2021-2022年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附答案.docx
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1、2021-2022年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案单选题(共50题)1、某套200m2、单价4000元/m2的住宅,要求成交时首付20万元,余款在3 年内分3期支付,每期末支付20万元。如果折现率为5%,则该套住宅的实际 价格为()万元。A. 71.8474. 47B. 75. 2380. 00【答案】B2、因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是 ()OA.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估【答案】C3、汇率因素对房地产价格影响的表现是:本币汇率,会导致房地产价格 O ()A.下降;上涨B.下降;不变C.上升;下降A
2、.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在【答案】C29、从理论上讲,在为交易服务的估价中,一个良好的评估价值等于()。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】D30、按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产 及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】B31、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为 75fto现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为()万元。A. 65. 4B. 81.8C. 87. 2
3、109. 0【答案】A32、在同一房地产市场中,效用相近的房地产的价格应当()。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近【答案】D33、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大 的差异时,估价人员应寻找导致较大差异的原因,并消除不合理的差异。寻找 导致较大差异的原因主要有以下几方面:基础数据是否准确;测算过程是 否有错误;参数选取是否合理;公式选用是否恰当;所选用的估价方法 是否切合估价对象和估价目的;是否符合估价原则,一般可以按照下列从低 级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.B.C.D.【答案】C34、房地产被人民法院查封,从而其处分受到限制,属于()。A.
4、拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】B35、某酒店5年来年均有效毛收入为420万元,运营费用为220万元,去年底 该酒店附近新建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万 元,运营费用减少25万元,该酒店剩余收益期为10年,假设降低后的收益水 平在剩余收益期内保持不变,报酬率为8. 5虬目前该酒店房地产的价值减损额 为()万元。A. 66. 3498. 42B. 984. 201213. 85【答案】B36、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元=6. 82元人民币,该类房地产以
5、美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0. 5%,则其2010年10月25日的价格为()元人民币。2010年10月25日 的汇率为1美元=6. 67元人民币。A. 63766408B. 65196552【答案】B37、 “决渎之官,水道出焉”指的是A.肾B.膀胱C.三焦D.小肠【答案】C38、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,当地经济 发展属于()。A. 一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他【答案】B39、从综合效应看,房地产价格与利率因素呈()。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响【答案】B40、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常()用直线折旧法计算
6、出的 成新率。A.等于B.大于C.小于D.无法判断【答案】B41、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说,上部为阳,下部为阴;体表属阳,体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说,则背属阳,腹属阴;四肢外侧为阳,四肢内侧为 阴C.以脏腑来分,五脏属里,藏精气而不泻,故为阴;六腑属表,传化物而不 藏,故为阳D. “阴胜则阳病,阳胜则阴病;阳胜则热,阴胜则寒”【答案】D42、气血关系失调的病机是A.气和血互根互用的功能失调B.气的运行郁滞不畅,血行障碍C.气的不足,固摄血液的生理功能减弱D.大量出血的同时,气随血的突然流失而脱散【答案】A43、偏阴者的人易发展演化成的病理体
7、质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿【答案】B44、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】B45、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中,()主要用于检验其他方法 的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】D46、房地产权利的种类中,属于债权的是()。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】D47、()是随着时间的推移而减少的;A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值【答案】B48、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,楼面地价为800元/m2,容积率为 2,受让人需按照受让价
8、格3%缴纳契税等税费,则土地成本为()万元。A. 824924B. 844944【答案】A49、房地产权益以()为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利【答案】D50、下列除哪项外均是气和津液的关系A.气能载津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A多选题(共20题)1、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时,应计息的项目包括()。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】ABCD2、下列关于交付估价报告的说法中,正确的有()。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价
9、报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时,需在估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后,房地产估价程序即已结束【答案】ABD3、关于路线价法中选取标准宗地的说法,正确的有()。A.应一面临街B. 土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1 : 1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】ABD4、按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()。A.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】BCD5、关于房地产估价本质的说法,正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是
10、为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差,但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术【答案】AD6、下列估价中适宜采用假设开发法的有()。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价【答案】BCD7、引起房地产价格上涨的原因有多种,对房地产本身进行投资改良的内容包括 ()。A.政府进行道路建设B.农用地转为建设用地C.改进物业管理D.装饰装修改造E.更新或添加设施设备【答案】CD8、以下属于重新购建价格的是()。A.建筑物的重置价格B. 土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E房地的重建价格【答案】AC9、下列房地产特性
11、中,决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二D.上升;上涨【答案】D4、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标,其中相对科学的距离指 标是()。A.空间直线距离B.交通线路距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】D5、估价报告有效期应从()起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】C6、某套商品住宅现房的建筑面积为100m2,类似商品住宅现房的月租金净收益 为1000元/套,年折现率为6%,类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2, 尚需10个月才能入住,风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的 市场价值为()元/m2。A.
