某某某省某某某市某某工业园区（某某某区）标准化厂房建设PPP项目物有所值评价报告.docx

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1、一、编制目的与依据1编制目的11.1 方案编制依据1编制规范2二、项目概况3项目基本信息32.1 项目产出说明6项目运作模式及交易结构 82.2 项目回报机制 10项目风险分配 11三、物有所值评价16物有所值评价依据163.1 物有所值评价方法16物有所值评价流程17四、物有所值定在分析18评价指标184.1 评价方式24定性评价结论25五、物有所值定量分析28定量分析步骤285.1 PSC值计算28PPP值计算375.2 定量评价结论42六、物有所值评价结论42本项目合作期限暂定为18年(建设期0.5年，运营期17.5年)。(2)运营期限的约定：本项目可能存在建设时间和建设周期不一 致的情

2、况，单个园区标准化厂房在建设完成经竣工验收后，具备运营基 础的情况下，可先期启动招商运营，相关运营期约定不变，根据具体项 目的合同约定操作。(3)合同期限延长：出现下列情况的，项目合同的期限可以延长：因政府方违约导致项目公司延误履行其义务；发生政府方应承担风险导致项目公司延误履行其义务；合同中约定的其他可延长的情况出现。3项目交易结构本项目总投资72270万元(某某某工业园滨江产业区投资48670万元, 某某某工业园三湾园区投资23600万元)。具体融资结构如下：(1)资本金比例及股权结构：项目资本金暂为21681万元，政府方与 社会资本方按20%： 80%出资；其中政府按股权比例出资20%,

3、约4336. 20 万元，社会资本方出资80%,约17344. 80万元。(2)融资方式及渠道：其余缺口资金50589万元，由项目公司通过 银行贷款等合法融资方式解决。2.4项目报机制(1)项目回报方式：本项目是工业园区内标准化厂房的建设与运营, 属于经营性项目，本项目的收益回报方式为“使用者付费+可行性缺口补助。运营期间“使用者付费”来源于出租标准化厂房的收入。在“使用 者付费”不足以满足项目公司成本回收和合理回报时，缺口部分采取“可 行 性缺口补助”的方式回报。(2 )支付安排：某某某市财政局将根据PPP合同确定的支付义务, 分期向项目公司支付可行性缺口补助。可行性缺口补助资金来源主要为

4、财政补贴、标准化厂房建设专项资金等。(3 )项目考核与付费：在合作期限内设定项目建设与运营的绩效考 核指标和评分体系，考核结果与“可行性缺口补助”支付挂钩。2.5项目风险分配风险分配原则风险分配的目的是达到最优、最合理的公平风险分配，认为“采用PPP 模式就是要把尽量多的风险转移给社会资本”和“承担较多的风险就可以 获得较多的回报”(把承担风险看成是获得高额回报的机会)是错误的。本PPP项目风险分配的主要原则如下：(1)承担风险的一方应该对该风险具有控制力；(2)承担风险的一方能够将该风险合理转移；(3)承担风险一方对控制该风险有更大经济利益或动机；(4)由该方承担该风险最有效率；(5)如果风

5、险最终发生，承担风险的一方不应将由此产生的费用和 损失转移给合同相对方；(6)承担的风险要有上限。本方案将根据以上原则对项目的风险进行合理分配。2、主要风险分配本项目执行周期长，方案将对不同阶段进行风险分配框架性分析。(1 )项目确定阶段项目确定阶段主要是项目的策划和确定，政府方通过分析和策划确 定项目的内容、边界和主要目标，以此招标社会资本方，并签订合同。 该阶段主要由政府方进行操作，风险主要由政府方进行承担。(2)项目开发阶段项目开发阶段主要是项目整体规划设计及项目土地征用。本次项目 主要是建设产业园厂房，土地征用由政府进行承担，规划设计由社会资 本进行承担。所以此阶段风险政府和社会资本根

