技术部工程维修部岗位作业指导书22186.docx

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1、西部智谷工程部岗位流程作业指导书目录序号文件编号文件名1西部智谷工工程部组组织架构构图2PROELLDO-GCQQC-001工程维修部部主管岗岗位作业业指导书书3PROELLDO-GCQQC-002设施设备管管理作业业指导书书4PROELLDO-GCQQC-003公共能耗管管理作业业指导书书5PROELLDO-GCQQC-004公共设施维维修养护护作业指指导书6PROELLDO-GCQQC-005房屋维护保保养作业业指导书书7PROELLDO-GCQQC-006柴油发电机机管理作作业指导导书8PROELLDO-GCQQC-007电梯设备管管理作业业指导书书9PROELLDO-GCQQC-008

2、对外委托维维修保养养管理作作业指导导书10PROELLDO-GCQQC-009二次供水设设备管理理作业指指导书11PROELLDO-GCQQC-110给排水设施施设备管管理作业业指导书书12PROELLDO-GCQQC-111工程维护工工具管理理作业指指导书13PROELLDO-GCQQC-112工程维修养养护安全全作业指指导书14PROELLDO-GCQQC-113工程维修入入户流程程图15PROELLDO-GCQQC-114房屋质量整整改管理理作业指指导书16PROELLDO-GCQQC-115房屋质量整整改流程程图.17PROELLDO-GCQQC-116供配电设施施设备管管理作业业指导

3、书书.18PROELLDO-GCQQC-117弱电设备管管理作业业指导书书19PROELLDO-GCQQC-118设备房管理理作业指指导书20PROELLDO-GCQQC-119设施设备管管理流程程图21PROELLDO-GCQQC-220监控系统管管理作业业指导书书.22PROELLDO-GCQQC-221消防设备管管理作业业指导书书23PROELLDO-GCQQC-222水景设备管管理作业业指导书书24PROELLDO-GCQQC-223中央空调冷冷水机组组管理作作业指导导书25PROELLDO-GCQQC-224中央空调热热水机组组管理作作业指导导书26PROELLDO-GCQQC-22

4、5入户维修管管理作业业指导书书序号文件编号文件名27PROELLDO-GCQQC-226配电房值班班管理作作业指导导书28PROELLDO-GCQQC-227电梯困人应应急预案案29PROELLDO-GCQQC-228设备房突发发事件处处理预案案30PROELLDO-GCQQC-229火灾应急预预案31PROELLDO-GCQQC-330水浸事故应应急预案案32PROELLDO-GCQQC-331煤气泄漏应应急预案案33PROELLDO-GCQQC-332停水应急预预案34PROELLDO-GCQQC-333停电应急预预案35PROELLDO-GCQQC-334风机设备操操作作业业指导书书36

5、PROELLDO-GCQQC-335消防设备维维护保养养作业指指导书37PROELLDO-GCQQC-335消防设备维维护保养养作业指指导书38PROELLDO-GCQQC-337低压配电设设备异常常情况处处理作业业指导书书.39PROELLDO-GCQQC-338电梯设备异异常情况况处理作作业指导导书40PROELLDO-GCQQC-339二次供水设设备异常常情况处处理作业业指导书书41PROELLDO-GCQQC-440热水机组异异常情况况处理作作业指导导书42PROELLDO-GCQQC-441水景设备维维护保养养作业指指导书43PROELLDO-GCQQC-442水景异常情情况处理理作

6、业指指导书44PROELLDO-GCQQC-443消防设备异异常情况况处理作作业指导导书45PROELLDO-GCQQC-444中央空调热热水机组组维修保保养指导导书46PROELLDO-GCQQC-445中央空调维维修保养养作业指指导书47PROELLDO-GCQQC-446中央空调异异常情况况处理作作业指导导书48PROELLDO-GCQQC-447工程部钥匙匙管理作作业指导导书49PROELLDO-GCQQC-448工程低值易易耗品使使用管理理规定50PROELLDO-GCQQC-449工程维修部部员工绩绩效考评评作业指指导书 成都银都物业服务有限公司 编号：PROELDO-GCQC-0

