2023年物业管理师管理实务精讲110.docx

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1、2023物业管理师管理实务第1讲讲义备考建议1、学习之前必须要读两个文献：一个是物业管理师资格考试实行办法，另一个是考试大纲。2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。3、熟读考试大纲：注意大纲中提醒的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度，4、把复习的内容分为三个档次：ABC，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别相应ABC三个档次，此外，假如出现在每一章的考试目的和考试规定的内容提醒中，就需要在该部分画一个

2、星号（*），假如这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。不同的考题所考核知识的规定是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。单选题：单选题规定在备选的4个答案中，可以分辨出一个对的的答案，因此，不规定形成很精确的记忆，规定答题者通过对不同备选答案确认对的答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。多选题：与单选题相比，考核的准确度规定要高一些，由于对5个备选答案通过度析判断找出若干个对的

3、的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择对的的答案。一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。综合分析题是全面检查考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就规定考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，可以理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。6、考试大纲里面规定“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面规定“熟悉”的内容，必须可以理解其含义，可以运用知识进行分析和判断；考试大纲里面规定“了解”的内容，必须可以知道其基本含义、可以进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不

4、加以区分，完全去记忆是很难做到的。7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完毕，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有助于提醒、讨论、交流和互助。内容提纲及考试规定一、内容提纲1物业管理公司的类型及特性2物业管理公司的常见模式3物业管理公司的设立程序(1)工商注册登记(2)资质管理4物业管理公司的组织形式与机构设立(1)物业管理公司的组织形式(2)物业管理公司组织机构设立的影响因素(3)物业管理公司组织机构设立的规定(4)物业管理公司职能机构及其职责二、考试目的和考试规定本部分的考试目的是测试应考人员对物业管

5、理公司类型、特性、设立程序、内部组织机构设立以及物业管理相关法规等知识的掌握限度和综合运用能力。考试基本规定掌握：物业管理公司的设立程序，物业管理公司的组织机构及其职能。熟悉：物业管理公司重要特性、组织结构形式，物业管理公司资质管理制度。了解：物业管理公司重要类型，物业管理公司组织结构设计的规定和重要影响因素。考题类型规定本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲规定来定)。概述一、物业管理公司的概念和特性（熟悉）物业管理公司是依法成立、具有专门资质并具有独立公司法人地位，依据物业服务协议从事物业管理相关活动的经济实体。其特性可以归纳为以下三点：第一，是独立的公司

6、法人。物业管理公司严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场合；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具有相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和赚钱性的。第二，属于服务性公司。物业管理公司的重要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，保证物业正常使用，为业主和物业使用人发明一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理公司自身并不制造实物产品，它重要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽也许实现物业的保值和增值。因此，物业管理公司的“产品”就是服务，

7、与工业公司等其他经济组织是有区别的。第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理公司在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。二、物业管理公司的分类（了解）物业管理公司的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。(一)按照投资主体的经济成分来划分1全民所有制物业管理公司全民所有制物业管理公司的资产属于国家所有。这类公司大多是从已有的全民所有制公司或行政事业单位中分离出来，以原有公司或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有公司或行政事业单位负责组建。这类公司在刚成立时，往往依附于本

8、来公司或行政事业单位，管理的物业一般是由原有公司或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制公司改革的不断进一步，这类公司已逐步走上市场化发展的轨道。2集体所有制物业管理公司集体所有制物业管理公司的资产属于集体所有。这类公司一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类公司还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，重要管理公司自己开发的各类房产。3民营物业管理公司民营物业管理公司是指民营性质的物业管理公司。4外资物业管理公司外资物业管理公司是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物

9、业管理公司。5其他物业管理公司其他物业管理公司是指公司资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理公司。(二)按股东出资形式来划分1物业管理有限责任公司物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其所有资产对公司的债务承担责任。2物业管理股份有限公司物业管理股份有限公司的所有资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其所有资产对公司的债务承担责任。3股份合作型物业管理公司股份合作型物业管理公司的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，公司以其所有资产对其债务承担责任。三、物业管理公司的常见模式(一)房地产建设单位的附属子公司或部门房地

10、产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理公司。此外，也有部分房地产公司在其内部设立专门部门(不属于公司)，承担售后物业的管理工作。这种公司的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理公司过去的重要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推动，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。(二)独立的物业管理公司独立的物业管理公司是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理公司。(三)物业管理集团公司物业管理集团公司重要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。

