第一太平戴维斯物业管理质量手册-工程部手册-1382180.docx

《第一太平戴维斯物业管理质量手册-工程部手册-1382180.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一太平戴维斯物业管理质量手册-工程部手册-1382180.docx（254页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.FPDSaavillls QMSS MAANUAAL第一太平戴戴维斯物物业管理理质量手手册工程部手册册 目 录0.目目录I-IIII1.目目的1.1工程部部的作用用12.职职责2.1工程部部的职责责2-332.2各班组组职责4-773.组组织架构构3.1建立组组织机构构的原则则8-993.2工程部部组织机机构的设设计103.3工程部部组织机机构的设设置方式式11-134.岗岗位职责责4.1 总工程师的的岗位职职责14-154.2 副总工程师师的岗位位职责16

2、4.3 工程部秘书书的岗位位职责174.4 值班工程师师的岗位位职责184.5 空调采暖专专业的岗岗位职责责19-284.6 强电专业的的岗位职职责29-354.7 弱电专业的的岗位职职责36-424.8 机械、给排排水、燃燃气、土土木维修修专业(机木组组)岗位位职责43-534.9 仓库材料员员的岗位位职责545.前前期管理理5.1 规划设计的的参与555.2 物业施工的的参与565.3 物业监理的的参与57-585.4 竣工接管验验收59-655.5 物业移交66-945.6 交楼流程95-10665.7 二次装修1077-12296.基基础管理理6.1 用户报修及及投诉处处理1300-1

3、3336.2 紧急应变措措施1344-14416.3 月报告、周周报告制制度1422-14436.4 能源管理1444-15516.5 设备技术档档案管理理1522-15546.6 新增、改装装及报废废设备管管理制度度15556.7 零件、耗材材采购、库库存及领领用管理理1566-15576.8 工具管理15886.9 人员管理15996.10 外包招标制制度1600-16646.11 报告制度1655-16667.设设备运行行管理7.1 工业安全1677-16697.2 安全用电制制度1700-17717.3 防火制度1722-17737.4 值班及交接接班制度度1744-17757.5 机

4、房管理制制度1766-18817.6 设备故障处处理18227.7 运行事故分分析18338.设设备维修修管理8.1 设备维修管管理18448.2 维修方式与与RCMM1855-18898.3 修理类别19008.4 设备修理计计划的编编制1911-19948.5 设备维修制制度的实实施1955-19968.6 计划的变更更、检查查与考核核19778.7 影响正常营营业时的的施工及及设备维维修保养养19888.8 公共部位巡巡检制度度19998.9 年度维修计计划2000-2339 1. 工程部的的作用物业管理是是一种以以提供服服务为主主的业务务，宗旨旨是要在在适当的的成本以以内，尽尽可能获获

5、取用户户和客人人的最大大满意。而而现代科科学技术术提供的的最新楼楼宇设备备，成为为物业提提供一流流服务的的物质基基础。工工程部直直接运行行和管理理这些设设备，通通过设备备、设施施为用户户服务；是提供供给客人人空调、照照明、冷冷热水、通通讯、卫卫星电视视接收和和消防设设施等“服务产产品”的部门门。所以以，工程程部是为为客人的的舒适、安安全和方方便，直直接给客客人留下下服务形形象的部部门。工工程部本本身的工工作及工工程部与与物业部部，销售售部，保保安部等等的横向向联系与与配合，对对提高物物业的整整体服务务质量至至关重要要。同时，物业业管理费费用的工工程设备备维修费费用及能能源消耗耗是最重重要的开开

6、支项目目；工程程设备运运行、维维护费用用的节约约，直接接令成本本降低，提提高整体体管理效效益。在物业管理理范畴中中，工程程管理是是技术最最复杂和和管理难难度比较较高的一一项工作作。其主主要职责责是负责责前期的的设备和和建筑验验收、二二次装修修的协调调、楼宇宇设备的的管理、运运行、维维修和能能源控制制等。工工程部的的工作牵牵涉到十十几个技技术工种种，工种种与工种种之间，班班组与班班组之间间，分工工与合作作，交叉叉与配合合等等构构成一个个复杂的的系统，组组织得不不好，往往往会出出现问题题，因此此管理这这支队伍伍要负出出比其他他部门更更大的努努力。所所以，大大多数物物业的工工程部，从从部门经经理到工