7、1西部智谷工工程部组 织 架架 构 图工程维护部主管维修组领班运行组领班装修监管员水 泥电 木气 漆维 修员弱电、空调工电梯工工供配电房值班电工岗位编制说说明总编制122人工程部主管管：1名名运行领班：1名运行工：44名维修领班： 1人人维修组员工工5人，装装修管理理员包含含在维修修组内。工程维修主主管岗位位作业指指导书1 目的明确工程维维修主管管的岗位位职责，完完成本项项目工程程维护保保养工作作，协助助项目经经理完成成工作计计划。2 适用范范围适用于公司司各项目目工程维维修部主主管的岗岗位工作作。3 职责3.1 在在项目经经理的领领导下进进行工作作，执行行公司有有关工程程管理方方面的工工作方

8、针针、政策策、规章章和制度度。3.2收集集各种设设施设备备的技术术资料、图图纸。3.3 做做好能源源消耗统统计，注注意节能能降耗，杜杜绝跑、冒冒、滴、漏漏现象。发发现异常常或者超超标准应应及时整整改，采采取节能能措施。3.4 解解决技术术难题，进进行设施施设备的的抢修，参参与事故故、故障障分析，进进行整改改。3.5 了了解掌握握有关房房屋及设设施设备备修理改改造的材材料、配配件协助助进行急急需器材材的采购购。3.6 前前期管理理工作3.6.11在项目目接管前前30天天协助项项目经理理制订“接管验验收计划划”，根据据项目情情况修改改“业主手手册”范本。3.6.22参与新新项目的的接管验验收和交交

9、房工作作。3.6.33在交房房前7天天，协助助项目经经理完成成项目管管理设施施设备动动态管理理数据图图表的制制作和安安装。3.6.44协助项项目经理理开展交交房后的的工程整整改工作作，并进进行全程程跟踪，随随时掌握握整改的的情况，对对完成整整改的事事项及时时通报给给客户中中心。3.7 后后期管理理工作3.7.11年度工工作a、每年112月226日前前向项目目经理递递交本年年度的“年度工工作总结结”，配合合项目经经理完成成下年度度“经营预预算”、“年度工工作计划划”、“年度设设施设备备管理计计划”；b、配合完完成客户户满意度度调查工工作。3.7.22季度工工作a、按“年年度设施施设备管管理计划划

10、”的实施施方案进进行实施施；b、每季度度本项目目进行一一次安全全工作检检查。检检查出存存在的问问题和隐隐患，实实施整改改；c、每季度度根据外外委维保保单位工工作情况况提出个个人意见见；d、每季度度首月上上旬对工工程维修修养护工工作的预预算执行行情况和和多种经经营开展展情况进进行汇总总分析，并并将汇总总分析情情况上报报项目经经理；e、积极参参与项目目的各类类巡视、专专题检查查及会议议工作。3.7.33月度工工作a、安排本本部门人人员查抄抄代收代代缴的水水、电、气气表读数数，抄报报客服中中心核查查后报公公司财务务收费。对公共能耗进行统计分析，生成相关统计数据，并对异常数据应及时复查、处理；b、每月

11、对对设备及及设备用用房进行行卫生检检查；c、每月55日将本本项目上上月度工工程类的的工作指指标完成成情况汇汇总,上上交到项项目经理理审核；d、每月55日收集集整理上上月度的的相关记记录表格格并归档档；e、每月115日对对库房进进行盘点点，根据据库房盘盘点情况况和预算算计划申申购下月月物品,并于每每月199日提交交的月度度物资申申购计划划报项目目经理审审批；f、每月228日前前对未入入住的空空置房进进行检查查，并将将检查结结果记录录在“空置房房巡视记记录表”中；g、每月330日前前将部门门考勤及及员工月月度考核核报项目目经理；3.7.44每周工工作a、每周一一安排本本部门人人员对公公共能耗耗进行

12、抄抄表记录录，发现现异常及及时处理理；b、每周参参加项目目工作例例会，汇汇报本周周工作，提提交下周周工作计计划。C、每周11次检查查设备及及设备房，检查查运行记记录的记记录情况况；3.7.55每日工工作a、每日召召开部门门早会，听取昨日工作汇报和当天工作安排b、关注日日常维修修及计划划保养开开展情况况；c、处理其其它日常常事务；d、完成上上级领导导交办的的其它各各项工作作。参与与装修期期间的施施工巡查查管理 。装修修竣工后后参与设设施设备备的验收收工作，并并做好记记录；4 记录无设施设备管管理作业业指导书书1 目的确立公司各各项目各各类设施施设备的的管理要要求，确确保各类类设施设设备管理理工作