11、集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地区设立，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。第2讲第2讲讲义物业管理公司的工商注册登记根据公司法和物业管理公司资质管理办法的规定，物业管理公司的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。一、物业管理公司的工商注册登记（分为六个环节）根据公司法规定，公司设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般公司相同。(一)公司名称的预

12、先审核物业管理公司可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地区、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合公司法的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理公司应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请公司名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得公司名称预先核准告知书。(二)公司地址物业管理公司应以其重要的办事机构所在地作为公司的地址。(三)注册资本公司法规定，科技开发、征询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业管理公司作为服务性公司应符合此规定。同时，考虑到公司注册后即应办理物业管理公司资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定规定。(四)股东人数和

13、法定代表人在设立物业管理公司时，股东人数必须符合法定条件。(五)公司人员物业管理公司的人数和从业资格应当符合相关法规规定。(六)公司章程物业管理公司章程是明确公司宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分派、债权债务、内部管理等内容的书面文献，是设立公司的最重要基础条件之一。公司章程的内容因公司性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，重要内容涉及：(1)总则，涉及公司名称和地址等；(2)公司的经营范围；(3)公司注册资本；(4)股东的姓名或名称；(5)股东的权利和义务；(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；(7)公司的机构及产生办法、职权、议

14、事规则；(8)公司的法定代表；(9)公司解散事由和清算办法；(10)职工录用方式、待遇、管理方法；(11)公司的各种规章制度。物业管理公司在办理公司注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文献。物业管理公司假如符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。物业管理公司的资质审批及管理二、物业管理公司的资质审批及管理(一)物业管理公司的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理）物业管理公司资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理公司资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理公司资质证书的颁发和管理，直辖市人

15、民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理公司资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理公司资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理公司的条件如下：1一级资质(1)注册资本为人民币500万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分

16、别占下列相应计算基数的比例之和不低于100：1)多层住宅200万m2；2)高层住宅100万m2；3)独立式住宅(别墅)15万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和标准，建立公司信用档案系统，有优良的经营管理业绩。2二级资质(1)注册资本为人民币300万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)管理两种类型以上物业，并且管理各

17、类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的比例之和不低于100：1)多层住宅100万m2；2)高层住宅50万m2；3)独立式住宅(别墅)8万m2；4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和标准，建立公司信用档案系统，有良好的经营管理业绩。注：计算基数如何算计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将公司的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。例：有一家公司想申报一级资质，管理多层住宅60万m2；管理高层住宅80万m2；管理工业厂房80万m2。计算：（60/200+80/100+80/50）100%=（0.3+0.8+1.6）100%

18、=270%因此，该公司在这一项上，符合一级公司资质申报规定。3三级资质(1)注册资本为人民币50万元以上。(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。(4)有委托的物业管理项目。(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和标准，建立公司信用档案系统。表1-1物业管理公司资质等级比较资质等级注册资本(万元)从事物业管类型（种类）物业管理面积规定(万平方米)公司管理制度和标准；公司信用档案系统公司经

19、营业绩规定专业管理人员(人数)其中中级以上职称管理人员对财务、工程人员持有中级职称规定一级资质5002本档计算基数之和的100%有规定优良业绩3020有二级资质3002本档计算基数之和的100%有规定良好业绩2010有三级资质501无规定有规定无规定105有(二)在申请资质时需提供的资料新设立的物业管理公司，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理公司在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向本地的房地产主管部门申请资质：(1)营业执照；(2)公司章程；(3)验资证明；(4)公司法定代表人的身份证明；(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动协议，管理和技术人员的职称证书和劳动协议

20、。(三)物业管理公司的资质管理（内容）资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理公司和行业进行管理的重要内容之一。除资质审批外，资质管理还涉及对已设立的物业管理公司是否遵守法规、规章，是否履行协议，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有助于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理公司的管理和服务水平。物业管理公司在申请核定资质等级时，若出现违反物业管理条例规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。物业管理公司的组织形式与机构设立一、物业管理公司的组织形式（熟悉）物业管理公司应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理公司的组织形式有直线制