6、据不同风险进行承担。(3)项目建设阶段项目建设阶段的风险由社会资本方承担。因其能有效地通过管理手 段将建设风险转移至承建单位，且社会资本方作为运营单位将对整体建 设过程的监管更为负责。(4)项目运营阶段因本项目的后期运营主要是对已建成的厂房进行维护等，且政府方 要求在运营期满后进行转交，因此其风险应由政府与社会资本方根据不 同的风险类型进行承担。风险分配表如下表2-4所示：表2-4某某某工业园区标准化厂房PPP项目风险分配表序号风险产生原因产生后果解决方案承担方第一类：来自政府层面风险1国有化政府收回项目资 产项目失败如果必须强制收 购，政府给予项目 公司合理补偿政府2政府信 用政府无故不履行

7、 或拒绝履行合同 约定的责任与义 务支付延期甚至 终止政府补助政府3政府腐 败指政府官员或代 表采用不合法的 影响力要求或索 取不合法的财物项目公司在关 系维持方面的 成本增加，同时 也加大了政府的 违约风险加强群众的监督机 制政府第二类：来自市场层面风险1通货膨 胀物价上涨成本增加按约定的调价方 式相应调整政府/项 目公司2市场需 求变化由于宏观经济、社 会环境、人口变 化、法律法规调整 等其他因素使市场 需求变化，而产生 的风险市场预测与实 际需求之间出 现差异，项目收 入减少项目公司承担需求 不足风险项目公 司3第三方 延误/ 违约指项目相关第三 方不履行或拒绝 履行合同约定的 责任和义

8、务而给 项目带来直接或 间接的危害工期延误，图纸 交底不清，也可 能引起成本增加获取第三方准确信 息，招标挑选最合 适的伙伴，并通过 合同管理由第三方 承担相应责任政府/项 目公司第三类：来自项目层面风险1项目成本 超支由于管理经营 不足等原因， 项目成本超出 预计额度项目利润下降加强项目管理项目公 司2管理风险在项目的建 设、运营及维 护过程中，由 于组织和管理 问题而引起的 各种风险及损 失导致项目收益 不足，在运营阶 段出现各种损失选择具有良好的 资质和管理经验 的管理人员项目公 司3土地拆迁 与补偿风 险由于政府原 因，拆迁补偿 超标，拆迁费 不合理导致的 风险前期成本增加， 开工延误

9、按照拆迁合同索 赔政府4设计不当 风险由于设计人员 经验不足或理 论知识不足， 导致设计出现 问题项目无法正常 施工，导致延期 或者成本增加获得涉及担保或者 购买设计保险、设 计招标项目公 司5项目完工 风险指项目无法按 时完工、延期 完工或者完工 后无法达到预 期标准的风险建设成本增加、 工期延误竣工担保、进度报 告、提前投入资本 金、延期罚款政府/项 目公司6安全风险由于现场管理 不善，导致现 场出现安全事 故项目成本增加出台安全管理制 度，充分的监督监 管项目公 司7工程变更由于业主、设 计、施工等原 因，导致施工 方案进行的在 材料、工艺、 功能、功效、 尺寸、技术指 标、工程数量 及

10、施工方法等 任一方面的改 变建设成本增加 或工期延误签订工程变更协议项目公 司8政府支付 风险政府无故未按 时支付政府购 买服务费用和 可行性缺口补 助影响项目现金 流、严重时导致 项目失败明确核心部分政府 购买服务费用的来 源和支出专项特 征；建立补贴 特别账户政府9项目移交 风险项目设施维护 不充分项目设施维护 不周，影响使用仔细检查维护设 施，做好绩效考核项目公 司第四类：因不可抗力导致的风险1自然灾 害包括：洪水、风暴、 地震、雷击火灾等项目失败购买保险政府/项 目公司2政策风 险国家宏观政策发 生变化而产生风 险项目提前终止政府对项目公司适 当补偿政府/项 目公司3社会异 常事件战争

11、、罢工项目失败购买保险政府/项 目公司/ 保险公 司本项目的风险大致分配如下：政府方承担：国有化、政府信用、政府腐败、土地拆迁与补偿风险、 政府支付风险等方面的风险。项目公司（社会资本方）承担：市场需求变化、项目成本超支、 管理风险、设计不当风险、安全风险、工程变更、项目移交等方面 风险。双方共担：通货膨胀、第三方延误/违约、项目完工风险、不可抗力 （自然灾害、政策风险、社会异常事件）等方面的风险。项目风险分配结果，将在合同中进一步细化，并依照风险产生的具 体原因确定风险分担方式。同时，建立项目风险再分担机制，当出现预 料之外的风险或预估风险的重要性发生重大变化时，政府和社会资本方 可以对原先