7、工人，待待遇都要要比别的的部门高高，这也也体现了了对工程程管理的的重视。提到工程设设备管理理的困难难度和重重要性，也也必须正正确地处处理工程程部与其其他部门门的关系系。说工工程部相相对比较较重要，这这只是问问题的一一个方面面，从相相互工作作关系的的处理来来说，工工程部还还有一个个服务并并服从于于其他部部门工作作的特殊殊要求。这这是因为为，一方方面各种种设备的的运行不不仅仅是是为用户户，同时时也是为为其他部部门服务务的；另另一方面面有些部部门，尤尤其是销销售、服服务等“一线”部门，他他们直接接面向用用户，用用户的要要求、意意见常常常通过他他们传达达到管理理部门。因因此根据据“一线”部门的的意见和

8、和要求，处处理并安安排设备备工作的的事项，成成为工程程部工作作的一个个特点。认认识这一一点非常常重要，否否则，有有的工程程部人员员常常以以老大哥哥自居，甚甚至要求求别的部部门服从从他们的的需要。如如果是这这样，那那就会极极大地影影响服务务质量和和相互关关系的处处理。我我们常常常把设备备、总务务等称作作“二线”，“二线”服从“一线”，这是是物业管管理工作作的一条条原则，务务必把这这一条原原则认真真地贯彻彻在工程程管理的的整个过过程中。2.职责责2.1 物业管管理工程程部的主主要职责责工程部负责责：A. 对物业的土土建及所所有机电电设施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通通讯、保保安消防防等系统

9、统）的维维修保养养B. 日常运行管管理C. 对业主、租租户开展展有偿服服务D. 对装修工程程进行监监督管理理E. 对物业设施施提出完完善、整整改方案案具体包括以以下内容容：2.1.1 在物业总经经理领导导下，具具体负责责贯彻执执行物业业的经营营方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。2.1.2 定期编写月月、周报报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。2.1.3 负责物业设设备的规规划和实实施，运运行和使使用、维维护和修修理、改改造和更更新直到到报废全全过程的的技术和和经济管管理。2.1.4 负责物业设设备的技技术改造造，引进进工作和和更

10、新工工程的可可行性研研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。2.1.5 加强设备项项目验收收、运行行、维修修的原始始记录资资料；编编制物业业设备的的保养、大大修计划划、预防防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高修理理的经济济效果。2.1.6 根据物业设设备基本本折旧和和大修理理基金的的提取情情况，协协同财务务部门合合理计划划和安排排使用设设备购置置费用、更更新改造造费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等。2.1.7 制定物业设设备管理理维修的的各项规规章制度度技术规规程和技技术标准准，实行行定额管管理和经经济核算算，完成成总经理理下达的的各项技

11、技术、经经济指标标。2.1.8 根据实际需需要和规规定，确确保各种种设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，变配配电室、冷冷冻机房房、热交交换室、锅锅炉房、楼楼宇中央央控制室室等可能能需要224小时时值班；夜间值值班从实实际需要要出发，由由值班工工程师带带领技术术工人组组成。2.1.9 有计划、有有组织地地开展设设备的更更新和改改造，提提高物业业设备的的先进性性和低能能耗、高高效率、防防污染等等性能，保保持设备备的现代代化水平平。2.1.10 紧急事件总总是会遇遇到的，应应急抢修修是对工工程部技技术水平平、组织织水平