13、的的统一、完完整和完完善。2 适用范范围适用于公司司各项目目各类工工程设施施设备的的综合管管理工作作。3 职责3.1 各各项目经经理负责责本办法法的实施施情况进进行检查查、督导导。3.2 工工程维修修部主管管负责本本办法的的具体实实施3.3 工工程维修修部人员员负责所所辖物业业范围内内的各类类设施设设备的日日常管理理工作。3.4 公公司品质质部负责责各类设设施设备备档案的的管理工工作的监监督、指指导。3.5 各各项目客客户主办办负责各各类设施施设备档档案的管管理工作作。4 程序要要点4.1 工工程设施施是指园园区道路路、场地地、休闲闲椅凳、路路灯、游游泳池、建建筑小品品、雨、污污水管、井井等静

14、止止运行状状态的共共用物业业。工程程设备是是指发电电机、电电梯、水水泵等转转动运行行的共用用物业。4.2 档档案的建建立要求求4.2.11 各项项目在接接管物业业后2个个月内应应将管辖辖范围内内建立相相应的“设施设设备台账账”和使用用档案，并并在建档档后的33个工作作日内将将台账移移交客户户主办存存档。4.2.22 各项项目应在在接管物物业后一一月内将将所辖物物业内的的所有设设施设备备进行标标识及编编号：a、所有设设施设备备应单机机单台或或按功能能系统进进行“设施设设备标识识”；b、“设备备标识”用标牌牌形式予予以实施施，标牌牌应有下下列内容容：（1）设施施设备名名称；（2）设施施设备编编号。

15、c、设施设设备编号号按下列列规则编编制：设备流水号号（011，022）设备名称缩缩写（取取汉语拼拼音字头头）设备系统名名称缩写写（取汉汉语拼音音字头）物业项目名名称注意事项：（1）设设施设备备流水号号按物业业项目的的设备总总数流水水编制；（2）同类类型同系系统设施施设备的的流水号号码应保保持相对对的集中中和连续续性。d、标识的的制作规规范：标标识材质质用双色色板制作作，表面面亚光色色。4.2.33 各项项目在设设施设备备接管验验收后22个月内内必须完完善设施施设备的的统计工工作。a、设施设设备的统统计工作作应真实实、准确确、帐物物相符的的原则；b、设施设设备统计计以设备备台帐的的形式，主主要统

16、计计设施设设备的基基本情况况，内容容主要包包括：设设备名称称、设备备型号、装装机容量量、电压压等级、工工作方式式、出厂厂编号、出出厂日期期、生产产单位、使使用时间间、设备备原值、检检测周期期、配套套电机型型号、主主要部件件、随机机资料、设设备图样样等；c、设备台台帐与随随机资料料图册、运运行检修修记录构构成设施施设备的的全部档档案内容容；d、设施设设备使用用状态的的统计以以机电设设备运行行一览表表的形式式反映设设备的状状态，内内容包括括：设备备名称、型型号规格格、电机机容量、设设备编号号、使用用情况等等；e、设备的的统计资资料必须须全部真真实地反反映实情情；f、设施设设备的统统计资料料应交客客

17、户主办办存档备备查。4.2.44 所有有设施设设备应按按单机单单台或功功能系统统建立设设施设备备卡。4.2.55 设施施设备台台账应保保持与设设施设备备现行状状态一致致，为此此，设施施设备管管理人员员应将诸诸如设备备封存、停停用、限限制使用用范围、调调迁、报报废和更更换零部部件及检检修情况况及时进进入设备备台帐。4.2.66 设备备台账和和设备出出厂原件件（合格格证、说说明书、保保修协议议等）由由总办统统一保存存。项目目保存复复印件。4.3 设设备状态态标识4.3.11 各项项目工程程维修部部应对设设施设备备状态进进行标识识，以防防止因设设施设备备误操作作造成人人员伤害害和设施施设备损损坏。4

18、.3.22 设施施设备状状态分为为运行、备备用。停停用、封封存、报报废、检检修及严严禁合闸闸等。4.3.33 正常常运行中中的设施施设备可可不予标标识。4.3.44 标识识的方式式方法a、设备状状态用标标识牌进进行标识识，标识识牌尺寸寸按1000mmm X 50mmm XX 1mmm（长长 x宽宽 x厚厚）制作作（供配配电设备备按电力力行业统统一标准准）；b、白色塑塑料板制制作，字字体为红红色；c、设备状状态标识识牌应在在设备状状态确定定后，由由设备操操作人员员及时悬悬挂于应应予标识识设备的的显眼位位置；d、设备状状态改变变，标识识应随之之改变。4.4 设设备的日日常操作作、运行行、维修修保养