12、的风险分担方案进行调整，以保障项目的经济生存能力和项 目相关者的利益。三、物有所值评价物有所值评价依据物有所值（VFM）评价是判断是否采用PPP模式代替政府传统投资 运营方式提供公共服务项目的一种评价方法。拟采用PPP模式实施的项 目，应在项目识别或准备阶段开展物有所值评价。根据PPP项目合同指南（试行）和政府和社会资本合作物有 所值评价指引（修订版征求意见稿）的要求，财政部门（或PPP中心） 应会同行业主管部门共同做好物有所值评价工作，并积极利用第三方专 业机构和专家力量，从定性和定量两方面开展物有所值评价工作。根据 政府和社会资本合作物有所值评价指引（修订版征求意见稿）指引 意见，政策倾向

13、现阶段以定性评价为主，鼓励开展定量评价。通过物有 所值评价的项目，可进行财政承受能力论证。3.1 物有所值评价方法根据财政部发布的关于征求政府和社会资本合作物有所值评价 指引（修订版征求意见稿）意见的函（财办金2016118号）文件， 物有所值评价通常包括定性评价和定量评价。定性评价重点关注项目采用PPP模式与采用政府传统采购模式相比 能否增加供给、优化风险分配、提高运营效率、促进创新和公平竞争等 方面的内容。定量评价主要通过对PPP项目全生命周期内政府支出成本现值与政 府采用传统模式提供公共产品和服务的公共部门比较值进行比较.计算 项目的物有所值量值，判断政府和社会资本合作模式是否降低项目全

14、生 命周期成本。定量评价工作，由各地根据项目实际情况决定是否需要开展。3.2 物有所值评价流程准备评价资料准备评价资料评价准备明确定性评价程 序、指标及其权 重、评分标准等明确是否开展定量评价；定量评价结论是否作为决策依据定性评价选定评价专家召开专家会议；专 家打分并形成意见形成定性评价结论定量评价（可选）*r测算PPP值测算PSC值比较PPP值与PSC 值，形成定量评价 结论V信息管理评价报告编制评价信息披露评价信息管理评价服务监督图3-1物有所值评价流程图本项目根据物有所值评价指引的要求，从定性与定量两个方面分析本项目是否适宜采用PPP模式。物有所值定性分析采用专家评分法，包括定性指标确定

15、、组成专家小组、召开专家小组会议和做出定性分析结论等。定量分析采取计算PPP值与PSC值进行综合对比与评价。四、物有所值定性分析评价指标根据政府和社会资本合作物有所值评价指弓I （修订版征求意见稿） 的 相关要求，并结合某某某某某某工业园区（某某某区）标准化厂房建设 PPP项目的具体情况，拟定七项基本指标。并在已拟定的基本指标及其权 重基础上，再拟定三项附加指标及其权重。本项目的定性评价指标分为基本评价指标（第17点）和补充评价 指标（第810点），其中基本评价指标体系包括全生命周期整合程度、 风险识别与分配、绩效导向与鼓励创新、潜在竞争程度、政府机构能力、可融 资性、项目内部资产相关度等七项

16、；而补充评价指标由项目某某某财政部门 （或PPP中心）会同行业主管部门，根据具体情况设置，补充评价指标 主要是七项基本评价指标未涵盖的其他影响因素，包括项目规模大小、 政策环境、社会效益等。本报告以七大基本指标为基础、三大补充评价指标为辅助进行定性评 价，并结合本项目情况对各项指标作简要阐述：（1 ）全生命周期整合程度项目全生命周期是指项目从设计、融资、建造、运营、维护至终止 移交的完整周期。若项目的设计、投融资、建造、运营和维护等环节整 合程度越高，基本指标评分就越高。从某某某某某某工业园区（某某某区）标准化厂房建设PPP项目的运 作模式分析，可以得出项目采取PPP模式运营，社会资本方主导并