12、和和员工质质素的重重要考验验。所谓谓紧急事事件是指指突然发发生的停停电、停停水、电电梯停运运、漏水水、污水水外溢等等影响大大的设备备故障。接接到应急急报告，当当班人员员应立即即通知总总经理、总总工程师师及专业业工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低所发发生的损损失，恢恢复设备备的正常常运行。2.1.11 推动全员参参加设备备管理活活动，督督促日常常维护和和保养，组组织部门门间的设设备管理理评比竞竞赛活动动和定期期的设备备普查工工作，促促进全体体员工关关心和参参与设备备管理。2.1.12 以“经济、舒舒适、安安全、高高效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、

13、蒸汽汽、冷气气和热能能供应，做做好能源源分配和和费用核核算的基基础工作作，使每每位员工工树立环环抱与节节能意识识，尽量量减少能能源的使使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使用的的记录及及分析，达达到环保保和成本本控制的的效益。2.1.13 负责设备安安全管理理，组织织物业设设备的事事故分析析和处理理；制定定安全防防火、事事故防范范措施并并督促落落实执行行。2.1.14 收集和编制制设备有有关技术术资料和和维修图图纸，做做好设备备的技术术档案工工作。2.1.15 负责组织物物业各种种设备的的备件订订制、订订货和供供应。对对备品、备备件的储储存作出出监控记记录，以以确保在在抢修时时有足够够材

14、料应应用，达达到成本本控制的的目的。2.1.16 经常总结和和推广物物业设备备管理的的经验作作法以及及维修新新技术应应用，提提高维修修技术水水平。负负责组织织设备管管理和技技术人员员的培训训学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。2.1.17 检察和指引引所有承承判商在在物业内内进行的的工程，以以确保其其依照物物业管理理处所定定的规章章和安全全标准施施工。2.1.18 解答物业管管理部一一切有关关工程之之问题及及查询，应应付物业业内住客客之投诉诉，尽力力为他们们解决工工程有关关问题

15、。2.1.19 制定各种运运行维修修管理制制度及表表格，将将各种运运行保养养工作准准确记录录，达到到管理的的标准化化、文件件化、表表格化，避避免人为为原因对对工程运运行造成成影响。2.1.20 外判维修保保养把重要设备备及系统统的日常常维修保保养工作作，包括括零、配配件的存存仓，皆皆外判给给合格的的承造商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修保养的的设备有有：a. 制冷机组b. 电/扶梯c. 空调自控机机组d. 电话交换主主机e. 消防报警系系统f. 保安技防系系统g. 水处理系统统h. 电脑

16、系统2.2 工程程各班组组职责范范围 2.2.11 空调班班组职责责范围2.2.1.1 熟悉空调系系统设备备性能、运运行状况况、控制制状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减减低能耗耗。2.2.1.2 制定月、年年度维修修保养计计划，做做好日常常运行维维修记录录及月、年年度总结结并上报报。2.2.1.3 做好空调系系统日常常维修保保养工作作，确保保设备处处于优良良技术状状态。2.2.1.4 做好应急抢抢修工作作，当班班人员接接到应急急报告应应立即奔奔赶现场场，处理理应急事事故。2.2.1.5 班组员工积积极参加加业务学学习和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。2.2.1.6 做好空

17、调系系统图纸纸，资料料、维修修工具的的保管，检检测仪表表的不定定期校正正。2.2.1.7 做好空调设设备机房房的清洁洁工作，做做到无污污迹，无无灰尘，无无垃圾。2.2.1.8 做好不同工工种的配配合，努努力完成成领导交交给的各各项任务务。 2.2.2 给排水班班组职责责范围2.2.2.1 负责给排水水设备及及管路的的维修，处处理有关关设备运运行时发发生的设设备维护护技术事事务，跟跟踪给排排水设备备报修工工作的具具体落实实，做好好应急的的抢修工工作及日日常维护护工作。2.2.2.2 熟悉掌握给给排水系系统设备备运行状状况，定定时巡视视主要部部位及主主要设备备工作情情况，如如有发现现设备发发生异常