19、管管理4.4.11 工程程维修养养护按照照各类设设施设备备操作、运运行、维维修保养养标准执执行。4.4.22 设施施设备的的巡视管管理a、巡视检检查分为为定期巡巡视、特特殊巡视视和夜间间巡视三三种：（1）定期期巡视，值值班人员员按设施施设备运运行、维维护保养养要求的的时间和和项目，对对运行和和备用的的设施设设备及周周围环境境进行定定期检查查。包括括：日检检、周检检、月检检、季检检、年检检。（2）特殊殊巡视，对对特殊情情况下增增加的巡巡视。如如在设施施设备超超过负荷荷或负荷荷有显著著的变化化时，新新装、检检修或停停运后的的设施设设备投入入运行，运运行中出出现可疑疑现象及及特殊天天气时的的巡视。（

20、3）夜间间巡视，对对需要夜夜间才便便于发现现的情况况进行的的巡视。如如接点过过热和绝绝缘污秽秽放电情情况。b、巡视检检查方法法：（1）看：看各设设备外观观有无损损坏，内内部各接接线端有有无烧灼灼痕迹，各各仪表读读数、水水位、油油位是否否正常；（2）听：听设备备运行的的声音有有无异响响；（3）嗅：嗅运行行中的设设备有无无焦糊等等异味；（4）感觉觉：感觉觉设备及及设备房房温度是是否正常常。c、巡检工工作须定定时按各各类设施施设备所所列项目目进行认认真巡视视，并将将结果填填写在相相应的巡巡视记录录表上。发发现问题题及时处处理,并并将巡查查结果填填入巡检检记录表表。4.4.33 维修修人员在在进行巡巡

21、视时，应应带上相相关巡视视表，同同时将巡巡检结果果用黑色色签字笔笔逐一清清楚记录录。4.4.44 巡视视人将巡巡视时发发现的问问题填在在报修修及处理理情况记记录表中中，小事事故能及及时处理理的，由由巡视人人立即处处理；大大事故及及时报告告主管，由由其派工工维修，并并将处理理方法、派派工单号号和完成成时间填填在相应应栏内。4.5 设设施设备备的缺陷陷管理4.5.11 设备备缺陷分分类：a、一类缺缺陷为严严重缺陷陷，指缺缺陷已导导致设施施设备不不能运行行或造成成影响较较大，必必须进行行处理。凡凡可能发发生人身身伤亡、大大面积停停电、主主要设施施设备损损坏，或或造成有有严重影影响的事事故的缺缺陷均称

22、称为一类类缺陷，这这种缺陷陷性质严严重，情情况紧急急，必须须立即处处理。b、二类缺缺陷是重重大缺陷陷指设施施设备的的较大缺缺陷，设设施设备备还能运运行，但但情况严严重，已已影响设设备运行行，不能能满足系系统正常常运行的的需要，短短期内有有发生事事故的可可能性，威威胁安全全运行。c、三类缺缺陷是一一般缺陷陷指设施施设备的的普通缺缺陷，对对安全运运行影响响较小且且发展较较慢，可可以列入入计划处处理。4.5.22 发现现一类缺缺陷应立立即消除除，并向向主管、项项目经理理、总经经理逐级级汇报；二类缺缺陷应及及时，按按计划消消除并向向主管、项项目经理理逐级汇汇报；三三类缺陷陷可结合合定期检检修，有有计划

23、消消除并向向主管逐逐级汇报报。4.5.33 工程程维修人人员发现现的设施施设备缺缺陷应记记入（设设施设备备使用档档案）。4.6 设设施设备备的大修修改造4.6.11 工程程维修部部主管根根据设施施设备使使用状况况提出设设施设备备大修、改改造项目目的申请请，提交交项目经经理。上上报公司司领导或或业主大大会审定定。4.6.22 公司司领导批批准由本本公司出出资的设设施设备备大修、改改造项目目。4.6.33 业主主大会批批准需动动用维修修资金的的大修、改改造项目目。4.6.44 项目目负责制制定实施施方案，并并按计划划和方案案组织实实施。4.6.55 项目目经理以以及相关关技术人人员共同同监督、验验