17、参与 项目的投融资、建设、运营、维护和移交等环节和过程，项目的全生命周期整合程度较高。(2 )风险的识别与分配在PPP项目的实施过程中，项目的风险总体上可分为“政府层面、 市场层面、项目层面、不可抗力风险”等四个层面。根据风险分配原则和 项目实际，本项目的风险大致分配如下：政府方承担：国有化、政府信用、政府腐败、土地拆迁与补偿风险、 政府支付风险等方面的风险。项目公司(社会资本方)承担：市场需求变化、项目成本超支、 管理风险、设计不当风险、安全风险、工程变更、项目移交等方面 风险。双方共担：通货膨胀、第三方延误/违约、项目完工风险、不可抗力 (自然灾害、政策风险、社会异常事件)等方面的风险。本

18、项目已经对项目风险已经做了初步的判断和合理分配。并对项目 风险做了介绍，提出了应对措施，并将在项目实施方案和项目合同中予 以明确和细化。(3)绩效导向与鼓励创新该指标主要考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和 效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业 等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新。绩效指标越符合项目具体情 况，越合理全面，越清晰明确，则绩效导向程度越高。本项目为政府鼓励创新项目，某某某政府出台某某某省承接产业转 移标准厂房建设补贴实施细则、某某某省加快推进产业园区转型升级 的 实施方案(2016-2018年)、某某某省人民政府关于推进创新 创业园区发展加

19、快实施“135”工程的意见等政策，鼓励社会资本方创 新。一、编制目的与依据编制目的本报告从定性和定量的视角，对某某某某某某工业园区（滨江产业区 及三湾园区）标准化厂房建设项目，采用PPP模式进行物有所值分析。通过构建定性分析和定量分析的指标框架，对比政府传统采购与 PPP运作两种模式，审慎评价此项目采用PPP模式的适用性、可行性以 及效益性，为某某某人民政府及项目实施机构某某某某某某工业园区管 理委员会（下称“管委会”）的决策提供参考。1.1 方案编制依据（1）某某某关于加强地方性债务管理意见（国发201443号）；（2）某某某关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意 见（国发20146

20、0号）；（3）某某某关于清理规范税收等优惠政策的通知（国发201462 号）；（4）财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通 知（财金201476号）；（5）十八届三中全会关于全面深化改革若干重大问题的决定；（6）关于2014年深化经济体质改革重点任务的意见国发2014 18 号；（7）国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见 （发改投资201427号）；（8）政府和社会资本方合作模式操作指南（试行）（财金 2014113 号）；（9）政府和社会资本方合作项目通用合作指南（2014年版）；在绩效考核的准则和实践方面有相对足够的参照标准，在项目实施方 案中从项目管理、项目组

21、织、项目实施、资金使用、实施效果等5个评 价内容入手。同时，未来在项目合同中，也应结合实际管理考核体系 的 研究成果对项目考核制度（绩效评价体系）加以改善，强调项目的绩 效 考核标准。（4 ）潜在竞争程度该指标主要考核项目对社会资本参与竞争的吸引力。通过查看项目 将引起社会资本（或其他联合体）之间竞争的潜力，以及预计在随后的 项目准备、采购等阶段是否能够采取促进竞争的措施等来评分。基于对市场的初步分析和判断，就本项目而言，能够完成如此体量 和水准的投资人相对较多，拥有相对较为充足的市场竞争者。目前基本 PPP项目最低要求1亿元，且大多数央企或国企要求县级PPP项目的总 体量不低于10亿元，优质

22、PPP项目可以为5亿元，是社会资本方积极 争取的优质的运营类项目。因此本项目具备较好的市场吸引能力。（5 ）政府机构能力主要通过察看政府的PPP理念，以及结合项目具体情况察看相关政 府部门及机构的PPP能力等来评分。PPP理念主要包括依法依合同平等 合作、风险分担、全生命周期绩效管理等，以及PPP不仅是基础设施及 公共服务融资手段，更是转变政府职能、建立现代财政制度等的重要手 段。政府的PPP能力主要包括知识、技能和经验等，包括可通过购买服 务获得的能力。本项目采用PPP模式运作后，某某某政府（相关职能部门）将从项 目“执行者”转变为项目“监管者”，实现政府转变职能。社会资本方以其特有的高效运