18、常或故障障，应立立即作出出正确的的判断，采采取有效效的措施施，避免免造成损损失。各各设备的的巡视记记录依照照有关表表格。2.2.2.3 做好给排水水设备运运行记录录，如有有发现问问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，马上上报工程程部主任任或工程程部经理理.2.2.2.4 做好本班组组设备运运行报表表，对请请修单进进行登记记、编号号，同时时记录请请修完成成后的情情况，掌掌握维修修的进展展情况，保保证各部部门的维维修需要要。2.2.2.5 积极处理日日常遇到到的技术术难题，对对于无法法处理或或重要问问题应及及时报告告工程部部经理，同同时提出出个人建建议或解解决措施施。2.2.2.6 做好水泵

19、房房的管理理工作，严严禁无关关人员进进入，负负责消防防泵的日日常清洁洁及试运运行工作作，负责责水箱的的清洗。2.2.2.7 认真贯彻执执行工程程部主任任下达的的维修、保保养计划划，并认认真讨论论实施，确确保安全全生产。2.2.2.8 积极配合其其它班组组工作，努努力完成成领导交交给的各各种任务务。2.2.2.9 积极参加业业务和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。2.2.33 强电系系统职责责范围2.2.3.1 负责整个电电器系统统的运行行和资料料管理。2.2.3.2 负责发电机机的运行行管理。2.2.3.3 负责所有高高低压配配电柜、变变压器、发发电机等等设备的的维修保保养及故故障修理理。

20、2.2.3.4 负责空调、冷冷冻设备备动力电电源供给给。2.2.3.5 负责水泵房房等电器器设备的的维修保保养及故故障检修修。2.2.3.6 负责物业公公共范围围内所有有照明设设备的保保养和故故障检修修。2.2.3.7 负责物业临临时供电电的安排排和计划划。2.2.3.8 对供电系统统不完善善的地方方，提出出整改方方案及施施工计划划。2.2.3.9 负责燃油的的储存和和发放。2.2.3.10 配合物业业管理处处负责向向业主、租租户提供供有偿服服务。2.2.3.11 详列故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总总维修方方案。2.2.44 弱电系系统职责责范围2.2.4.1 负责物业的的保安，监监控

21、设备备，消防防警报设设备，电电话设备备，公共共广播设设备， 楼宇自自动管理理设备，电电视设备备的运行行和资料料管理。2.2.4.2 负责所有以以上设备备的维护护保养和和运行记记录。2.2.4.3 详列设备故故障的种种种现象象，汇报报给有关关的专业业维修承承造商，使使他们于于最短时时间内，作作出适当当检修，使使设备重重新投入入运行。2.2.4.4 配合物业管管理组，负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务。2.2.55中央控控制室职职责范围围2.2.5.1 熟悉电脑及及打印机机等部件件的应用用，掌握握系统软软件的操操作。2.2.5.2 熟悉系统的的分类、监监控设备备的分布布，掌握握设施的的参数及及

22、其操作作方法。2.2.5.3 严格执行工工程部规规定的机机电系统统的运行行方案。2.2.5.4 监视设施状状况，探探测报警警，如发发现不正正常立即即做出适适当的反反应并作作报告及及提建设设性意见见。2.2.5.5 认真完成配配电间的的值班任任务，不不得无故故离岗。2.2.5.6 做好电器设设备及配配电房的的消防工工作和卫卫生工作作。2.2.5.7 实行24小小时四班班/三班制制不得擅擅离职岗岗，交接接班之前前做好各各类汇总总并打印印。2.2.5.8 定期对各类类设备和和工具做做定期清清洁、检检修、测测试。2.2.5.9 每周、每月月总结运运行、故故障、记记录。2.2.5.10 积极参加业业务学