24、收。4.7 设设施设备备的购置置管理4.7.11 设施施设备的的购置包包括原有有设备的的更新和和新添设设备的购购置。4.7.22 设施施设备购购置应遵遵循满足足服务提提供需要要的原则则。4.7.33 设施施设备购购置的资资金来源源按相关关法规或或规定执执行。4.7.44 设施施设备更更新需在在原设备备办理了了报废手手续后进进行。4.7.55 新添添设施设设备由工工程维修修部提出出服务用用途或配配套功能能以及主主要技术术指标的的要求。4.7.66 采购购设施设设备应遵遵循采采购控制制程序的的相关规规定进行行。4.7.77 采购购设备到到达公司司后，工工程维修修部进行行清点核核对，接接收相关关资料

25、，并并组织安安装调试试或试运运行。符符合要求求的，办办理相关关手续；不符合合要求的的，按合合同或公公司相关关规定办办理。4.7.88 经验验收符合合要求的的采购设设设施备备按本条条例相关关规定纳纳人台账账，建立立卡片等等进行日日常管理理。4.8 设设施设备备的停用用和封存存4.8.11 发现现下列情情况之一一，设施施设备应应予停用用或封存存：a、多余设设施设备备；b、设施设设备功能能己不能能满足提提供服务务需要的的设备。4.8.22 停用用或封存存的设施施设备应应采用适适当措施施防止锈锈蚀、磕磕碰和其其他形式式对其状状态的损损坏。4.8.33 工程程维修部部应定期期（如一一个季度度）对停停用或

26、封封存的设设施设备备进行检检查，以以保持其其适用性性。4.8.44 设施施设备领领班人员员应填写写设施设设备停用用或封存存的报批批单，经经维修主主管批准准后实施施。4.9 设设施设备备的报废废4.9.11 无修修复价值值的设施施设备应应予报废废。4.9.22 报废废设施设设备应由由项目物物业服务务中心组组织鉴定定。参与与鉴定的的人员应应包括：设备管管理人员员、财务务部代表表、项目目经理。4.9.33 工程程维修部部主管应应填写设设施设备备审核表表经总总办批准准后实施施。4.9.44 需报报废设施施设备在在未获报报废批准准、实施施前，应应悬挂“待报废废”标识。4.9.55 报废废设施设设备应及及

27、时撤离离原安装装或使用用场所，未未撤离前前应悬挂挂“报废”标识。4.9.66 工程程维修部部应将批批准的设设施设备备审核表表报公公司财务务部一份份。4.10 属于业业主共用用的设施施设备的的停用、报报废，须须报本项项目业主主委员会会审核、同同意后方方可实施施。5 记录a、PROOELDDO-GGCQCC-02201设设施设备备卡b、PROOELDDO-GGCQCC-02202验验收单c、PROOELDDO-GGCQCC-02203设设施设备备审核表表d、PROOELDDO-GGCQCC-02204设设施设备备台账e、PROOELDDO-GGCQCC-02205设设施设备备停用申申请表f、PRO

28、OELDDO-GGCQCC-02206维维修保养养延时申申请表g、PROOELDDO-GGCQCC-02207报报修及处处理情况况记录表表公共能耗管管理作业业指导书书1 目的为确保公司司设施、设设备的正正常运行行，有效效监控运运行过程程所产生生的能耗耗，责任任到人，分分工明确确。2 适用范范围适用于公司司各项目目所有在在管项目目。3 职责3.1 工工程维修修部主管管负责人人员安排排、数据据填写、数数据分析析。3.2 工工程维修修部主管管、秩序序维护主主管负责责本办法法的具体体实施管管理。3.3 工工程维修修人员负负责辖区区的各类类常用设设施设备备的具体体操作。4 程序要要点4.1 能能耗管理理

29、分类a、功率的的管理；b、数量的的管理；c、周期的的管理；d、运行方方式的管管理；e、技术改改造的管管理。4.2 新新项目接接管后11月内，项项目经理理必须组组织工程程维修人人员对项项目的照照明、用用水等设设施设备备进行综综合分析析、研究究，提出出降低能能耗的改改造措施施和计划划并报项项目物业业服务中中心审核核实施。4.3 新新项目接接管后11周内，项项目经理理/助理理必须同同主管制制定本项项目的能能耗控制制表，明明确使用用的数量量、开启启的时间间和使用用周期、使使用的点点位、管管理责任任人。4.4 工工程维修修部主管管在122月中旬旬对本项项目的各各类常用用设施设设备进行行统计分分析做出出下

