。三、防雷系统的维护与管理1、保证避雷系统外观良好，能正常使用，在雷击时能保证小区的安全。2、保养周期：每年保养两次，平时巡视检查。3、保养内容：(1)检查接地是否良好，并用ZC-8接地摇表测接地电阻，R1QO(2)检查避雷线有无损坏、变形、锈蚀。(3)检查避雷线过变形缝处是否损坏。(4)检查网格有无损坏、变形、锈蚀。(5)检查支撑点、搭接点焊接处是否良好，并进行防腐处理(刷银粉)。(6)检查避雷针针体是否垂直，有无锈蚀。若有锈蚀，即打磨并刷银粉；若 锈蚀严重，需立即更换，以保证避雷针使用功能。(7)检查断线卡螺栓是否松

17、动锈蚀，若有锈蚀，更换螺栓；检查压接面是否 紧密、可靠，是否氧化，若不紧密、氧化，先清理氧化层，然后在压接面处垫上锡 板，最后上紧螺栓。4、系统检测：每年雨季前对避雷系统进行一次检测。5、防雷电应急预案：为减少在雷雨季节弱电系统（包括：闭路监控系统、楼 宇对讲，红外周边防范、消防报警控制系统、车场道闸系统等）遭受雷电的冲击破 坏，保护设备安全，制订以下防雷措施。（1）在雷雨季节必须坚持关注天气预报并加强设备巡视和保养。（2）检查各部分防雷装置、建筑物金属构件、低压配电保护线（PE）、等电位 连接带、设备保护地、屏蔽体接地、防静电接地及接地装置等连接在一起的接地系 统（3）检查和测量所属电器设备

18、的接地情况，是否符合电气装置安装施工及 验收规范要求，这是避免雷击的关键。（4）雷电来临之际立刻关停易受雷击破坏的设备（包括消防报警控制系统、 车场道闸系统、闭路监控系统、红外线报警系统、楼宇对讲系统、天线接收系统等）。（5）电子系统应外部防雷和内部防雷等措施进行综合防护。（6）设备和装置外露可导电部分作电位基本相等的电气连接即等电位连接。（7）将工作接地与防雷接地分开布线，禁止互联互通。（8）过电压是一种高强电压、大电流、瞬间发生的电压。其破坏力相当强， 在其发生的同时还产生渐弱的空间感应电势，极性与之相反。因此，使用良好的接 地才能减除其破坏。（9）维修人员与保安协调工作，保证小区安全巡视

19、，保证出现意外雷电时能 及时抢修，排除故障。四、消防系统的维护与管理（一、）消防中心值班制度1、控制中心实行24小时专人值班制度，值班员不得随意离开消防控制中心， 值班员要遵守岗位职责，做好值班记录，室内卫生每日随时清扫，保持室内卫生干 净整洁。2、值班时间随时检查消防控制系统是否正常，发现故障及时填写发现故障 通知单报告班长或维修班，由专业技术人员进行维修。3、发现报警信号，立即检查信号真伪情况，并通知巡逻保安立即到达报警现场，进行核实和复位。4、消防专职值班员及维修技术人员，负责对小区内的消防设施设备巡查、保 养、维修、管理。5、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，禁止存放易燃易爆等危 险品。

20、6、控制中心内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用或影响消防联络。7、控制中心内的手持灭火器材和防火衣供发生火灾时急用，任何人不得擅自 动用。8、各种资料、记录妥善保管，交接班时认真做好值班记录，交接清楚后方可 下班。（二）消防中心控制室岗位职责1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。2、熟悉与掌握消防设备的构造性能，保证救灾过程中操作有序、准确、迅速。3、对各种消防报警及消防投诉电话，要做好值班记录和交接班手续。4、定期对消防设备进行巡查，确保消防设备处于良好备用状态。5、按时交接班，每班对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚, 无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。6、宣

21、传消防安全规章制度，报告消防隐患，提出消防安全管理合理化建议。7、非消防工作所需，不准占用消防电话。闲杂人员禁止进入消防值班室内。8、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报或与职责不符的其他事情； 有事需要离岗时，必须得到班长同意有人替班后方可离岗。9、发生火灾时，迅速按灭火程序和紧急方案处理，并立即报告项目经理及有 关人员。10、值班时按照保安员着装管理规定，统一着装。（三）消防安全管理制度根据中华人民共和国消防法唐山市消防管理条例及公司消防安全管理 有关规定，结合左岸公园实际情况制定消防安全管理制度：1、项目员工把消防工作视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。2、任何单位或个人在管理区