23、营经验，结合政府行政管理方面的天然优势，势必将优化项目的运营和服务质量。本项目以PPP项目合同约束政府方及项目公司的 设计、投资、建设、运营、移交等各项事宜，双方基于契约精神履行各 自权利义务，更有利于政府充分发挥职能。(6 )可融资性该指标主要考核项目的市场融资能力。在传统政府采购模式下，政 府需要当期举借大量债务，导致债务规模持续性攀升，从而信用透支、 融资成本上升，难以满足政府日益增长的基础设施建设需求。主要通过 预计项目对金融机构的吸引力来评分，吸引力越大，项目越具有融资可 行性。相比于传统模式，PPP模式可以缓解政府财政支出压力、平滑支出。 同时，基于目前的宏观环境和国家力推PPP的

24、利好政策环境下，本项目 拥有较好的融资环境。(7)项目内部资产相关度本指标主要是针对项目内资产(项目包)之间的相关性与关联度进 行评价和打分，避免地方利用PPP模式名义，将资产关联度不高的项目 整合进入项目内。本项目主要建设内容，包括有标准厂房、仓库、邻里中心等内容， 以服务于企业入驻使用，并没有其他与项目无关内容，从项目资产内部 整合来看，资产内部关联度十分高。(8 )项目规模大小本项目计划总投资约为72270万元(某某某工业园投资48670元、 三湾工业园投资23600万元)。由于PPP前期运作成本较高，若项目本 身体量不足而强行采用PPP运作方式，则可能出现经济计划不合理问题。有鉴于此，

25、本项目满足了 PPP合作的体量要求（目前基本PPP项目 最低要求1亿元，且大多数央企或国企要求县级PPP项目的总体量不低 于10亿元，优质PPP项目可以为5亿元），既不至于由于规模过度导 致竞争系数下降，又不至于因为规模不足产生成本浪费，有效扩大了项 目经济效益，同时也更具吸引行业领先投资人的现实条件，进一步释放 项目的社会效益。（9 ）政策环境从2000年开始，国家各部委相继出台了有关政策，鼓励市政基础设施 及公共服务领域建设投资多元化、运营市场化，为各类投资主体进入基础 设施和公共服务领域提供了机会。同时，国家关于进一步鼓励和引导民 间资本进入市政公用事业领域的实施意见（住建部12012）

26、、某某某 关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国办发 2014 60号文）某某某关于在公共服务领域推广政府和社会资本合 作模式的指导意见（国办发201542号）等政策措施的出台，对 PPP模式的实施和项目落地创造了良好条件。本项目采取PPP模式实施， 符合国家及省市相关政策，具有政策支持优势。根据国家发展和改革委员会第40号令产业结构调整指导目录 （2005年本），本项目属于国家鼓励类项目，符合国家现行的产业政 策，符合可持续发展战略。本项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可 尽早形成某某某市的服装纺织产业优势，并提高产业竞争力。（10 ）社会效益本项目可推动某某某工业园其他公用设

27、施及商贸、工业、金融服务、 科教文化、居民住宅新区等的建设步伐进一步加快，使城市各类设施能 按规划要求顺利进行建设；通过项目的实施，可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收，促进地方经济的发展，维护社会稳定，构 建和谐社会，起到积极的推动作用。本项目采用PPP模式运作，在一定程度上能够规避政府单方融资、 运营带来的低效问题。政府方以合理经济回报的补偿方式激励社会资本 积极主动参与运营，可以促使项目公司提供更好的服务和运营管理，可 以更好地实现本项目的社会效益。4.2 评价方式（1 ）权重设置根据PPP物有所值评价指引（试行）的规定，由项目本级财政 部门（或PPP中心）会同行业主管部门，明