30、一年年度的水水、电、气气用量的的预算。4.5 工工程维修修部主管管根据项项目情况况，每月月对园区区的照明明进行核核查，确确定开启启点位及及数量。4.6 工工程维修修部主管管必须每每周确定定园区的的路灯、风风机、水水景的开开、关时时间及开开关点位位。4.7 工工程维修修部主管管必须每每月确定定园区的的水景补补水周期期。4.8 工工程维修修部主管管、护卫卫部主管管负责安安排每周周三天凌凌晨2：003：000间对对本项目目总水/电的计计量表数数据抄录录工作。4.9 工工程维修修部每月月5日前前应对所所抄录的的水电表表记录进进行统计计分析，并并以折线线图留存存，以便便同期能能耗耗用用数据对对比。并并于

31、每月月10日日前向项项目经理理汇报执执行情况况。按抄抄表处理理流程处处理，见见附件。4.10 工程维维修部每每月155日至118日进进行客户户用水、电电数据的的抄录。在在抄录、统统计分析析中发现现用量数数据同期期环比超超过10%的情况况，应立立即向主主管汇报报。4.11 能耗控控制管理理中所反反映出的的问题，项项目经理理应根据据情况制制定整改改措施并并向公司司汇报。4.12 工程维维修主管管在能耗耗数据波波动大时时须立即即组织开开展异常常情况原原因的查查找工作作，迅速速安排处处理、并并向项目目经理汇汇报。4.13 工程维维修主管管每月对对能耗统统计报表表进行分分析，填填写水水电表每每日用量量统

32、计分分析表、水水电能耗耗表（图图），项项目经理理对分析析内容进进行审核核。4.14 工程维维修人员员发现设设施设备备老化、运运行方式式异常等等原因造造成能耗耗增大情情况时，应应及时汇汇报工程程维修部部主管、项项目经理理。4.15 项目经经理在设设施设备备老化、运运行方式式异常等等原因造造成能耗耗增大情情况应组组织工程程维修人人员对异异常情况况进行研研究、讨讨论，提提出改造造方案并并上报公公司进行行改造。4.16 抄表处处理流程程固定时间抄录数据正常波动范围同期对比10%数据10%数据10%数据10%立即报工程主管分 析工程主管签字确认逐级汇报，分析原因采取控制措施实施情况用文字、数据汇报工程主

33、管5日前将上月的水电数据录入电子表格，留存。正常波动范围工程主管签字确认5 记录a、PROOELDDO-GGCQCC-03301数数据抄录录记录公共设施维维修养护护作业指指导书1 目的为确保公共共设施的的使用功功能及外外观和正正常运作作，确保保项目园园区安全全、舒适适、美观观的生活活环境。2 适用范范围适用于公司司各项目目园区公公共设施施的维修修养护。3 职责3.1 项项目经理理负责监监督、检检查本指指导书的的执行情情况。3.2 工工程维修修部主管管负责检检查本指指导书具具体的执执行情况况。3.3 工工程维修修人员按按照本指指导书进进行工作作。4 程序要要点4.1 道道路地砖砖：每周周巡查发发

34、现的地地面空鼓鼓、松脱脱、破损损的应及及时修复复；每年年全面检检查一遍遍，对以以上问题题进行维维修外，同同时检查查地基变变形、塌塌方、严严重的裂裂缝等进进行维修修，恢复复原样。4.2 路路灯：每每周检查查发现灯灯座、灯灯柱、灯灯罩、灯灯泡损坏坏及时维维修；每每半年保保养一次次，灯杆杆、灯柱柱每年刷刷漆一次次。4.3 水水景、排排水（污污）泵：每周巡巡查一次次，发现现水泵不不出水、水水小、跳跳闸等及及时处理理；每月月对控制制箱、开开关进行行一次保保养；每每年全面面检查保保养一次次。4.4 建建筑小品品、告示示栏、标标识：每每周巡查查一次，发发现破损损、脱落落及时维维修；油油漆起壳壳、剥落落、失去