23、习习和技术术培训、复复训，不不断提高高自己的的业务水水平。2.2.6 消控中中心职责责范围2.2.6.1 消控人员应应遵守值值班制度度，不得得随意调调班，并并按规定定交接班班。2.2.6.2 应积极钻研研业务，参参加专业业学习和和技术培培训，提提高 技能。2.2.6.3 应熟悉大楼楼的消防防设备，保保证设备备的完好好，正常常运作，并并按规范范定期检检查，试试验消防防报警系系统，灭灭火系统统，作好好设备的的定期保保养工作作。2.2.6.4 应熟悉大楼楼的平面面图，设设备所在在位置，熟熟悉消防防系统原原理图，及及消防灭灭火控制制流程图图，能应应付火警警的事件件。2.2.6.5 做好设备的的应急抢抢

24、修工作作。 2.2.6.6 搞好各工种种、各部部门的配配合，完完成领导导交给的的其它各各项任务务。2.2.7 土木木维修职职责范围围2.2.7.1 负责公共范范围内和和管理处处的家具具、陈设设的修理理和翻新新。2.2.7.2 负责公共范范围内的的天花、玻玻璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改.2.2.7.3 负责公共范范围内的的墙壁、天天花、金金属构架架的油漆漆翻新。2.2.7.4 负责土建结结构方面面例如渗渗漏水及及墙体的的修补及及整改等等。2.2.7.5 负责公共范范围内各各式五金金配件的的安装、修修理。2.2.88 电/扶扶梯班职职责范围围2.2.8.1 负责物业内内电/扶扶梯及

25、天天车的运运行管理理。2.2.8.2 负责监督电电梯维修修公司的的维修保保养和故故障检修修工作。3. 组织架构3.1建立组组织机构构的原则则建立合理的的组织机机构是高高效率地地开展物物业设备备管理的的组织保保证。建建立设备备管理机机构必须须遵循的的一般原原则是:3.1.1 在物业总经经理领导导下的总总工程师师负责制制原则。由由于物业业设备管管理是一一项集技技术、经经济和管管理于一一体的专专业性较较强的管管理工作作,因此,贯彻这这一原则则是完全全必要的的。3.1.2 精兵简政的的原则。物物业设备备管理工工作是综综合性的的、动态态随机性性的管理理,管理体体制一定定要精练练得力。在在技术力力量配备备

26、方面,不宜样样样俱全全。能由由社会承承担的工工作,要尽量量委托专专业厂家家承担。例例如特殊殊设备、保保温、搬搬运、配配件加工工等工作作。技术术人员要要精干熟熟练,善于解解决实际际问题。部部门管理理人员要要少而精精、办事事效率高高、熟悉悉情况、反反应灵敏敏。班组组长必须须坚持第第一线工工作。3.1.3 设备管理、技技术和经经济三位位一体的的原则。设设备管理理不可能能象工矿矿企业那那样设立立动力科科、技安安科、环环保科、基基建科、供供应科、生生产计划划科等等等来共同同承担设设备管理理中的管管理、技技术和经经济工作作。设备备管理部部门的职职能范围围必须包包括设备备维修、成成本控制制、设备备购置、修修

27、理、环环保、节节能、安安全、改改造和更更新的经经济评价价等。3.1.4 各个物业的的档次、规规模和布布局都有有各自的的特点,设备的的数量和和复杂程程度、专专业人员员的技术术水平等等等都不不尽相同同,因此,设计组组织体制制必须对对以上实实际情况况进行全全面综合合的分析析,考虑诸诸多方面面的区别别和联系系,找到适适合实际际情况的的管理体体制。3.1.5 职责职权对对应分明明的原则则。物业业设备管管理机构构中的每每一个岗岗位都要要有各自自的职责责范围。为为了履行行这些职职责,他们必必须拥有有在自己己职责范范围内作作出决定定和取消消决定的的职权。要要避免主主管人在在把一些些具体的的活动的的责任委委派给

28、下下级时,不同时时赋予下下级相应应的权力力。否则则就会造造成下级级碰到问问题时由由于无权权作出决决定而频频繁报告告请示的的局面,效率低低下、情情绪低落落等问题题相继发发生。而而且,这种办办法不可可能培养养出善于于独立思思考、独独立处理理问题的的精兵强强将。当当然也要要避免下下级只要要职权,却不愿愿接受和和承担工工作责任任的现象象发生。权权力与职职责的分分散与集集中也应应适度掌掌握。一一般对影影响全局局的问题题,权力务务必要集集中。局局部问题题则以分分散为宜宜。在统统领全局局的前提提下,职权分分散有利利于提高高效率,有利于于调动下下级积极极性和培培养下级级的工作作能力。3.1.6 保持最佳管管理