28、确定性评价指标权重，在各 项评价指标中，七项基本评价指标权重为80%,任一指标权重一般不超 过20%；补充指标权重20%,任一指标权重一般不超过10%o表4-1定性分析权重表指标权重基 本 指 标全生命周期整合程度15%风险识别与分配15%绩效导向与鼓励创新10%潜在竞争程度10%政府机构能力10%可融资性15%项目内部资产相关度5%基本指标小计80%补 充指 标项目规模大小5%政策环境10%社会效益5%补充指标小计20%合计100%根据PPP物有所值评价指引（试行）的规定，每项指标评分分 为五个等级，即有利、较有利、一般、较不利、不利，对应分值分别为 100-81 80-61、60-41、4

29、0-21、20-0 分。项目本级财政部门（或PPP 中 心）会同行业主管部门，按照评分等级对每项指标制定清晰准确的评分 标准。表4-2定性评分标准（2 ）专家评审等级有利较有利一般较不利不利得分100-8180-6160-4140-2120-01）专家组构成。根据PPP物有所值评价指引（试行）的规定， 定性评价专家组包括财政、资产评估、会计、金融等经济方面专家，以 及行业、工程技术、项目管理和法律方面专家等。2）专家评审。项目本级财政部门（或PPP中心）会同行业主管部 门组织召开专家组会议：由各位专家根据附件二所示进行逐项打分，物有所值定性评价专家 打分汇总表（见附件）。按照指标权重计算加权平

30、均分，得到评分结果，形成专家组意见，如 下表所示。原则上，评分结果在60分（含）以上的，通过定性评价；否 则，未通过定性评价。4.3 定性评价结论本项目采用PPP模式进行实施，解决政府的财政资金瓶颈；可以加 速某某某的经济增长活力；引入专业运营主体，合理化解传统政府服务 供应过程中的风险承担水平；优化运营管理结构，推动某某某标准化厂 房高效运营；优化政府监管方式，注重经济效益社会效益的统一，因此 从定性角度来看，本项目满足项目物有所值的要求。严格从程序出发，本项目通过定性指标体系构建和专家评分过程完成 物有所值的定性评价，评分结果最终汇总得分为86.59分。表4-3专家打分样表指标权重（%）评

31、分非常重要 16-20重要11-15一般重要 6-10不重要 0-5有利81-100较有利 61-80一般41-60较不利 21-40不利 0-20基本指标（任一指标权 重不超20%）全生命周期整合能力风险识别与分配绩效导向与鼓励创新潜在竞争程度政府机构能力融资可行性项目内部资产相关度基本指标小计80%补充指标（任一指标权 重不超10%）项目规模大小政策环境社会效益补充指标小计20%合计100%专家签字：年 月 日26根据专家打分情况，按照指标权重计算加权综合得分。专家评分汇总 表如下：表4-4专家评分汇总表序号评委（姓名）综合得分1曾云兰88.452卢湘炎93.53胡涛824黄倬东815吴爱

32、莲91.056周艳86.57黄捷87.758许阳90.39姚建新78.781011最终得分（平均分）86.59本项目物有所值定性评价最终得分：86.59分。故某某某某某某工业园区（某某某区）标准化厂房建设项目采取PPP 模式能物有所值定性评价结论为：通过。五、物有所值定量分析定量分析步骤物有所值定量分析是在假定采用PPP模式与政府传统投资和采购 模式的产出绩效相同的前期下，通过对PPP项目全生命周期内政府支 出成本的净现值(PPP值)与公共部门比较值(PSC值)进行比较，判 断PPP模式能否降低项目全命周期成本。PSOPPP,表示项目适合采 用PPP模式；PSCPPP,表示项目不适合采用PPP

33、模式。公共部门比 较值构成及物有所值计算如下图所示竞争性中立调整值竞争性中立调整值VFM初始PSC实际报价政府建设运营成本可转移风险承担成本自留风险承担成本自留风险承担成本自留风险承担成本ppp值PSCt物有所值定量分析的主要步骤包括：(I)根据参照项目计算PSC值；(2)计算PPP值；(3)比较PSC值和PPP值，计算物有所值量值和指数，得出定量 分析结论。5.1 PSC值计算PSC值是指政府采用传统采购模式提供与PPP项目产出说明要求 相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。本项目PSC 值是由以下成本的全生命周期现值之和：(1)项目的建设和运营维护PPP项目合同指南(试行)财金