35、去保护作作用的，每每半年保保养一次次；每一一年半翻翻新一次次。4.5 儿儿童游乐乐设施：每周巡巡查一次次，发现现配件缺缺损、饰饰面起毛毛、滑板板开裂应应立即修修理，若若不能及及时修理理应尽快快安排时时间处理理；4.6 休休闲椅凳凳：每周周巡查一一次,发发现脱漆漆、破损损及时维维修；每每半年保保养一次次；两年年翻新一一次。4.7 雨雨水管道道：每周周巡查一一次，发发现损坏坏及时维维修，每每月检查查一次，每每次雨季季前检查查一次，保保证雨水水管无堵堵塞、漏漏水或渗渗水，流流水通畅畅，管道道接口完完好，无无裂缝、破破洞。4.8 污污水井、雨雨水井：每周巡巡查一遍遍，发现现井盖破破损、缺缺少，井井内堵

36、塞塞应及时时维修或或更换、清清理；每每年揭开开井盖检检查清理理污泥二二次。4.9 电电缆沟（井井）：每每月检查查一次，发发现盖板板破损及及时更换换维修；沟内积积水及时时疏通、清清理。4.10 化粪池池：每季季度检查查一次；每年清清掏一次次；保持持化粪池池排水通通畅无堵堵塞。4.11 外围护护栏：每每周巡视视，发现现损坏应应及时修修复；每每年全面面检查，并并对掉漆漆、生锈锈、掉焊焊等损坏坏进行维维修刷漆漆；每22年全面面刷漆一一遍。4.12 遮雨蓬蓬：每年年全面检检查一次次，对镙镙丝部位位进行加加固，对对脱胶的的进行补补胶，破破损的进进行更换换。4.13 工程维维修人员员在巡视视中发现现问题应应

37、及时处处理，如如不能及及时处理理的须向向主管汇汇报，主主管核实实后安排排时间处处理。4.14 如工程程维修人人员无力力处理的的，主管管应向项项目经理理/助理理汇报，经经核实后后，按照照外委维维保管理理办法委委托其他他人进行行维修。4.15 设施维维护保养养完成后后在维维护保养养记录表表中进进行记录录。4.16 设施外外委维护护保养4.16.1 由由设施外外委维护护保养单单位操作作实施。4.16.2 由由设施管管理责任任人对外外委维护护保养单单位的整整个维护护保养的的操作实实施进行行监督。4.16.3 每每次维护护保养完完成后由由设备管管理责任任人报工工程维修修部主管管检验，并并将维护护保养情情

38、况检验验结果记记录在维维护保养养记录表表中。4.17 维护保保养计划划或外委委维报单单位制定定下一年年该设备备的维护护保养计计划。4.17.1 每每年122月255日前，工工程维修修部主管管综合各各设施设设备的具具体情况况制定下下一年度度设施设设备的维维护保养养计划。4.17.2 计计划内容容：设施施的大中中修、保保养，设设备的改改造及巡巡查中发发现的重重大缺陷陷。4.17.3 计计划执行行：按设设施设备备管理流流程进行行。5 记录a、PROOELDDO-GGCQCC-04401维维护保养养申请表表b、PROOELDDO-GGCQCC-04402维维护保养养记录表表c、PROOELDDO-GG

39、CQCC-04403公公共设施施巡查记记录表房屋维护保保养作业业指导书书1 目的对房屋进行行预防性性维护，延延长其使使用寿命命。2 适用范范围适用于公司司各项目目管理区区域内的的房屋维维护保养养。3 职责3.1 项项目经理理负责监监督、指指导本标标准的执执行情况况；3.2 工工程维修修部主管管负责检检查本标标准具体体的执行行情况；3.3 工工程维修修人员按按照本标标准进行行工作。4 程序要要点4.1 地地基基础础：每年年进行一一次全面面观测，房房屋应无无倾斜、地地基无明明显沉降降、移位位，墙体体无严重重裂缝等等；发现现问题及及时向业业主委员员会及相相关单位位报告。4.2 梁梁、柱、板板主体：每

40、年进进行一次次全面检检查，应应无倾斜斜、变形形、弓凸凸、剥落落、开裂裂和非收收缩性裂裂缝，无无露筋等等；发现现问题及及时处理理。 4.3 楼楼顶：每每月检查查顶一遍遍，对隔隔热板、防防水层、伸伸缩缝存存在变形形、裂缝缝的及时时维修；每年对对隔热层层进行保保养一次次，并对对面砖缝缝用白水水泥勾缝缝。4.4 外外墙饰面面：每月月全面检检查一遍遍，对明明显空鼓鼓、脱落落、污迹迹及时维维修；每每年清洗洗一次，在在清洗时时发现损损坏部位位及时维维修，恢恢复原样样。4.5 内内墙饰面面：每月月全面检检查一次次发现严严重破损损、污迹迹要及时时修复；每年全全面检查查一遍，并并对破损损部分维维修；每每3年全全面