29、幅度度的原则则。管理理幅度一一般是指指某一个个管理人人员所直直接控制制的人员员的数目目。管理理幅度大大小与管管理人员员的素质质有关,但通常常以4-8人为为佳。若若管理幅幅度太宽宽,很可能能使管理理工作失失去控制制,管理机机构的运运行背离离总目标标。若管管理幅度度太窄,在被管管理的人人数相同同的情况况下,必然出出现管理理层次多多、命令令链长的的局面。机机构内部部信息沟沟通失真真、管理理分工过过细、管管理人员员增加等等等弊病病丛生。3.1.7 信息反馈和和调控的的原则。为为保证维维修机构构保持最最优运转转状态,机构的的信息反反馈和调调控机能能是十分分重要的的。信息息反馈是是把设备备服务现现场的情情

30、况及时时送达设设备管理理机构的的中心,这些信信息有:能源消消耗量记记录,故障情情况报告告,设备运运行记录录,维修作作业记录录等等。设设备管理理机构中中必须设设立收集集和处理理这些信信息,并按程程序发出出工作指指令的岗岗位,例如值值班工程程师或调调度员。3.2工程部部组织机机构的设设计物业工程部部组织机机构和岗岗位的合合理设置置，是完完成工程程部任务务的保证证条件。工工程部组组织机构构的设计计，应体体现统一一领导、分分级管理理的原则则；要为为物业总总的经营营目标服服务，必必须适应应和满足足物业对对设备管管理的要要求。各种不同层层次专业业人员的的配置、组组成及其其比例关关系，应应与工程程部的任任务

31、需要要相适应应，应根根据物业业规模和和特点，设设备的数数量和技技术难度度，物业业的等级级、经营营方式、组组织形式式以及设设备管理理工作的的要求、内内容等进进行综合合分析研研究后才才能确定定，绝不不能盲目目照搬其其他物业业的组织织机构模模式，失失去对本本物业所所处环境境的适应应性。物业设备的的管理主主要是计计划内维维修和紧紧急维修修，即对对各种设设备进行行日常的的维修和和检修，一一二级保保养以及及紧急故故障处理理。对设设备进行行大修或或增建和和改造等等大型工工程，一一般都委委托专业业公司承承保。因因此。在在人员的的配置和和机构的的设计上上要考虑虑一专多多能的原原则。组织机构设设计时，既既要考虑虑

32、专业与与系统，又又要考虑虑设备的的设置场场所。必必须处理理好专业业与专业业之间、工工种与工工种之间间的协调调和配合合关系。组织机构还还应按照照精简机机构、提提高工作作效率的的要求，力力求减少少管理层层次，充充分发挥挥各级、各各类人员员的积极极性原则则。总之，每个个物业工工程部组组织机构构的形式式，都要要根据本本物业的的实际情情况设计计。3.3工程部部组织机机构的设设置方式式物业工程部部组织机机构的设设置方式式是多种种多样的的。但根根据物业业的规模模和经营营目标，有有如下几几种设置置方式：3.3.11按专业业系统的的设置方方式由于物业在在建造时时，是按按专业系系统来划划分的。因因此，在在物业峻峻

33、工验收收时也往往往按专专业系统统进行。工工程部组组织机构构按专业业系统设设置，对对接管者者来说，比比较容易易发现一一些设计计上的不不合理现现象和施施工遗留留问题，也也能较快快熟悉物物业的各各种设备备和系统统，这对对施工过过程的管管理者来来说，更更为有利利。工程部在总总工程师师统一领领导下，设设1名工工程部副副经理，下下设若干干个专业业作业级级，如图图3-11所示。这这种机构构设置型型式，对对于物业业规模在在50,0000平米以以下者较较适用。它它的优点点是维修修质量高高，专业业性强，缺缺点是工工种之间间的配合合性较差差、互补补性的效效率低。因因此，必必须强调调专业之之间的配配合，在在订立责责任