22、域内施工作业不得擅自动火，动火时必须事先通 知消防中心，办理动火手续。施工动火前必须采取切实有效的安全防火措施，并且 派人监督其动火完毕后立刻清查现场。对私自动火作业的，除补办动火作业手续外, 还要对其进行处理；一旦造成事故的，移交公安消防机关处理，并追究其法律责任。3、在重点部位、危险地段动火(如：配电室、汽车库、机电设备房、楼层和 集中装修现场等处)，必须经项目经理批准；违者按消防法有关规定处理。动 火前必须做到“七不、四要、一清”。动完火后要认真检查现场，防止留下火种而 引起火灾。(1)动火前“七不”：防火、灭火设施、消防器材不落实不动火。周围的易燃、易爆物品未清除不动火。附近难以移动的

23、易燃结构未采取安全防范措施前不动火。动火现场凡盛装过油类等易燃的容器未清理干净、未排除残留的油质前不 动火。凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护 措施的不动火。动火前未准备充分的消防灭火器材不动火。(2)动火中“四要”：动火前要指定现场安全防火负责人。现场安全防火负责人和动火人员必须密切注意动火情况，发现安全隐患时, 要立即停止动火。发生火灾事故时，要及时采取消防措施进行扑救。动火人员要严格执行消防安全操作规程，防止不安全事故的发生。(3)动火后的“一清”：动火人员和现场安全防火负责人在动完火后，要彻底清理现场

24、火种，经分公司 检查安全后，才能离开现场。4、配电房及重要机电设备房内，不准堆放可燃物品，不准吸烟，消防设施设 备附近不准堆放任何杂物。5、消防通道、楼梯口等部位必须保持畅通，楼内安全出口指示灯保证完好。 禁止在楼道、楼梯垃圾桶内焚香、烧纸等。6、小区所有人员自觉遵守中华人民共和国消防法和消防安全管理有关的 规定。7、严格执行公司设备工作手册维护消防设施设备，定期进行测试检查保第一节房屋建筑物及配套设施、设备的维护与管理唐山市左岸公园物业是主要由4栋小高层、6栋多层及3套别墅组成的综合性 小区，因环境设计而确定了业主要求较高的居住品味，为此业主的安全保障及居住 环境、机电设施设备的管理十分重要

25、。我公司根据项目物业管理费用较低的实际情 况，将严格按照“安全、可靠、优质、经济”的管理方针，贯彻执行IS090012000 质量管理体系，对社区安全、环境美化及各类机电设施设备将严格执行我公司提倡 的“东方管家”管理模式实施管理，同时对设备进行高质高效的定期维护保养，对 各分包单位进行全方位的质量监督和管理，严格按照各类应急处理方案处理机电设 施设备的突发事故。运用各种科学手段，最大程度地实现节能降耗，创造良好的经 济效益和社会效益，为客户提供一个安全、舒适的高品味工作和生活空间。一、基本管理模式因本项目距离北京较近，完全借助公司资源在本项目建筑物及楼宇配套设施、 设备的运行维护管理上，我们

26、将建立三级保障机制确保高效低耗运营。第一级，项目自身保障机制。由项目上员工来完成各项建筑物和设备、设施的 运行和日常维护；第二级，北京区域公司保障机制。本级保障机制主要协调和处理可能出现的常 规问题，并通过调集和整合以及本公司的专业公司的力量，解决和处理可能出现和 存在故障或隐患。并负责完成中级以下维保工作。第三级，集团公司保障机制。本级保障机制将从更大范围内调集和整合本公司 资源以及社会资源，解决和处理较为重大的技术难题。确保左岸公园各项建筑物和 配套设施的正常运行和其设计功能的实现。二、人力资源与制度保障基于左岸公园面积约近6万平方米，仅针对物业的小修和物管条例约定的物业 其他服务，中修和

27、大修根据实际情况需求进行。为确保各项系统的正常运行，我们 将对口配备房屋维修养护人员，实现区域垂直领导，项目经理负责制的管理体系。 具体操作上：引入IS09001质量保证体系，进行规范化管理。明确岗位职责，按岗位制定职责，做到责任、程序、标准三落实。证设备完好。（四）、义务消防队员职责1、项目所有在职员工均属于义务消防队员，有义务、有责任承担义务消防员 工作；要求义务消防队员忠于职守，若发生火灾，随时准备投入到消防战斗中去。2、认真学习消防知识，了解楼宇消防设施设备的基本功能、位置，熟悉干粉 灭火器具体摆放位置及使用方法，掌握楼宇消防手动报警器及报警方法、消防扑救 方法，消火栓使用方法，紧急灭