21、、直线职能制、事业部制、矩阵制等。(一)直线制直线制是最简朴的公司管理组织形式，它的特点是：公司各级领导者亲自执行所有管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图11所示)。这种组织形式合用于业务量较小的小型物业管理公司的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。(1)重要优点：领导可以集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。(2)重要缺陷：规定领导者通晓各种专业知识，具有多方面的知识和技能。(二)直线职能制直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设立相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式(如图12所示)。其特点是各级主

22、管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设立中普遍采用的一种形式。(1)重要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理公司。(2)重要缺陷：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易导致扯皮，减少工作效率。(三)事业部制事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图l3所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司提成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的重要特点有：一是实

23、行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。(1)重要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和积极性，增强了公司的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有助于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。(2)重要缺陷：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。(四)矩阵制矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立

24、横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式(如图14所示)。其特点是在同一组织中既设立纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参与项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。(1)重要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充足运用了人力资源；二是有助于调动各方工作积极性，解决解决各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。(2)重要缺陷：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，解决不妥容易产生矛盾。二、物业管理公司组织机构设立的影响因素（了解）(一)公司战略因素战略是为实现组织目的而制订的产业定位和发展方向。组

25、织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。(二)外部环境因素外部环境重要涉及物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应当强调其适应性，以便采用多种对策来消除外部环境对公司的不利影响。(三)技术因素技术因素重要指涉及设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要运用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设立及素

26、质规定。(四)组织规模及所处阶段组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权限度、规范化及制度化；组织规模比较大的公司，工作专门化、部门化的限度较高。公司所处的发展阶段不同，面临的重要任务和目的也有所不同，组织机构也应有所差异。三、物业管理公司组织机构设立的规定（了解）(一)按照规模、任务设立物业管理公司在设立组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设立就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设立方式。物业管理公司的组织机构设

27、立要服从公司的任务和目的，根据物业管理模式的任务和目的的不同，组织机构设立的重点也应当有所区别。(二)统一领导、分层管理物业管理公司各部门和项目应有明确的分工，把公司的任务和目的进行层层分解，贯彻到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理公司无论进行如何的组织机构设立，都要服从统一指挥的原则，即公司的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才干避免多头领导和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。(三)分工协作在物业管理公司中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理公司组织结构的划

28、分涉及管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应当保持互相协作关系。(四)精干、高效、灵活物业管理公司组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据公司外部环境的变化和公司内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。四、物业管理公司的机构设立（掌握）物业管理公司规模较大、管理的物业较多时，公司的总体结构可分为两级：公司总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在公司总部可以设立若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。一般情况下，公司职能机构及其职责，重要涉及以下内容：(一)总

29、经理室总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分公司还设有总经理助理，他们共同构成公司的决策层，对公司的重大问题作出决策。(二)人力资源部人力资源部的重要职责涉及：制订公司各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实行薪酬管理方案，完毕人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。(三)行政管理部行政管理部的重要职责涉及：编制实行行政管理、公司文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完毕公司平常行政管理、公司文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息

30、管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。(四)财务部财务部的重要职责涉及：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室报告财务收支情况。(五)品质管理部品质管理部的重要职责涉及：公司质量管理体系运营和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉解决，客户满意度评价等。(六)市场拓展部市场拓展部的重要职责

31、涉及：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。(七)经营管理部经营管理部的重要职责涉及：制订和分解公司经营计划和经营目的，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目的考核等。(八)工程管理部工程管理部的重要职责涉及：工程维修和运营保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、协议评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运营和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文献的编制等。(九)安全

32、管理部安全管理部的重要职责涉及：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文献的编制等；具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实行，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完毕安全巡查、安全投诉解决、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和解决。(十)环境管理部环境管理部的重要职责涉及：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实行公司对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化平常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施

33、，组织编制并实行项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。复习思考题1简述物业管理公司的概念、特性。2简述物业管理公司的类型。3物业管理公司注册登记包含哪些要点?4物业管理公司资质分为哪些等级?应由哪些机构颁发相应的资质证书?5新设立的物业管理公司在资质申报时应提供哪些资料?6简述设立物业管理公司组织机构的规定。7简述物业管理公司组织机构设立的影响因素。8简述直线职能式组织机构的重要优缺陷。第3讲第3讲讲义内容提纲一、内容提纲1物业管理招标投标及其特点2物业管理招标投标的原则与规定3物业管理招标投标的策划与实行4物业管理招标的类型5物业管理招标的方式6物业管理招标的内容7物业管理招标的条件与程序8物