12、46535347C. 5352B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD10、估价委托合同的内容一般包括()。A.委托人的名称或者姓名和资产状况B.估价服务费及其支付方式C.解决争议的方法D.估价机构的名称和住所E.委托人的协助义务【答案】BCD11、根据房地产获取收益的方式不同,收益法中的净收益测算包括()。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】BD12、()等不宜作为抵押物,一般不具有抵押价值。A. 一个高尔夫球洞一条保龄球球道C.封闭使用的大院深处的一幢房屋D.在建工程E经济适用住房【答案】ABC13、下列影响房
13、地产需求的因素中,能够增加郊区商品住宅当前需求的有 ()0A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】ACD14、下列房地产中,属于按权益状况划分的类型有()。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产【答案】AC15、在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括()。A. 土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息【答案】AB16、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()oA
14、.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD17、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及 ( )A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】ABD18、与动态分析法不同的是,在静态分析法中()都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案】CD19、关于房地产状况调整的说法,错误的是()。A.对不同用途房地产的价格,房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多,调整后
15、的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的,应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】ABC20、在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因有()。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格【答案】AC大题(共10题)一、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格, 选取了三个可比实例,有关资
16、料如下:(1)可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6. 61元人民 币,2016年9月30日为1美元等于6. 65元人民币;人民币与港币的市场汇率 2016年7月31日为1元人民币等于1. 20元港币,2016年9月30日为1元人 民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民 币计价的市场价格。【答案】(1)建立比较基础可比实例A 1)建筑面积=60口2/0.72 =83. 33nl22)房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价值= 112万元3. 5万元= 108. 5万元 可比实例B 1)统
17、一计价单位 6.61X16. 5万美元=109. 065万元人民币 2)统一税费负担 正常负担下 的价格二卖方实得金额/ (一应由卖方缴纳的税费)=109. 065万/ (1 7%) =117. 274万元人民币可比实例C 1)统一计价单位 115万元港币+ 1. 2 = 95. 833万元人民币 (解释:因为价格变动指数是以人民币为 基准的,取实际成交日的汇率)二、某幢写字楼,土地面积4000 itf,总建筑面积为9000 nV,建成于2002年 10月1日,土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获 得类似的40余年土地使用权价格为5000元/nV,建筑物重建成本为3
18、000元/ m2,建筑物自然寿命为60年,有效年龄为10年。其他的相关资料如下:(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元,装修的重置价格为82. 5万元,平均寿命为5年,有效年龄为4年,空调系统功能落后,必须更 换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调费用为10万元,可回收残值30万 元,重新构建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8 万元,除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年,经过年数 为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字 楼相比,每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投 产,区域环境受到一定的污染,
19、租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失 为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利率为5%, 土地报酬 率为8%。(5)假设除空调以外,残值率均为零。试求该写字楼于2017年10 月1日的折旧总额和现值。【答案】三、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500ni2,经分析,有下列两种可 能的利用方案。 方案一:改造为批发市场出租10年后转售,需补缴地价, 取得40年商业用地土地使用权,已知改造期为1年,改造建设成本及管理费用 为每平方米建筑面积1000元;在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费 用,该费用预计为未来第一年净租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3
20、元/m2 天,可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调 查,10年持有期类似房地产净租金年增长率为2. 5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1. 6倍,转售税费为转 售价格的7%,房地产报酬率为7. 5%。方案二:改扩建为公寓出售。需补缴地价,取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面积17600ni2;预计改造期为 1.5年,整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元;在改造完 成前1年开始投入广告宣传等营销费用,该费用预计为公寓售价的3%;改造完 成后即可完全售出,售价为每平方米建筑面积8500元;销售税费为售价的6%o根据调查,该厂房目前的工业用途
21、土地单价为1500元/成,现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2, 70年期居住用地楼面地价 为4000元/m2;容积率每增加0.1,商业用地楼面地价下降5%,居住用地楼面 地价下降2胀 补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税,折现率为 15%,改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)【答案】假设开发法方案一:(从旧厂房到批发市场) 从第2n年,每年逐年递增的净租金,第11年的出售价格第一年净租金收益=3X365X26400X60%X (1-25%) =1300. 86 (万元)开发完成后的价值
22、VI =A/ (Y-g) 1- (1 + g) n/ (1 + Y) n/ (1 + 15%) +Vt/ (1+R) n = 1300. 86/ (7. 5%-2. 5%) X 1- (1 +2. 5%) 10/ (1 + 7. 5%) 10/ (1 + 15%) +1.6V1 (1-7%) / (1 + 15%) 11 = 8572. 35 + 0. 32V1 Vl = 12606.39 (万元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能转售。)补地价=4500X26400-1500X 12500 = 10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO) X4%=400.2 + 0. 04V0改造建
23、设成本及管理费用= 1000X26400/ (1 + 15%) 0. 5 = 2461. 81 万元 营销费用=1300. 86X0. 5/ (1 + 15%) 0. 75 = 585. 71 万元 旧厂房的价值 V0= 12606. 39-10005-400. 2-0. 04V0-2461. 87-585. 71V0=-813. 83(万元)四、某宗出租的房地产,建筑面积为40000ni2,容积率为4, 土地使用期限为 40年,自2005年10月1日起计算,约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结 构,于2007年10月1日建成,可供出租的面积占总建筑面积的70九 根据市 场调查得知,2010年1
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