41、检查查一遍，裂裂缝、空空鼓、脱脱落、污污迹全面面检修，并并刷涂料料一遍（面面砖墙面面修复破破损部分分）4.6 楼楼梯间：梯间踏踏步每年年检查一一遍；楼楼梯间墙墙面每33年粉刷刷涂料一一遍，裂裂纹、剥剥落、空空鼓等应应及时维维修。4.7 大大堂/单单元门：每周巡巡视，发发现大堂堂/单元元门松脱脱、闭门门器脱落落、掉漆漆应及时时维修；每年全全面保养养一次，对对生锈、掉掉漆或油油漆起皮皮部位应应重新刷刷漆，对对合页及及闭门器器上油一一次。4.8 窗窗：每周周巡视一一遍，对对窗门破破裂、松松脱、变变形应及及时修复复；每年年全面检检查一遍遍，对上上述问题题进行维维修外，应应检查玻玻璃是否否松动、窗窗结构

42、是是否变形形、掉焊焊以及防防雨水情情况，对对存在问问题作全全面维修修。4.9 吊吊顶：每每周巡查查一遍，发发现缺损损应及时时修复；每5年年揭开天天花板检检查吊顶顶龙骨是是否松、吊吊顶钢丝丝是否生生锈，对对龙骨松松动、钢钢丝生锈锈现象进进行更换换。4.10 楼顶避避雷针（带带）：每每年委托托专业部部门做一一次绝缘缘测试，每每年全面面检查各各节点是是否有脱脱焊、变变形、生生锈，应应及时进进行维修修并刷油油一遍；每周巡巡视一遍遍。4.11 工程维维修人员员在巡视视中发现现问题应应及时处处理，如如不能及及时处理理的须向向主管、主主管核实实后安排排时间处处理。4.12 如工程程维修人人员无力力处理的的，

43、主管管应向项项目经理理/助理理汇报，经经核实后后，按照照外委维维保管理理办法委委托其他他人进行行维修。4.13 维护保保养计划划4.13.1 每每年122月155日前，设设施管理理人员制制定下一一年的维维护保养养计划。4.13.2 每每年122月200日前，工工程维修修主管综综合各设设施设备备的具体体情况制制定下一一年度设设施设备备的维护护保养计计划。4.13.3 计计划内容容：设施施的大中中修、保保养，设设备的改改造及巡巡查中发发现的重重大缺陷陷。4.13.4 计计划执行行：按设设施设备备管理流流程进行行。4.14 检查中中发现的的问题及及处理情情况记录录在报报修及处处理情况况记录表表中。5

44、 记录a、PROOELDDO-GGCQCC-05501房房屋设施施巡查记记录表柴油发电机机管理作作业指导导书1 目的规范柴油发发电机维维运行维维护操作作，确保保柴油发发电机的的安全、可可靠、经经济运行行。2 适应范范围适用于公司司各项目目管理区区域内柴柴油发电电机的运运行维护护操作。3 职责3.1 各各项目经经理负责责本标准准的实施施情况进进行监督督。3.2 工工程维修修部主管管负责制制定“柴油发发电机维维修保养养年度计计划”并对本本标准和和计划具具体实施施进行检检查、督督导。3.3 工工程维修修部主管管负责按按本标准准和“柴油发发电机维维修保养养年度计计划”组织、监监督、实实施工作作。3.4 工工程维修修人员负负责所辖辖小区的的柴油发发电机进进行运行行维修养养护操作作。4 程序要要点4.1 设设备的验验收及整整改管理理4.1.11 工程程维修部部主管在在设备安安装完毕毕后，根根据设备备情况的的验收标标准和计计划，并并组织验验收。4.1.22 验收收内容及及标准a、设计资资料；b、技术资资料；c、设备型型号与移移交清单单相符；d、工作状状态良好好、配件件齐全、标标识清楚楚；e、设备表表面油漆漆完好无无损伤、设设备安装装牢固、机机房隔音音、防护护设置完完好；f、通