34、2014156号；(11)某某某关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知 (国发201551 号)；(12)财政部、住房城乡建设部关于市政公用领域开展政府和社会 资本合作项目推介工作的通知(财建201529号)；(13)关于印发政府投资基金暂行管理办法的通知(财预 2015210 号)；(14)关于积极承接产业转移促进加工贸易发展的意见；(15)某某某省承接产业转移标准厂房建设补贴实施细则；(16)某某某省加快推进产业园区转型升级的实施方案(2016-2018年)(17)某某某省人民政府关于推进创新创业园区发展加快实施 “135”工程的意见(18)其他相关法律法规等。5.1.1 规范本报

35、告的操作和编制，严格依据PPP物有所值评价指引(修订 版征求意见稿)(财办金2016R18号)、政府和社会资本合作模 式操作指南(试行)(财金2014113号)等有关规定，以及某 某某工业园区标准化厂房建设项目可行性研究报告等文件、资料 进行编制。某某某标准化厂房建设PPP项目物有所值报告净成本；（2）竞争性中立调整值；（3）政府承担PPP项目全部风险 成本。其中，初始PSC值=建设净成本+运营维护净成本+其他成本。建设 净成本=建设行为投入+建设期利息-资产处置行为收益；运营维护净成本 二运营维护成本+管理、销售和财务费用-使用者付费收入。PSC值二初始PSC值+竞争性中立调整值+政府承担P

36、PP项目全部 风险成本设定参照项目设定参照项目遵循如下原则：（1）参照项目与PPP项目产出说明要求的产出范围和标准相同；（2）参照项目与PPP项目财务模型中的数据口径保持一致，项目采 用政府付费模式，财务收入参照项目可行性研究报告中数据并结合实际 适 当调整；（3）参照项目采用基于政府现行最佳时间的、最有效和可行的采购 模式；（4）参照项目的各项假设和特征在计算全过程中保持不变。5.1.2 参数指标选择（1）资本结构：政府资本和社会资本的建设成本、资本性收益、运 营维护成本、第三方收入、其他成本等计算，应按照出资比例计算。（2）资产处置行为收益：本项目概算总投资约为72270万元（某某某 工业

37、园区投资48670万元、三湾工业园区投资23600万元）。本项目合 作期限为18年，项目运营末年的折旧残值，参照会计折旧规定，项目 残值为投资金额的5%。本项目按照100%固定资产形成率测算，资产 处置行为收益为3613.50万元。(3)折现率选择：依据财政部政府和社会资本合作项目财政承受 能力论证指引(财金201521号)第十七条：“年度折现率应考虑财 政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定”，结 合本项目实际，折现系数参考国债收益率确定，经查询，国债收益率： 25年期收益率约为4.10%,结合标准化厂房行业情况以及本项目的合 作期限为18年，则本项目折现率选定为4%0(4

38、)利润率选择：依据财政部政府和社会资本合作项目财政承受 能力论证指引(财金201521号)第十八条“合理利润率应以商业银 行中长期贷款利率水平为基准，充分考虑可用性付费、使用量付费、绩 效 付费的不同情景，结合风险等因素确定”。目前本项目在方案测算和设计 时采取商业银行贷款利率5.88% (基准利率4.9%* 1.2=5.88%),结合 项目实际，经测试选定项目投资合理利润率为7%o(5)项目周期设定：根据上述折现系数为4%,利润率为7%设定， 经对项目财务现金流量测算分析，项目在18年周期所得税前财务净现 值为6023.08万元，投资回收期13.38年(含建设期)，内部收益率5.88%, 比