28、火程序。熟悉楼内重点部位及内部发生火灾或其他 意外事情时可能出现的现象。3、宣传贯彻消防法律法规，制止任何违反、破坏消防安全的行为，发现火灾 隐患及时报告项目经理及甲方。4、项目所有义务消防员发现消防设施设备被破坏时，应立即报告专业技术人 员进行处理。5、积极参加公司组织的各项消防灭火演习训练。6、积极参加灭火战斗，抢救、疏散受灾人员及物资。7、灭火过程一切服从命令，听从统一指挥，维护火灾现场秩序，保护火灾现 场。8、积极参与公司或消防主管部门开展的安全防火宣传教育工作，提高防火意 识和技能。（五）消防火警应急处理措施（1）对接报火灾的处理任何人员接到或发现火警时，立即向值班人员报告。 现场指

29、挥员马上通知消防控制中心及甲方有关部门负责人。 现场指挥员集合大厦内所有在场员工，若部门负责人不在场，则由现场指 挥员指定临时负责人，临时负责人担任该部门应急指挥工作。 各部门员工在现场指挥员的统一指挥下，采取各种相应措施。消防控制中心值班员根据火场情况，按小区灭火应急规程进行处理；维修 负责人指挥维修班员工做各种应急处理；维修负责人指挥员工关闭起火楼宇的供电系统，启用应急电源；其余部门员工根据现场指挥的命令，进行各种救火操作。现场指挥员根据火势大小，决定采取相应措施：火势小，自身力量足以扑救。马上组织人员采取各种手段扑灭火势；抢救、疏 散受灾人员和受灾物资；火势大，自身难以扑救。立即向消防机

30、关报警；同时安排人员维持消防通道畅 通，指定专人引领消防车进场；在等候消防干警的同时，组织人员采取各种手段控 制火势，抢救、疏散受灾人员和受灾物资；火灾扑灭后，维修班负责将机电设备和消防系统恢复正常；责任消防员组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾原因，并填写火警/ 匪警处理情况登记表。(2)大厦灭火应急方案为使大厦在出现火灾时，做到“忙而不乱”，有效控制灾情，把损失控制在最 小范围内，特制定如下应急规程：消防控制中心接到消防报警信号利用对讲机通知辖区内保安员立刻前往火警现场，并与消防中心联络；火警误报通知中心消除警号；火警证实情况严重，通知中心启动报警设施。火警信号被证实，情况严重，中心应急

31、事项通知值班员和主管领导，由其决定是否打“119”电话报警；启用报警设施通知防火指挥部相关人员到场施救；利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；迫降电梯至首层；切除非消防电源，启用应急电源；启用相关防、排烟风机、消防泵、喷淋泵等。消防值班员应密切关注各消防设备运行状态。如自动失灵，应立即手动启动各 设备，保证水电供应不间断，所有消防设施必须在57分钟之内投入运行。(3)拨打“119”电话报警程序拿起话筒拨打“119”号键，准确讲清起火单位名称，所在位置。讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积；燃烧物质可分为：油、化 学物质、一般物质。讲清起火单位情况。讲清报警人的姓名，联系电

32、话号码，以便随时联系；如需安排接消防车要讲清楚接车地点，地点应在起火附近易找的地方或标志性 建筑旁。（六）落实防火安全“三级”检查制度一级检查由班组组织实施，每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查， 发现问题及时处理，及时报告。二级检查由项目组织实施，项目经理每周组织班组长对本处管理地段、设备物 资进行一次检查，消除火灾隐患及落实有力整改，每月向公司安全主管汇报一次消 防安全情况。三级检查由公司安全主管实施，每月由公司安全主管对各项目进行重点检查或 抽查，每年不少于一次检查。（七）消防联动系统操作规程1、目的规范消防主机的操作，保证消防系统处于良好状态。2、适用范围适用于管理处对消防联动柜

33、的操作。3、方法和过程控制（1）熟悉控制屏功能键和选择菜单功能及手动、自动状态下的操作运行方法。（2）明确知道控制屏，联动柜和消防通信系统上显示灯状态的代表性。（3）时间/日期（进入时间功能菜单可输入时间/日期，用箭头健将输入区域 移到相应位置，用数字位健盘按日/月/年的格式输入正确地值，星期会自动计算）（4）探测区：启动/复位探测区（按键 区域一区号一复位）隔离探测区（按键f区域一区号一隔离）探测器状态查询（按键一区域f 区号一 状态）（5）探测器：恢复/复位探测器（按键一区域 f 区号探测器探测器号恢复） 隔离警告探测器（按键f区域T区号f探测器探测器号一隔离） 探测器状态查询（按键 一区