34、制时时，要求求分工明明确。图3-1按专业业系统的的设置方方式经理(总工程师)秘书/助理值班室电工管道空调冷冻土建组弱电组锅炉房库房副经理3.3.22按设备备分区域域的设置置方式这是按专业业系统设设置方式式基础上上的一种种改良形形式。它它对物业业内一些些专业性性、系统统性较强强的设施施，仍然然按专业业来划分分。如：电视音音响系统统、计算算机系统统、电话话系统等等。而对对那些设设备较集集中，又又需不同同专业维维修的设设备，按按区域进进行分工工。例如如成立客客房组、商商场组等等，各专专业人员员进行混混合编组组。此种种结构的的特点是是，责任任性较强强、便于于检查；缺点是是对于较较大工程程则明显显地显得

35、得力量薄薄弱。因因而大的的系统维维修如电电气、等等大修工工作就会会因为技技术工人人分散在在各组必必须重新新组合，才才有力量量去完成成大型工工作。3.3.33按管理理性质的的设置方方式物业的设备备管理的的内容可可分为两两大部分分，其一一是设备备运行；其二是是设备维维护和检检修。而而设备维维护和检检修又可可分为设设备的计计划内维维修和紧紧急维修修。工程部可按按上述特特点把人人员分为为三大部部分，即即设备运运行组、紧紧急维修修组和计计划维修修组。如如图3-2所示示。此种种方式的的特点是是把紧急急维修和和计划维维修工作作分开进进行。这这样可有有充分的的力量对对设备进进行计划划维修，以以提高设设备的使使

36、用寿命命，减少少维修费费用。紧紧急维修修组包括括设备、计计算机和和消防报报警人员员，三班班维修人人员和各各种设备备的运行行人员，每每班人员员的组成成是由各各种不同同工种混混合编组组。要求求紧急维维修组的的人员最最好是一一专多能能，能应应付不同同工程的的维修工工作，以以提高设设备维修修的效率率。图3-2 按按管理性性质的设设置方式式库 房土建组锅炉房弱电组计划维修技术组秘书紧急维修经理助理工程部副经理工程部经理29FPD Savills图3-3为为特大型型物业(1000,0000 平平米以上上)工程程部组织织机构的的设置图图： 秘书 空调班领班 强电工程师 弱电工程师 修理工 消防领班 总工程师

37、 副总工程师 机械工程师 空调工程师 锅炉工 热力班员工 冷冻班员工 空调班员工 煤气站员工 电 工 电工 电梯工 修理工 员工 员工 员工 钳工 焊工 木工 油漆工 瓦工 材料员领班 装修班领班 机修班领班 给排水班领班 自控系统领班 电视音响领 班 电话领班 锅炉班领班 热力班领班 冷冻班领班 煤气站领班 配电班领班强电班领班 电梯班领班值班工程师4.岗岗位职责责工程管管理的中中心思想想高级物业项项目集中中了现代代科学技技术提供供的最新新设备，这这些设备备成为实实现物业业豪华、舒舒适和一一流服务务的保证证。要管管理好这这些现代代化设备备，除了了需要具具有较高高专门技技术、技技能的工工程技术

38、术人员和和技术工工人外，还还必须有有一套严严格的管管理方法法和科学学的检修修、保养养计划，及及细致周周全的岗岗位责任任制度。设备的正确确使用和和维修保保养，是是保证设设备完好好的两个个不可分分割的环环节。也也就是说说，要科科学管理理物业的的设备，仅仅仅靠工工程部的的检修和和保养是是不够的的，还必必须对使使用这些些设备的的各个部部门作相相应的损损伤规程程和管理理。因此此，设备备管理是是物业各各部门相相关联的的综合管管理，而而工程部部的职能能首先的的是管理理，其次次才是检检修。工工程部必必须制定定人为损损坏设备备的经济济责任制制和合理理的报修修、检修修程序。对对重要设设备的使使用，还还应制订订严格