39、银行贷款基准利率高，方案具有一定吸引力，可行性较强，为非优质 的运营项目，故项目生命周期方案为18年较为合适。(6)政府自留风险承担成本包括政府按比例承担的法律、政策等所 支出的成本。5.1.3 计算初始PSC值(1)建设行为投入(建设成本)项目总投资为人民币72270万元(建设投资70665.61万元，建设 期利息1488.76万元,流动资金115.63万元)。(2)资产处置行为收益项目运营末年的折旧残值，参照会计折旧规定，项目残值为投资金某某某标准化厂房建设PPP项目物有所值报告额的5%。本项目按照100%固定资产形成率测算，资产处置行为收益 为3613.50万元。（3）运营维护成本及财务

40、费用本项目合作期为18年，运营期为17.5年，主要包括全生命周期内 运营维护所需的原材料、设备、人工等成本，以及管理费用、销售费用、财务 费用等，每年运营成本及财务费用为1819.28万元。（4）使用者付费收入1）标准厂房租赁收益：项目完工后，将建成标准厂房355468 m2o 标准厂房租赁金按108元/疔/年计算，其后第一年至第八年租金年增长 率按4%的速率增长，第九年到第十八年租金年增长率统一按7%的速 率增长。2）出租面积：运营第一年出租率为建筑面积的30%,第二年出租 率为40%,第三年出租率为50%,依次每年出租增长率增加10%,第 八年出租率达到100%,之后每一年的出租率都稳定在

41、100%。3）项目每年平均租赁收入，即每年平均收益5339.26万元。5.1.4 竞争性中立调整值竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对 社会资本所具有的竞争优势，主要包括政府比社会资本少支出的土地费用、 行政审批费用、所得税等有关税费。本项目是政府付费的市政公用设施在 建项目，竞争性中立调整值主要为营业税金和所得税，与传统模式比较， 采用PPP模式项目公司取得收入应按照税法规定缴纳营业税金及附加、 产生利润要缴纳所得税。营业税金及附加=营业收入*税率=5339.26 *11%=587.32万元；所得税=(营业收入-运营成本-折旧摊销-税金及附加)X所得税率 =497.25

42、万元；竞争性中立调整值二税金及附加+所得税=587.32万元+497.25万元 二 1084.57 万元。5.1.5 风险承担成本政府传统采购模式下政府直接投资，风险承担支出按采用PPP模 式下相同的情况考虑。由于项目的风险概率和风险后果值难以预测，因此风险承担成本结 合设计、投融资、建设、运营、移交等全生命周期涉及的环节，以及可能 由政府承担的包括政治风险、法律风险、经济风险、自然风险等因素，按照比 例法，即按照项目的全部建设成本和一定时期内的运营成本的一定比例确定 风险承担支出。项目全部风险承担成本为项目建设运营成本的6%,其中社 会资本方占股80%、政府占股20%,相应的社会资本方承担的

43、可转移风 险承担成本按总风险支出的80%计算，政府承担的自留风险承担成本按 总风险支出的20%计算，则社会资本方、政府方在建设期和运营期每年承 担的风险承担成本如下表5-1所示。表5-1风险承担成本表序号项目建设期运营期0. 25 年0. 25 年1.5年2.5年3.5年4.5年5.5年1项目建设成本36135361352项目运营成本218. 04262. 27309. 68360. 43414. 693风险承担成本 (3=1*6%或2*6%)2168. 102168. 1013. 0815. 7418. 5821.6324. 884可转移风险成 本(4=3*80%)1734. 481734.

44、 4810. 4712. 5914. 8617. 3019.915自留风险成本 (5=3*20%)433. 62433. 622. 623. 153. 724. 334. 98序项目运营期号6.5年7.5年8.5年9.5年10. 5 年11. 5 年12.5 年1项目建设成本2项目运营成本472. 64534. 45600. 34631.03663. 70698. 49735. 553风险承担成本 (3=1*6%或 2*6%)28. 3632. 0736. 0237. 8639. 8241.9144. 134可转移风险成 本(4=3*80%)22.6925. 6528. 8230. 2931.8633. 5335.315自留风险成本 (5=3*20%)5.676.417. 207. 577. 968. 388. 83序 号项目运营期13.5 年14.5 年15.5 年16.5 年17.5 年18年1项目建设成本2项目运营成本775. 03817. 11861.97909. 80960.81308. 853风险承担成本 (3=1*6%或2*6%)46. 5049. 0351.72