34、域区号 f 探测器一探测器号 状态）（6）控制点：恢复输出控制（按键一控制点 f 控制号一恢复）隔离输出探测器（按键 一控制点-控制号 -隔离）控制点状态查询（按键一控制点 f 控制号 f 状态）4、报警处理：（1）报警产生类别分析（人为报警、技术报警、测试报警、火灾报警、故障 报警）（2）人为报警首先确认是外部还是内部人为原因，可将反馈信息告知人为者 进行了解现场复位及通过主机复位。（3）技术报警分析报警原因后，进行复位如果不能应及时报上级处理或暂时 隔离，并做好纪录。（4）测试报警检查是否是被测试项目内容，确认是项目的反馈后，恢复项目 的正常运行，如不是恢复后重新进行测试。（注：测试时应将

35、警铃和电梯迫降隔离 以免影响住户，并用消防广播及时通知原因。）（5）报警确认报警地址（主机编码或编码表查找地址）后，通知有关人员立 刻前往现场查询，如火警误报应将联动设备暂隔离（警铃，风机等）再进行复位， 如证实是火灾报警，据现场火灾情况严重性，汇报上级采用相应措施方案，监测/ 启动联动设备（送，排风机，警铃，消防泵，卷帘门，电梯降至首层，切除非消防 电源，启动应急电源）（6）向项目经理报告，通知义务消防员赶赴现场，同时向消防部门报警，利 用消防广播，通知引导住户向安全地点疏散或进行自救，通知住户不能使用电梯， 应从消防通道撤离，监测火情的状况。及时传达和反馈火情及命令，随时提供消防 部门所需

36、的火灾情况，做好火场纪录。（7）故障报警检查报警地址，确认故障原因，到现场检查，分析故障，如能 现时解决就进行复位，如不能处理暂时隔离记录。（8）气体控制处理：当气体报警发生时，应及时到达现场辩析报警原因，如误警应进行系统复位。火警状态下应及时通知现场人员在有效时间内撤离，同时启动声光报警指 示，阻挡其他人员再进入现场而引起气体中毒，监测气体是否有排放情况，如没有 通过手动进行气体排放。明确知道各消防操作用语现场操作方法，消防广播言语文明简洁易懂。（八）管理措施消防设施设备的运行管理，将直接影响到小区工作人员的安全感和舒适感，因 此我物业管理公司制定了详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案及标

37、准，并根 据此方案及标准进行全方位的维护保养。为了避免在应急中出现不必要的漏洞，做 到分工明确，忙而不乱，还根据小区的环境特点，制定出相应的消防应急处理措施, 以保障小区的消防安全。1、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准设备序号维修保养项目检查保养方法标准周期消防 控 制 台1各类指示灯（含电 源、信号）直观目测。指示灯正常。1个月2各类开关直观目测。处于开启或自动 状态1个月3各电器触点如有烧损现象，拆 下用砂纸打磨。触点完好，无烧 损半年4各元器件接线端子 及端子排端子用螺丝刀逐个紧 固。各端子连接牢固 无烧损半年5各电源、信号线如有轻微破损或 烧焦现象，用绝缘 胶带包扎，严重时 更

38、换。导线无破损、烧 焦现象。半年6控制台内部灰尘用小毛刷、皮老虎 除尘。无尘。半年7控制台表面除尘用干擦布、毛刷 除去表面灰尘。无尘每日区域报警器1指示灯直观目测“Ac Power（绿 色）指示灯亮其 余指示灯不亮1个月2电源电压在按下内部 电源电压/后备 电压切（或外部 Batter Test 键） 换键前后，目测 指示灯是否正 常。指针指示 +24V(+5V).1个月3报警功能按下 “Fire Test” 键。“Zone Alarm” 指示灯和“Swich Care”指示灯亮， 几十秒后蜂鸣器 警铃响。1个月4内部各连接端子用螺丝刀逐个紧 固。各端连接紧固， 不松动。半年5信号（电源）线如

39、有轻微破损，用 绝缘胶带包扎，破 损或老化严重时 更换。导线无破损、老 化。半年6表面及内部除尘用小毛刷、皮老虎 除尘。无尘。半年7击碎玻璃按钮盒直观目测。按钮盒完好，无 松动1个月集中报警器1指示灯直观目测“Ac Power” （绿 色）指示灯亮，其 余指示灯不亮。1个月2电源电压在按下内部电源 切换键或外部 “Batter Test” 前后，目测指示灯 是否正常。指针指示 +24VG5V）.1个月3报警功能按下 “Fire Test” 键。“Zone Alarm” 指 示灯和“ Swich Care”指示灯亮, 几十秒后蜂鸣器 和警铃响。1个月4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧 固各端连接紧固