39、的的设备交交接班制制度，做做好交接接班工作作，并书书面报告告值班情情况。物业的设备备维修保保养，要要突出以以计划内内维修(预防性性维修)为主的的思想。要要制定不不同时期期的设备备维修保保养计划划和严格格的保养养标准，使使保养维维修工作作达到标标准化和和表格化化。设备备的计划划内维修修，不仅仅能达到到防患于于未然，减减少计划划外维修修(紧急急维修)的工作作量，使使设备经经常处于于良好的的工作状状态，而而且应该该检修的的时间、内内容、标标准等具具体要求求，作为为工时定定额、检检修保养养的质量量评比、检检修工考考核、岗岗位责任任制的实实施依据据。所以以，必须须通过制制定和健健全工程程部的规规章制度度

40、，以达达到对部部属员工工的管理理。4.10 总工程师的的岗位职职责直接上级：总经理理直接下属：副总工工程师、值值班工程程师、秘秘书岗位职责：4.1.1 贯彻执行总总经理的的指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总经理负负责。4.1.2 主持部门工工作例会会，检查查值班工工程师工工作日志志，确保保工作正正常运转转，并尽尽力节约约能源。4.1.3 全权调配工工程部的的技工和和设备，界界定各班班组工作作范围及及职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。4.1.4 安排日常的的维修保保养工作作，并监监督检查查其实施施结果。4.1.5 审定班组工工作计划划，检查查计划执执行情况况，制

41、定定本部门门的年度度工作计计划及月月度实施施方案，报报总经理理审批后后执行。4.1.6 参加新增项项目的谈谈判、评评审、报报价及验验收，确确保质量量达到预预定的标标准。4.1.7 深入第一线线了解情情况并指指导工作作，及时时解决各各种问题题。4.1.8 负责制定部部门制度度、操作作规程和和要求，并并督导技技工执行行。4.1.9 培训下属技技工，定定期对下下属技工工进行绩绩效评估估，并按按规定进进行奖惩惩。4.1.10 组织、制定定设备重重大维修修保养外外判标书书、合同同要求，备备件购进进计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。4.1.11 根据实际要要求与运运行情况况比较，结结合科技技

42、发展状状况，征征询专业业意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。4.1.12 负责协调同同物业公公司其他他部门关关系及对对外关系系，诸如如供电局局、电话话局、自自来水公公司、市市政局、环环卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。4.1.13 确保物业所所有屋宇宇设备，依依照政府府的规定定和法例例要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。4.1.14 为每年之工工程开支支和水电电费作出出预算案案，并提提交总经经理审批批。素质要求：4.1.15 基本素质：具备相相当丰富

43、富的工程程管理专专业知识识，责任任心强，善善于沟通通，并能能协调各各部门的的相互关关系，具具有相当当的组织织管理能能力。4.1.16 自然条件：35岁岁以上，身身体健康康。4.1.17 文化程度：工程技技术专业业大专以以上或同同等学历历，受过过楼宇工工程技术术管理的的专业培培训。具具有高级级工程师师技术职职称。4.1.18 外语水平：中级以以上英文文水平，能能阅读普普通工程程技术资资料。4.1.19 工作经验：在高档档大型物物业或四四星级以以上酒店店中担任任过工程程总工程程师3年年以上或或副总工工程师55年以上上；具有有7年以以上技术术管理经经验。4.1.20 特殊要求：对现代代化物业业如办公公楼、商商场、公公寓的装装修以及及机械、电电力、锅锅炉、管管道和弱弱电等方方面的专专业知识识有较全全面的了了解。4.11 副总工程师师的岗位位职责直接上级：总工程程师直接下属：值班工工程师、各各专业工工程师、主主管、材材料员岗位职责：