34、业管理投标的条件9物业管理投标的程序10物业管理投标的策略技巧11制定物业管理方案(1)制定物业管理方案的一般程序(2)制定物业管理方案的规定(3)物业管理方案的基本内容(4)制定物业管理方案的要点及方法二、考试目的和考试规定本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、环节、规定，以及物业管理方案编写等知识的掌握限度和综合运用能力。考试基本规定掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、环节和规定，物业管理投标文献及方案的编写。熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。了解：物业管理招标投标的基本规定与原则。考题类型规定本部分考题类型为：单

35、项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲规定来定)。物业管理招标投标的内容与形式物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为拟定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实行，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。第一节物业管理招标投标的内容与形式一、物业管理招标投标的概念一方面，要将招标和投标加以区分。(一)物业管理招标1物业管理招标的概念物业管理招标，是

36、物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务规定和标准的招标文献，由多家物业管理公司或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务协议的一种交易行为。在我国全面实行市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理公司已经形成氛围，越来越多的公司会通过招投标这种方式获得对物业实行服务管理的机会。2物业管理招标主体物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。在业主、业主大会选聘物业管理公司之前的前期物业管理活动中，由物业

37、建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实行物业管理的招标组织工作。一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。(二)物业管理投标1物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理公司，根据招标文献中拟定的各项管理服务规定与标准，编制投标文献，参与投标竞争的行为。2物业管理投标的主体物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业

38、管理公司或专业管理公司(以下简称投标人)。专业管理公司通常是指具有一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化公司，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理公司，也有相应的专业管理公司。二、物业管理招标的类型(一)按物业类型划分根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码

39、头、步行街)等。(二)按项目服务内容的实行划分根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同规定，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。如规划用地为54万m2的某大学城的物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。(三)按招标主体的类型划分根据物业管理招

40、标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。(四)按项目服务的方式划分根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。三、物业管理招标投标的特点(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并规定投标人提供综合性的管理服

41、务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办公司)等，一般具有地区广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，规定投标方所提供的服务具有综合性。(2)由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的规定就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应当根据具体情况采用有差异的方式和策略。(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，重要体现在以下两个方面：

42、一是招标主体的特殊性。一方面，物业管理招标主体可以是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。另一方面，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特性的群体服务，

43、提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不拟定性。四、物业管理招标的方式(一)公开招标公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理公司参与投标的招标方式。招标人采用公开招标方式的，一方面应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文献的办法等具体事项。招标文献应当明确开标日期、时间和地点。凡乐意参与投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和人围程序等。公开招标的重要特点是招标人以公开的方式邀

44、请不拟定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。(二)邀请招标邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的公司，直接向其发出投标邀请的招标方式。采用邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文献上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文献的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实行程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具有一定的公开性。采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，特别是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验

45、在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才干保证邀请招标的最终成功。邀请招标的重要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的公司才是合格的投标人，投标人的数量有限。五、物业管理招标的内容（掌握）(一)初期介入和前期物业管理阶段的招标内容初期介入阶段重要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理公司承担平常管理前的阶段。在初期介入和前期物业管理阶段，规定提供相应物业管理服务的重要招标内容有：(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；(2)对投标物业设施配备的

46、合理性及建筑材料选用提供专业意见；(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；(4)提出投标物业的其他管理建议；(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；(9)办理移交接管，对业主入住、装修实行管理和服务。(注：具体阐述详见相关章节。)(二)常规物业管理招标内容常规物业管理规定提供的相关服务的重要内容有：(1)项目机构的建立与平常运作机制的建立，涉及机构设立、岗位安排、管理制度等；(2)房屋

47、及共用设施设备的管理；(3)环境与公共秩序的管理，涉及清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；(4)客户管理、客户服务和便民措施；(5)精神文明建设；(6)物业的租赁经营；(7)财务管理，涉及对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。(三)物业管理招标中管理方式的拟定物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。(1)所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理公司负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理公司自行负责组织实行和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。(2)所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理公司派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，平常运作完全由招标人(或原有的管理方)自行负责。顾问服务管理方式事实上是征询服务的