40、，不 松动。半年5信号（电源）线如有轻微破损，用 绝缘胶带包扎，破 损或老化严重时 更换。导线无破损、老 化。半年6表面及内部除尘表面及内部除尘无尘。半年烟 感 探 头1烟感探头用力吸一口香 烟，在距探测器 20cm处喷向探 头。红色指示灯亮。半年2温感探头用750W电吹风， 在距探测器500mm 处，向探测器吹热 风。区域报警器上相 应位置的报警指 不灯亮。半年防 火 卷 帘 门1控制箱内部各电器 触点如有烧损现象， 拆下用砂纸打 磨。触点完好，无烧损半年2控制箱内部各元器 件接线端子及端子 排端子用螺丝刀逐个紧 固端子无烧损或松 动。半年3机械部分（齿轮、锋 条）如有锈损用煤油 清洗，然后

41、加润滑 油。无锈损且表面涂 有润滑油。1年4卷帘门门体用煤油清洗锈损 部分无锈损1年5电机接线端子用螺丝刀紧固端子无松动半年6击碎玻璃按钮盒直观目测完好无损1个月防 火 门1防火门门体直观目测完好无损，无变形半年2防火门弹簧钱键有破损、更换备 件；若无损，加机 油完好，弹性适度半年3消防通道、防火门直观目测，并开关 防火门消防通道通畅， 防火门关闭自 如。1周排烟系统1排烟风机表面除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器 触点如有烧损现象，拆 下后用砂纸打磨， 或更换触点完好，控制启 停正常半年3控制柜内各接线端 子及端子排端子用螺丝刀逐个紧 固端子无烧损或松 动。半年4控制柜电源指示

42、灯如不亮，更换指示 灯泡电源指示灯指示 正常1个月5排烟阀（1）微 动开关及内部接线 上山7 骑子用螺丝刀紧 固各固定螺钉及 各接线端子端子无松 动，微动开关固 定良好。1个 月（2）复位开关按钮、 导轮、钢丝、转轴用油壶给导轮、钢 丝、转轴加油。复位按钮控制无 误、排烟窗开启灵1个月加 压 送 风 系 统1加压送风机除尘用擦布、毛刷除尘无尘1个月2控制柜内部各电器 触点如有烧损，拆下 后用砂纸打磨触点完好，控制启 停正常。半年3控制柜内各接线端 子及端子排端子用螺丝刀逐个紧 固端子无烧损或松 动。半年4各送风口百叶窗直观目测送风口百叶位置 正确3个月5控制柜电源指示灯如不亮，更换指示 灯泡电

43、源指示灯指示 正常1个月消 防 系 统 控 制 柜1控制柜上电源指示 灯及各类开关直观目测电源指示正常， 开关处于开启或 自动状态1个月2控制柜内部各电器 触点如有烧损，拆下 后用砂纸打磨触点完好，控制启 停正常半年3控制柜内各接线端 子及端子排端子用螺丝刀逐个紧 固端子无烧损或松 动半年4信号（电源）线如有破损，用绝 缘胶带包扎。导线无破损或老 化半年5控制柜除尘用毛刷、皮老虎除 尘无尘每日消 防 指 示 牌1指示灯直观目测指示灯亮，且处于 等待状态1个月2指示灯按测试键按测试键后，指示 灯亮。1个月消 防 应 急 广 播 系 统1主机各电源信号、控 制信号及音量调节 键直观目测信号指示正常

44、、音 量调节位置合适1个月2各切换器、控制器通电试验转换工作正常1个月3各放大器放音试听音质、音 量音质、音量良好1个月4各连接端子及线路用螺丝刀紧固，导 线如有破损，用绝 缘胶带包扎。端子无松动，导线 完好1年5压带轮主导轴，磁 带机磁头用清洗带清洗表面无粉尘3个月6各层扬声器接线是 否牢固、纸盒是否完 好如松动，用螺丝刀 紧固。各扬声器接线牢 固，纸盒无破盒。半年7主机柜内除尘用毛刷、皮老虎除 尘无尘半年设 备 机 房1机房卫生用拖布、帚把、擦 布打扫设备房地 面机房整洁、干净。1个月2机房内照明、电话开关电灯、通话检 查照明完好、电话通 话正常1个月3地漏排水试验地漏排水通畅1个 月灭 火 器 材1推车式灭火器直观目测完好无损，压力 在正常范围1个 月2干粉灭火器直观目测， 并用手摇动瓶体压力正常， 指针指示在绿色 安全区内1个 月3手提式1211灭火 器直观目测压力正常，指针指 示在绿色安全区 内1个月喷 淋 系 统1水泵